Воссоздание торгово-офисного центра и оценка его экономической устойчивости

3 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ.doc

1 Территориальная привлекательность объекта
1.1 Общая характеристика местоположения
Согласно существующему административно-территориальному делению объект находится в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга.
Адмиралтейский район расположен на левом берегу реки Нева и занимает площадь порядка 1 400 000 га. Его территория простирается к югу от Большой Невы почти до площади Стачек и Малой Митрофаньевской улицы от Гороховой и Звенигородской улиц на востоке до реки Екатерингофки на западе. Район граничит с Кировским и Центральным районами. Дневное население района составляет более 400 тыс. человек при том что проживает здесь около 220 тыс. человек. Район может похвастаться такими памятниками и архитектурными ансамблями как Медный всадник и Исаакиевский собор Адмиралтейство и Никольский собор Мариинский театр и театр при Консерватории.
Адмиралтейский район – это преимущественно «петровская застройка». Некоторые здания почти ровесники города поэтому в зону охраны исторических зданий вошла почти половина района. Новое строительство движется очень медленными темпами. Большая часть территории района между Большой Невой и Фонтанкой сложилась в первой половине XVIII века и входит в историческое ядро города.
Рис. 3.1. Границы района
Адмиралтейский район один из самых «водных» в городе: Нева Мойка Фонтанка канал Грибоедова (бывший Екатерининский) Адмиралтейский канал Пряжка Крюков канал канал Круштерна Обводный канал Екатерингофка Бумажный канал.
Транспортная инфраструктура. Из пяти железнодорожных вокзалов три находятся на территории района: Витебский Варшавский и Балтийский.
В районе имеются пять станций метрополитена: "Технологическая" "Пушкинская" "Сенная площадь" "Балтийская" и "Фрунзенская". В отличие от других районов города в Адмиралтейском районе нет одной-двух общих для всего района главных улиц. В каждой части района есть основные транспортные магистрали которые являются центрами сосредоточия торговли. Основные транспортные магистрали: Загородный Московский Лермонтовский Вознесенский Измайловский Старо-Петергофский Рижский проспекты Садовая Гороховая улицы. Трамвайные троллейбусные и автобусные маршруты проходят по Московскому Загородному Лермонтовскому Вознесенскому Измайловскому Старо-Петергофскому и Рижскому проспектам Садовой улице.
Связь с другими районами города:
Адмиралтейский – Василеостровский - мост лейтенанта Шмидта.
Адмиралтейский – Кировский - Нарвский проспект улицы Розенштейна и Шкапина.
Адмиралтейский – Московский – Митрофаньевское шоссе Московский проспект.
Адмиралтейский – Фрунзенский – Рузовский мост.
Характеристика рынка коммерческой недвижимости в районе. К локальным торгово-деловым центрам в районе можно отнести Сенную площадь Гороховую улицу Вознесенский проспект – в исторической части; улицы Союза Печатников и Декабристов проспекты Лермонтовский и Маклина – в Коломне; Загородный проспект Первая Красноармейская улица Троицкий (Москвиной) проспект Московский Измайловский проспекты – в Семенцах и Измайловских ротах.
Гипермаркеты и торгово-развлекательные центры: ПИК (Сенная пл.) ТК Сенная (ул. Ефимова 3) Лента (наб.Обводного кан.118).
Стоит также заметить что район становится все более популярным в качестве офисно-деловой зоны. В пределах Адмиралтейского района наблюдается широкий диапазон цен в секторе коммерческой недвижимости.
Экология района. Адмиралтейский район входит в пятерку наиболее промышленно развитых районов. Среди промышленных предприятий: «Адмиралтейские верфи» – судостроительный завод; «Веретено» – текстильная фабрика; «Красный треугольник» - объединение по производству резиновых изделий; Завод «Продмаш»; «Степан Разин» - пивоваренный завод; «Петмол»; «Метрострой»; «Гознак»; Завод подъемно-транспортного оборудования и др.
Хотя Адмиралтейский район считается промышленным за последнее время экологическая обстановка в нем несколько улучшилась. Основная причина заключается в том что многие промышленные предприятия района не работают на полную мощность часть предприятий находится в состоянии банкротства.
Район лидирует по выбросу летучих органических соединений (354% от общегородских выбросов). АООТ «Красный треугольник исторгает из себя 225% выбросов этих вредных веществ.
Сильно загрязнены почвы района. Максимальная по городу концентрация веществ I класса опасности – кадмия и цинка. Также в них чрезвычайно высоко содержание свинца и ртути.
В районе расположены зеленые массивы садов Олимпия (между Клинским и Малодетскосельским проспектами) Измайловский сад (на Измайловском проспекте) Парк «Екатерингоф» Юсуповский сад Никольский сад Александровский сад и несколько скверов. Очень низкая озелененность района и очень высокая его загазованность.
1.2 Местоположение и окружение объекта
В соответствии с установленными границами градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части границ территориальных зон объект находится в зоне многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (ТЖД1).
Объект расположен в квартале ограниченном с севера-запада Большой Морской улицей с северо-востока – Гороховой улицей с юго-востока – набережной реки Мойки с юго-запада – Исаакиевской площадью.
Микрорайон обеспечен водоснабжением электричеством канализацией теплом газом и слаботочными системами.
Ближайшее окружение объекта представлено жилой и общественной застройкой XIX-XX веков. В квартале в котором расположен объект находятся:
Санкт-петербургский архитектурно-строительный колледж;
Федеральная противопожарная служба;
Офис фирменного магазина мужской одежды
Транспортное обеспечение. Объект расположен в непосредственной близости основной транспортной магистрали района – Гороховой улицы. В пределах 15 минут пешком – станций метро «Невский проспект» «Сенная площадь».
Транспортная доступность обеспечивается общественным транспортом:
Троллейбусные маршруты
Автобусные маршруты
Маршруты коммерческих автобусов
2 Маркетинговые исследования
2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости
К основным сегментам рынка коммерческой недвижимости можно отнести:
Офисная недвижимость.
Торговая недвижимость.
Производственно-складская недвижимость.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга последние несколько лет активно развивается. Этому способствует возрастание деловой активности в нашем городе которая обусловлена общей экономической ситуацией в стране и привлекательностью СПб как делового центра. Следствием стал приход в Санкт-Петербург в том числе и на рынок коммерческой недвижимости многих фирм из-за рубежа Москвы и других регионов России. Агентства недвижимости СПб и аналитики работающие с коммерческой недвижимостью называют следующие характерные тенденции рынка: увеличение доли качественных объектов коммерческой недвижимости строительство и ввод крупных специализированных и многофункциональных объектов интенсивное освоение спальных районов и пригородов рост спроса и цен на объекты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Эти тенденции характерны для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости СПб: офисного торгового сферы услуг складского и производственного. Однако развитие этих сегментов происходит неравномерно. Сегодня самыми развитыми в Санкт-Петербурге являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок складских и производственных помещений. При этом если для офисной и торговой недвижимости специалисты прогнозируют в скором времени насыщение спроса на качественные помещения и стабилизацию цен то для сегмента складских и производственных помещений в СПб это дело гораздо более отдаленного будущего.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге последних лет показывает неуклонный рост спроса на аренду офисов магазинов складов и производственных помещений в СПб. Это сопровождается ростом ставок на аренду коммерческой недвижимости. В Санкт-Петербурге в 2006 г. он составил в среднем 10-15 %. Особенно популярна в СПб аренда коммерческих помещений у начинающих свой бизнес фирм и у динамично развивающихся. Для первых это как правило единственный путь получить необходимое помещение в силу очень высокой продажной стоимости коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Другим аренда коммерческих помещений предпочтительнее покупки так как при этом бизнес является более мобильным. При необходимости например можно увеличить занимаемую площадь можно оперативно снять другое помещение и переехать в него без лишних материальных затрат.
06 год без преувеличений стал переломным и определяющим для рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Ввод новых площадей увеличение объемов инвестиций в строящиеся и заявленные проекты - все это на фоне активного спроса который отражается в росте ставок.
Сегодня покупка коммерческой недвижимости рассматривается как источник получения дохода и средство сохранения вложенных денег. Доход от вложений в коммерческую недвижимость Лондона редко превышает 5%. В Москве он равен 13–14% а в Северной столице достигает 17–20%.
По данным статистических материалов показатель торговых площадей из расчета на одного жителя Санкт-Петербурга составляет 07 кв. м на человека (Лион – 125 кв. м. в Дюссельдорфе на жителя приходится 17 кв. м в Гамбурге – 20 кв. м.) Наш город отстает от всех в этом списке но европейским стандартам соответствует только Гамбург. Из этого можно сделать вывод что в городе необходимо увеличивать площади торговых объектов в 3 раза. Офисные площади на одного жителя в Санкт-Петербурге составляют 13 кв. м в Барселоне – 22 в Москве – 30 в Вене – 37 в Амстердаме – 72 в Париже – 74 а во Франкфурте – 132 кв. м.
Подобная ситуация и по другим видам коммерческой недвижимости. Но некоторые улучшения сулит предусмотренная Генпланом динамика объемов роста такой недвижимости в разных функциональных зонах. Если в 2001 г. ее было всего 175 млн кв. м общей площади то в 2015 г. этот показатель достигнет 2175 а в 2025 г. – 266 млн кв. м общей площади.
Планируется размещение коммерческой недвижимости только на территории спальных районов и выводимых из оборота городских сельскохозяйственных угодий но и в центре города. Прежде всего по мере освобождения земель в центре Петербурга откуда уже в ближайшие годы предусмотрено переселить около 100 предприятий. Основной объем мероприятий по формированию общественно-деловых зон (ОДЗ) приходится на период 2004–2015 гг. Общий прирост территорий составит за этот срок около 3 тыс. га. Показатель площади коммерческой недвижимости в 2015 году должен достигнуть 2175 а в 2025 г. – 266 млн. кв.м.
Инвестиционная ситуация. В 2006 г. особенно активными на рынке недвижимости Санкт-Петербурга стали западные инвестиционные фонды. Были совершены пилотные сделки по покупке инвестиционно-привлекательных объектов. Активное участие в девелоперских проекта крупных международных компаний обусловлено явным недостатком качественных завершенных объектов недвижимости. В 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестировано более 14 млрд (85% – в торговую недвижимость).
Ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости постепенно снижаются однако уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему превышает показатели многих городов Центральной и Восточной Европы. Текущие ставки капитализации для объектов класса А: офисная недвижимость – 9%; торговая недвижимость – 105%; складская недвижимость – 11%.
2.2 Характеристика рынка многофункциональных комплексов
По оценкам экспертов рынок многофункциональных объектов активно развивается. Сочетания функций которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте становятся одними из самых перспективных.
Термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. Можно выделить два направления: единый объект совмещающий две или более функций (эксплуатационных назначений) или комплексное развитие территорий и целых кварталов (как например «Охта-Сити»). При этом в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей.
Вариантов сочетаний в МФК множество: торговля офисы жилье гостиница развлечения рестораны сфера услуг. При этом с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.
Набор функций отдельного объекта и то какая составляющая будет главенствовать во многом зависит от его местоположения. При наличии активных транспортных и пешеходных потоков целесообразно включить в проект торговую функцию при отсутствии пешеходных потоков и близости к метро можно говорить о включении в состав офисов.
Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от центра Петербурга. В центре города инвесторам и девелоперам интересны проекты редевелопмента с изменением функционального назначения. И как правило такие МФК – это одно здание. На данный момент из всех строящихся многофункциональных проектов три находятся в центре как например МФК на месте разобранных зданий на Невском 59 и «Невский Плаза» на Невском 55. Планируются МФК «Лиговский» на месте «ямы» у Московского вокзала «Дом Северовых» на Гороховой «Никольские ряды» на Садовой улице.
Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной а вторая является «сателлитом». Впрочем нередки случаи когда функции на объекте существуют независимо друг от друга не сочетаясь но и не мешая друг другу.
По профилирующей функции можно выделить:
Торгово-офисные центры – центры в которых основная функция торговая однако часть этажей занимают офисы. Как правило такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов «Бекара» в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем 1 этаж будет работать на 100% 2 – на 50% 3 – на 25%. Однако земля стоит дорого и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр а остальные используют под другие функции например под офисные. Это актуально в городах где земля дорога а постройки сгруппированы вертикально.
Сочетание торговли и офисов – нейтральное. Две эти функции не помогают но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и принимает любое предложение.
Офисно-торговые центры – бизнес-центры любого класса на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» целесообразно создавать бутиковые зоны – учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса – хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров парфюмерии ювелирных изделий магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты центров банковских услуг ресторанов.
Гостинично-торговые комплексы. Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды парфюмерия ювелирные изделия салоны красоты банковские услуги рестораны аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет «паразитируя» на гостиничной функции.
Торгово-гостиничные комплексы. Более редкое сочетание. Торговая и гостиничная функции плохо сочетаются и даже мешают друг другу (причем больше проигрывает гостиница гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе). Как правило такие сочетания возникают из-за особенностей участка обременений со стороны города и так далее. В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.
Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов имеющих развлекательную составляющую растет. Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным причем бонусы получают оба направления.
Особенности создания концепции МФК
При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности а на исследования рынка и советы консультантов.
Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении – необходимо максимально четко продумать зонирование логистику служебных и потребительских потоков поскольку как бы делились функции комплекса они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными коммуникационными системами управлением общей концепцией.
В тех случаях когда предполагается что функции существуют отдельно друг от друга необходимо продумать два отдельных входа причем так чтобы ни одна из целевых групп не была обижена – ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому – это довольно сложная задача.
Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока однако у места хорошая транспортная доступность имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить что хорошее местоположение может спасти любой проект – даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако учитывая что хороших не занятых мест в больших городах становится все меньше концепция приобретает все большее значение поскольку она способна «вытянуть» даже объект с неудачным расположением.
Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать. Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16% торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17% а жилая функция до 40%.
Плюсы многофункциональных комплексов:
Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
наличие возможности адаптивного многократного использования преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
несколько функций выполняемых одним комплексом дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения обеспечивают привыкание к комплексу;
удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении) при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости причем в одном месте и следовательно увеличение инвестиционной привлекательности проекта;
универсальный формат позволяющий лучше учитывать возможные ограничения на развитие участка;
возможность организации поэтапного ввода объекта и финансирование последующих очередей за счет уже построенной части.
Минусы многофункциональных комплексов:
Сложность при реализации проекта в планировании зонировании исполнении (проектирование строительство и инженерные сети);
потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
плохие концепция и зонирование могут привести к тому что функции будут мешать друг другу;
«логистические сложности»: конкуренция между функциями за парковочные места.
возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
более дорогие и сложные эксплуатация и управление – может потребовать участия профессионалов из разных областей;
сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.
2.3 Анализ рынка торговых помещений
Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом рынка является сегмент торговых помещений в торговых центрах.
Сегмент торговой недвижимости условно можно разделить на специализированные крупные объекты торговой недвижимости и встроено-пристроенные помещения. Общая площадь торговых объектов Петербурга на начало 2007 г. составила 25 млн. кв.м. Рынок торговых помещений в Санкт-Петербурге представлен встроенными помещениями (~ 45%) торговыми центрами (~ 20-25%) и прочими торговыми помещениями и площадями (~ 30-35%) к которым относятся уличные ларьки рынки и т.п. Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерны следующие изменения происходящие в настоящее время. Прирост торговых помещений в СПб происходит в основном за счет появления новых торговых центров. Одновременно сокращаются торговые площади в виде ларьков не рынках и т.д. Возможности дальнейшего увеличения числа магазинов в центре Санкт-Петербурга исчерпываются но наблюдается рост предложения торговых помещений и площадей не в центральных районах СПб. Прогнозы динамики цен на торговую недвижимость в СПб показывают что рынок аренды магазинов в Санкт-Петербурге будет наполняться качественными помещениями и в ближайшее время ожидается стабилизация уровня ставок аренды на торговые помещения в СПб. На рынке продажи магазинов в Санкт-Петербурге еще долго будет наблюдаться дефицит торговых помещений.
Рис. 3.2 Структура рынка торговых помещений
Весь рынок помещений предназначенных под торговлю можно разделить на следующие 4 сегмента:
Встроенные торговые помещения;
Торговые зоны (уличные рынки);
Малые торговые площади (киоски и павильоны).
В структуре рынка торговой недвижимости Петербурга наибольшую долю составляют встроенные помещения (45%). Значительную часть занимают рынки (225%) торговые павильоны и ларьки (175%). Доля рынка торговых комплексов - 15%.
Последние годы рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Поэтому и инвестиции в торговую недвижимость сейчас – одни из наиболее выгодных – как в краткосрочной (за счет роста цен) так и долгосрочной (за счет сдачи площадей в аренду) перспективах.Уровень доходности торговой недвижимости высокий - около 15-20% годовых. В последующие годы этот показатель будет снижен в результате увеличения конкуренции и стабилизации развития экономики
Наиболее насыщены качественными торговыми площадями Приморский и Адмиралтейский районы. В них на тысячу жителей приходится более 1000 кв. м площадей в торговых центрах (в среднем по Санкт-Петербургу - порядка 300). В Приморском районе это объясняется наличием больших новых и строящихся жилых массивов и соответственно высоким уровнем платежеспособности проживающего в нем населения. В Адмиралтейском районе интерес девелоперов к размещению торговых объектов объясняется высоким транзитным потоком и наличием сформированных торговых зон (прежде всего зона у Сенной пл.). Однако несмотря на преимущества данных районов игнорирование фактора конкурентной среды и насыщенности рынка девелоперами приводит к тому что средняя посещаемость вводимых торговых центров в них (ТЦ "Подсолнух" в Приморском районе ТЦ "Варшавский Экспресс" в Адмиралтейском районе) в десятки раз уступает посещаемости существующих торговых объектов в других районах города. Что может ждать такие торговые центры: для арендатора - низкая выручка низкая эффективность работы магазина закрытие магазина необходимость открытия нового места размещения падение имиджа и т.д. для девелопера - снижение уровня заполняемости арендаторами их ротация понижение арендных ставок повышение затрат на продвижение объекта необходимость реконцепции. В тоже время в Санкт-Петербурге существуют зоны неохваченные качественными торговыми объектами.
Встроено-пристроенные помещения
Сегмент встроенной торговой недвижимости сейчас занимает практически половину – 44% - в структуре рынка торговых помещений Петербурга. На сегодняшний день этот сегмент самый крупный на рынке.
Cледует выделить те помещения которые были запланированы при строительстве нового здания сооружения и изначально отличались от его основного функционального назначения – это как правило помещения первых этажей жилых домов. Вторая категория – это помещения которые достраиваются уже спустя некоторый иногда довольно длительный период к уже существующим зданиям.
В первом случае цены аренды и продажи соответствуют рыночным средним ставкам а иногда могут быть и ниже в том случае если эти помещения строились в советский период в домах спальных районов. Сейчас они устарели морально требуют определенных затрат на ремонт и содержание при этом в большинстве своем имеют не очень удобную транспортную доступность. Наиболее интересны встроено-пристроенные помещения в центре и основных «торговых коридорах».
Прежде чем начать строить или встраивать помещение или даже здание собственник проходит путь от оценки перспективности и прибыльности своего проекта до последнего согласования в том или ином разрешительном комитете получая разрешение на строительство. А если это центр города – не избежать согласования с КГИОП ограничения по высотности возводимого здания и проблем с электрическими мощностями. Это отражается на стоимости объекта. Но все эти временные и финансовые затраты оправданны поскольку спрос на помещения в центре и местах с высокой торговой проходимостью стабильно высок и арендные ставки превышают среднерыночные на 60 -100 %.
По прогнозам специалистов цена будет подниматься на наиболее ликвидные помещения (до 20%) наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами (5–10%). В целом темпы роста на встроенные помещения будут находиться в пределах 10 %.
Высок спрос на помещения в центре и в местах с высокой торговой проходимостью вообще соответственно и на встроено-пристроенные помещения в этих местах в частности. Со стороны арендаторов и покупателей как правило главным является выгодность месторасположения и конечно цена объекта которая обычно адекватно высока.
Наибольшим спросом на рынке встроенно-пристроенных помещений пользуются торговые помещения площадью 125-300 м2. В последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в 500-1000 м2 и от 1000 м2. Спрос на помещения зависит от местоположения. Например на Невском пр. преобладает спрос на помещения площадью 100-300 м2 на Большом пр. П.С. - 50-150 м2 на Лиговском пр. - не более 50 м2.
По оценкам экспертов помещения на 70-80 % используются под магазины и кафе остальную часть занимают предприятия сферы услуг от косметических салонов оказания различных видов ремонтных услуг до расчетно-кассовых центров банков. Появление рядом новых только что построенных торговых комплексов в основном способствуют увеличению аренды в близлежащих объектах коммерческой недвижимости так как способствуют увеличению числа посетителей и потенциальных покупателей близлежащих торговых точек.
