Оценка эффективности реализации проекта реконструкции здания больницы в городе Мариинск, Кемеровской области

5. Правовой статус объекта недвижимости

Объектом правовой экспертизы является реконструкция двухэтажного общественного здания по адресу: Кемеровская область, г. Мариинскский район, ул. Советская, дом 2.

Под правовым статусом объекта недвижимости понимается наличие особых правил осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению недвижимости.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового статуса объекта недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения);

2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права);

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

5) содержатся специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

5.1 Правовой статус земельного участка

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и прочее.

В описании земельного участка отражаются:

1) Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

Объект:

- г. Мариинск, Мариинский район, улица Советская, дом №2 в.

- ООО медико-оздоровительная поликлиника «Верамед», руководитель Тыквина Наталья Александровна

- ООО медико-оздоровительная поликлиника «Верамед» разработана в соответствии с Федеральным законом РФ от 27.07.2006 № 152ФЗ «О персональных данных»

- общество внесено в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1027739820921.

2) Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

Объект:

Вид Документа Основания создания зоны – Решение Думы г.Мариинска

4) Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

Объект:

Зона среднеэтажных многоквартирных секционных жилых застроек (Ж-2) выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов, где расположены среднеэтажные и малоэтажные многоквартирные секционные и блокированные жилые застройки с приквартирными участками и индивидуальные жилые застройки усадебного типа.

5) Кадастровый номер

Объект:

42:27:0104003:1124

6) Площадь по документам, устанавливающим право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

Объект:

Площадь – 894 м2

7) Вид земельного.

Объект:

Собственность публично-правовых образований

9) Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10) Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

5.1.2 На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

1) экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

2) размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

3) расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

4) балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

5) общую стоимость земельного участка и строений;

6) размер налога на стоимость объекта недвижимости;

7) инженерно-технические характеристики;

8) экологические показатели;

9) градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

10) залежи полезных ископаемых.

5.2 Разрешение на реконструкцию

В данном разделе рассмотрен вопрос порядка получения разрешительной документации на реконструкцию объекта.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. По проекту реконструкции здание больницы надстраивается на один этаж. Из выше приведенного определения следует, что надстройка входит в понятие реконструкции, следовательно, необходимо получение разрешение на реконструкцию данного объекта.

Получению разрешения на реконструкцию предшествуют проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, порядок проведения которых установлен в статьях 47, 48 Градостроительного кодекса РФ,

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускается без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске (далее также – выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске) к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик, лицо, получившее в соответствии с Земельным кодексом РФ разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, либо привлекаемые ими или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лица, которые соответствуют требованиям.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Следующим этапом, после получения результатов инженерных изысканий, является архитектурно-строительное проектирование, который регламентируется статьей 48 Градостроительного кодекса РФ.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, вправе выполнять определенные виды работ по подготовке проектной документации самостоятельно.

Договором о подготовке проектной документации, заключенным застройщиком или техническим заказчиком с физическим или юридическим лицом, может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий. В этом случае указанное физическое или юридическое лицо осуществляет также организацию и координацию работ по инженерным изысканиям и несет ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий. Этим договором также может быть предусмотрено обеспечение получения указанным физическим или юридическим лицом технических условий.

В случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик обязан предоставить такому лицу:

1) градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается:

1) органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка;

2) в случае осуществления реконструкции:

а) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения) - федеральным органом управления государственным фондом недр;

б) объекта использования атомной энергии - уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения;

в) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов авиационной инфраструктуры, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации.

г) объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), - федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория.

3) следующим государственным органам:

а) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации;

2) органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, если выполняется реконструкция объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более муниципальных образований;

3) органом местного самоуправления муниципального района, если выполняется реконструкция объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района.

Реконструкция данного объекта осуществляется на основании разрешения на строительство. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

заявление о выдаче разрешения на строительство объекта;

2) свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, а при реконструкции здания правоустанавливающие документы и на этот объект недвижимости;

3) градостроительный план земельного участка, определяющий его разрешенное пользование;

4) материалы из проектной документации, дающие возможность определить соответствие будущей стройки конкретной градостроительной ситуации;

5) положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы, подтверждающее соответствие разработанной проектной документации нормам, правилам и разрешительным документам;

6) согласие на реконструкцию объекта всех собственников этого здания или сооружения.