Дипломная работа "Управление жилищным комплексом"

Введение

Начавшийся в начале 90х годов переход отраслей народного хозяйства страны от планово – централизованного управления к рыночным отношениям, обусловил процесс децентрализации управления во всех сферах экономических отношений. Возникла необходимость введения в экономический и научный оборот таких понятий, как недвижимость, объекты недвижимости и управление недвижимостью. Потребовался новый инструмент для оценки объектов недвижимости в отличие от процедуры проведения плановой переоценки основных фондов страны. Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» открыл дорогу приватизации и акционированию государственных предприятий, в результате чего, возникла потребность в проведении не только оценки стоимости основных фондов предприятий и организаций, а объектов недвижимости в целом, включая оценку бизнеса предприятий и организаций, как новых форм хозяйствования.

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ФЗ15411 от 4 июля 1991 года, позволил расширить понятие недвижимости, за счет объектов жилищного фонда, включив отдельные жилые и нежилые помещения в жилищном фонде в самостоятельное понятие- жилищная недвижимость.

Проблемы эффективного управления, содержания, и развития недвижимости являются актуальнейшими темами, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике, основные характеристики, которой могут быть представлены следующим образом:

• недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

• недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;

• рынок недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.

Следовательно, недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Формирование российского рынка недвижимости началось позже других видов рынка. С выходом закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» разрешающего частную собственность на жилье, появились основные контуры этого рынка и как следствие изменение самого подхода к управлению жилищным фондом.

Решение сложных проблем в жилищной сфере в соответствии с концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г, №425 лежит в перестройке жилищно-коммунального хозяйства путем создания частных управляющих компаний, деятельность которых базируется на принципах рыночных отношений, конкуренции и эффективности. В последующем вышло достаточно много законодательных и нормативно-правовых документов, так или иначе связанных с реформой ЖКХ, но механизм реализации этих документов практически слабо реализуется, что вызывает деформацию функционирования рынка жилищной недвижимости.

Как было отмечено, недвижимость представляет собой основу национального богатства, но в настоящее время эта основа является скорее номинальной, чем реальной.

Так, например, представителей малого бизнеса беспокоит состояние основных фондов ЖКХ. Износ основных фондов (жилья и инженерной инфраструктуры) находится на критической, а в отдельных субъектах РФ на закритической отметке. По состоянию на начало текущего года износ жилищного фонда оценивался на уровне 41%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к уровню 6065%. Подобное положение практически исключает саму постановку вопроса об обеспечении устойчивого экономического роста и безусловно создает проблемы привлечения малого бизнеса в сферу обслуживания жилого фонда.

Также острой проблемой, является проблема повышения уровня обеспеченности населения жильем. В настоящее время в среднем по России он составляет около 18 кв. м общей площади на человека, что в 2,53 раза ниже, чем в экономически развитых странах. Если же принять во внимание разницу уровней качества жилищ, то разрыв станет еще более очевидным. Следовательно, отсутствует материальная основа полноценного социального развития страны.

Подводя итог, скажем, что при всем разнообразии конкретных причин, приведших к подобному положению, главными следует считать две: отсутствие эффективного собственника и отсутствие полноценного менеджмента в сфере недвижимости.

На основании этого вопрос об организации эффективного управления жилищной недвижимости на современном этапе развития экономики России является архиважным и требует внимательного рассмотрения.

В силу выше перечисленного следует, что проблема управления жилищной недвижимостью является весьма актуальной для экономики страны в целом в связи с развитием новых форм управления в условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Данные вопросы находятся в стадии становления и являются мало изученными, что обусловило выбор проблемы для разработки в дипломном проекте.

Понятие стоимости и цены

Теория оценки базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены и затрат.

Стоимость – это деньги или денежных эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности и, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Понятие стоимости является базовым в деятельности оценщика.

Краеугольный камень – это понятие рыночной стоимости.

Существует много различных определений рыночной стоимости, но до сих пор отсутствует универсальное определение. В разных юридических инстанциях, ссудных организациях, страховых компаниях это определение имеет свои собственные параметры и допущения.

Оценщику же, главная задача которого состоит в определении рыночной стоимости, важно иметь четкие представления об этом термине. Определение рыночной стоимости заложено в «Законе об оценочной деятельности РФ». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

а) мотивы продавца и покупателя являются типичными;

б) обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;

в) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

г) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, и каких-либо особых скидок или уступок с чьей –либо стороны не было;

д) платеж осуществляется наличными или их эквивалентом.

Различают различные виды стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

инвестиционная;

балансовая;

стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

рыночную;

ликвидационную;

страховую;

арендную и пр.

Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества. К ним относятся затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цены, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Таким образом, для многоквартирного дома, являющегося объектом оценки, наилучшим использованием будет использование в качестве жилого. На рис.1 в общем виде представлена схема процесса оценки объекта недвижимости.

Основные положения теории управления недвижимостью

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема резко растет спрос как на жилые, так и на производственные помещения. Поскольку с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, то цены и арендные ставки начинают расти. В свою очередь, в условиях спада экономики цены на недвижимость также сильно падают. Помимо рыночной конъюнктуры, важными факторами, влияющими на управление недвижимостью, являются законодательство и деятельность официальных органов в сфере недвижимости.