Арендные ставки на рынке встроенных помещений сильно отличаются друг от друга. Главным образом они зависят от местоположения помещения (район города удаленность от станции метро и основных городских магистралей). Также важны общая площадь наличие отдельного входа общее состояние помещения количество телефонных линий присутствие парковки организация охраны и т.д.
Ценовые зоны Петербурга и размер ставок на встроенные помещения
Аренда (кв. м.год без НДС)
Купля-продажа (кв. м.)
Зона А: исторический центр города – Район Невского проспекта Большой пр. П. С. Владимирский пр. Загородный пр. (до «пяти углов»)
Зона В: другие территории центра – в основном - Районы Литейного пр. Московского пр. Загородного пр. Каменноостровского пр. историческая часть Васильевского острова части Центрального Адмиралтейского Петроградского Василеостровского районов не попадающие в категорию А
Зона С: Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью расположенные вблизи основных магистралей станций метро;
Зона D: Окраинные районы города (спальные районы удаленные от метро и магистралей места промышленные зоны).
Рынок торговых помещений в торговых комплексах Санкт-Петербурга
В последние несколько лет на рынке торговых площадей в торговых центрах можно было наблюдать превышение спроса над предложением. Одна из основных наблюдаемых тенденций - рост спроса на качественные торговые помещения в торговых центрах к которым можно отнести торговые здания с развитой инженерной оснащенностью высоким уровнем отделки помещений и т.д. Действующие торговые центры не могут удовлетворить все заявки поступающие от арендаторов на качественные помещения.
Одним из главных факторов влияющих на принятие решения арендатора о выборе торгового центра является его местоположение. Удачным местоположением для торгового центра можно считать его близость к транспортным магистралям.
В исторической части Петербурга пока нет ни одного современного торгового комплекса отвечающего западным требованиям.
Наибольшее количество торговых центров приходится на Василеостровский Московский и Приморский районы (суммарно более 40% рынка торговых комплексов).
Торговые комплексы Санкт-Петербурга можно разделить на "массовые" "средние" и "элитные".
К "массовой" группе относятся некоторые универмаги построенные еще в советское время а также ряд комплексов построенных в середине 1990-х годов ("Балканский" "Шувалово" "Аэродром") преймущественно у станций метро. Они ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка якорных арендаторов не имеют площади нарезаны по 20 кв.м. европейским стандартам не отвечают развлекательной функции и точек общепита не имеют. Успешно конкурируют с открытыми рынками.
К "средним" (наиболее распространенный тип) относятся торговые комплексы ориентированные на средний класс потребителей создаются на окраинах города (в 10 минутах езды от "спальных" районов) обязательно имеют нескольких якорных арендаторов имеют удобный подъезд и парковки ориентируются на брэндовые магазины площадью не менее 80 кв.м. имеют точки общепита и развлекательную функцию - кинотеатр детские игровые комнаты боулинг бильярд и т.д.
К "элитным" относятся торговые комплексы ориентированные на покупателей с высоким уровнем дохода привлекают в качестве якорных арендаторов бутики с мировыми элитарными именами. К данному сегменту можно отнести "Пассаж" "Адмиралтейский" "Гранд-Палас" "Буржуа".
Экономический размер предлагаемых торговых площадей обычно варьируется от 20-40 до 200-350 кв.м. Традиционно наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 150-300 кв.м. однако в последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах до 500 - 1000 кв.м. В основном интерес к подобного рода торговым площадям высказывают крупные торговые сети которые являются якорными арендаторами причем одновременно в нескольких торговых центрах.
Большинство управляющих называют одни и те же факторы влияющие на уровень арендных ставок: площадь магазина этаж приближенность к входу в ТК лестнице эскалатору брэнд арендатора.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех давно действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. До уровня заполняемости в 100% торговые комплексы не дотягивают лишь по причине сменяемости одного арендатора другим - один арендатор освободил торговую площадь а другой просто еще не успел ее занять. Низкий уровень заполняемости имеют лишь те торговые комплексы которые на этапах строительства и ввода объекта не были готовы тратить значительные денежные средства на рекламу и те которые не имеют удачного месторасположения. Однако это скорее исключение из правила. Поэтому в данном секторе практически отсутствуют предложения по продаже площадей весь объем реализуется через аренду как с правом выкупа так и без.
Аренда торговых площадей
Рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией составил в среднем 9–13% по разным товарным группам арендаторов. Наиболее значительным был рост ставок аренды для операторов фудкорта. В менее удачных торговых центрах наблюдалось снижение ставок.
Расширяется практика выделения эксплуатационных расходов ранее включавшихся в арендную ставку для торговых галерей.
Заполняемость успешных торговых центров близка к 100 % большинство из них имеют лист ожиданий потенциальных арендаторов.
Уровни ставок аренды магазинов в Санкт-Петербурге в первую очередь зависят от факторов влияющих на стоимость аренды любой коммерческой недвижимости. Это местоположение торгового помещения (район престижность места удаленность от ст. метро и транспортных магистралей) его общая площадь уровень отделки помещения наличие и уровень оборудования уровень услуг которые предоставляются арендатору (телефония охрана и т.п.) наличие парковки вид аренды (от собственника или субаренда). Большое влияние на стоимость аренды магазинов в СПб оказывают и специфические для торговой недвижимости факторы: проходимость места площадь и расположение торговых залов наличие подсобных помещений наличие витрин.
Стоимость аренды магазинов в Санкт-Петербурге
Характеристики местоположения
Характеристики магазина
Стоимость в долл. США за 1 кв.м в месяц
Зоны высокой проходимости в историческом центре Санкт-Петербурга
Торговые помещения имеют витрины просторные торговые залы высокие потолки высококачественную отделку и оформление выполненные по авторскому проекту профессиональных дизайнеров. Как правило используются под дорогие бутики или салоны для оказания VIP-услуг.
Зоны высокой проходимости (у метро или на главных магистралях города в т.ч. в спальных р-х)
Качественные торговые помещения с удобными торговыми залами хорошим ремонтом оборудованными местами для приема товаров. Используются под магазины или сферу услуг рассчитанных на массового потребителя.
Зоны хорошей и средней проходимости
Помещения с ремонтом. Используются в качестве магазинов или помещений для сферы услуг ориентированных в основном на жителей данного микрорайона.
Зоны низкой проходимости (тихие улицы первые дворы и пр.)
Площади пригодные для торговли или сферы услуг. Могут требовать затрат на ремонт или реконструкцию.
В последнее время заполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода объекта в эксплуатацию. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе занимая площади до 10 тыс. кв.м. Мелкие операторы как правило арендуют 50-300 кв.м. Второй этаж (и выше в зависимости от этажности) обычно нарезается мелко - по 50-300 кв.м и сдается магазинам модной одежды обуви аксессуаров. На верхних этажах располагаются фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса. Сегодня заполняемость большинства действующих торговых комплексов - 95-98%. Полной заполняемости не достигается только по причине сменяемости арендаторов.
Арендные ставки в торговых центрах
Диапазон площадей кв.м.
Ставка аренды кв.м.год
Мобильное и цифровое оборудование
Продажа торговых площадей
Стоимость продажи магазинов в Санкт-Петербурге определяется теми же факторами что и аренда магазинов. Дополнительно к ним влияют на продажную стоимость торговых помещений вид продажи объекта и юридическая чистота и прозрачность возникновения прав собственности на объект и переходов прав собственности от владельца к владельцу. Под видом продажи понимаются переоформление прав собственности на объект недвижимости с одного лица на другое переоформление прав на юридическое лицо которому принадлежит объект недвижимости или покупка пакета акций предприятия которому принадлежит объект недвижимости. Указанные факторы определяют степень риска при проведении сделок купли-продажи а также дополнительные затраты при покупке на проверку юридической чистоты объекта отсутствие судебных споров аудиторские проверки и т.п.
Стоимость продажи магазинов в Санкт-Петербурге
Стоимость долл. США за 1 м2. общей площади
Продолжение таблицы 16
В 2006 г. был введен беспрецедентный объем площадей в торговых объектах: прирост за 2006 г. составил 12 млн кв. м (общая площадь) что сопоставимо с совокупным объемом введенным за последние три года. За год на карте города появилось 39 новых объектов при этом наибольшее количество пришлось на декабрь – 15 торговых объектов (для сравнения: декабрь 2005 г. – 4 торговых объекта). На конец 2006 г. в Петербурге функционировало 112 торговых объектов общей площадью 27 млн кв. м.
Наиболее активно в 2006 г. развивались сегменты DIY-центров и гипермаркетов общие площади которых значительно увеличились за год (более чем в 2 раза – DIY-центры более чем в 3 раза – гипермаркеты) и составили на конец 2006 г. 230 тыс. кв. м и 315 тыс. кв. м соответственно. Сегмент торговых центров общая площадь которых практически удвоилась за год и достигла 1840 млн кв. м является безусловным лидером в структуре площадей торговых объектов (Диаграмма 1).
Рис. 3.3. Прирост площадей торговых центров
Возведение торговых центров по-прежнему остается одним из перспективных сегментов коммерческой недвижимости. К концу 2006 года объем предложения торговых площадей Петербурга составил примерно 1878 000 кв. м. Это почти в 2 раза больше аналогичного показателя 2005 года.
За прошлый год по разным оценкам в Петербурге количество торговых площадей выросло на 1.1-1.2 млн. кв.м. В этом году планы девелоперов несколько скромнее тем не менее спрос на качественные площади стабильно растет.
Объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах (ТЦ) города на конец 2006 г. составил 2 028 670 кв.м. По сравнению с 2005 г. количество качественных площадей удвоилось и обеспеченность ими составила 441 кв.м на тысячу человек.
Эксперты отмечают что рост реальных денежных доходов населения Санкт-Петербурга способствует росту товарооборота и развитию розничной торговли в городе.
Наиболее значимые торговые центры открывшиеся в 2006 г.
«Варшавский экспресс»
наб. Обводного канала д. 118
Peacocks Мультиплекс «Каро-Фильм» Боулинг GameZona
Марата ул.Звенигородская ул.
«Перекресток» «Адидас» «Дино-парк»
Одним из главных факторов формирующих спрос на торговые площади является местоположение объекта. Самыми привлекательными являются центральные улицы а также объекты около станций метро где ежедневно проходит большое количество людей. При этом стоимость таких объектов если исключить зависимость от других параметров несомненно одна из самых высоких.Если рассмотреть структуру предложения на рынке аренды и продажи встроенных торговых помещений по районам то первое место традиционно принадлежит Центральному району. Половина от общего объема предлагаемых площадей приходится на четыре центральных района города – Центральный Адмиралтейский Василеостровский и Петроградский.
Московские и западные ритейлоры стараются при выходе на петербургский рынок открыть в первую очередь магазин на Невском проспекте. Однако ввиду острого дефицита торговых площадей на этой магистрали а также из-за стремительного роста арендных ставок и цен продаж некоторые сетевики вынуждены отказаться от идеи открытия первого магазина именно на Невском.
Рост реальных денежных доходов населения Санкт-Петербурга способствует росту товарооборота и развитию розничной торговли в городе.
Активное развитие местных сетевых операторов экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных торговых центрах определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и соответственно координирует направления развития торговых центров.
Можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе и их площадь может достигать 10000 кв. м. Мелкие операторы арендуют как правило 50-300 кв. м. Второй этаж (и выше в зависимости от этажности) как правило нарезается мелко – по 50-300 кв. м и сдается магазинам модной одежды обуви аксессуаров. На верхних этажах располагается фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса.
На сегодняшний день заполняемость большинства действующих торговых комплексов находится на уровне 95-98%. До уровня заполняемости в 100% торговые комплексы не дотягивают лишь по причине сменяемости арендаторов.
Тенденции и прогнозы
Основные тенденции рынка торговой недвижимости:
Рост благосостояния населения и уровня доходов способствует росту товарооборота что влечет за собой увеличение торговых площадей.
рост цен на торговые помещения.
рост количества перепрофилированных производственных помещений под торговую (в т.ч. и офисную) недвижимость.
рост дефицита ликвидных торговых площадей в центре города.
рост количества комнат и зданий переводимых в нежилой фонд под торговые площади (преимущественно в центральных районах).
На 2006 – 2008 гг. специалисты компании LCMC прогнозируют стабильный рост объемов ввода и предложения на рынке торгово-развлекательных центров г. Санкт-Петербург что однако не приведет к его насыщению. Согласно анализу заявленных к реализации проектов торговых центров рынок торговой недвижимости г. Санкт-Петербург в 2007 - 2008 гг. ожидает новый качественный виток развития связанный с вводом в эксплуатацию объектов европейского образца. В этой связи по мнению специалистов компании LCMC конкурентные преимущества для местных девелоперов может обеспечить привлечение в объект качественных иностранных торговых сетей реализация новых форматов торговли и создание уникальной концепции развлекательной зоны.
В 2007-2008 годах на рынке коммерческих торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных проектов ТЦ. В этом году в соответствии с заявленными сроками строительства объем ввода прогнозируется на уровне 750-800 тыс. кв.м торговых площадей. Однако действительный объем ввода может составить примерно 580-680 тыс. кв.м.
В то же время ряд экспертов считает что в ближайшее время особых сложностей с поиском арендаторов у девелоперов не будет. Насыщение рынка пока не наступило
В связи с появлением новых проектов наполнением рынка и ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и как следствие рост сроков окупаемости новых проектов. Однако до избытка торговых площадей в городе еще далеко. Так что инвесторы с уверенностью могут вкладывать средства в строительство торговой недвижимости и рассчитывать на гарантированный высокий доход.
2.4 Анализ рынка офисной недвижимости
Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний но и для малого бизнеса предпринимателей различных организаций. Как показали исследования проведенные специалистами Business Vision большинство петербургских компаний (84%) предпочитают арендовать офисы а не приобретать их. В рамках данного исследования специалисты опросили представителей 808 предприятий. Среди участников опроса только 16% оказались собственниками офисных помещений. При этом треть иностранных производственных компаний приобрела офисы в Петербурге по цене 700–1000 за 1 м2. А среди покупателей самых дорогих помещений (выше 3 тыс. за 1 м2) – больше всего отечественных производственных компаний – 17%.
Среди арендаторов наиболее дорогие помещения снимают преимущественно отечественные и иностранные производственные компании: 51% зарубежных предприятий платят за аренду свыше 500 а 23% отечественных – 400–500 за 1 м2. 7% арендаторов выразили желание в 2007 году переехать в другой бизнес-центр. Треть планирует арендовать новый офис по 400–500 за 1 м2. На 500–600 в основном ориентированы отечественные производственные компании и предприятия сферы услуг. А 75% иностранных производственных компаний готовы снимать самые дорогие помещения – более 750 за 1 м2. Самыми популярными "офисными" районами оказались Центральный (29%) Петроградский (19%) и Московский (12%). Центр Петербурга облюбовали в основном иностранные компании – 80% зарубежных компаний имеют офисы именно там.
Структура рынка офисных помещений
По экспертным оценкам объем петербургского офисного рынка оценивается примерно в 32 млн кв.м. Важнейшим субъектом рынка недвижимости является город. Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением предоставляющие арендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги такие как охрана уборка помещений кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой около 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний значительная часть которых работает на рынке более 5 лет.
Еще одним источником предложения являются встроенные помещения находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц источником формирования которых являются приватизация акционирование государственных предприятий выкуп помещений у города перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложения являются переоборудованные под офисы помещения бывших государственных предприятий и гостиниц.
В 2007 году с развитием рынка офисной недвижимости изменилась классификация объектов а вместе с ней и оценка долей рынка занимаемых офисными помещеними различных типов. Так с 2007 года под бизнес-центрами понимаются вновь построенные офисные здания под административными зданиями – те что были реконструированы под офисы.
На март 2007 года соотношение офисной недвижимости выглядит следующим образом (см. рис. 3.4.).
Рис. 3.4. Соотношение офисной недвижимости
По данным специалистов компании «Бекар. Консалтинг» 44% городского офисного пространства приходится на встроенные помещения находящиеся в госсобственности 14% — на частные «встройки» 12% — на административные корпуса. Структура рынка офисных помещений Санкт-Петербурга представлена на рисунке:
Рис. 3.5. Структура рынка офисной недвижимости
Развитие рынка офисной недвижимости в СПб происходит главным образом за счет строительства и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров и встроенных помещений во вновь построенных домах. За счет этого происходит расширение рынков аренды и продажи офисов в Петербурге и наполнение его качественными помещениями и площадями а это неизбежно приводит к росту стоимости офисной недвижимости. При этом надо заметить что рынок купли-продажи офисов в СПб в отличие от рынка аренды еще недостаточно развит. Количественные показатели сделок по продажам офисной недвижимости в десятки раз уступают рынку аренды офисов в Санкт-Петербурге.
Классификация офисных помещений
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:
Высококачественная стандартная отделка современные системы инженерного оборудования здания включая BMS (Система Управления Зданием);
Профессиональное управление зданием;
Хорошее расположение здания в границах офисного района удобный подъезд и транспортное сообщение;
Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной либо соответствующий ей аналог;
Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
Трехсекционный короб для электрического телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки);
Современные высококачественные окна их рациональное расположение;
Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
Качественные материалы использованные в отделке помещений общего
Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
Два независимых источника электроснабжения или наличие источника
бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт дополнительно выделенных для освещения);
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
Кафетерийстоловая для сотрудников и другие удобства;
Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.
Офисное здание класса В должно соответствовать не менее чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.
Офисное здание класса С соответствует менее чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.
Рынок бизнес-центров
Сейчас большинство бизнес-центров как класса А так и класса В располагаются в историческом центре Петербурга. В гораздо меньшей степени – в спальных районах. Это обстоятельство объясняется особенностями спроса на офисные помещения. Максимально востребованы и соответственно наиболее доходны объекты расположенные именно в центре. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа но также и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном районе Адмиралтейском Петроградском Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города. Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы.
Все большее число арендаторов предпочитает качественные площади в бизнес центрах. Качественные площади в бизнес-центрах представлены тремя классами – А В и С.
Классификация бизнес-центров
Общепринятой классификации деловых комплексов в Петербурге нет. Наиболее известна и проработана система предложенная несколько лет назад Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД). Офисные комплексы оцениваются по трем основным параметрам (см. таб. 18): местоположение тип и технический уровень здания профессионализм управляющей компании и качество предоставляемого сервиса. По каждому из этих критериев зданию может быть присвоена категория А В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей. Например здание на Невском (класс А по локации) с выборочным капремонтом (класс В по техническому состоянию) и с неразвитым сервисом (класс С) будет позиционировано как объект уровня С.
Исторический центр города – престижные в деловом отношении части Центрального Адмиралтейского Петроградского Василеостровского районов с удобными подъездными путями отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой
Территории исторического центра – части Центрального Адмиралтейского Петроградского Василеостровского районов не попадающие в категорию А и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского Красногвардейского Московского Приморского Калининского районов отличающиеся хорошим расположением (на набережных вблизи магистралей).
Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью расположенные вблизи основных магистралей метро
Тип и технический уровень здания
Отдельно стоящее специализированное здание
Новое строительство или полностью после реконструкции
Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование отопление оптоволоконные каналы связи)
Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков Конференц-зал кафересторан
Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции отопления) оптоволоконные каналы связи
Эффективная планировка этажей
Конференц-зал кафересторан
Размещение в административных зданиях НИИ
Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера
Обеспечение достаточным числом телефонных линий
Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса
Профессиональная компания с известным брэндом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет)
Развернутая система дополнительных услуг Высокопрофессиональные службы безопасности управления обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
Профессиональная компания (опыт работы более 3 лет)
Наличие дополнительных услуг
Службы безопасности управления обслуживания
Внутренняя или внешняя управляющая компании
Служба эксплуатации и уборки
Предложенная классификация не является окончательной. В 2004-2005 гг. рыночное представление о престижной локации БЦ существенно изменилось. Респектабельные деловые комплексы уже перешагнули границу исторического центра.
Между тем по действующей классификации бизнес-центры высшего уровня могут располагаться только в непосредственной близости от Невского. Очевидно настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики компании LCMC. Они выделили на городской карте пять основных деловых зон — Центральную Петроградскую Выборгскую Василеостровскую и Московскую — и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны. Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например наличие в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Сама классификация стала значительно подробнее а внутри трех основных категорий А В и С выделены подклассы (А1 А2В1 В2 С1 и С2). Такая детализация обусловлена нынешним уровнем развития офисного рынка. Даже внутри класса А между объектами есть существенные различия: здания введенные в 1990-е уступают объектам недавно сданным в эксплуатацию.
Соотношение на рынке БЦ по данным на март 2007 таково: доля бизнес-центров класса А – 10% класса В –48 % класса С – 42%.
