Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания по дисциплине Техническая экспертиза зданий

Соболева Тех.Экспертиза.dwg

Участки разрушения кирпичной кладки
Участки разрушения кладки из мелких блоков
Участки разрушения бетонной плиты балкона
Участки повреждения окрасочного слоя
Участки повреждения штукатурного слоя
Отсутствие остекления оконного блока (проем забит досками)
и отсутствие заполнения проемов в слуховых окнах
69355-270155-КП-2010
Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания
Жилой дом по адресу: ул.Молодогравдейцев
Схема расположения дефектов фасада
Участки увлажнения и разрушения кирпичной кладки
Участки увлажнения и коррозии железобетонной плиты

Тех.эксп. - Соболева.doc

Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Тюменский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра строительных конструкций
«Визуальное обследование и
оценка технического состояния жилого здания»
по дисциплине «Техническая экспертиза зданий»
Преподаватель: Корсун Н.Д.
Расчет физического износа отдельных элементов
Расчет физического износа здания
Оценка технического состояния
РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ
1. Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента
Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента
Удельный вес участка к общему объему элемента % (РiРк)×100
Физический износ участков элементов % Фi
Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента %
(наличие всех признаков приведенных в табл. 4 [1] для интервала
Вывод: физический износ ленточного крупноблочного фундамента составляет 50%. Рекомендации по ремонту фундамента обследуемого здания представлены Таблице 2.
Таблица 2 - Рекомендации по ремонту фундамента
Наименование участка фундамента
Примерный состав работ
заполнение швов между блоками ремонт штукатурки стен подвала ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке
заделка швов и разрушенных блоков восстановление гидроизоляции усиление фундаментов местами
2.Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича
Таблица 3 - Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича
(наличие всех признаков приведенных в табл.10 [1] для интервала 61-70%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.10 [1] для интервала 51-60%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.10 [1] для интервала 31-40%)
Вывод: физический износ каменных стен из силикатного кирпича составляет 50%. Рекомендации по ремонту стен представлены в Таблице 4.
Таблица 4 - Рекомендации по ремонту стен
Наименование участка стен
полная перекладка стен
перекладка до 50% объема стен усиление и крепление остальных участков стен
ремонт поврежденных участков стен карнизов перемычек
3.Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича
Таблица 5 - Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича
(наличие 3 из 4 признаков приведенных в табл.21 [1] для интервала 61-80%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.21 [1] для интервала 0-20%)
Вывод: физический износ каменных перегородок из силикатного кирпича составляет 30%. Рекомендации по ремонту перегородок представлены в Таблице 6.
Таблица 6 - Рекомендации по ремонту перегородок
Наименование участка перегородок
полная замена перегородок
заделка трещин и сколов
4.Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей
Таблица 7 - Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей
(наличие всех признаков приведенных в табл.30 [1] для интервала 51-60%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.30 [1] для интервала 0-10%)
Вывод: физический износ перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей составляет 15%. Рекомендации по ремонту перекрытий обследуемого здания представлены в Таблице 8.
Таблица 8 - Рекомендации по ремонту перекрытий
Наименование участка перекрытий
усиление плит и мест опирания заделка трещин
5. Расчет физического износа крыши плоской совмещенной
5.1.Оценка по техническому состоянию:
При наличии всех признаков приведенных в табл.40 [1] для интервала 21-40% слоистые панели имеют физический износ 40%.
5.2.Оценка по сроку службы:
Крыша плоская совмещенная выполнена из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитного гравия.
Устанавливаем долговечности слоев: железобетона – 125 лет керамзитного гравия – 60 лет.
По Рисунку 1 [1] физический износ слоев из железобетона Ф1 при сроке эксплуатации 26 лет составляет 27 %. По Рисунку 1 [1] физический износ слоя утеплителя из керамзитного гравия Ф2 при сроке эксплуатации 25 лет составляет 38 %.
По Приложению 3 [1] коэффициенты Кi принимаем по аналогии: для бетонных слоев К1=05 для утеплителя – К2=05.
где Фсл – физический износ слоистой конструкции %;
Физический износ крыши Фс=Ф1К1+Ф2К2=2705+3805=325% 35%
Вывод: окончательно физический износ крыши оцениваем в 40%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 9.
Таблица 9 - Рекомендации по ремонту крыши
Наименование элемента здания
Крыша плоская совмещенная
заделка трещин и выбоин ремонт кровли
6. Расчет физического износа кровли из рулонных материалов
При наличии 5 из 6 признаков приведенных в табл.41 [1] для интервала 21-40% кровля имеет физический износ 35%.
Вывод: физический износ кровли из рулонных материалов составляет 35%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 10.