В Советском Союзе экономика была основана на плановом хозяйстве и распределении. Жилые, учебные и рабочие помещения определялись по нормативным значениям площадей. Цены на потребительские товары не соответствовали затратам на их производство. С жильцов практически не взималась стоимость текущего и капитального ремонтов. Экономические законы не действовали в сфере недвижимости, и эта старая «традиция» до сих пор доставляет неприятности жилищно-коммунальному хозяйству России, хотя рыночное ценообразование потребительских товаров в определенной степени повысило эффективность и сферы недвижимости.

К управляющим недвижимостью (менеджерам) относятся пользователи, принимающие решения в сфере недвижимости, их представители, имеющие право принятия такого решения, принимающие решения владельцы недвижимости и их представители, а также руководители предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости.

Сфера недвижимости в России занимает 2/3 национальной экономики. Особенно велика ответственность управляющих за решение задач в крупных жилых зданиях, производственных комплексах, при управлении государственными и муниципальными объектами недвижимости. Госстрой России и местные органы власти также следует относить к управляющим недвижимостью.

Главные цели управления недвижимостью

Цели пользователей. Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания. Жильцы сравнивают предлагаемый им уровень комфорта и требуемые для этого расходы. В сфере услуг, например, образовании и здравоохранении, основной функцией недвижимости является обеспечение учебного и лечебного процесса, протекающего в здании школы или больницы.

В основной производственной деятельности главным является получение максимального дохода по выпуску продукции. С этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.

Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Целью этой, группы является получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надежных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. К таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, консультационные фирмы, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их целью является максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.

Цели официальных лиц. Государственная Дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций нормативных правил и административных решений. Их целью является общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии жилищно-коммунальной сферы. Достижение определенной цели предполагает поддержку основной деятельности разных общественных групп, занятых в управлении недвижимостью.

Главные задачи в управлении недвижимостью

Управление недвижимостью, осуществляемое пользователем, рассматривается с двух позиций: управления помещениями и приобретения поддерживающих услуг. Задачи собственника (владельца) в области управления недвижимостью делятся на задачи владения, задачи обслуживания (ухода) за недвижимостью, ее текущего ремонта, а также задачи организации услуг, предлагаемых пользователям. Задачи застройщика рассмотрены в общем виде. К его задачам относятся общее управление, управление отдельными проектами, получение земельного участка для строительства, организация проектирования и выполнения строительных работ, а также привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции.

Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг (в том случае, когда владелец отвечает за обслуживание не в полном объеме).

Поддерживающие услуги, приобретаемые пользователем, могут включать уборку, охрану, передачу информационных данных, копировальные и типографские услуги, офисные услуги, услуги ресторана, банка и транспортного агентства. Эти услуги может получить или приобрести как пользователь, так и владелец.

Задачи владельца зависят от вида владения недвижимостью. Природа владения недвижимостью может быть различной. Страховые компании, пенсионные фонды и банки чаще всего владеют акциями, объектами недвижимости и кредитуют экономику, включая государство и муниципальные власти. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из направлений своей экономической деятельности. В этом случае управление недвижимостью становится частью управления собственностью (так называемый проперти - менеджмент). Для некоторых собственников, например, крупных компаний, владельцев жилых домов, управление недвижимостью стало основной деятельностью. Такие организации имеет государство, муниципалитет (жилищные управляющие организации). Они часто отвечают как за организацию застройки, так и за обслуживание недвижимости. В этом случае управление недвижимостью ее собственником становится комплексным, охватывающим все управленческие задачи.

Задачи владения делятся на: управление собственностью, управление фондом помещений, организацию ухода и текущего ремонта, использование помещений, организацию услуг, предлагаемых пользователям и арендаторам, а также управление информацией, персоналом, экономическое и юридическое управление.

Общий комплекс задач по содержанию недвижимости можно разделить на несколько частных задач: задачи общего руководства и управления, общий уход и контроль, техническое обслуживание инженерных систем здания (отопления, водоснабжения, водоотведения и специальных приборов), уборка помещений общего пользования, уход за преддомовыми территориями. Ранее уже были представлены основные варианты организации ухода. Про этом постоянно возрастает роль специализированных предприятий, у которых владельцы недвижимости приобретают различные услуги. Однако, несмотря на различие в организационных подходах по решению задач, сами задачи являются неизменными.

Проект организации строительства объекта. Характеристика условий строительства и основных параметров его организации

При разработке проекта организации строительства использовались задание на проектирование, материалы инженерно-геологических изысканий, нормативные документы по строительству.

В соответствии со СНиП 1.02.0185 (п. 5.3) проектные решения по организации строительства должны быть согласованы заказчиком с генподрядной организацией.

Площадка строительства расположена в стесненных условиях городской застройки и имеет развитую сеть автомобильных дорог и инженерных коммуникаций.

По данным инженерно-геологических изысканий грунты в основании сооружения представлены насыпными грунтами, глинами и суглинками. Проявлений неблагоприятных физико-геологических явлений на участке и вблизи него не отмечено.