Рис. 3.6. Структура распределения бизнес-центров по классам
Из структуры распределения офисных площадей по районам города видно что практически половина предлагаемых офисных площадей приходится на три центральных района – Центральный Адмиралтейский Петроградский.
Рис. 3.7. Структура распределения бизнес центров по районам.
На рынке коммерческой недвижимости как и на остальных действует главный принцип ценообразования – расположение. Престижное соседство транспортная доступность развитая инфраструктура – факторы влияющие на величину арендной ставки. Благодаря «адресу» арендная плата может увеличиться до 30%.
Все большее значение приобретает техническая оснащенность бизнес-центра. Зачастую именно «начинка» БЦ позволяет классифицировать офисное здание и повысить ставку на 30-40%. Обостряется конкуренция между вновь построенными качественными офисными зданиям оснащенными по последнему слову техники и построенными ранее бизнес-центрами.
В связи с этим возрастает спрос на бизнес-центры класса А. Как правило это вновь построенные здания позволяющие предоставить большие площади с парковкой и т.д.
Встроенные офисные помещения
Офисные помещения различаются по качеству отделки технической оснащенности уровню сервиса местоположению и соответственно по ценам.
Диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от 40 (в малопроходимых местах) до 600 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от 200 до 3500 за кв.м.
Структура спроса на аренду офисных помещений выглядит следующим образом:
oнаиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений (около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв.м.;
oзначимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 160 до 200 кв.м.;
oменее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 15%) площадью 200 - 230 кв.м.;
oнаименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисные площади от 230 кв.м.
Структура спроса на покупку офисных помещений выглядит следующим образом:
oнаиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв.м.;
oзначимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв.м.;
oменее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 25%) площадью до 50 кв.м.;
oнаименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисные площади от 180 кв.м.
Структура предложения на рынке офисных помещений
Характерной особенностью офисного рынка Санкт-Петербурга является несоответствие большинства офисных центров заявленному классу по международным стандартам. В настоящий момент на рынке отсутствует общепринятая классификация бизнес-центров. Как правило участники рынка придерживаются заявленного девелопером класса офисного центра. Вероятно ситуация изменится в 2007 г. – ведущие консалтинговые компании планируют разработать и принять стандарты по которым будет присваиваться класс офисному зданию.
На конец 2006 г. общий объем офисных площадей класса А и В составил около 420 тыс. кв. м. Более 105 тыс. кв. м офисных площадей было введено в эксплуатацию в 2006 г. при этом к вводу было запланировано более 170 тыс. кв. м. Прирост объема предложения в 2006 г. составил 25%. Сегмент офисных площадей класса А насчитывает около 64 тыс. кв. м. Предложение высококачественных площадей увеличилось в 2006 г. в 2 раза. Общий объем офисных центров класса А введенных в эксплуатацию в 2006 г. Составил 329 тыс. кв. м (запланировано было 60 тыс. кв. м).
Летом 2006 г. на офисном рынке класса А появилось несколько новых бизнес-центров в том числе 2-я очередь «Северной столицы» и «Лангензипен». В июле 2006 г. Состоялось официальное открытие бизнес-центра сети «Сенатор» компании «Империя» на ул. Чайковского д. 1. Еще один открывшийся бизнес-центр «Сенатор» на Садовой ул. д. 10 сдан целиком одному арендатору – отделению «Импэкс-банка».
Общий объем существующих офисов класса В в Санкт-Петербурге на конец 2006 г. достиг 356 тыс. кв. м. Объем вновь построенных офисных помещений класса В в 2006 г. составил около 75 тыс. кв. м при этом к вводу в эксплуатации было запланировано более 110 тыс. кв. м. Прирост предложения за 2006 г. составил около 25%.
Рис. 3.8. Прирост офисных площадей классов А и В
В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров которые в будущем планируют сдавать собственные площади. Главным образом офисные площади предлагаемые к реализации по схеме долевого участия относятся к категории В или В+.
Структура спроса на рынке офисных помещений
Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на качественные офисные помещения. Дефицит площадей высокого класса в Северной столице постепенно догоняющей Москву по количеству представительств международных и иностранных компаний по мнению специалистов компании LCMC является важным аргументом для девелоперов в пользу перспективности данного сегмента.
Общий объем арендованных и купленных офисных площадей класса А и В в 2006 г. составил около 110 тыс. кв. м. Количество вакантных площадей в действующих бизнес-центрах ограничено.
На сегодняшний день можно отметить высокую заполняемость качественных действующих бизнес-центров (в среднем 965%).
Вновь вводимые бизнес-центры также заполняются быстрыми темпами управляющие компании стараются заключать договора аренды заблаговременно до сдачи объекта.
Средняя заполняемость бизнес-центров класса «А» составляет 996%. Спрос на помещения класса «А» достаточно индивидуален. Наибольшим спросом пользуются помещения размером 101-200 кв. м. В офисных центрах А класса где большинство арендаторов представлено крупными международными и московскими компаниями бoльшим спросом традиционно пользуются помещения 250–500 и более кв. м. Планировка в БЦ класса А как правило открытая чтобы арендатор сможет сам решить как спланировать свой будущий офис. Арендная плата в БЦ класса А - 600-1000 за кв. м в год включая НДС.
Наиболее динамично развивающимся и перспективным является сегмент бизнес-центровдля малого бизнесакласса В (заполняемость 96-98%). Арендная плата техническое оснащение линейка дополнительных услуг в офисных центрах класса В сравнима с классом А. Арендная ставка составляет 450-800 за кв.м. в год включая НДС.
Основная масса заявок в бизнес-центрах класса «В» по-прежнему ориентирована на небольшие офисы однако их доля по сравнению с предыдущими годами несколько снизилась. Если раньше порядка 50% арендаторов снимали офисы размером 40-50 кв. м то в настоящее время их доля сократилась до 25% причем как в бизнес-центрах класса «В» так и в бизнес-центрах класса «С». В бизнес-центрах класса «В» достаточным спросом пользуются помещения размером 51 – 100 кв. м (23%) а также помещения более 101 – 200 кв. м (158%). Постоянное повышение уровня сервиса в бизнес-центрах класса В стимулирует переход в них некоторой части арендаторов как из класса А так и класса С. При этом освободившиеся площади класса А быстро заполняются а помещения класса С арендаторы занимают не так стремительно.
Спрос в отдельных бизнес-центрах класса С также интересных для малого бизнеса падает (заполняемость 97-98%). Однако и на бизнес-центры класса С есть свой спрос – арендаторы. Большим спросом пользуются помещения до 50 и 50-100 кв. м. Арендная ставка – 200-400 за кв.м. в год. В бизнес-центрах класса «С» приблизительно одинаковым спросом пользуются помещения до 50 и 51-100 кв. м. Более крупные помещения пользуются значительно меньшим спросом.
В настоящее время прослеживается явная тенденция к укрупнению арендуемых площадей. Однако площади свыше 300 м2 арендодатели могут предложить только в новых строящихся или реконструируемых бизнес-центрах.
Если еще год назад наблюдался дефицит предложения особенно качественных офисных площадей то сегодня постепенно уровень спроса начинает соответствовать уровню предложения. Если офисный рынок будет развиваться такими же стремительными темпами то может наступить пресыщение. Бизнес-центров класса В уже сейчас достаточно много чтобы удовлетворить спрос на них. В сегмента класса А еще наблюдается дефицит.
Запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне 500–940 за кв. м в год включая эксплуатационные расходы без НДС. За 2006 г. ставки аренды выросли в среднем на 9–11%.
Следует отметить что в действующих офисных центрах заполняемость близка к 100%. Свободные помещения можно найти только в недавно введенных в эксплуатацию или строящихся бизнес-центрах.
Анализ условий аренды офисных помещений в рассматриваемых офисных центрах показал что уровень запрашиваемых арендных ставок для офисных центров класса В находится в диапазоне 300–560 включая эксплуатационные расходы без НДС. Рост арендных ставок в 2006 г. составил порядка 8–10%.
Рис. 3.9. Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисам
Стоимость аренды офисов в Санкт-Петербурге определяется множеством факторов. Главными из них являются месторасположение внутреннее состояние (уровень отделки и оборудования офиса) номенклатура и уровень услуг которые может получить арендатор (телефония интернет клининг охрана и т. п.). На стоимость аренды офисов в Санкт-Петербурге влияет также конкретное расположение офиса в здании (откуда вход в помещение куда окна этаж и т.д.) наличие отдельного входа возможность парковки площадь высота потолков и ряд других факторов. Влияют на арендную ставку и вид аренды: аренда от собственника будет дороже субаренды.
Стоимость аренды офисов в Санкт-Петербурге
Характеристика офиса
Стоимость в долл. США за 1 кв. м. в месяц
Высокое качество отделки помещений скоростной интернет кондиционирование возможно с включенными услугами секретаря-переводчика расположенные в центре Санкт-Петербурга с хорошим видом из окон охрана парковка.
Отличный ремонт выделенный интернет кондиционирование контроль доступа парковка расположенные в хороших местах СПб.
Хороший ремонт сетевая разводка удобный подъезд в т.ч. на городском транспорте телефония
Пригодные для работы помещения и площади не рассчитанные на прием посетителей часто требуют ремонта могут быть удалены от общественного транспорта могут располагаться на территории предприятий.
В арендную плату включаются НДС коммунальные услуги охрана обслуживание мест общего пользования техническое обслуживание здания эксплуатационные расходы электроэнергия как правило в арендную плату не входит также отдельно оплачиваются уборка офисных помещений и телекоммуникационные услуги.
Среди дополнительных услуг предлагаемых арендатору выделяется паркинг который в последнее время становится неотъемлемым атрибутом качественной офисной площадки. В среднем арендатору предоставляется одно машиноместо на 100 м2 арендуемой площади. Но пока только 30% всех действующих бизнес-центров могут предложить выделенную охраняемую парковочную зону. Бизнес-центры более низкого класса включают расходы за данную услугу в арендную плату или предлагают парковать машины на территории прилегающей к зданию по периметру. Бизнес-центры более высокого класса предоставляют хорошо оборудованную платную парковку территория которой охраняется круглосуточно включая видеонаблюдение объекта. Цена варьируется в зависимости от класса и местоположения БЦ от количества свободных мест. Средняя цена находится в диапазоне 100-150 за 1 мм. Максимальное предложение аренды 1-ого парковочного места за месяц составляет 400 евро («Веда-Хаус» класс А). Наиболее дорогие парковочные места в бизнес-центрах класса А и В+ – 250-350. Машиноместо в бизнес-центре класса В обойдется арендатору в 75-120 в бизнес-центрах класса С плату можно назвать чисто символической – 15-40 в месяц за 1 мм.
Наиболее крупные сделки аренды в 2006 г.
Садовая ул. д.10»Сенатор»
Волынский пер. д.1»Северная столица»
«СанМайкросистемсСПб»
-яКрасноармейская ул. д.22«Келлерманн-Центр»
На стоимость офисов в Санкт-Петербурге при продаже влияют те же факторы что и для случая аренды. В дополнение к ним могут оказывать серьезное влияние юридическая чистота возникновения прав собственности на объект также юридическая чистота и прозрачность переходов прав собственности от владельца к владельцу в истории объекта и вид продажи объекта. Под видом продажи понимаются переоформление прав собственности на объет недвижимости с одного лица на другое или переоформление прав на юридическое лицо которому принадлежит объект недвижимости или покупка пакета акций предприятия которому принадлежит объект недвижимости. Указанные факторы определяют степень риска при проведении сделок купли-продажи.
Стоимость продажи офисов в Санкт-Петербурге
Стоимость в долл. США за 1 кв. м. общей площади
В престижном месте Петербурга с хорошим видом из окон высокое качество отделки скоростной интернет кондиционирование система охраны охраняемая парковка.
В центре города или хорошем месте СПб отличный ремонт выделенный интернет кондиционирование контроль доступа парковка.
Хороший ремонт удобный подъезд на городском транспорте телефония.
Помещения и площади пригодные для использования под офис (например расселенные жилые квартиры) часто требующие серьезного ремонта.
Офисный рынок Петербурга характеризуется стабильным ростом спроса на помещения. По данным компании Colliers International за истекший год общий объем арендованных и купленных офисных площадей классов «А» и «В» составил около 110 тыс. кв. м. Заполняемость бизнес-центров близка к 100%. Свободные помещения можно найти только в недавно введенных в эксплуатацию или строящихся деловых комплексах. За 2006 год ставки аренды возросли от 10% до 15% – в зависимости от классности и расположения.
На ценообразование главным образом влияет этаж размер и площадь офисного пространства.
Наибольшее предложение продажи офисных помещений отмечается в Центральном районе – 15250 м2. Этот объем формируется в результате выставленных на продажу офисных площадей двух бизнес-центров – «Stels» (10000 м2 7500 м2) и БЦ на Социалистической 14 (10600 м2 7750 м2). Средняя цена продажи 1 м2 в бизнес-центре «Stels» составляет 1850-3000 в бизнес-центре «На Социалистической 14» – 1300-2500. В Адмиралтейском районе полностью продается под одного владельца «Admiralty House» (2500 м2) по 3000 за 1 квадратный метр.
В 2006 г. предложения по продаже площадей класса А отсутствовали. В сегменте В класса существует ряд предложений продажи офисных площадей на стадии строительства бизнес- центра по схеме долевого участия.
Новое строительство и реконструкция
В 2006 году лидерство по количеству ввода в эксплуатацию офисных площадей осталось за центральными районами города. В последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса А и В и за пределами исторического центра города. Прежде всего это связано с ожесточающимся дефицитом земельных участков здесь серьезными ограничениями по реконструкции объектов а также возрастающей транспортной проблемой.
По данным отдела аналитики и консалтинга Агентства Недвижимости "Итака" в ближайшее время ожидается смещение географии ввода новых офисных площадей: в 2007 году весомое поступление новых офисных помещений ожидается от бизнес-центров в спальных районах. Объемы ввода офисных площадей по районам города представлена на диаграммах 1 и 2.
Рис.3.10. Ввод офисных площадей по районам в 2006 году
Рис. 3.11. Ввод офисных площадей по районам в 2007 году
В 2006 году наблюдается всплеск поступлений офисов класса А в размере 40% от общего количества вводимых офисных площадей. В 2007 году бизнес-центры класса В и В+ вернут себе пальму первенства и предположительный объем ввода офисных площадей этого качества (без учета переноса сроков) составит 93% от общего количества. Незначительный прирост объема ввода новых площадей бизнес-центров класса С – 2% в 2006 году – объясняется общей тенденцией развития рынка к насыщению более качественными офисными помещениями и соответственно к понижению спроса на площади более низкого качества.
Рис. 3.12. Структура ввода офисных площадей
В 2007 г. планируется ввод в эксплуатацию около 330 тыс. кв. м (включая 70 тыс. кв. м ввод которых перенесен с 2006 г.).
Некоторые бизнес-центры планируемые к вводу в 2007г.
Офисная площадь кв.м.
Владимирский пр. д.21
Постоянное увеличение объема ввода новых офисных помещений не вызывает у инвесторов сложностей с их заполнением. Процент заполнения действующих бизнес-центров очень высок. Освобождающиеся площади как правило перераспределяются между действующими арендаторами бизнес-центра. Компании покидают свои помещения в основном в связи с расширением и переходом в новые бизнес-центры в которых есть предложения больших площадей и помещений более высокого качества. При строительстве новых объектов класса «А» девелоперы начинают предусматривать свободу планировочного пространства где арендатор сможет сам решить как спланировать свой будущий офис.
Тенденции рынка офисных помещений
Сложившаяся стабильная ситуация на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшее время сохранится что является привлекающим фактором для инвестиций в данную сферу недвижимости. Специалисты пытаются просчитать когда наступит насыщение рынка офисными площадями. По предварительным прогнозам еще 2-3 года заполняемость БЦ будет держаться на прежнем уровне.
На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). Постепенно увеличивается количество крупных российских и иностранных компаний-инвесторов заинтересованных в инвестициях в петербургский рынок офисной недвижимости. Увеличение предложения будет сдерживать рост арендных ставок.
Продолжится стабильный рост спроса на качественные помещения классов А и В. Появление крупных проектов строительства офисных центров класса А и В (в том числе в составе торгово-развлекательных и жилых комплексов) реализация которых приведет к значительному увеличению объема рынка.
Конкуренция на офисном рынке в сегменте класса А относительно низкая тем не менее появление проектов нового строительства ведет к повышению качества новых площадей. Для офисных площадей класса В характерен стабильный прирост предложения который компенсируется стабильно увеличивающимся спросом. Дальнейший рост спроса на большие помещения – от 1 000 кв. м. Среди основных арендаторов таких помещений можно выделить крупные банки и IT-компании.
Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит до 500 000 кв. м. Насыщение рынка прогнозируется не ранее 2009-2010 гг. при условии что будут реализованы такие крупные проекты как строительство офисного центра класса А "Газпром-Сити" (общая площадь 1 млн кв. м) и "Морской фасад".
Для правильного развития рынка соотношение спроса и предложения должно быть сбалансированным. Значительное превосходство спроса над предложением позволяет собственникам офисов диктовать условия арендосъемщику.
Постепенно видоизменяется понятие «престижная локация» бизнес-центра. Происходит смещение качественных офисных площадей от центра города. Формируются локальные «офисные зоны» с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Продолжающееся развитие деловых зон за пределами центра. В связи с напряженной транспортной ситуацией и нехваткой парковочных мест в центре города интерес арендаторов и девелоперов перемещается в другие районы. В настоящий момент в качестве деловых зон интенсивно развиваются набережные в перспективе для строительства бизнес-центров будут осваиваться и более отдаленные территории в том числе вблизи КАД.
Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составил порядка 1 090 000-1 090000 кв. м в 2007 году –1 211 587 – 1215 000 кв. м.
Рис. 3.13. Прогноз развития рынка офисной недвижимости
2.5 Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости
К тенденциям рынка необходимо отнести дальнейший редевелопмент промышленных территорий в черте города поощряемый администрацией города. В 2007 г. ожидается еще бoльшая активность международных инвестиционных фондов. Выход на рынок планируют следующие фонды: Altarea NIAM Invesco Capital Land и другие. Соответственно и спрос на высококачественную коммерческую недвижимость будет только расти.
По мнению членов Российской гильдии риелторов (РГР) остановить рост цен на коммерческую недвижимость в ближайшие полтора десятка лет будет продолжаться. Поскольку этот сегмент рынка только вступил в стадию освоения ему гарантировано длительное и стабильное развитие. Пока спрос значительно опережает предложение темпы строительства объектов недвижимости будут возрастать.
Косвенным показателем устойчивого роста рынка коммерческой недвижимости является постоянный рост размера арендной ставки.
На инвестиционной привлекательности России сказываются два обстоятельства: высокая доходность задуманных проектов и связанные с этим высокие риски. Средняя доходность инвестиций достигает 75–8%.
3 Обоснование целесообразности создания
торгово-офисного центра
Как показали маркетинговые исследования рынок коммерческой недвижимости не насыщен качественными площадями различного назначения. В сегментах торговой и офисной недвижимости наблюдается превышение спроса над предложением поэтому помещения в данном торгово-офисном центре будут востребованы.
Торгово-офисный центр соответствует всем требованиям предъявляемым к торговым и офисным помещениям имеет благоприятное местоположение и развитую инфраструктуру.
Площади сдаваемые в аренду будут пользоваться спросом и предполагается что заполняемость центра будет стремиться к 100%.

4.Экономико-управленческая часть.doc

ЭКОНОМИКО-УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1 Правовая экспертиза
1.1 Приобретение объекта недвижимости на торгах
Земельный участок находящийся в собственности Санкт-Петербурга выставляется на торги на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Согласно ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов аукционов) начальную цену предмета торгов и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок предоставления объектов недвижимости находящихся в собственности Санкт-Петербурга устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-73* «О порядке предоставления объектов недвижимости находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции».
Решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга. Порядок проведения торгов и утверждение инвестиционных условий и критерий выявления победителей устанавливается Правительством Санкт-Петербурга. Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" координацию деятельности которого регулирует Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петрербурга выполняет функции организатора торгов.
В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» при проведении торгов в качестве начальной цены торгов устанавливается размер годовой арендной платы в рублях за земельный участок право аренды которого выставляется на торги определенный на основании отчета независимого оценщика составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий по созданию и использованию результата инвестирования связанных не только с перечислением денежных средств. В частности предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры градостроительства культуры социально значимых проектов.
В случае когда объектами недвижимости являются подлежащие реконструкции здания предметом торгов является право на заключение инвестиционного договора.
Уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает от имени Санкт-Петербурга инвестиционный договор по результатам торгов на предоставление объектов недвижимости.
Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях подлежит государственной регистрации. Договор должен содержать: описание предмета договора стороны их права и обязанности характеристика инвестиционного проекта график осуществления инвестиционного проекта.