Таблица 10 - Рекомендации по ремонту кровли
смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем ремонт желобов решеток и водоприемных устройств
7. Расчет физического износа полов
7.1. Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)
Таблица 11 - Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)
Удельный вес участка к общему объему элемента данного типа % (РiРк)×100
Физический износ участков элемента
Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента данного типа %
(наличие всех признаков приведенных в табл.51 [1] для интервала 0-20%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.51 [1] для интервала 41-60%)
(повреждений не обнаружено)
7.2. Расчет физического износа полов
Таблица 12 - Расчет физического износа полов
Удельный вес типа пола к общему объему полов % (РiРк)×100
Физический износ полов данных типов % Фi
Доля физического износа полов данного типа в общем физическом износе элемента %
(наличие всех признаков приведенных в табл.48 [1] для интервала 21-40%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.49 [1] для интервала 61-80%)
Вывод: физический износ полов здания составляет 40%. Рекомендации по ремонту полов представлены в Таблице 13.
Таблица 13 - Рекомендации по ремонту полов
Наименование типа половнаименование участов
сплачивание полов острожка провесов
перестилка полов с добавлением нового материала до 25% площади пола замена лаг местами
8. Расчет физического износа деревянных окон
Таблица 14 - Расчет физического износа деревянных окон
(наличие всех признаков приведенных в табл.55 [1] для интервала 41-60%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.55 [1] для интервала 0-20%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.55 [1] для интервала 21-40%)
Вывод: физический износ деревянных окон составляет 35%. Рекомендации по ремонту окон здания представлены в Таблице 15.
Таблица 15 - Рекомендации по ремонту окон
Наименование участка
полная замена оконных блоков
ремонт переплетов коробки и подоконной доски с добавлением нового материала
конопатка сопряжений коробок со стенами восстановление отсутствующих штапиков замазки стекол отливов с добавлением нового материала до 15%
ремонт переплетов; укрепление соединений накладками восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%
9. Расчет физического износа деревянных дверей
Таблица 16 - Расчет физического износа деревянных дверей
(наличие всех признаков приведенных в табл.57 [1] для интервала 41-60%)
(наличие всех признаков приведенных в табл.57 [1] для интервала 0-20%)
Вывод: физический износ деревянных дверей составляет 45%. Рекомендации по ремонту дверей здания представлены в Таблице 17.
Таблица 17 - Рекомендации по ремонту дверей
Полная замена заполнений проемов
Ремонт дверных коробок и полотен замена разрушенных частей
Уплотнение сопряжений постановка дополнительных накладок с острожкой
10. Расчет физического износа отделочных покрытий
По данным визуального обследования физический износ отделочных покрытий составляет 50%.
11. Расчет физического износа системы горячего водоснабжения
11.1. Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы
Таблица 18 - Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы
Удельный вес в восстановительной стоимости системы горячего водоснабжения %
Срок эксплуатации лет
Физический износ элементов по графику %
Расчетный физический износ Фс %
Магистрали (из черных труб)
Стояки (из черных труб)
Запорная арматура (чугунная)
Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 [1] (для зданий этажности: 4-6).
11.2. Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по признакам износа
При наличии всех признаков приведенных в табл.65 [1] для интервала 61-80% система горячего водоснабжения имеет физический износ 80%.
Вывод: физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 19.
Таблица 19 - Рекомендации по ремонту системы горячего водоснабжения
Система горячего водоснабжения
Полная замена системы
12. Расчет физического износа системы центрального отопления
12.1. Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы
Таблица 20 - Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы
Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления %
Магистрали (стальные черные)
Отопительные приборы (радиаторы чугунные)
11.2. Расчет физического износа системы центрального отопления по признакам износа
При наличии всех признаков приведенных в табл.66 [1] для интервала 21-40% система центрального отопления имеет физический износ 40%.
Вывод: окончательно физический износ системы центрального отопления оцениваем 55%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 21.
Таблица 21 - Рекомендации по ремонту системы центрального отопления
Система центрального отопления
замена магистралей частичная замена стояков и отопительных приборов восстановление теплоизоляции замена калориферов
13. Расчет физического износа системы холодного водоснабжения
13.1. Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы
Таблица 22 - Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы
Удельный вес в восстановительной стоимости системы холодного водоснабжения %
Трубопроводы (стальные черные)
Краны и запорная арматура
Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 (рекомендуемое) (для зданий этажности: 4-6).
13.2. Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по признакам износа
При наличии всех признаков приведенных в табл.67 [1] для интервала 61-80 % система холодного водоснабжения имеет физический износ 80%.
Вывод: окончательно физический износ системы холодного водоснабжения оцениваем 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 23.
Таблица 23 - Рекомендации по составу ремонтных работ системы холодного водоснабжения
Система холодного водоснабжения
полная замена системы
14. Расчет физического износа системы канализации и водостока
При наличии всех признаков приведенных в табл.68 [1] для интервала 21-40 % система канализации и водостока имеет физический износ 40%.