Поверхность застраиваемого участка ровная.

Снабжение строительства деталями, полуфабрикатами и строительными материалами осуществляется с предприятий и складов различных торговых организаций г. Москвы с централизованной поставкой автотранспортом генподрядной организации. В процессе проектирования заказчику совместно с генеральной подрядной строительной организацией необходимо уточнить условия поставки и состав предприятий-поставщиков строительных конструкций, готовых изделий, материалов и оборудования.

До начала производства работ по возведению дома по адресу ул. Академика Пилюгина, 22 необходимо выполнить работы подготовительного периода, которые включают в себя следующие работы:

- расчистка и планировка территории строительства;

- устройство временных дорог и ограждения;

- размещение временных зданий;

- прокладка временных коммуникаций;

- устройство площадок для складирования материалов;

- перекладка существующих коммуникаций, попадающих в пятно застройки.

Отрывку котлованов под фундаменты проектируемых зданий и траншей для инженерных коммуникаций производить одноковшовыми экскаваторами ЭО3122 (обратная лопата) с ковшом емкостью 0,5 куб.м., ЭО2621К (обратная лопата) с ковшом емкостью 0,25 куб. м. и вручную.

Разработанный грунт транспортируется в отвал, место которого согласовывается с местными органами власти.

В качестве основных монтажных механизмов при возведении дома 22 приняты:

- для подземной части - пневмоколесный кран КС5363 грузоподъемностью 36 т со стрелой длиной 20 м;

- для надземной части - башенный кран КБ574 грузоподъемностью 15т со стрелой длиной 35 м.

Наибольший вес поднимаемого элемента – 2,8 т (материалы).

Работы по монтажу конструкций вести на изменяемом вылете стрелы. Грузоподъемность крана на максимальном вылете (35 м) -3.3 т.

Размещение площадок для складирования должно производиться с учетом подъездов от основных транспортных магистралей к местам приемки и выгрузки материалов в зоне действия монтажных кранов. Для удобства доставки конструкций и материалов у строящихся вооружений предусмотрено использование проектируемых, а также устройство временных автодорог из сборных железобетонных плит.

Для ведения работ по строительству объекта рекомендуется применять инвентарные бытовые, административные и складские здания сборно-разборного и передвижного типа. Размещение и перечень этих зданий уточняется по месту при согласовании со службой эксплуатации.

Все работы выполнять в соответствии с требованиями СНиП 11480 "Техника безопасности в строительстве" и "Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных машин".

Точные объемы возведенных объектов, выполненных работ и понесенных затрат приведены в «Сводном сметном расчете».(см. прил.1)

Сроки осуществления строительства

Срок возведения проектируемого жилого дома определен на основании СНиП 1.04.0385 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" (раздел 3 "Непроизводственное строительство", подраздел 1 "Жилые здания", п. 11) с учетом пп. 10 и 11 «Общих указаний».

Общая площадь дома для расчета продолжительности строительства составляет 39 422 кв.м.

Согласно п.7 "Общих положений" продолжительность строительства выбирается из имеющейся в нормах площади 40 000 кв.м. Соответствующая такой площади продолжительность строительства равна 21 месяцу.

Таким образом, общая продолжительность строительства жилого дома составит 21 месяц, в том числе подготовительный период 1 месяц. Итого 22 месяца.

Условия сохранения окружающей среды

В процессе строительства должны выполняться и постоянно контролироваться следующие мероприятия:

1) снятие растительного слоя грунта со строительной площадки в отдельный отвал и использование его для последующей рекультивации;

2) хранение плодородного грунта должно осуществляться в соответствии с ГОСТ 17.4.3.0285 и ГОСТ 17.5.3.0483. Запрещается использовать плодородный слой почвы для устройства перемычек, подсыпок и других постоянных и временных земляных сооружений;

3) выполнение планировки территории строительства с устройством временного водоотвода;

4) использование существующих постоянных автодорог для доставки материалов, полуфабрикатов, конструкций и оборудования на строительную площадку (в пределах строительной площадки временные дороги рекомендуется устраивать по трассе проектируемых постоянных автодорог и проездов);

5) производство работ осуществляется с учетом требований по предотвращению повреждений древесно-кустарниковой растительности. Зеленые насаждения, не подлежащие вырубке на строительной площадке, на период ведения работ ограждаются временным штакетником. Отдельно стоящие деревья предохраняются от повреждения путем обшивки стволов пиломатериалами на высоту не менее 2м.

6) использование при строительстве объекта привозных песка и щебня, которые добываются из существующих карьеров;

7) хранение цемента в закрытых емкостях, препятствующих запылению окружающей местности;

8) техническое обслуживание и заправку строительной техники на стройплощадке осуществлять только в специально оборудованных местах;

9) сбор и вывоз строительного мусора на свалку, расположение которой согласовывается с местными органами власти. Сжигание горючих отходов и строительного мусора на участке в пределах городской застройки запрещается;

10) очистка территории строительства от строительного мусора выполнение благоустройства территории в полном объеме после окончания строительных работ.

Выполнение вышеперечисленных требований возлагается на подрядную строительную организацию.