1.2 Инвестиционные условия
Инвестиционная деятельность - осуществляемая в соответствии на условиях и в порядке установленном договором деятельность инвестора связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство (реконструкцию) объекта инвестирования а также совокупность действий по реализации инвестиций включая исполнение инвестором инвестиционных условий связанных с объектом инвестирования.
Инвестиционные условия устанавливаются в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-73* "О порядке предоставления объектов недвижимости находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции".
Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости права на заключение инвестиционного договора арендной платы выполненного независимым оценщиком.
Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается между сторонами на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка его застройке и выполнению иных инвестиционных условий и предусматривает обязанность арендатора перечислить денежные средства на развитие городской инфраструктуры.
В соответствии с решением инвестиционно-тендерной комиссии победитель торгов перечислит в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежные средства в размере рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу Большая Морская улица дом 30 что составляет 590 тыс. долларов.
Правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования: предоставление земельного участка осуществляется на инвестиционных условиях в аренду на 49 лет; здание подлежащее реконструкции предоставляется для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования.
Помимо инвестиционных условий о правовой форме предоставления объекта недвижимости в инвестиционном договоре предлагаемом уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга органом к подписанию инвестором учитываются следующие условия: условия о согласовании арендатору передачи его прав и обязанностей по договору другому лицу о регистрации права на объект незавершенного строительства; о последствиях ненадлежащего исполнения инвестиционных условий предусмотренных инвестиционным договором; условия о реализации представленного на конкурс проекта и последствиях неисполнения указанного условия.
Общая площадь торгово-офисного центра составляет 67167 кв.м. Торговые площади располагаются на 1-3 этажах. Площадь торговых помещений составляет 24787кв.м. в т.ч. вспомогательная – 6584. Нарезка торговых помещений осуществляется в соответствии с пожеланиями арендаторов. В аренду сдаются помещения блоками площадью oт 50 до 150 кв.м.
Площадь офисных помещений составляет 27688 кв.м. из них вспомогательного назначения – 5123 кв.м. Офисные помещения расположенные на 4 - 6 этажах сдаются блоками от 85 - 685 кв. м до аренды целого этажа. Свободная планировка возможность организации индивидуального контроля доступа и разнообразного технического оснащения помещений позволяют реализовать любые пожелания арендаторов.
Все площади торгово-офисного центра сдаются в аренду. Собственник сдает в аренду помещения арендаторам заинтересованным в долгосрочной аренде офисов. Это позволяет предотвратить потери доходов связанные со сменой арендаторов.
Сочетание двух независимых функций здания приводит к необходимости предусмотреть два отдельных входа для каждой из целевых групп. Вход в торговую зону осуществляется через тамбур главного входа. Арендаторов 4-6 этажей попадают в здание через входной холл офисных помещений. Оба входа осуществляются с Большой Морской улицы.
Для перемещения на этажах занятых торговыми помещениями предусмотрен эскалатор осуществляющий связь между 1 и 2 этажами и лифт который перемещается с 1 по 3 этажи с остановкой на каждом этаже.
Функцию доступа в офисные помещения выполняет лифт расположенный во входном холле для офисных помещений. Данный лифт перемещается до 6 этажа и не имеет остановки на 2 этаже. При необходимости арендаторы 4-6 этажей могут перейти в торговую зону через 3 этаж. Арендаторы и посетители 1-3 этажей не имеют доступа к офисным этажам. Таким образом деятельность и перемещение каждой из целевых групп не мешают друг другу.
3 Структура управления (эксплуатации) центра
3.1 Управление торгово-офисным центром
Сталкиваясь с возникающими задачами управления объектом собственник сравнивает различные пути их решения. Существует четыре варианта управления объектом:
Внутреннее эксплуатационное подразделение. Основным его преимуществом является учет специфики объекта. Недостаток – управление недвижимостью по стандартам предприятия.
Внешняя управляющая компания.
Выделение своей дочерней управляющей компании
Обособленное структурное подразделение
В данном случае собственник принимает решение о создании собственной управляющей эксплуатирующей службы генеральному директору которой делегирует полномочия по управлению центром.
Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения: управление торговыми и офисными помещениями заполнение данных помещений организацию ухода и текущего ремонта организацию услуг а также управление информацией персоналом экономическое и юридическое управление.
Экономическое управление должно основываться на точной бухгалтерии соответствующей требованиям законодательства и на правильно выбранном способе ведения хозяйства.
Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды трудовых контрактов с работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций.
Рис. 4.1. Структура внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения
Служба эксплуатации объекта занимается техническим обслуживанием здания и прилегающей территории.
Служба тепловых систем занимается системами отопления холодного и горячего водоснабжения эксплуатирует производит наладку автоматики индивидуальных тепловых пунктов промывку теплообменников. В ее ведении находятся узлы учета тепла (УУТ). Информация снятая с УУТ используется для расчетов с теплоснабжающими организациями и контроля работы систем отопления и ГВС.
Служба слаботочных систем занимается монтажом и эксплуатацией слаботочных систем. Это телевизионные антенны автоматическая противопожарная защита – АППЗ автоматическая пожарная сигнализация – АПС оперативная диспетчерская связь - ОДС ( связь с лифтами охрана дверей служебных помещений – тепловые узлы машинные помещения входы в подвал и т.д.) и переговорные замочные устройства – ПЗУ (домофоны видеодомофоны).
Отдел материально-технического снабжения выполняет функцию обеспечения необходимыми расходными материалами оборудованием инвентарем надлежащего качества и с минимальными затратами.
В функции договорного отделе входят подбор арендаторов заключение с ними договоров контроль заполняемости объекта заключение договоров с монополистами и поставщиками услуг.
Бухгалтерия выполняет все необходимые расчетные операции осуществляет ведение счетов.
Отдел кадров занимается подбором персонала ведением трудовых книжек заключением трудовых договоров составлением графиков отпусков.
3.2 Структура технической эксплуатации
Техническая эксплуатация – это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие процессы:
)техническое обслуживание – соблюдение нормативных режимов и параметров наладка инженерного оборудования и систем технические осмотры зданий и конструкций;
)санитарное содержание – уборка помещений и здания прилегающей территории
)коммунальное обслуживание объекта – водо- электро- теплоснабжение и т.д.
)планово-предупредительный ремонт – аварийный текущий и капитальный
Цели и задачи эксплуатации Можно выделить следующие цели и задачи эксплуатации недвижимости:
Рис. 4.2. Цели и задачи эксплуатации недвижимости
3.3 Техническое обслуживание торгово-офисного центра
Техническое обслуживание объекта недвижимости его элементов конструкций и инженерных коммуникаций – это сформированы в зависимости от периодичности и интенсивности комплекс работ. От его выполнения зависит текущее функционирование и установленный (паспортный) срок службы объекта а также возможность увеличения этого срока.
ТО – это ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
ППР – это планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ТР – это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания эксплуатационных показателей с периодичностью в один-два или пять и более лет.
Комплекс мероприятия по содержанию торгово-офисного центра
Конструкции элементы инженерные системы здания
Система теплоснабжения
контроль работы системы отопления удаление воздушных пробок ликвидация аварийных ситуаций
промывка труб систем центрального отопления (после окончания отопительного сезона)
смена отдельных участков трубопроводов секций отопительных приборов запорной и регулировочной арматуры
контроль работы теплового пункта поддержание технических параметров
устранение подтеков во фланцевых соединениях замена уплотняющих прокладок
регулировка гидравлической автоматики
промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления
Система электроснабжения
ведение учета и отчетности потребления энергии на объекте
очистка от пыли и грязи оборудования и изоляторных вводов
ремонт неисправных участков электрической сети здания
обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации
отбор проб трансформаторного масла доливка масла
замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели штепсельные розетки)
обеспечение круглосуточного надзора за функционированием электрооборудования с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций
Продолжение таблицы 23
Система водоснабжения и канализации
контроль расхода питьевой воды
осмотр системы водоснабжения и канализации
замена отдельных участков ввода водопровода и канализационных выпусков
выполнение аварийных работ (ликвидация свищей замена задвижек)
утепление и герметизация соединений битумом труб
ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации ликвидация утечек
проверка сети противопожарного водопровода пожарных кранов
ремонт и замена задвижек кранов вентилей смесителей
проверка работоспособности пожарных насосов
Система вентиляции и кондиционирования
регулировка систем вентиляции
контроль состояния воздуховодов: проверка плотности соединения всех звеньев замена деформированных болтов и прокладок очистка воздуховодов
промывка и продувка трубопроводов ремонт опорремонт тепловой изоляции ремонт и замена запорной арматуры
выключение и включение вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования
контроль функционирования вытяжных систем
осмотр и ревизия пусковых устройств
Лифтовое оборудование и эскалаторы
хранение и ведение паспортов заключение договоров на техническое обслуживание выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций и т.д.
обеспечение санитарного состояния приямка
ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя
вытяжка подвесного кабеля осморт низа кабины
ремонт и замена буферного устройства кабины
Система пожарной и охранной сигнализации
выполнение предписаний противопожарной службы МВД РФ
изменение сопротивления защитного и рабочего заземления
проверка работоспособности пожарных насосов контроль дистанционного включения при помощи пусковых кнопок
проверка работоспособности сети противопожарного водопровода
проверка состояния пожарной безопасности противопожарного водоснабжения
восстановление заряда огнетушителей
контроль свободного открытия всех дверей эвакуационных выходов
замена аккумутяторных батарей резервных источников питания
Кровля и кровельные конструкции
очистка кровли от мусора грязи
работы по устранению неисправностей с частичной заменой покрытия
очистка кровли от снега наледи сосулек
укрепление парапетных решеток пожарных лестниц стремянок
утепление чердачных перекрытий
герметизация кровли в местах протечек
восстановление участков штукатурки и облицовки
Фундаменты и подвальные помещения
заделка швов трещин восстановление облицовки фундаментных стен
устройство и проверка вентиляционных продухов
смена и ремонт отмосток
заделка швов на стыках сборных железобетонных перекрытий
укрепление усиление отдельных участков гипсокартонных перегородок заделка трещин
замена отдельных участков покрытия полов
заделка выбоин трещин ступеней и площадок
укрепление металлических перил
осмотр состояния поверхностей
восстановление штукатурки стен и потолков
восстановление окраски стен
восстановление облицовки стен и полов
4 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода
Расчет стоимости недвижимости при использовании затратного метода включает определение рыночной стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом износа.
В данной работе расчет стоимости земельного участка не производится т.к. участок принадлежит государству и находится в долгосрочной аренде на 49 лет.
Исходной позицией для определения сметной стоимости строительства объекта является подсчет объемов работ на основе проектных решений. Для этого используется нормативный документ по которому определяется сметная стоимость в зависимости от вида работ и конструктивных элементов по данному объекту.
В данной работе расчет стоимости строительства объекта основан на использовании метода укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объекта как суммы затрат на возведение основных элементов объектов: фундаментов стен перекрытий кровли инженерного оборудования и т.п. Эти стоимости определяются по справочникам Территориальных укрупненных расценок на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР 81-09-(1-40)-2001 СПб).
Согласно общим указаниям данные укрупненные расценки предусматривают весь комплекс работ и составлены на основе смет на строительство по современным проектам. Сметные нормы затрат труда основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм (ТЕР-2001г и ГЭСН-2001г).
Из сказанного следует что укрупненные расценки предусматривают менее точное определение величины затрат чем сборники современных единичных расценок поскольку в конкретной укрупненной расценке представлен фиксированный перечень работ и материалов которые возможно не совпадут с реально производимыми. Однако рассматриваемые укрупненные расценки разработанные в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года позволяют составлять сметную документацию с большей точностью (до 10%) чем с помощью данных по объектам-аналогам а также укрупненным нормативам 1969 – 1991 года.
На практике номенклатура элементов зданий и сооружений и их конструктивное исполнение намного шире. Рассчитать стоимость строительных и ремонтных работ для объектов с помощью использования только укрупненных сметных нормативов не представляется возможным.
Вместе с тем базирование укрупненных расценок на единичных расценках позволяет одновременно использовать в одном расчете как укрупненные так и единичные расценки. Возможность совмещения укрупненных и единичных расценок в одном расчете практически исключает такой основной недостаток укрупненных расценок как их недостаточную номенклатуру и представляет возможность включить в сметный расчет необходимый перечень работ а также исключить ненужные работы.
Так как сметные нормы затрат труда основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин укрупненных расценок определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм укрупненные расценки можно использовать совместно с единичными расценками что позволяет существенно их дополнить.
Для определения стоимости строительства объекта расположенного на Большой Морской улице дом 30 был составлен сметный расчет на основе проектных данных. В связи с отсутствием в укрупненных расценках необходимых для подсчета стоимости данных были использованы единичные расценки на возведение наружных и внутренних стен выполнение отделочных работ и конструкции витражей. Пересчет в текущие цены осуществляется с помощью применения системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) рекомендованных Региональным центром по ценообразованию в строительстве. Данные коэффициенты учитывают удорожание материалов основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.
Торгово-офисный центр на Большой Морской улице
(наименование стройки (ремонтируемого объекта))
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Основание: проектные чертежи
Общая стоимость 150 488279 тыс. руб.
Нормативная трудоемкость 161324 тыс.чел-ч..
Зарплата основных рабочих 9 851727 тыс.руб.
Составлен(а) в текущих ценах на по состоянию на январь 2007 года
Шифр и номер позиции норматива
Наименование работ и затрат материалов изделий и конструкций
Стоимость единицы руб.
Общая стоимость в руб.
Затраты труда рабочих-строителей не занятых обслуживанием машин чел-ч
в т.ч. зп машинистов
Разборка кирпичных отапливаемых зданий методом обрушения
Земляные работы для свайных фундаментов
Добавка на увеличение глубины сверх 17м на каждые последующие 10см для свайных фундаментов
Устройство песчаного основания под ходовые пути копра
Устройство и разборка подкрановых путей башенных кранов на деревянных полушпалах в две нитки на грунтах не требующих усиления из рельсов Р-43 шириной колеи 5000мм
Свайные фундаменты: устройство фундаментов погружением железобетонных свай копровой установкой на базе экскаватора
Продолжение таблицы 24
Для свай длиной более 16м на каждый 1м свай добавлять к прямым затратам (17-16=1 и 21-16=5) 6
Устройство стен подвалов и подпорных стен: бетонных
Устройство стен и перегородок бетонных высотой: до 3 м толщиной до 300 мм
Устройство железобетонных колонн вдеревянной опалубке высотой:до 4 м периметром до 3 м
Устройство железобетонных стен и перегородок высотой: до 3 м толщиной 150 мм
Кладка наружных стен из камней керамических или силикатных: средней сложности при высоте этажа свыше 4 м
Камни керамические или силикатные кладочные
Перегородки пазогребневые в два слоя
Водостоки для зданий до 9 этажей
Перекрытия междуэтажные чердачные и над подпольем из железобетонных плоских сплошных и пустотных настилов
Лестницы из марш-площадок с установкой металлического ограждения
Утепление чердачного перекрытия минераловатными плитами
Кровля рубероидная 4-слойная с утеплением и внутренним водостоком
Шахта и машинное отделение для лифта грузоподъемностью 630 кг для зданий 10 этажей
Добавлять или уменьшать расценку при несовпадении этажности
Монтаж лифта пассажирского грузоподъемностью до 1000 кг (12 остановок)
За каждую остановку исключать
Стоимость оборудования лифта гп 630 кг
Эскалаторы высотой подъема 15м
Отопление и вентиляция
Водоснабжение гражданских зданий
Канализация и водостоки гражданских зданий
Электрослаботочные устройства встроенных помещений
Облицовка стен плитами из известняка толщиной 60 мм при числе плит в 1м2: до 4
Продолжение таблицы 24
Облицовка гранитными плитами полированными толщиной 40 мм четырехгранных колонн при числе плит в 1 м2: до 4
Облицовка ступеней и подступенников мраморными полированными плитами
Плиты мраморные полированные для подступенков
Плиты мраморные полированные для ступеней и подоконников
Облицовка стен полированными плитами мраморными толщиной до 30 мм число плит в 1 м2: до 4
Облицовка стен декоративным бумажно-слоистым пластиком или листами из синтетических материалов: с печатным рисунком по деревянной обрешетке
Листы облицовочные декоративные
Высококачественная штукатурка цементно-известковым раствором по камню стен:
Высококачественная штукатурка декоративным раствором по камню: с прорезными рустами
Раствор декоративный
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону стен
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону потолков
Улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: стен
Улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: потолков
Краски масляные готовые к применению для внутренних работ
Устройство подвесных потолков с подшивкой гипсокартонными листами (ГКЛ) по типу систем KNAUF: на двухуровневом металлическом каркасе 60х27с использованием подвеса с зажимом
Листы гипсокартонные
Остекление оконным стеклом толщиной 4 мм окон:
в два переплета открывающихся в одну сторону
Стекло оконное толщиной 4мм
Монтаж оконных фонарных остекленных покрытий из герметичных одно- двухкамерных стеклопакетов в пластиковой и алюминиевой обвязке
Винты самонарезающие для крепления профилированного настила и панелей к несущим конструкциям
Детали крепления стальные
Конструкции витражей из алюминиевых сплавов (с нащельниками и сливами)
Остекление зенитных фонарей профильным стеклом швеллерного сечения в один слой
Стекло строительное профильное бесцветное швеллерного сечения
Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами спаренными в стенах каменных площадью проема более 2 м2
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из паркетата с выравниванием ветонитом
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из линолеума на теплой основе по цементной стяжке
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из керамических плиток
Прямые затраты в базовых ценах
Индекс на зпл рабочих строителей
Индекс на эксплуатацию машин
Итого прямых затрат на январь 2007г.
Итого с накладными расходами
Стоимость возведения здания в ценах января 2007года
Сводный сметный расчёт
Номера сметных расчётов и смет
Наименования глав объектов и затрат
Сметная стоимость тыс. руб.
Общая стоимость тыс.руб.
Гл.1: Подготовка территории строительства
Отвод земельного участка (05% от итога главы 2)
Локальный сметный расчёт стоимости реконструкции
Гл.2: Основные объекты. Реконструкция жилого дома
Гл.3 Благоустройство и озеленение (2% от главы 2)
Гл.4 Временные здания и сооружения
Гл.5 Прочие работы и затраты
Дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время (25% от итого 1-4)
Продолжение таблицы 25
Гл.6 Содержание дирекции строящегося объекта и авторский надзор (18% от итого 1-5)
Проектные и изыскательские работы и авторский надзор (2% от итого 1-6)
Непредвиденные затраты (2% от итого глав 1-7)
Всего по сводному сметному расчёту
5 Прогнозирование денежного потока
5.1 Финансирования строительных работ
В состав денежных оттоков от инвестиционной деятельности входят капитальные вложения в строительство здания. Финансирование строительства осуществляется за счет собственных средств инвестора.
Капитальные вложения в реконструкцию отражены в сметных расчётах а также представлены на диаграмме (рис.4.3).
Рис. 4.3. График финансирования строительных работ
Денежные потоки от операционной деятельности делятся на постоянные и переменные.
К постоянным денежным потокам относятся налоги расходы на страховку эксплуатацию здания. К переменным расходам относятся те расходы которые связаны с интенсивностью использования такие как: заключение договоров аренды коммунальные расходы.
К денежным оттокам будут относиться арендная плата за землю эксплуатационные расходы заработная плата персоналу налог на имущество и страхование
К денежным притокам относятся прибыль от сдачи торговых и офисных помещений в аренду.
5.2 Структура платежей в соответствии
с инвестиционным договором
По условиям инвестиционного договора победитель торгов должен перечислить денежные средства на счет Комитета финансов в размере 15930000 руб. Перечисление денежных средств передаваемых на развитие городской инфраструктуры осуществляется в следующем порядке:
Авансовый платеж (30%)
5.3 Расчет арендной платы за земельный участок
Земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 N 405 "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков".
Размер арендной платы за предоставляемый земельный участок устанавливается в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" действующей соответственно на момент проведения торгов и на момент заключения договоров аренды земельных участков.
Данная методика устанавливает порядок расчета арендной платы за сдаваемые в аренду земельные участки находящиеся в государственной собственности расположенные на территории Санкт-Петербурга.
Порядок расчета арендной платы
Арендные платежи производятся в рублях. Расчет арендной платы ведется в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала.
Годовой размер арендной платы (Аг) в условных единицах рассчитывается по формуле:
Аг= АсПзКф1Кф2Кф3Кф4КпКзКоКс
Ас - ставка арендной платы за один квадратный метр в год - устанавливается в соответствии с приложением N 2 к Методике в зависимости от зоны градостроительной ценности территорий (ЗГЦТ) и кода функционального использования территории.
Пз - площадь земельного участка для расчета арендной платы определяется по плану границ земельного участка.
Кф1 = 1.3 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы для земельных участков расположенных у станций метрополитена вокзальных комплексов железнодорожных станций а также на основных транспортных магистралях.