Вывод: физический износ системы канализации и водостока составил 40%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 24.
Таблица 24 - Рекомендации по ремонту системы канализации и водостока
Система канализации и водостока
заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов.
15. Расчет физического износа электрооборудования
При наличии всех признаков приведенных в табл.69 [1] для интервала 61-80 % электрооборудование имеет физический износ 80%.
Вывод: физический износ электрооборудования составил 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 25.
Таблица 25 - Рекомендации по составу ремонту электрооборудования
16. Расчет физического износа прочих элементов
При обследовании прочих элементов установлено что физический износ лестниц составляет 20% остальных элементов – 40%.
Состояние лестниц хорошее требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.
РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ
Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания по формуле:
где Фзд – физический износ здания в целом %;
n – число элементов.
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов».
Для укрупненных элементов «стены перегородки» «крыша кровля» «окна двери» «прочие» удельный вес конструктивных элементов входящих в состав укрупненного элемента определяется как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупненного элемента. Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов в составе укрупненных элементов приведены в Приложении 2 [1].
Таблица 25 - Расчет физического износа здания
Наименование элементов здания
укрупн. конструктивных элементов [2] %
Расчетный уд.вес элемента li×100 %
Физический износ элементов здания %
по результатам оценки ФК
средневзвешенное значение физ. износа
Инженерное оборудовние
- холодное водоснабжение
- горячее водоснабжение
- электро- оборудование
Вывод: физический износ здания в целом составляет 44% что свидетельствует о неудовлетворительном состоянии здания и необходимости проведения капитального ремонта.
ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЯ
Физический износ здания в целом составил 44% из чего следует что состояние здания не удовлетворительное и требуется капитальный ремонт.
При обследовании ленточного крупноблочного фундамента обследуемого здания выявлено его неудовлетворительное состояние характеризуемое физическим износом 50%. В связи с этим установлена необходимость проведения следующих видов ремонтных работ на участках фундамента: участок №1 (удельный вес участка к полному объему элемента -15%) - затирка трещин; участок №2 (25%) - заполнение швов между блоками ремонт штукатурки стен подвала ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке; участок №3 (60%) - заделка швов и разрушенных блоков восстановление гидроизоляции усиление фундаментов местами.
Техническое состояние кирпичных стен здания – неудовлетворительное. Физический износ стен составляет 50%. На участке №1 (уд.вес - 15%) необходимо произвести полную перекладку стен на участке №2 (30%) - перекладку до 50% объема стен усиление и крепление остальных участков стен на участке №3 (55%) – отремонтировать поврежденные участки стен карнизов и перемычек.
Перегородки выполненные из силикатного кирпича находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Физический износ перегородок составляет 30%. Необходимо полностью заменить 15% перегородок (участок №1) и выполнить заделку трещин и сколов на поверхности остальных перегородок (участок №2).
Установлено что перекрытия здания из сборных железобетонных многопустотных панелей находятся в хорошем состоянии (физический износ – 15%). При этом на участке №1 (уд.вес - 10%) перекрытия находятся в неудовлетворительном состоянии (физический износ – 60%). На данном участке перекрытий выявлено наличие глубоких поперечных трещин шириной более 2 мм и прогиб до 180 пролета. В связи с этим необходимо произвести работы по усилению плит и мест опирания и заделать трещины. На участке №2 (90%) рекомендуется произвести расшивку швов между плитами перекрытия.
Плоская совмещенная крыша здания выполненная из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия находится в удовлетворительном состоянии. Физический износ крыши составляет 40%. По всей крыше требуется проведение работ по заделке трещин и выбоин с последующим ремонтом кровли.
В ходе обследования кровельного покрытия из рулонных материалов установлено что кровля здания находится в удовлетворительном техническом состоянии (физический износ – 35%). По всей площади кровли необходимо проведение следующих видов работ: смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем ремонт желобов решеток и водоприемных устройств.
При обследовании выявлено наличие в здании полов трех типов: бетонные (5%) плиточные (20%) и дощатые (75%). В целом состояние полов – удовлетворительное. Физический износ – 40%.
Бетонные полы в помещениях здания находятся в удовлетворительном состоянии характеризуемом физическим износом равным 40%. Существует необходимость провести работы по заделке выбоин на полах данного типа.
Плиточные полы находятся в аварийном состоянии. Их физический износ составляет 80% и требует полной замены полов данного типа.
Физический износ дощатых полов – 30% что говорит о удовлетворительном техническом состоянии данного типа половых покрытий в обследуемом здании. На 35% площади дощатых полов (участок №2) требуется произвести перестилку с добавлением нового материала до 25% площади участка замену лаг местами. На 60% площади полов данного типа (участок №1) необходимо сплачивание полов и острожка провесов. 5% дощатых полов не имеют повреждений и не требуют ремонта.