Кф2 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы за земельные участки предоставленные под временные объекты. В иных случаях Кф2 = 1.0;
Кф3 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы за земельные участки под зданиями строениями сооружениями используемыми для установки игровых автоматов. В иных случаях Кф3 = 1.0.
Кф4 - понижающий коэффициент применяется для временных объектов торговли и оказания услуг. В иных случаях коэффициент Кф4 = 1.0.
Кп – коэффициент площади функционального использования территории.
Коэффициенты Кз Ко Кс устанавливаются равными 1.0 если иное не установлено Методикой.
Т.о. годовой размер арендной платы за 1 м2 составит:
Аг= 2760012301310101010101010=441 у.ем2
В соответствии с постановлением правительства Санкт-петербурга от 26.12.06г. № 1603 «О величине условной единицы применяемой при расчете арендной платы за земельные участки в 2007 году» величина условной единицы применяемой при расчете арендной платы за земельные участки находящиеся в государственной собственности расположенные на территории Санкт-Петербурга равна 365 руб.
5.4 Определение величины налога на имущество и страхование объекта
Организации имеющие в собственности недвижимое имущество выплачивают налог в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 26.11.2003 N 684-96 "О налоге на имущество организаций". Налоговая ставка устанавливается в размере 22 процента в год. Налог на имущество будет взиматься от остаточной стоимости основных фондов. Инвентаризационная стоимость объекта составляет 77393220 руб. Величина налога на имущество составляет 1702650 руб. в год. Налог выплачивается ежеквартально в размере одной четверти от годовой ставки.
Страхование объекта недвижимости
Рекомендуется страхование здания включая все внутренние коммуникации от огня и других опасностей страхование гражданской ответственности владельцу торгово-офисного центра при причинении физического или имущественного ущерба третьим лицам при эксплуатации застрахованных помещений и страхование от потерь арендной платы.
Система организации страховой защиты объекта предполагает выбор управляющей компанией страховых рисков наиболее характерных для конкретной территории:
пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю;
проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения отопления канализации и внутреннего водостока;
террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т. д.
Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта. Затраты на страхование составляют 05% от страховой суммы.
5.5 Структура затрат на содержание и управление зданием
Расчет стоимости коммунальных услуг
Поставщики коммунальных услуг
ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» система городского водопровода
ГУП «Топливо-энергетический комплекс Санкт-Петербург»
Система городской канализации
Общее потребление электроэнергии планируется на уровне 126 тыс. кВт в месяц. Расчеты проводились из расчета работы торгово-офисного центра 14 часов в сутки. Стоимость одного кВтч составляет 163 руб.
Расходы на электроэнергию
Потребление электроэнергии
Стоимость одной Гкал установлено на уровне 8024 руб. Совокупное потребление тепла по торгово-офисному центру оценивается в 400 Гкал в месяц (250 Гкал - на отопление 150 Гкал - на горячее водоснабжение). Оценка затрат на горячее водоснабжение производилась из расчета их потребления в течение 12 часов в сутки расходы отопление - из расчета их использования в течение отопительного сезона (для Санкт-Петербурга - 219 суток в году).
Расходы на теплоснабжение
Водоснабжение и канализация
Расчет издержек на водоснабжение и канализацию проводился на основе действующих тарифов ГУП "Водоканал Санкт-Петербург". Стоимость одного куб. м подаваемой холодной воды составляет 1447 руб. стоимость одного куб. м сбрасываемых вод - 1653 руб. Расход холодной воды планируется на уровне 1000 куб. м в месяц горячей - 500. Количество стоков планируется 1500куб.мгод.
Расчет затрат на водоснабжение и водоотведение
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Расходы на коммунальные услуги
Рис. 4.4. Структура затрат на коммунальное обслуживание объекта
Санитарное содержание
Комплексная уборка - это профессиональная уборка в процессе которой качественно выполняется полный спектр работ необходимый для приведения помещений в порядок соответствующий мировым стандартам. Услуги по комплексной уборке предоставляются компанией «AROMA cleaning».
Ежедневная уборка помещений. Пакет предоставляемых услуг включает в себя:
Очистка от пыли горизонтальных поверхностей выстой до 2-х метров;
Удаление пыли с плинтусов;
Удаление пыли с батарейрадиаторов;
Удаление пыли с рам (не включая окон);
Удаление пыли с розеток и удлинителей;
Удаление пыли с компьютеров и оргтехники;
Чистка зеркал и стеклянных поверхностей (не включая окна);
Вынос мусора из мусорных корзин чистка пепельниц;
Удаление грязи с дверных блоков и вертикальных поверхностей мебели;
Уборка и мытье пола.
Уборка и мытье окон. Мытье окон следует проводить два раза в год в апреле и сентябре. Услуги по мытью окон и стеклянных покрытий оказывает клининговая компания в соответствии с установленными расценками.
Дератизация и дезинфекция. В настоящее время существует множество фирм оказывающих услуги по дератизации и дезинфекции. Обращение к их услугам было признано нецелесообразным ввиду больших площадей требующих обработки и сомнения в возможностях других фирм обеспечить достаточно качественное и оперативное обслуживание.
Клининговые услуги предоставляются на условиях долгосрочного контракта. Это позволяет снизить тарифы на различные виды работ.
Структура затрат на санитарное содержание здания
Ежедневная утренняя или вечерняя уборка
Сбор и вывоз отходов и мусора
На объекте недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. В соответствии с СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88) на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов пользующегося мусоросборниками нормы накопления отходов сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.
Ориентировочный объем вывозимых отходов составляет 15м3. Вывоз отходов и мусора осуществляется районными отделениями "Спецтранс Санкт-Петербурга". Стоимость вывоза куб. м мусора составляет 350 рубм3.
Затраты на вывоз ТБО
Вывоз твердых бытовых отходов
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима патрулирование содержание охранных систем и оборудования.
В сфере обеспечения охраны объекта управляющая компания должна:
изучить системы и приборы обеспечения безопасности;
выбрать оптимальную систему охраны;
осуществлять постоянный инструктаж охраны и контроль над ней.
Охрана должна быть хорошо защищена и специально обучена. Охранникам необходимо хорошо знать планировку помещений арендаторов каждого помещения а также всегда иметь под рукой список телефонных номеров персонала по управлению и техническому обслуживанию все телефоны аварийных служб.
Оптимальным вариантом для обеспечения безопасности будет обращение к услугам Вневедомственной охраны.
Следует отметить важную при заключении договора на обслуживание деталь: служба безопасности не должна нести ответственности за материальные ценности. Все арендуемые помещения должны закрываться и пломбироваться (при необходимости). Служба безопасности несет ответственность за сохранность пломб замков и защитных устройств (жалюзи сетки и др.). Незакрытые помещения арендаторов и их имущество не попадают под ответственность охраны.
Для службы безопасности необходимо выделяется дежурная комната где установлен пульт пожарной и охранной сигнализации.
На безопасность центра ежемесячно тратится 5 % от валового дохода.
В настоящее время на рынке работает несколько известных телефонных операторов таких как Северо-Западный Телеком Голден Телеком Линия 1 Смарт Телеком и т.д. Проектом предполагается заключение договора партнерства с Северо-Западным Телекомом на проведение в торгово-офисном центре оптико-волоконной связи с выходом в Интернет.
Тариф для абонентов юр. лиц
Предоставление абоненту в постоянное пользование абонентской линии независимо от ее типа в мес
с абонентского номера имеющего выход на сеть общего пользования включенного в учрежденческую телефонную станцию (мини-АТС) по абонентской линии в месяц
Затраты на заработную плату
% на соц. страхование
Эксплуатационная служба
Служба тепловых систем
Служба слаботочных систем
Служба материально-технического снабжения
Техническое обслуживание
Техническое обслуживание здания включает комплекс мероприятий связанных с управлением процессом эксплуатации здания. Включает контроль технического состояния здания поддержание работоспособности конструктивных элементов и инженерных систем а также их подготовку к сезонной эксплуатации. Расходы на ППР составляют 20 % от валового дохода.
Расходы на ремонтные работы
Расходы на планово-предупредительные работы включают оплату ремонтных работ производимых с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы. Расходы на ППР составляют 12 % от валового дохода. Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций отделки и инженерного оборудования здания а также устранение возникающих мелких повреждении и неисправностей. Расходы на текущий ремонт составляют 18 % от валового дохода.
Эксплуатация лифтов и эскалаторов
Проектом планируется установить и осуществлять техническое обслуживание лифтов и эскалаторов ОТИС. Существующий альтернативный вариант - техническое обслуживание осуществляет какое-либо РСУ был отвергнут несмотря на относительную дешевизну. Качество и оперативность предоставляемых РСУ услуг традиционно невысоки и могут не соответствовать статусу здания. При заключении с фирмой ОТИС договора на помесячное и посменное обслуживание гарантируется проведение необходимых плановых и внеплановых ремонтов а также при необходимости вызов бригады обслуживания через диспетчера. Техническое обслуживание - от 50 до 100 USD в месяц.
Расходные материалы и инвентарь
В процессе эксплуатации потребуются расходы на замену спецодежды для обслуживающего персонала рабочего инвентаря инструментов текущего ремонта и замены электрооборудования моющих средств затраты на стирку спецодежды затраты на расходные материалы управляющей компании и др. Поскольку номенклатура инвентаря и материалов очень большая то затраты определяются условно и составляют 1% от всех операционных затрат.
В данном разделе учитываются затраты на продвижение объекта недвижимости на рынок то есть на стратегии маркетинга. Данный этап предполагает выход управляющей компании на рынок недвижимости с предложением услуг аренды управляемого объекта. В рамках данного этапа деятельности управляющая компания разрабатывает стратегию маркетинга проводит соответствующую рекламную кампанию. На маркетинг торгово-офисного центра собственник тратит 1 % от валового дохода.
Структура затрат на содержание и управление торгово-офисным центром
Техническое обслуживание
Планово-предупредительный ремонт
Телефонизация и интернет
Материально-техническое снабжение
Санитарное содержание
Обеспечение безопасности
Административные расходы
Рис. 4.5. Структура затрат на содержание и управление зданием
5.6Условия аренды помещений
Собственник устанавливает арендные ставки на уровне 750-1450 у.е за кв.м. в зависимости от назначения сдаваемых в аренду помещений и расположения в здании торгово-офисного центра.
Структура доходов от аренды площадей здания
Арендная ставка у.е.м2
Годовой доход от аренды у.е.
Доход с учетом недозагрузки (3%)
В стоимость аренды включен следующий перечень основных услуг:
ремонт обслуживание обновление и замена всех установок и оборудования;
уборка и техническое обслуживание объектов общего пользования;
обеспечение доступа к телефонной цифровой связи и Интернета;
ежедневная уборка арендованных помещений в режиме согласованном с арендатором;
коммунальные услуги;
мытье наружных и внутренних оконных стекол по мере необходимости;
обслуживание лифтов и экскалаторов в здании;
организацию контрольно-пропускного режима для обеспечения целостности здания и контроль доступа в арендованные помещения в отсутствии арендатора.
5.7 Определение ставки дисконтирования кумулятивным методом
Ставка дисконтирования используется для оценки эффективности вложений с экономической точки зрения. Она представляет собой приемлемую норму доходности на вложенный капитал требуемую инвестором.
Для расчета ставки дисконтирования используются 3 модели:
модель цены капитальных активов;
модель средневзвешенной стоимости капитала;
модель кумулятивного построения.
Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат следующие предположения:
Если бы инвестиции были безрисковыми то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (т.е. норму доходности соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы).
Чем выше инвестор оценивает риск проекта тем более высокие требования он предъявляет его доходности.
Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски присущие инвестиционному проекту к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
где Rf – безрисковая ставка дохода равная 14%.
Rc – премии по различным факторам риска.
Определение безрисковой ставки дохода. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям) так как считается что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам и вероятность его банкротства практически исключается).
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено. Это связано с небольшим сроком на который принимаются депозиты (один-два года) и с большим риском вложения в данный финансовый инструмент чем в государственные ценные бумаги. Тем не менее ставки по депозитам применяются в качестве безрисковых при построении денежных потоков в рублевом выражении и при варьировании ставки дисконтирования от одного прогнозного года к другому.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. Наиболее разумными финансовыми инструментами при использовании их в качестве условно безрисковых активов являются валютные облигации РФ. Сроки их размещения более длительные объем рынка данных ценных бумаг значительно выше чем соответствующего рынка рублевых облигаций уровень риска по ним ниже. Валютные облигации РФ представлены на рынке двумя видами: внутренними (Облигации Внутреннего Валютного Займа) и внешними (еврооблигации). Рискованность вложений в ОВВЗ оценивается международными рейтинговыми агентствами как более высокая чем по еврооблигациям что обуславливает целесообразность применения именно еврооблигаций в качестве безрискового актива.
В настоящее время на рынке обращается 7 выпусков еврооблигаций со сроками погашения в 2003 2005 2007 2010 2018 2028 2030 г.г. Еврооблигации являются самыми дорогими среди валютных долгов России с точки зрения процентного обслуживания. Именно эти облигации рассматриваются в качестве основного источника будущих иностранных кредитов и Россия уделяет приоритетное внимание выплате процентов по ним. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998 г. по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.
Средневзвешенная доходность по еврооблигациям за 2000-2001 г.г. составила:
со сроками погашения в 2007 г. составила 131%;
со сроками погашения в 2018 г. составила 142%.
Таким образом на сегодняшний день применяются разнообразные инструменты которые можно отнести к безрисковым. Наибольшим рейтингом обладают государственные ценные бумаги номинированные в иностранной валюте и прежде всего еврооблигации.
В данном проекте в качестве безрисковой ставки принимаем средневзвешенную доходность по еврооблигациям которая составляет в среднем 14%.
Прочие риски присущие данному вложению (Rс). Прочие риски оцениваются экспертно и как правило в диапазоне от 05 до 3%. Основные риски наиболее актуальные для инвестиций в недвижимость:
–риск инвестиционного менеджмента – вероятность того что уровень инвести- ционного управления может снизиться а это приведет к уменьшению стоимости собственности (15%);
–риск рынка недвижимости – вероятность того что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта (15%);
–риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению (05%);
–законодательный риск – смена курса который может привести к увеличению налогов (10%);
–экологический риск (наводнение) – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов (05%).
Таким образом Ro = Rf + Rc=140+(15+15+05+1+05)=19%
5.8 Дисконтирование денежного потока
Дисконтирование денежного потока представлено в таблице 37.
Движение денежных средств Таблица 37
Участие в торгах на право заключения инвестиционного договора выполнение инвестиционных условий
Разработка проектно-сметной документации экспертиза проектаполучение разрешения на стр-во
Строительство здания
Арендные платежи за земельный участок
Выплаты налога на имущество страхование
Продолжение таблицы 37
Чистая стоимость проекта тыс.руб.
Коэффициент дисконтирования
Сдача в аренду торговых и офисных помещений
Приведенная разница между доходами и эксплуатационными расходами тыс.руб.
Приведененные капиталллвложения тыс.руб.
ЧДД накопительным итогом тыс.руб.
Рис. 4.6. Гистограмма чистого дохода
Рис. 4.7. Гистограмма чистого дисконтированного дохода
Рис. 4.8. График чистого и чистого дисконтированного дохода
5.6 Показатели экономической эффективности проекта
Расчет показателей экономической эффективности проекта отражен в таблице 38.
Показатели эффективности проекта
Показатель эффективности
Срок окупаемости - число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода. Обязательным условием реализации проекта является превышение длительности проекта над периодом окупаемости.
0г+(13583796982419)12
Чистый доход (NV) -накопленное сальдо денежного потока за расчётный период
Показатели эффективности с учётом дисконтирования
Дисконтированный срок окупаемости - число лет необходимых для полного возмещения дисконтированных вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода
3г+(8455518701295)12
Чистая текущая стоимость проекта (NPV) - разность суммарной стоимости доходов за период и суммарной стоимостью затрат по проекту
Индекс доходности (рентабельности) (PI) - отношение чистой прибыли от реализации проекта к общему объёму инвестиций реализации проекта к общему размеру инвестиций (показывает приведенную стоимость доходов проекта в расчете на единицу затрат PI>1)
Внутренняя норма прибыли (IRR) -ставка дисконтирования приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций (уравновешивает текущую стоимость притоков денежных средств и текущую стоимость их оттоков)
Правило IRR: норма доходности (Е) должна быть меньше внутренней нормы доходности проекта.
Рис. 4.9. График зависимости чистой текущей стоимости проекта от ставки дисконтирования

2 БЖД.doc

БЕЗОПАСНОСТЬ ПРОЕКТА
1 Производственная и экологическая безопасность проекта
В основу данного дипломного проекта включается разработка вопросов обеспечения безопасности жизнедеятельности на стадии проектирования и строительства.
Повышение уровня безопасности достигается по трем направлениям:
)Совершенствование технологических процессов и оборудования;
)Профессиональная подготовка рабочих и служащих;
)Ликвидация чрезвычайных ситуаций.
Учет требований безопасности на современном этапе включает в себя технические экономические социальные и экологические вопросы.
В проекте по воссозданию торгово-офисного центра предусматриваются следующие виды работ: демонтажные монтажные кровельные и отделочные.
Все перечисленные технологические процессы осуществляются в соответствующей последовательности и с обязательным соблюдением требований безопасности согласно нормативным требованиям.
В проекте предусматривается выбор конструкций обеспечивающих необходимый предел огнестойкости для данного типа зданий а также незадымляемость лестничных маршей. Размеры лестничных пролетов и их расположение обеспечивают эвакуацию людей в случае пожара.
Также решаются вопросы производственной санитарии в период строительства: организация строительной площадки наличие бытовых помещений искусственное освещение бытовых помещений наличие санитарно-технических узлов освещение площадки в целом радио и телефонную связь временное водоснабжение и канализация бытовых помещений.
Комплексная оценка безопасности объекта:
Оценивается на стадии проектирования строительства и эксплуатации. За основу принимается бальная система оценки каждого этапа входящего в перечисленные стадии:
I.Стадия проектирования:
надежность и достоверность исходных данных;
правильность выбора проектных решений на основании сопоставляемых вариантов и технических возможностей;
правильность расчетов и решений.
II.Стадия строительства:
надежность и прочность как отдельных конструкций так и здания в целом;
соответствие техническим возможностям используемых машин и механизмов;
правильность выбора и обозначения опасных зон и участков работ.
III Стадия эксплуатации:
надежность используемого сантехнического оборудования и энергоносителей;
соответствие требований по эксплуатации и назначению помещений;
проведение периодического осмотра и контроля состояния строительных конструкций и их частей.
1.1 Безопасность жизнедеятельности на стадии проектирования
В процессе труда на человека кратковременно или длительно воздействуют вредные факторы. Эти факторы оказывающие раздельное или вредное совместное воздействие на человека в условиях производства называются производственными вредностями которые могут быть определены в группы характеризующиеся одинаковой природой воздействия на организм человека: химические биологические и психофизиологические.
В настоящем проекте рассматривается строительство здания расположенного в Адмиралтейском районе. При строительстве соседние со строящимся зданием дома не подлежат расселению.
При производстве строительных работ воздействие различных производственных вредностей на работающих возможно на всех этапах работы.
Необходимо правильно и грамотно запроектировать и установить кран; указать возможные углы поворота при перемещении груза.
При монтаже конструкций общим неблагоприятным фактором является работа под открытым небом на высоте с повышенной тяжестью.
Рабочие занимающиеся плотницкими кровельными гидро- тепло- и звукоизоляционными работами имеют контакт с различными токсичными соединениями (растворители смолы) и пылящими материалами (стекловолокно асбест цемент и др.). При монтажных работах часто бывает неудобная рабочая поза.
Сварочные работы сопровождаются загрязнением воздуха газами (окислы азота оксид углерода фтористый водород и др.) и аэрозолями металлов и соединений.
При бетонных работах главным неблагоприятными факторами являются шум и вибрация.
Отделочный цикл состоящий из штукатурных малярных столярных облицовочных и других работ связан с применением материалов и веществ которые содержат вредные составляющие. Столярные работы работа шлифовочных и затирочных машин уборка строительного мусора сопровождается выделением большого количества пыли.
Применение в современном строительстве полимерных облицовочных материалов (линолеумы плитки нетканые ковры) связано с образованием на поверхностях этих материалов зарядов статического электричества.
В процессе труда на рабочих местах могут действовать такие производственные факторы как неудовлетворительные метеорологические условия вредные вещества электромагнитные излучения шум вибрация неудовлетворительное освещение. Все эти факторы при определенных условиях являются вредными производственными факторами и могут привести к профессиональным заболеваниям а иногда и травмам.
Основными мероприятиями для обеспечения нормальной метеорологической среды в рабочей зоне должны быть: механизм для тяжелых ручных работ защита от источников теплового излучения (применение теплоизоляционных материалов устройство экранов водяных завес) использование утепленной спецодежды для работающих под открытым небом.
Для нормализации содержания вредных веществ в воздухе рабочей зоны должны соблюдаться требования безопасности состоящие из обеспечения безопасности технологических процессов и применения средств защиты работающих. Безопасность технологических процессов предусматривает: устранение непосредственного контакта работающих с вредными материалами комплексную механизацию автоматизацию производства применение дистанционного управления. Если невозможно уменьшить выделения до допускаемых уровней то необходимо пользоваться средствами индивидуальной защиты.
Пути защиты от шума: снижение шумности источников уменьшение уровня шума на пути его распространения. При этом следует устроить защитную зону вдоль источников шумового заграждения использовать ограждающие конструкции с повышенными звукоизоляционными свойствами.
Методы виброзащиты по организационному признаку делят на коллективные и индивидуальные. Коллективные методы защиты осуществляют путем ослабления вибрации в источнике ее возникновения (за счет уменьшения действующих в системе переменных сил); виброгашением (при увеличении массы агрегата или повышение его жесткости); вибропоглащением (достигается применением вязких смазочных материалов); виброизоляцией (при введении в колеблющуюся систему дополнительной упругой связи). К средствам индивидуальной защиты относятся рукавицы и перчатки с виброзащитными прокладками обувь с виброзащитной стелькой изготавливаемой из пластмассы резины или войлока.
1.2 Планировочные решения по защите здания
от пожаро- и взрывоопасности
Требуемая степень огнестойкости здания определяется по СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в зависимости от площади этажности и назначения здания. Рассматриваемое здание общественное 6-этажное - данному типу здания соответствует вторая степень огнестойкости.
Категория здания по взрывоопасности определяется по НПБ 10595. В помещениях здания взрывоопасных производств нет. Категория здания по взрывоопасности - Д.
Необходимо обеспечивать подъезд пожарных автомашин ко всем зданиям и сооружениям а также свободный доступ пожарных во все помещения с автолестниц или автоподъемников. Габариты проездов должны быть не менее 3м по ширине и 35м по высоте. Малоэтажные пристройки к зданиям должны иметь ширину не более 8м и высоту не более 5м.
Расстояние между пожарными въездами на внутри квартальную территорию не должно превышать 180м. При этом в каждый замкнутый двор площадью не более 5000м2 должно быть организовано не менее одного а при большей площади - двух въездов указанных габаритов.
Допускается сохранение въездов с габаритами не менее 25x25 м в замкнутые дворы жилых зданий высотой не менее 24м при соблюдении следующих условий:
расстояние по горизонтали от проезда с габаритами 30
нежилые учреждения все окна которых обращены в указанные дворы и уровень пола превышает уровень двора на 10м и более должны иметь лоджии или балконы с простенками не менее 12м.
Замкнутые дворы площадью менее 100м2 могут не иметь въездов; попадание в них должно обеспечиваться через проходы шириной и высотой не менее 2м без дверей и ступеней. В такие дворы не должны выходить окна встроенных учреждений расположенных во втором и вышележащих этажах.
К трансформаторным подстанциям и другим объектам повышенной пожарной опасности должен быть обеспечен проезд габаритом не менее 30×35 м.
Складские помещения и кладовые в подвальных и цокольных этажах жилых и общественных зданий следует разделять между собой и отделять от других помещений и коридоров противопожарными перегородками I типа дверями III типа и перекрытиями III типа.
При размещении в подвальном и цокольном этажах только непожароопасных помещений (водомерных узлов тепловых пунктов вентиляционных камер) размеры оконных проемов в наружных стенах не нормируются.
Внутриквартальные проезды должны обеспечивать подъезд пожарных автомашин ко всем зданиям в том числе к встроено-пристроенным помещениям и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любое помещение. Расстояние от края проезда до стен зданий до 9 этажей должно составлять 5-8м 9 и более этажей - 8-10м.
Между подъездными дорогами и стенами зданий не разрешается размещать ограждения воздушные линии электропередачи и рядовую посадку деревьев.
Лестничные клетки жилых общественных и административно-бытовых зданий должны иметь естественное освещение через окна (площадью не менее 12м2) в наружных стенах на каждом этаже: в отдельных случаях допускается ликвидация оконных проемов на 1 этаже. При заполнении оконных проемов стеклоблоками или стеклопрофилитом следует на каждом этаже предусматривать в них открывающиеся створки площадью не менее 12м2. В зданиях любой этажности в случаях оговоренных соответствующими главами СНиП разрешается проектировать и сохранять существующие лестничные клетки и открытые лестницы с верхним естественным освещением.
Коридоры жилых общественных и административно-бытовых зданий должны иметь естественное освещение через окна в торцах коридоров или световых карманах. Площадь каждого окна используемого для естественного освещения следует принимать не менее 12м2. Указанные окна не допускается заполнять стеклоблоками и стеклопрофилитом.
Ширина светового кармана должна быть больше половины его глубины (без учета ширины прилегающего коридора). Длина коридора при освещении его естественным светом с одного торца не должна превышать 24м при освещении с двух торцов - 48м; при большей длине коридора следует предусматривать световые карманы. Расстояние между световыми карманами не должно быть больше 24м между световым карманом и окном в торце коридора - 36м (для жилых зданий - 30м).
У места расположения пожарного гидранта устанавливается указатель типового образца объемный со светильником присоединенным к сети аварийного или эвакуационного освещения зданий.
При устройстве наружных водопроводных сетей пожарные гидранты устанавливают московского образца.
В мусоросборных камерах и встроенных контейнерных площадках жилых и общественных зданий необходимо устанавливать спринклеры.
1.3 Вопросы обеспечения устойчивости и прочности здания в процессе возведения
Общая устойчивость и прочность здания обеспечивается системой несущих и самонесущих стен плитами перекрытий с замоноличиванием швов.
В процессе монтажа в основном приходится рассматривать два состояния конструкций: при подъеме и после установки на опоры но до установки постоянных связей и закреплений. В некоторых случаях возникает необходимость проверять состояние конструкций при кантовке и при транспортировке. Поэтому при выборе и обосновании способа монтажа необходимо произвести расчетную проверку сооружения или отдельных конструкций на условия которые могут возникнуть на различных стадиях монтажа.
При расчете конструкций на действие статических и динамических нагрузок и воздействий учитывают две группы предельных состояний:
потерю несущей способности - общую потерю устойчивости разрушение качественное изменение конфигурации и т.д.;
появление недопустимых прогибов осадок трещин и т.д.
В данном дипломном проекте не предусмотрен расчет конструкций поэтому на этом разделе подробно не рассматривается.
1.4 Обеспечение безопасности жизнедеятельности
при проектировании стройгенплана
При проектировании стройгенплана предусмотрены следующие мероприятия по обеспечению безопасных условий труда и производственной санитарии:
на территории строительной площадки оборудуются следующие санитарно-бытовые помещения: гардеробные помещения для сушки одежды умывальные душевые помещения для приема пищи;
открытые склады позволяющие разместить минимальный необходимый запас строительных материалов конструкций и изделий исходя из норм складирования на 1 м2 площади склада с учетом проходов между складируемыми материалами и в зависимости от размеров строительной площадки. Размеры складов определены из расчета на календарный период строительства соответствующего периоду строительства максимального одновременного хранения конструкций и материалов с учетом использования одних и тех же складских площадей для последовательного размещения материалов с учетом календарного графика производства работ.
Открытые склады располагаются на стройгенплане в зоне действия стрелового крана обслуживающего объект со стороны противоположной строящегося здания. Площадки имеют небольшой уклон (25°) для отвода поверхностных вод. Предусмотрена подсыпка из песка толщиной 5-10 см с поверхностным уплотнением.
Складирование материалов конструкций и изделий должно осуществляться в соответствии с требованиями стандарта или ТУ на данные материалы и изделия причем материалы и изделия с более массивными элементами располагаются ближе к крану а с более легкими - в глубину склада.
Следует принимать меры против самопроизвольного смещения просадки осыпания и раскатывания складируемых элементов они должны располагаться на одной вертикали. Между штабелями предусмотрены проходы шириной 07 м. Прислонять материалы и изделия к заборам и элементам временных зданий не допускается.
Запрещено складирование в одном штабеле разнотипных материалов и изделий.
оборудуются приемные площадки для приема бетона и раствора а также площадки для приема строительных конструкций с транспортных средств. Эти площадки должны быть спланированы и иметь уклон не более 5°. В соответствующих местах должны быть установлены надписи «Въезд» «Выезд» и т.д.;
строповка грузов производится инвентарными стропами или специальными грузозахватными приспособлениями. Способы строповки должны исключать возможность падения или скольжения застропованного груза находящегося в неустойчивом положении а также смещения строповочных приспособлений на приподнятом грузе;
для обеспечения безопасности и безаварийности работ транспорта на площадке предусматриваются подъездные пути и внутриплощадочные дороги устанавливаются вне опасных зон.
Дороги имеют твердое покрытие и обеспечивают свободный доступ транспортных средств и строительных машин на все участки производства работ строительной площадки. Сеть внутриплощадочных дорог во избежание столкновения транспортных средств выполнена в сквозном варианте. Радиусы закругления временных дорог принимаются не менее 12 м а ширина проезжей части 25-35 м при движении транспортных средств в одном направлении. В темное время суток предусмотрено освещение дорог.
У въезда на строительную площадку установлена схема движения транспортных средств а на обочинах дорог и проездов - хорошо видимые дорожные знаки. Скорость движения транспорта на строительной площадке ограничена до 10кмч на проездных участках и до 5кмч на поворотах.
При размещении монтажного крана необходимо учитывать следующие требования:
минимально допустимое расстояние от оси выступающей части крана до габарита строения штабеля или ограждения принимаются равным 07м на высоте до 2м и до 04м на высоте более 2м;
продольная привязка стреловых кранов обеспечивает возможность монтажа всех элементов здания и подачу материалов и изделий на рабочее место;
ввиду стесненных условий производства работ на стройплощадке предусмотрены углы ограничения поворота стрелы крана с учетом его тормозного пути;
для выделения территории для стройплощадки участков производства строительно-монтажных работ и опасных зон предусмотрено устройство ограждений. В качестве ограждений стройплощадки используется щитовое ограждение с соединением между собой планками на гвоздях. В качестве ограждения при выполнении работ на высоте и для предотвращения падения человека и мелкоштучных предметов предусмотрены защитные ограждения отвечающие требованиям изложенным в ГОСТ 12.4.059.
проектирование искусственного освещения рабочих мест проходов проездов и территории стройплощадки выполнено в соответствии с требованиями безопасности труда по ГОСТ 12.1.046-85 и «Указаниями по проектированию электроосвещения строительных площадок» и отражено в соответствующих технологических нормах и стройгенплане.
Предусмотрено рабочее освещение на всех участках строительной площадки для обеспечения нормативной освещенности для работы в темное время суток предусматривается общее равномерное освещение с величиной освещенности не менее 2 лк.
1.5 Обеспечение пожарной безопасности
Пожарная безопасность на стройплощадке участках работ и рабочих местах обеспечивается в соответствии с правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ.
Основными причинами приводящими к возникновению пожаров являются: применение открытого огня курение в запрещенных для этого местах короткое замыкание электропроводов нарушение правил электросварочных работ.
Для предупреждения возникновения пожаров предусматривается:
ограничение хранения горючих материалов;
соответствующее оборудование и устройство складов;
устройство противопожарных разрывов между временными зданиями;
своевременное удаление паров масел растворителей и других горючих жидкостей образующихся при выполнении различных работ;
устранение причин возникновения искр при работе двигателей электроустановок;
отведение специальных мест для курения;
запрещение разведения костров на стройплощадке.
К мероприятиям обеспечивающим наиболее быструю и безопасную ликвидацию пожара в случае его возникновения относят:
)наличие достаточного количества первичных средств пожаротушения к которым относят пенные порошковые и углекислотные огнетушители ящики с песком и емкости с водой;
)соответствующую расстановку пожарных гидрантов на постоянных и временных водопроводных сетях и учет воды на нужды пожаротушения при расчете временного водоснабжения строительной площадки;
)временные дороги проложены таким образом чтобы обеспечить доступность пожарных машин к любой части здания;
)наличие телефонной и радиосвязи а также автоматической пожарной сигнализации.
Начальник строительных управлений и строительства с целью лучшего обеспечения пожарной безопасности на отдельных участках строительства своим приказом должны возложить ответственность за обеспечение пожарной безопасности на строительных площадках и подсобных хозяйствах при них на начальников строительных участков производителей работ мастеров и других работников ИТП.
Запрещается загромождение подъездов проездов входов и выходов в зданиях проходов к противопожарному инвентарю и оборудованию гидрантам и средствам связи. Подъезды и дороги должны быть исправны и свободны для проезда а в ночное время освещены.
Дороги не должны загромождаться строительными материалами или оборудованием каждое временное здание (бытовки) должно находиться от главного или второстепенного проезда на расстоянии не более 25 м.
Складское хозяйство должно быть оснащено механизмами и устройствами для правильного складирования хранения комплектования отпуска материалов. На этих площадках территориально под расходные склады лесоматериалов необходимо периодически очищать от сухой травы и коры.
Хранение легковоспламеняющихся и горючих жидкостей следует осуществлять в несгораемых складских зданиях. Содержать жидкости с температурой вспышки паров 28°С и ниже в подвальных и полуподвальных помещениях запрещается.
Не разрешается хранить легковоспламеняющиеся и горючие жидкости в открытой таре. Налив и выдача из закрывающейся металлической посуды происходит при помощи насосов через медную сетку.
Баллоны с газом необходимо хранить в количестве не более 50 штук в самостоятельных помещениях или под навесами защищенными от прямого попадания солнечных лучей. Баллоны с кислородом совместно с баллонами с горючими газами в одном помещении хранить запрещается. Наполненные газом баллоны должны храниться в вертикальном положении в специально оборудованных гнездах клетках или ограждаться барьерами для предотвращения возможного их падения.
На баллонах должны быть стальные или чугунные предохранительные колпаки. Для защиты сгораемых материалов от искр при проведении временных огневых работ на открытых площадках следует применять защитные экраны и ограждения. Места проведения огневых работ а также места установки сварочных агрегатов и трансформаторов необходимо очищать от горючих материалов в радиусе не менее 5 м.
Совмещение сварочных работ с другими работами связанными с применением легко воспламеняемыми и горючими жидкостями не допускается.
Производство огневых работ должно быть закончено до начала устройства сгораемых полов укладки сгораемой термоизоляции отделочных и полимерных материалов.
Хранить олифу масляные краски масла и смазочные материалы необходимо в изолированных помещениях раздельно с другими горючими материалами. Приготовление мастики ее хранение а также лаков красок и т.п. следует производить в отдельных помещениях устроенных из несгораемых материалов и обеспеченных надежной вентиляцией.
1.6 Техника безопасности при демонтажных работах
При реконструкции здания все работы должны проводится по СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство». При разборке зданий и сооружений (далее – разборка строений) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
самопроизвольное обрушение элементов конструкций строений и падение вышерасположенных незакрепленных конструкций материалов оборудования;
движущиеся части строительных машин передвигаемые ими предметы;
острые кромки углы торчащие штыри;
повышенное содержание в воздухе рабочей зоны пыли и вредных веществ;
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13 м и более.
До начала проведения работ по разборке строений необходимо выполнить подготовительные мероприятия связанные с отселением проживающих в них граждан или выездом расположенных там организаций а также с отключением от сетей водо- тепло- газо- и электроснабжения канализации технологических продуктопроподов и принятием мер против их повреждения.
Все необходимые согласования по проведению подготовительных мероприятий должны быть сделаны на стадии разработки ПОС.
Разборку зданий необходимо осуществлять на основе решений предусмотренных в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.). Указанные решения должны быть разработаны после проведения обследования общего состояния здания (сооружения) а также фундаментов стен колонн сводов и прочих конструкций. По результатам обследования составляется акт на основании которого осуществляется решение следующих вопросов:
выбор метода проведения разборки;
установление последовательности выполнения работ;
установление опасных зон и применение при необходимости защитных ограждений;
временное или постоянное закрепление или усиление конструкций разбираемого здания с целью предотвращения случайного обрушения конструкций;
мероприятия по пылеподавлению;
меры безопасности при работе на высоте;
схемы строповки при демонтаже конструкций и оборудования.
Перед началом работ необходимо ознакомить работников с решениями предусмотренными в ППР и провести инструктаж о безопасных методах работ.
Удаление неустойчивых конструкций при разборке здания следует производить в присутствии руководителя работ.
При разборке строений доступ к ним посторонних лиц не участвующих в производстве работ запрещен.
Разборку строений (демонтаж конструкций) необходимо осуществлять последовательно сверху вниз. Запрещается разборка строений одновременно в нескольких ярусах по одной вертикали. При разборке строений необходимо оставлять проходы на рабочие места.
При разборке кровли и наружных стен работники должны применять предохранительный пояс. При разборке карнизов и свисающих частей здания находиться на стене запрещается.
Не допускается выполнение работ во время гололеда тумана дождя исключающего видимость е пределах фронта работ грозы и ветра со скоростью 15 мс и более.
При разборке строений необходимо предотвратить самопроизвольное обрушение или падение конструкций. Неустойчивые конструкции находящиеся в зоне выполнения работ следует удалять или закреплять или усиливать согласно ППР.
Запрещается подрубать дымовые трубы каменные столбы и простенки вручную а также производить обрушение их на перекрытие.
Материалы получаемые от разборки строений а также строительный мусор необходимо опускать по закрытым желобам или в закрытых ящиках или контейнерах при помощи грузоподъемных кранов. Нижний конец желоба должен находиться не выше 1 м над землей или сходить в бункер. Сбрасывать мусор без желобов или других приспособлений разрешается с высоты не более 3 м.
Опасные зоны в этих местах необходимо ограждать. Размеры опасной зоны устанавливаются согласно СНиП 12-03.
Материалы получаемые при разборке зданий необходимо складировать на специально отведенных площадках.
1.7 Техника безопасности при монтажных работах
Монтажные работы занимают значительную часть всех работ и являются едва ли не самыми ответственными. Техника безопасности при производстве монтажных работ установлена СНиПом 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При монтаже стальных элементов конструкций (далее выполнении монтажных работ) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
расположение рабочих мест вблизи перепада по высоте 13 м и более;
передвигающиеся конструкции грузы;
обрушение незакрепленных элементов конструкций зданий и сооружений;
падение вышерасположенных материалов инструмента;
опрокидывание машин падение их частей;
повышенное напряжение в электрической цепи замыкание которой может произойти через тело человека.
При наличии опасных и вредных производственных факторов безопасность монтажных работ должна быть обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.) решений по охране труда.
До начала выполнения монтажных работ необходимо установить порядок обмена сигналами между лицом руководящим монтажом и машинистом. Все сигналы подаются только одним лицом (бригадиром звеньевым такелажником-стропальщиком) кроме сигнала "Стоп" который может быть подан любым работником заметившим явную опасность.
На участке (захватке) где ведутся монтажные работы не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц.
При возведении зданий и сооружений запрещается выполнять работы связанные с нахождением людей в одной захватке (участке) на этажах (ярусах) над которыми производится перемещение установка и временное закрепление элементов сборных конструкций и оборудования.
При невозможности разбивки зданий и сооружений на отдельны захватки (участки) одновременное выполнение монтажных и других строительных работ на разных этажах (ярусах) допускается только в случаях предусмотренных ППР при наличии между ними надежных междуэтажных перекрытий.
Монтаж конструкций каждого вышележащего этажа (яруса) многоэтажного здания следует производить после закрепления всех установленных монтажных элементов по проекту и достижения бетоном (раствором) стыков несущих конструкций прочности указанной в ППР. Окраску и антикоррозионную защиту конструкций и оборудования о случаях когда они выполняются на строительной площадке следует производить как правило до их подъема на проектную отметку. После подъема производить окраску или антикоррозионную защиту следует только в местах стыков и соединений конструкций.
Монтаж лестничных маршей и площадок зданий (сооружений) а также грузопассажирских строительных подъемников (лифтов) должен осуществляться одновременно с монтажом конструкций здания. На смонтированных лестничных маршах следует незамедлительно устанавливать ограждения.
При монтаже конструкций из рулонных заготовок должны приниматься меры против самопроизвольного сворачивания рулона.
В процессе монтажа конструкций зданий или сооружений монтажники должны находиться на ранее установленных и надежно закрепленных конструкциях или средствах подмащивания.
Для перехода монтажников с одной конструкции на другую следует применять лестницы переходные мостики и трапы имеющие ограждения.
Запрещается пребывание людей на элементах конструкций и оборудования во время их подъема и перемещения.