В целом окна здания находятся в удовлетворительном состоянии. Физический износ окон равен 35%. При этом требуется полная замена 5% оконных блоков (участок №1). Больше половины окон здания (65%) (участок №3) требует проведения работ по конопатке сопряжений коробок со стенами восстановления отсутствующих штапиков замазки стекол отливов (с добавлением нового материала до 15%). На участке №4 (уд.вес 5%) окна требуют ремонта переплетов укрепления соединений накладками восстановления остекления (с добавлением нового материала до 30%). На участке №2 (25%) необходим ремонт переплетов коробки и подоконной доски (с добавлением нового материала).
В ходе обследования установлено что деревянные двери здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Физический износ дверей составляет 45%. При этом 15% дверей (участок №1) требуют полной замены. Дверные коробки и полотна на участке №2 (уд.вес 30%) подлежат ремонту требуется замена разрушенных частей. Двери на участке №3 (55%) находятся в хорошем состоянии рекомендуется провести работы по уплотнению сопряжений постановке дополнительных накладок с острожкой.
При обследовании прочих элементов установлено что физический износ лестниц составляет 20% остальных элементов – 40%. Состояние лестниц хорошее требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.
Визуальное обследование и оценка технического состояния систем инженерного обеспечения привели к следующим результатам:
) Физический износ системы холодного водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы холодного водоснабжения.
) Физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы.
) Физический износ системы центрального отопления составляет 55%. Система находится в неудовлетворительном состоянии. Требуется провести следующие работы по ремонту: замена магистралей частичная замена стояков и отопительных приборов восстановление теплоизоляции замена калориферов.
) Физический износ системы канализации составляет 40%. Система находится в удовлетворительном состоянии. Необходимо проведение работ по заделке мест присоединения приборов и ремонту чугунных трубопроводов в отдельных местах частичной замене перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов замене отдельных приборов.
) Физический износ электрооборудования в здании составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии что говорит о необходимости полной замены элементов системы или ремонтно-восстановительных работ при обосновании.
Место обследования: Главный фасад здания жилого дома №1 по улице Молодогвардейцев в городе Тюмени.
Описание дефектов: на фотографии видны следы разрушения кладки из мелких блоков под балконом нарушение адгезии штукатурки фасада вокруг этого участка. Выявлено увлажнение и повреждения железобетонной плиты и кирпичной кладки балкона. Установлен факт увлажнения стен в подоконных участках и цокольной части здания. Отсутствует заполнение проемов в слуховых окнах и в окне первого этажа жилого дома (проем забит досками). При обследовании выявлено шелушение окрасочного слоя фасада.
Место обследования: фрагмент фасада с балконом
Описание дефектов: установлен факт восстановления разрушившейся кладки из мелких блоков кладкой из кирпичей. При этом восстановленная кладка не защищена от воздействия внешних факторов в частности увлажнения что приводит к дальнейшему разрушению существующей и восстановленной части кладки. На иллюстрации зафиксировано разрушение кирпичной кладки балкона вследствие увлажнения кладки рост мха и другой растительности увлажнение и как следствие коррозия железобетонной плиты балкона. Наблюдается наличие трещин в штукатурке фасада отслоения штукатурного слоя отпадение штукатурки местами и шелушение окрасочного слоя.
Место обследования: фрагмент фасада жилого здания в уровне цоколя
Описание дефектов: выявлены повреждения штукатурного и окрасочного слоя в результате увлажнения поверхности стены в уровне цоколя здания. Подоконной участок не защищен металлическим отливом вследствие этого наблюдаются трещины в штукатурке этого участка и его разрушение.
В результате обследования выявлено отсутствие остекления оконного блока (проем забит досками).
На иллюстрации зафиксировано шелушение окрасочного слоя входной двери.
Место обследования: крыльцо жилого дома
Описание дефектов: зафиксировано разрушение крыльца вследствие его увлажнения атмосферными осадками. Причиной этому является отсутствие козырька над крыльцом. В ходе обследования установлено повреждение окрасочного слоя и нарушение адгезии штукатурки фасада в уровне цоколя здания в результате увлажнения водами атмосферных осадков и отсутствия необходимой очистки от снега участка по периметру здания в зимнее время.
ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий Госгражданстрой. – М.: СИ 1988. – 88 с.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых обще-ственных зданий и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Сборник № 28 Госстрой СССР. – М. СИ 1970.
Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ В.Л. Вольфсон В.А. Ильяшенко Р.Г. Комисарчик. – М.: Стройиздат 1995. – 252 с.
Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооруже-ний: Учебное пособие для вузов. – Л.: СИ 1993. – 256 с.
Физдель И.А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях. М.: Стройиздат 1970. – 176 с.