Запрещается переход монтажников по установленным конструкциям и их элементам (фермам ригелям и т.п.) на которых невозможно обеспечить требуемую ширину прохода при установленных ограждениях без применения специальных предохранительных приспособлений (натянутого вдоль фермы или ригеля каната для закрепления карабина предохранительного пояса).
Запрещается подъем элементов строительных конструкций не имеющих монтажных петель отверстий или маркировки и меток обеспечивающих их правильную строповку и монтаж.
Запрещается выполнять монтажные работы на высоте в открытых местах при скорости ветра 15 мс и более при гололеде грозе или тумане исключающих видимость в пределах фронта работ.
Поднимать конструкции следует в два приема: сначала на высоту 20 - 30 см затем после проверки надежности строповки производить дальнейший подъем.
Во время перерывов в работе не допускается оставлять поднятые элементы конструкций и оборудования на весу. Установленные в проектное положение элементы конструкций или оборудования должны быть закреплены так чтобы обеспечивалась их устойчивость и геометрическая неизменяемость.
Элементы монтируемых конструкций или оборудования во время перемещения должны удерживаться от раскачивания и вращения гибкими оттяжками.
Строповку монтируемых элементов следует производить в местах указанных в рабочих чертежах и обеспечить их подъем и подачу к месту установки в положении близком к проектному. Расстроповку элементов конструкций и оборудования установленных в проектное положение следует производить после постоянного или временного их закрепления согласно проекту. Перемещать установленные элементы конструкций или оборудования после их расстроповки за исключением случаев использования монтажной оснастки предусмотренных ППР не допускается.
Распаковка и расконсервация подлежащего монтажу оборудования должны производиться в зоне отведенной в соответствии с ППР и осуществляться на специальных стеллажах или прокладках высотой не менее 100 мм. При расконсервации оборудования не допускается применение материалов со взрывопожароопасными свойствами.
Очистку подлежащих монтажу элементов конструкций от грязи и наледи необходимо производить до их подъема. Монтируемые элементы следует поднимать плавно без рывков раскачивания и вращения.
1.8 Техника безопасности при кровельных работах
Техника безопасности при производстве кровельных работах определяется СНиПом 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
Согласно СНиП допуск рабочих к выполнению кровельных работ разрешается после осмотра прорабом или мастером исправности несущих конструкций крыши и ограждений.
Подниматься на кровлю и спускаться с нее следует только по лестничным маршам и оборудованным для подъема на крышу лестницам. Использовать в этих целях пожарные лестницы запрещается.
При производстве работ на плоских крышах не имеющих постоянного ограждения рабочие места необходимо ограждать в соответствии с требованиями СНиП. Для прохода работников выполняющих работы на крыше с уклоном более 20 град. а также на крыше с покрытием не рассчитанным на нагрузки от веса работающих необходимо применять трапы шириной не менее 03 м с поперечными планками для упора ног. Трапы на время работы должны быть закреплены. При выполнении работ на крыше с уклоном более 20 град работники должны применять предохранительные пояса согласно требованиям СНиП.
Вблизи здания в местах подъема груза и выполнения кровельных работ необходимо обозначить опасные зоны границы которых определяются согласно СНиП.
Применяемые для подачи материалов при устройстве кровель краны малой грузоподъемности должны устанавливаться и эксплуатироваться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя. Подъем груза следует осуществлять в контейнерах или таре. Размещать на крыше материалы допускается только в местах предусмотренных ППР с применением мер против их падения в том числе от воздействия ветра. Запас материала не должен превышать сменной потребности. Во время перерывов в работе технологические приспособления материалы и инструмент должны быть закреплены или убраны с крыши.
Не допускается выполнение кровельных работ во время гололеда тумана исключающего видимость в пределах фронта работ грозы и ветра со скоростью 15 мс и более.
Элементы и детали кровель в том числе компенсаторы в швах защитные фартуки звенья водосточных труб сливы свесы и т.п. следует подавать на рабочие места в заготовленном виде. Заготовка указанных элементов и деталей непосредственно на крыше не допускается.
Выполнение кровельных работ по установке (подвеске) готовых водосточных желобов воронок труб а также колпаков и зонтов для дымовых и вентиляционных труб и покрытию парапетов сандриков отделке свесов следует осуществлять с применением подмостей. Запрещается использование для указанных работ приставных лестниц.
1.9 Техника безопасности при отделочных работах
При строительсве здания отделочные работы занимают значительный объем производимых работ поскольку предполагается сдача помещений с отделкой. Необходимо провести штукатурные малярные обойные керамические и стекольные работы. Правила техники безопасности определены в СниП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При выполнении отделочных работ (штукатурных малярных облицовочных стекольных) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
повышенная запыленность и загазованность воздуха рабочей зоны;
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13 м и более;
острые кромки заусенцы и шероховатость на поверхностях отделочных материалов и конструкций;
недостаточная освещенность рабочей зоны.
При наличии опасных и вредных производственных факторов безопасность отделочных работ должна быть обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.) следующих решений по охране труда:
организация рабочих мест обеспечение их необходимыми средствами подмащивания и другими средствами малой механизации необходимыми для производства работ;
при применении составов содержащих вредные и пожароопасные вещества должны быть решения по обеспечению вентиляции и пожаробезопасности.
Отделочные составы и мастики следует готовить как правило централизованно. При их приготовлении на строительной площадке необходимо использовать для этих целей помещения оборудованные вентиляцией не допускающей превышение предельно допустимых концентрацией вредных веществ в воздухе рабочей зоны.
Помещения должны быть обеспечены безвредными моющими средствами и теплой водой.
Рабочие места для выполнения отделочных работ на высоте должны быть оборудованы средствами подмащивания и лестницами стремянками для подъема на них соответствующими требованиям СНиП. Средства подмащивания применяемые при штукатурных или малярных работах в местах под которыми ведутся другие работы или есть проход должны иметь настил без зазоров.
При работе с вредными или огнеопасными и взрывоопасными материалами следует непрерывно проветривать помещения во время работы а также в течение 1 ч после ее окончания применяя естественную или искусственную вентиляцию. Эксплуатация мобильных малярных станций для приготовления окрасочных составов не оборудованных принудительной вентиляцией не допускается. В местах применения окрасочных составов образующих взрывоопасные пары электропроводка и электрооборудование должны быть обесточены или выполнены во взрывобезопасном исполнении работа с использованием огня в этих помещениях не допускается.
Места над которыми производятся стекольные или облицовочные работы необходимо ограждать. Запрещается производить остекление или облицовочные работы на нескольких ярусах по одной вертикали. Подъем и переноску стекла к месту его установки следует производить с применением соответствующих приспособлений или в специальной таре. Раскрой стекла следует осуществлять в горизонтальном положении на специальных столах при положительной температуре.
Запрещается обогревать и сушить помещения жаровнями и другими устройствами выделяющими в помещения продукты сгорания топлива.
При выполнении работ с растворами имеющими химические добавки необходимо использовать средства индивидуальной защиты (резиновые перчатки защитные мази защитные очки) согласно инструкции завода-изготовителя применяемого состава. При сухой очистке поверхностей и других работах связанных с выделением пыли и газов а также при механизированной шпатлевке и окраске необходимо пользоваться респираторами и защитными очками. При очистке поверхностей с помощью кислоты или каустической соды необходимо работать в предохранительных очках резиновых перчатках и кислотостойком фартуке с нагрудником.
При нанесении раствора на потолочную или вертикальную поверхность следует пользоваться защитными очками.
При выполнении всех работ по приготовлению и нанесению окрасочных составов включая импортные следует соблюдать требования инструкций предприятий-изготовителей в части безопасности труда.
Все поступающие исходные компоненты и окрасочные составы должны иметь гигиенический сертификат с указанием наличия вредных веществ параметров характеризующих пожаровзрывоопасность сроков и условий хранения рекомендуемого метода нанесения необходимости применения средств коллективной и индивидуальной защиты.
Не допускается применять растворители на основе бензола хлорированных углеводородов метанола.
При выполнении окрасочных работ с применением окрасочных пневматических агрегатов необходимо:
до начала работы осуществлять проверку исправности оборудования защитного заземления сигнализации;
в процессе выполнения работ не допускать перегибания шлангов и их прикосновения к подвижным стальным канатам;
отключать подачу воздуха и перекрывать воздушный вентиль при перерыве в работе или обнаружении неисправностей механизма агрегата.
Отогревать замерзшие шланги следует в теплом помещении. Не допускается отогревать шланги открытым огнем или паром.
Тару с взрывоопасными материалами (лаками нитрокрасками и т.п.) во время перерывов в работе следует закрывать пробками или крышками и открывать инструментом не вызывающим искрообразования.
При работе с растворонасосом необходимо:
удалять растворные пробки осуществлять ремонтные работы только после отключения растворонасоса от сети и снятия давления;
осуществлять продувку растворонасоса при отсутствии людей в зоне 10 м и ближе;
держать форсунку при нанесении раствора под небольшим углом к оштукатуриваемой поверхности и на небольшом расстоянии от нее.
1.10 Техника безопасности при монтаже инженерного оборудования
При рстроительсве здания работы по монтажу инженерного оборудования занимают немалый объем производимых работ. Правила техники безопасности определены в СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При монтаже инженерного оборудования зданий и сооружений (прокладке трубопроводов монтаже сантехнического отопительного вентиляционного и газового оборудования) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13м и более;
повышенная загазованность воздуха рабочей зоны;
повышенное напряжение в электрической цепи замыкание которой может произойти через тело человека;
обрушающиеся горные породы.
При наличии опасных и вредных производственных факторов перечисленных выше безопасность при монтаже инженерного оборудования зданий и сооружений должна быть обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.) следующих решений по охране труда:
организация рабочих мест с указанием методов и средств для обеспечения вентиляции пожаротушения выполнения работ на высоте;
методы и средства доставки и монтажа оборудования;
меры безопасности при выполнении работ в траншеях и колодцах;
особые меры безопасности при травлении и обезжиривании трубопроводов.
Заготовка и подгонка труб должны выполняться в заготовительных мастерских. Выполнение этих работ на подмостях предназначенных для монтажа трубопроводов запрещается.
Все работы по устранению конструктивных недостатков и ликвидации недоделок на смонтированном оборудовании подвергнутом испытанию продуктом следует проводить только после разработки и утверждения заказчиком и генподрядчиком совместно с существующими субподрядными организациями мероприятий по безопасности работ.
Установка и снятие перемычек (связей) между смонтированным и действующим оборудованием а также подключение временных установок к действующим системам (электрическим паровым техническим и т.д.) без письменного разрешения генерального подрядчика и заказчика не допускаются.
Запрещается нахождение людей под устанавливаемым оборудованием монтажными узлами оборудования и трубопроводов до их окончательного закрепления.
Опускание труб в закрепленную траншею следует производить с принятием мер против нарушения креплений траншеи.
Не разрешается скатывать трубы в траншею с помощью ломов и ваг а также использовать распорки крепления траншей в качестве опор для труб.
Электроустановки в указанных помещениях должны быть во взрывобезопасном исполнении.
В помещениях где производится обезжиривание запрещается пользоваться открытым огнем и допускать искрообразование. Работы по обезжириванию трубопроводов должны выполняться в помещениях оборудованных приточно-вытяжной вентиляцией. При выполнении работ на открытом воздухе работники должны находиться с наветренной стороны. Место где проводится обезжиривание необходимо оградить и обозначить знаками безопасности. Работники занятые на работах по обезжириванию трубопроводов должны быть обеспечены соответствующими противогазами спецодеждой рукавицами и резиновыми перчатками.
Монтаж оборудования трубопроводов и воздухопроводов вблизи электрических проводов (в пределах расстояния равного наибольшей длине монтируемого узла или звена трубопровода) производится при снятом напряжении или при защите электропроводов от механического повреждения диэлектрическими коробами.
При невозможности снятия напряжения работы следует производить по наряду-допуску утвержденному в установленном порядке.
При продувке труб сжатым воздухом запрещается находиться в камерах и колодцах где установлены задвижки вентили краны и т.п. При продувке трубопроводов необходимо установить у концов труб щиты для защиты глаз от окалины песка. Запрещается находиться против или вблизи незащищенных концов продуваемых труб.
В процессе выполнения сборочных операций трубопроводов и оборудования совмещение отверстий и проверка их совпадения в монтируемых деталях должны производиться с использованием специального инструмента (конусных оправок сборочных пробок и др.). Проверять совпадение отверстий в монтируемых деталях пальцами рук не допускается.
При монтаже оборудования должна быть исключена возможность самопроизвольного или случайного его включения.
При монтаже оборудования с использованием домкратов должны быть приняты меры исключающие возможность перекоса или опрокидывания домкратов.
2 Экологическая экспертиза
2.1 Основные понятия и определения
Безопасность экологическая – совокупность состояний процессов и действий обеспечивающих экологический баланс окружающей среде и не приводящая к жизненно важным ущербам (или угрозам таких ущербов) наносимым природной среде и человеку.
Обоснование экологическое – совокупность доводов (доказательств) и научных прогнозов позволяющих оценить экологическую опасность намечаемой хозяйственной и иной деятельности для экосистем (природно-территориальных комплексов) и человека.
Опасность экологическая – вероятность ухудшения показателей качества природной среды (состояний процессов) под влиянием природных и техногенных факторов представляющих угрозу экосистемам и человеку.
Оценка воздействия на окружающую среду – определение характера степени и масштаба воздействия объекта хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и последствий этого воздействия.
Ситуация экологическая – сочетание условий процессов и обстоятельств природного и техногенного характера обуславливающих состояние природных или природно-технических систем.
Требования экологические – комплекс ограничений по природопользованию и условий по сохранению окружающей среды в процессе хозяйственной и иной деятельности.
Экспертиза экологическая – установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объема экспертизы с целью предупреждения возможных неблагоприятных экологических и связанных с ними социально-экономическими последствиями реализации объекта экспертизы.
Нормативно-правовую и инструктивно-методическую основу экологической экспертизы составляют Закон РФ “Об экологической экспертизе” и положения разработанные Министерством природных ресурсов Российской Федерации: “Положение о порядке проведения государственной экологической экспертизы” (утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11июня 1996г. № 698 (СЗ РФ 1996 № 40ст. 4648); “Регламент проведения государственной экологической экспертизы” (утвержденный Приказом Госкомэкологии России от 17июня 1997г. № 280).
2.2 Экологическая безопасность в период строительства
Вопросы охраны окружающей среды являются актуальными в данное время поэтому при разработке организации строительства должны приниматься решения направленные на уменьшение возможного нарушения окружающей строительство местности.
Проектируемое здание является 6-этажным торгово-офисным центром а не предприятием следовательно не должно быть загрязнения окружающей среды. Дом оснащен системой канализации. Очистка стоков производится в городских очистных сооружениях.
При производстве строительно-монтажных работ необходимо проводить следующие мероприятия:
Установить четкие размеры и границы строительной площадки произвести ее ограждение.
Своевременно и качественно устроить подъездные пути и внутренние временные дороги.
Срезанный растительный слой сохранить для применения при благоустройстве территории по окончании строительства.
Сохранение существующих на территории строительной площадки древесно-кустарниковой растительности и травяно-почвенного покрова путем выполнения в период подготовки к строительству пересадок для использования в других местах.
Исключить беспорядочное неорганизованное движение строительной техники и транспорта.
Выгрузка раствора и бетона производится только в специальных бункерах.
Строительный мусор вывозить в специально отведенные места. Исключить возможность сжигания или закапывания в грунт отходов.
Заправку механизмов производить механизированным способом. Исключить возможность попадания в грунт нефтепродуктов закатывания в грунт при планировке и сжигание на строительной площадке отходов и остатков строительных материалов.
Уборка и благоустройство территории с восстановлением растительного слоя после завершения строительства.
Запрещается использовать плодородный слой почвы для устройства перемычек надсыпок и других постоянных и временных земляных сооружений.
Запрещается использование деревьев для подвески электрических кабелей осветительную арматуру вырубка деревьев за пределами отведенного для строительства участка.
Озеленение и благоустройство территории
Территорию следует максимально озеленять используя для этого кроме традиционных такие приемы как вертикальное озеленение сезонное выносное озеленение и т.п.
Строительные мероприятия следует осуществлять с максимальным сохранением существующих зеленых насаждений. В необходимых случаях должно предусматриваться компенсационное озеленение.

Список Литературы.doc

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВСН 5386 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий.
ГОСТ 7.12003. Система стандартов по информации библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления. М.: ИПК Изд-во стандартов 2004.
СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений Госстрой СССР. М.: Стройиздат 1987.
СНиП 12-03-2001. Безопасность труда в строительстве: Ч. 1. Общие требования Госстрой России. М.: Изд-во «Приор» 2001.
СНиП 12-04–2002. Безопасность труда в строительстве: Ч. 2. Госстрой России. М.: Изд-во «Приор» 2002.
СНиП 21-0197*. Пожарная безопасность зданий и сооружений.
ТЕР-2001. Территориальные единичные расценки на строительные работы. Санкт-Петербург. СПб.: Администрация Санкт-Петербурга 2001.
УР 81-09-(1-40)-2001. –СПб.: Администрация Санкт-Петербурга 2001.
Александрова В. Ф. Пастухов Ю. И. Шутова И. М. Техническая оценка недвижимости: Учеб. пособие СПбГАСУ. СПб. 2003.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика 2003.
Богданов В. В. Управление проектами в Microsoft Project 2003: Учеб. курс. СПб.: Питер 2004.
Болотин С. А. Управление проектами: Учеб. пособие СПбГАСУ. СПб. 2000.
Болотин С. А. Пастухов Ю. И. Эксплуатация и ремонт недвижимости. Планирование и контроллинг: Учеб. пособие СПбГАСУ. СПб. 2002.
Градостроительный кодекс Российской Федерации. Положение о ведении градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности. М.: Изд-во "Приор" 2003.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Изд-во Эксмо 2002.
Гультяев А. К. MS Project 2003. Управление проектами. Русифицированная версия: Практ. пособие. СПб.: КОРОНА принт 2004.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) М-во экон. РФ М-во фин. РФ ГК по стр-ву архит. и жил. политике; Рук. авт. кол.: В. В. Косов В. Н. Лившиц
Определение объемов строительных работ: Справочник. М.: Стройиздат 1991.
Определение продолжительности отдельных видов строительно-монтажных работ: Метод. указания к выполнению разделов курсовых и дипломных проектов для студентов специальности 2903 – промышленное и гражданское строительство – дневной вечерней и заочной форм обучения (с элементами УИРС) ЛИСИ; Сост.: Л. М. Колчеданцев Г. В. Замятин. Л. 1990.
Организация строительного производства: Справочник строителя Под ред. В. В. Шахнаронова. М.: Стройиздат 1987.
Организация строительного производства: Учебник для вузов
Т. Н. Цай П. Г. Грабовый В. А. Большаков и др. М.: Изд-во АСВ 1999.
Охрана труда и окружающей среды: Метод. указания по разработке раздела в дипломных проектах для студентов специальности 1218 – техническая эксплуатация зданий ЛИСИ; Сост.: А. Ф. Еремина. Л. 1983.
Правила пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ. М.: Стройиздат 1978.
Проектирование календарных планов строительства объектов: Метод. указания к выполнению разделов курсовых и дипломных проектов для студентов всех специальностей и всех форм обучения (с элементами исследований) СПбГАСУ; Сост.: В. Ф. Александрова В. М. Ларионова. СПб. 2000.
Составление смет в строительстве на основе сметно-нормативной базы 2001 года: Практическое пособие П. В. Горячкин А. Г. Иванов и др.; Под общ. ред. П. В. Горячкина. М. 2004.
Строительный генеральный план: Метод. указания к выполнению строит. генерального плана в курсовом и дипломном проектировании для студентов специальности 1202 – промышленное и гражданское строительство ЛИСИ; Сост.: В. И. Кириченко Ю. Н. Городейкин Ю. П. Кучанов. Л. 1981.
Тарасеевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб. 1997.
Техническая оценка недвижимости: Метод. указания к выполнению курсовой работы студентами специальности 291500 – экспертиза и управление недвижимостью СПбГАСУ; Сост.: В. Ф. Александрова Ю. И. Пастухов И. М. Шутова. СПб. 2002.
Техническая эксплуатация зданий. М.: Стройиздат 1990.
Управление проектами в строительстве: Учеб. пособие С. В. Бовтеев Е. И. Еременко Е. И. Рыбнов В. И. Фролов; Под ред. В. И. Фролова; СПбГАСУ. СПб. 2004.
Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие Под общ. ред. В. М. Васильева Ю. П. Панибратова. М.;СПб.: Изд-во АСВ 1997.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов Под ред. П. Г. Грабового. М. 2000.
Экономические расчеты и обоснования в дипломных проектах: Метод. указания для студентов специальности 1202 – промышленное и гражданское строительство ЛИСИ; Сост.: Н. И. Барановская. Л. 1985.
Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть 1. – СПб.: издательство «Любавич» 2006 г. 128 стр.
Адреса Интернет – сайтов:

ВВЕДЕНИЕ.doc

Исторический центр Санкт-Петербурга является жемчужиной мировой культуры и объявлен ЮНЕСКО памятником культуры и градостроительного искусства мирового значения.
К сожалению в настоящее время многие здания расположенные в историческом центре находятся в аварийном состоянии. Для решения этой проблемы разрабатываются целевые программы направленные на сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга. Но объем средств выделяемый из бюджета города не обеспечивает в полной мере необходимого финансирования. В связи с этим становится актуальной разработка различных схем привлечения средств главной из которых является привлечение коммерческих средств и активизация инвестиционной деятельности.
При реализации проектов необходимо учитывать обеспечение сохранения объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга предметов градостроительной охраны ценных средовых характеристик с возможностью проведения преобразований объектов недвижимости которые необходимы для их соответствия требованиям современной жизни. Формируемая на указанных основаниях в составе Генерального плана Санкт-Петербурга концепция охраны объектов культурного наследия должна базироваться на балансе между требованиями охраны культурного наследия и преобразования городской среды.
В данном проекте разработаны рекомендации по управлению проектом воссоздания торгово-офисного центра по адресу: Санкт-Петербург Большая Морская улица дом 30.
Воссоздание утраченного объекта культурного наследия осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях при особой исторической архитектурной научной художественной градостроительной эстетической или иной значимости указанного объекта и при наличии достаточных научных данных необходимых для его воссоздания.[1]
Развитие коммерческой недвижимости в центре города перепрофилирование старинных зданий под гостиницы и торговые центры – процесс естественный и необратимый. Он дает зданиям новую жизнь вливает «свежую кровь» в устоявшуюся городскую среду. Однако он требует решения комплекса непростых задач.
Рассматриваемый объект расположен в одном из центральных районов города в пределах охраняемой зоны памятников истории и культуры. Такое престижное местоположение дает уникальное сочетание целого ряда преимуществ: это и развитая транспортная инфраструктура множество ресторанов кафе и магазинов а также близость многих достопримечательностей нашего города.
При выполнении работ на объекте предполагается сохранение в существующем виде архитектурного облика здания фасада и наружных границ.
Рис. 1. Фасад дома № 30 на Большой Морской улице
В результате перестройки старинного особняка планируется создать здание которое с одной стороны вписывается в архитектурный облик центра с другой – оснащено по последнему слову техники и обеспечивает безопасность и комфортные условия для работы. Здание имеет атриум в форме "хрустального корабля" панорамное остекление 5-го и 6-го этажей оснащено бесшумными лифтами и эскалаторами.
Главной задачей данного дипломного проекта является разработка и применение системного подхода к анализу объекта недвижимости. Данный подход основывается на проведении технической экономической управленческой правовой экспертиз и экспертизы местоположения.
[1] Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002г «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

1. Инженерная часть.doc

1Техническая экспертиза
На основании архитектурно-планировочных чертежей данным технического паспорта и визуального обследования необходимо произвести оценку технического состояния всех элементов здания и его инженерного оборудования с целью определения физического износа в целом для обоснования проведения капитального ремонта реконструкции или сноса здания.
Обследуемое здание расположено по адресу: г.Санкт-Петербург Большая Морская улица дом 30.
Здание расположено лицевым фасадом по красной линии застройки Большой Морской улицы. В плане участок прямоугольной формы застройка образует замкнутый двор въезд в который осуществляется с улицы. Условия стесненные. На момент обследования нежилые помещения здания сдаются в аренду.
В соответствии с техническим паспортом здание кирпичное трехэтажное с подвалом. Высота здания 105 м. Год постройки 1798. Капитальный ремонт не производился. Группа капитальности здания - II. Число лестниц 5. Общая полезная площадь дома 2874 м2.
Здание расположено в пределах объединенной охранной зоны памятников архитектуры и культуры Санкт-Петербурга.
1.2 Основные конструктивные элементы
и инженерное оборудование
По данным технического паспорта и по визуальному освидетельствованию под наружные и внутренние стены фундаменты ленточные бутовые. Наблюдаются незначительные трещины по цоколю.
Под всем домом имеется подвал высотой 285 м заглубленный на высоту 105 м от отметки поверхности двора (улицы).
Входы в помещения подвалов осуществляются со стороны лестничной клетки и через приямки со стороны двора. Ступени приямков полуразрушены состояние – неудовлетворительное.
Совокупный физический износ заглубленных конструкций (фундаменты подвал) с учетом трещин выпадения отдельных камней в наземной части цоколя повреждений горизонтальной гидроизоляции составляет величину в интервале
В основу конструктивного решения положена схема с продольными и поперечными наружными и внутренними несущими стенами. Пространственная жесткость строения обеспечивается совместной работой стен перекрытий лестниц.
Кладка наружных и внутренних продольных и поперечных стен выполнена из красного глиняного полнотелого кирпича.
Стены оштукатурены с двух сторон. Со стороны лицевых фасадов они имеют архитектурные детали в виде рустовки карнизов. Дворовые фасады гладко оштукатурены.
Перемычки над оконными и дверными проемами кирпичные клинчатые.
Карнизы кирпичные обшиты профилированной листовой сталью. Под карнизами и в зоне водосточных труб на всю высоту стен наблюдаются следы увлажнения штукатурки и кладки. В наружных стенах наблюдается отпадение штукатурки выпадение кирпичей в перемычках выветривание швов.
При визуальном осмотре определено наличие трещин давнего происхождения до 03-05 см.
Трещины также прослеживаются по перемычкам и межоконным поясам. Связь кирпича с раствором достаточная за исключением отдельных участков ослабленных трещинами и переувлажнением. Выявлено отклонение стен от вертикали и вспучивание кладки аварийного характера.
По штукатурному слою стен 1-го этажа цоколя и подвала имеются следы увлажнения из-за утраты гидроизоляции а также примыкания грунта к стенам выше обреза фундамента.
Междуэтажные перекрытия выполнены по деревянным балкам из бревен уложенными с шагом 12 м. Заполнение между балками дощатое.
В процессе эксплуатации балки не заменялись.
Вследствие протечек а также естественного старения балки и заполнения поражены гнилью имеют прогибы. Наблюдается значительный износ полов зыбкость. Дощатое заполнение в местах постоянных протечек поражено гнилью.
По всей поверхности потолков наблюдаются трещины отслоение штукатурки в некоторых местах есть временные крепления.
Междуэтажные перекрытия требуют ремонта с заменой несущих балок. Перекрытия находятся в неудовлетворительном состоянии и при существующих нагрузках нуждаются в усилении.
Чердачная двухскатная крыша выполнена по наклонным стропилам с покрытием из листовой оцинкованной стали и наружным организованным стоком.
Несущие конструкции стропильной системы выполнены из бревен диаметром 18-24 см с шагом 19-21 м. Обрешетка из брусков 40х40 мм. Мауэрлат концы стропильных ног и обрешетка поражены гнилью.
Основные элементы крыши- стропила мауэрлат кровля нуждаются в замене.
Кровля из листовой оцинкованной стали по обрешетке в местах протечек 'Поражена гнилью. Имеются механические повреждения кровли неплотное примыкание кровельного покрытия к выступающим частям стен.
При обследовании кровли стальной выявлены следующие признаки износа: - ржавчина на поверхности кровли свищи пробоины искривление и нарушение креплений ограждающей решетки неплотности фальцев пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям; повреждение настенных столбов.
Перегородки дощатые отштукатуренные с двух сторон. Древесина перегородок поражена гнилью имеются трещины в местах сопряжения перегородок со смежными конструкциями.
В обследуемом здании имеется три вида полов: дощатые паркетные цементные. Отмечены уклоны полов зыбкость а также поражение гнилью деревянных балок и лаг.
Заполнения оконных и дверных проемов поражены поверхностной гнилью рамы и коробки ослаблены в сопряжениях; дверные полотна имеют механические повреждения в местах врезки замков неплотный притвор по периметру коробки перекос дверных коробок. При обследовании оконных блоков деревянных выявлены следующие признаки износа: рассохшиеся переплёты покоробленные и расшатанные в углах отсутствие остекления отливов нижний брус оконного переплёта и подоконная доска повреждены гнилью древесина расслаивается переплеты расшатанные.
Здание обслуживается пятью лестницами. Каменные ступени лестниц имеют значительные повреждения.
Лестничные марши опираются на кирпичные площадки которые в свою очередь опираются на кирпичные внутренние стены. Ограждение маршей металлическое. Лестничные марши выполнены из сборных элементов по металлическим косоурам. Полы площадок цементные и из каменных плит. Плиты имеют трещины выбоины.
При обследовании лестниц были обнаружены следующие признаки износа: истертые и местами разбитые ступени трещины в площадках.
При оценке износа отделочных покрытий оценивается износ нескольких типов покрытий: окраска водными составами (потолок); окраска масляная (лестница и кухня); оклейка обоями (комнаты коридор); облицовка керамическими плитками (санузлы); штукатурка (потолки все стены без обоев кирпичные стены лестницы). Удельный вес участков определяем по проекту.
При обследовании поверхностей окрашенных водными составами выявлены следующие признаки износа: следы протечек ржавые пятна отслоение вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой растрескивание потемнение и загрязнение окрасочного слоя местами отслоения и вздутия.
При обследовании поверхностей окрашенных масляной краской выявлены следующие признаки износа: сырые пятна отслоение вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой потемнение и загрязнение окрасочного слоя матовые пятна и потеки.
При обследовании поверхностей оклеенных обоями выявлены следующие признаки износа: выгорание загрязнение на площади 30% отставание от основания трещины загрязнение и обрывы в углах местах установки электрических приборов и у дверных проёмов обесцвечивание рисунка местами.
При обследовании поверхностей облицованных керамическими плитками были выявлены следующие признаки износа: отсутствие плиток на 35% площади неплотное прилегание плиток на площади более 50% облицовки.
При обследовании оштукатуренных поверхностей выявлены следующие признаки износа: выпучивание и отпадение штукатурки и листов местами более 10 м2 на 40% площади.
Инженерное оборудование
Водопровод - хозяйственно-питьевой от внешних сетей. В водопроводной системе периодически возникают шумы что свидетельствует о нарушении нормального режима работы. Вероятнее всего источником шумов является вибрация неплотно закреплённых золотников водозаборных кранов которая передаётся по трубопроводам в соседние помещения и на соседние этажи.
При обследовании также обнаружены утечки воды на повреждённых участках магистральных и проводящих трубопроводов а также в раздаточной арматуре (краны смесители ит.д.).
Горячее водоснабжение - централизованное от скоростного водоподогревателя.
Канализация - хозяйственно-бытовая в городскую сеть. Водосток внутренний с выпуском на отмостку. При обследовании системы внутридомовой канализации обнаружены расстройства в стыковых соединениях повреждение трубопроводов нарушение работы сифонов и вытяжных вентиляционных труб.
Отопление - центральное водяное система однотрубная с радиаторами. При обследовании системы центрального отопления выявлено недостаточное уплотнение соединений трубопроводов а также недостаточно надёжное крепление трубопроводов и отопительных радиаторов.
Вентиляция - естественная.
Газоснабжение - от внешней сети к кухонным плитам.
Электроснабжение - от внешней сети напряжение - 380220 В.
Освещение - лампами накаливания.
Устройства связи - радиотрансляция коллективные телеантенны телефонные вводы.
1.3 Определение величины физического износа здания
Результаты обследования конструктивных элементов здания инженерного оборудования и отделки дают возможность с помощью методики ВСН 53-86 (р) определить физический износ здания в целом.
Удельные веса элементов в общей стоимости здания принимаются по сборнику «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости жилых общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» №28 (таблица 85А) (М: Стройиздат 1970).
Определение величины физического износа здания
Удельный вес элемента в общей стоимости здания
Физический износ элементов оборудования%
По результатам обследования
Средневзвешенная степень физического износа
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Полученный результат округляем до 1% т.о. физический износ здания составляет 82%.
1.4 Обоснование необходимости реконструкции и строительства объекта
По техническому заключению составленного по результатам обследования дома было принято решение о сносе здания. Сохранить здание не представляется возможным из-за неудовлетворительного состояния конструкций вследствие чего стоимость реконструкции становится неоправданно высокой. Проект строительства нового здания разрабатывался с учетом воссоздания исторического фасада дома по обмерам и сохраненным элементам декора и изменения его внутреннего содержания в соответствии с новым назначением.
2Архитектурно-планировочные решения
Проектная документация разработана в соответствии с действующей в Российской Федерации нормативной документацией по проектированию и строительству (СНиП ГОСТ СанПиН НПБ ППБ ВСН и др.). Используемые в проекте материалы конструкции имеют действующие сертификаты соответствия качества пожарной безопасности гигиенические сертификаты технические паспорта протоколы испытаний и разрешены для использования на территории РФ. Строительные конструкции и материалы соответствуют требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.
Технико-экономические показатели здания
Технико-экономические показатели
Общая площадь здания
В т.ч. подземной части
Объемно-планировочные решения
Объемно-планировочное решение здания определено заданием заказчика на проектирование торгово-офисного центра отвечающего современным требованиям.
Конструктивные решения
По проекту принята следующая конструктивная схема здания – каркасное здание с самонесущими стенами. За относительную отметку ±0000 принята отметка пола 1 этажа соответствующая абсолютной отметке +3450.
Фундамент свайный с монолитным железобетонным ростверком. Наружные стены выполняются из поризованного керамического камня с облицовкой кирпичом. Внутренние стены – из сборных железобетонных элементов толщиной 160мм.
Междуэтажные перекрытия сборные железобетонные. Толщина междуэтажных перекрытий 220 мм.
Кровля плоская совмещенная с внутренним водостоком.
Конструктивное решение фасадного пространства разрабатывается индивидуальным проектом с воссозданием исторического облика.
Противопожарные мероприятия
Противопожарные мероприятия запроектированы в соответствии с действующими в РФ нормативными документами в т.ч.: СНиП 2.08.02-89* СНиП 21-01-97* НПБ 110-03 НПБ 88-2001* и другими нормативными документами и актами.
Здание относится ко II степени огнестойкости.
Класс конструктивной пожарной опасности – С0.
Класс по функциональной опасности: Ф4.3.
Отделка путей эвакуации выполнена с соблюдением требований п.6.25* СНиП 21-01-97*. Пути эвакуации оборудуются аварийным освещением для эвакуации с указателями направления движения. Применяемые строительные и отделочные материалы имеют сертификаты в области пожарной безопасности.
Все технические помещения оборудуются противопожарными дверями.
Двери лифтовых шахт выполнены противопожарными с пределом огнестойкости не менее EI 30.
Все помещения (за исключением санузлов) оборудованы системой автоматической пожарной сигнализации с выводом сигнала о ее срабатывании в помещение пункта централизованной охраны объекта (ПЦО).
Коридоры этажей здания оборудуются системой дымоудаления.
Также предусматривается система оповещения о пожаре и других чрезвычайных ситуациях.
Электроснабжение и электроосвещение
Для обеспечения бесперебойным электропитанием вычислительную технику устанавливаются источники бесперебойного электропитания (ИБП) с двойным преобразованием напряжения. В части конструктивного исполнения принимаются модульные отказоустойчивые ИБП класса «энергетический массив».
Запроектированы отдельные электрощиты бесперебойного питания и городской электросети.
На дверях электропомещений и дверцах электрощитов устанавливаются предупреждающие знаки безопасности.
Электропроводка выполняется кабелем с медными токоведущими жилами.
Освещенность в помещениях выполнена по нормам в соответствии с их назначением. Запроектировано аварийное освещение.
После завершения электромонтажных работ и электроизмерений необходимо получить в Госэнергонадзоре акт допуска в эксплуатацию электроустановок объекта предъявить узел учета инспектору Энергосбыта для пломбирования электросчетчиков и получения акта проверки готовности электроустановок к принятию напряжения.
Санитарно-технические решения
Водоснабжение и канализация
Системы холодного и горячего водоснабжения канализации и водостоков спроектированы с привязкой и использованием существующих систем и в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
На системах водопровода предусматривается как индивидуальное так и групповое отключение потребителей.
В санузлах установлена жесткая подводка холодного и горячего водоснабжения к санитарно-техническим приборам.
Дренажные системы подключаются к системам канализации с разрывом струи.
При сдаче объекта в эксплуатацию материалы и изделия имеют сертификаты соответствия сертификаты качества сертификаты пожарной безопасности.
Отопление вентиляция и кондиционирование
Для холодного и теплого периода года при проектировании систем отопления вентиляции и кондиционирования приняты параметры наружного воздуха в соответствие с требованиями СНиП 2.04.05-91* принятыми для г.Санкт-Петербурга.
Расчетные параметры воздуха помещений обслуживаемых системой вентиляции в холодный период года – температура 18-22 град. С; в теплый период года – температура на 3 град.С выше расчетной летней температуры наружного воздуха.
Расчетные параметры внутреннего воздуха помещений с индивидуальным регулированием температуры: в холодный период года – 20-22С; в теплый период года – 24-26С.
Расчетные параметры внутреннего воздуха помещений обслуживаемых системой отопления в холодный период года -15С.
Вентиляционное насосное оборудование контрольно-измерительные приборы и арматура устанавливаются в доступных для проведения планово-предупредительного ремонта местах.
В качестве основного и резервного систем кондиционирования устанавливаются кондиционерные сплит-системы фирмы «Дайкин» оборудованных системой автоматического запуска при «просадках» напряжения и зимними опциями для работы до t н.в. -25 град.С.
Диспетчеризация инженерных систем
Внедрение информационной системы мониторинга (диспетчеризации) инженерных систем здания позволяет оптимизировать работу инженерных систем в зависимости от условий окружающей среды времени суток и т.д. сократить затратную часть энерго- и теплозатрат автоматизировать процесс управления технологическим оборудованием.
Автоматизированная система диспетчеризации и управления предназначена для обеспечения оперативного круглосуточного наблюдения и управления а так же регистрации состояния внутренних инженерных систем таких как
приточно-вытяжная вентиляция
водоснабжение и канализация
противопожарные системы
освещение и электрооборудование
лифтовое оборудование и эскалаторы
Так же система диспетчеризации может вести учет расхода электроэнергии воды газа и других коммунальных ресурсов.
Система строится на базе совокупности контроллеров автономно поддерживающих например заданные температуру и влажность в помещениях и имеющих интерфейс для обеспечения дистанционного контроля из центрального диспетчерского поста здания (ЦДП).
На втором этаже здания оборудована комната обслуживания стойки с аппаратурой диспетчеризации площадью 18м2.
Энергосберегающие мероприятия
В части обязательного учета энергосберегающих ресурсов экономической заинтересованности потребителей устанавливаются для освещения люминесцентные лампы с наибольшим световым потоком и сроком службы.
Технические решения принятые в проекте соответствуют требованиям экологических санитарно-технических противопожарных и других норм действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни здоровья эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
3 Организационно-технологическое решение
3.1 Проектирование календарного плана
Сущность календарного планирования
Календарное планирование является неотъемлемым элементом организации строительного производства на всех его этапах и уровнях. Нормальный ход строительства возможен только тогда когда заблаговременно продумано в какой последовательности будут вестись работы какое количество рабочих машин механизмов и прочих ресурсов потребуется для каждой работы. Недооценка этого влечет за собой несогласованность действий исполнителей перебои в их работе затягивание сроков и естественно удорожание строительства. Для предотвращения таких ситуаций и составляется календарный план который выполняет функцию расписания работ в рамках принятой продолжительности строительства. Очевидно что изменчивая обстановка на стройке может потребовать существенной корректировки такого плана тем не менее при любых ситуациях руководитель строительства должен четко представлять что нужно делать в ближайшие дни недели месяцы.
Календарный план строительства – это документ в котором на основе объемов строительно-монтажных работ и принятых организационных и технологических решений определены последовательность и сроки осуществления строительства. В соответствии с календарным планом разрабатываются график потребности в рабочих кадрах и материально-технических ресурсов.
Продолжительность строительства назначается как правило по нормам (СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений) в зависимости от величины и сложности строящихся объектов. В отдельных случаях продолжительность строительства может планироваться отличной от нормативной (чаще всего в сторону ужесточения сроков) если того требуют нужды производства специальные условия природоохранные программы и проч. Для объектов возводимых в сложных природных условиях допустимо увеличение продолжительности строительства но это всегда должно быть надлежащим образом обосновано.
Календарный план производства работ разрабатывается в графической форме которая может иметь вид горизонтально-линейного графика циклограммы или сетевого графика.
Календарный план представленный в виде графика является информационной моделью процесса строительства на основе которой осуществляется управление производством. Чтобы быть действенным инструментом управления информационная модель должна правильно отображать технологию и организацию процесса и обеспечивать получение необходимой и достаточной информации о ходе работ.
Отображение технологии и организации производственного процесса в графиках становится более точным при повышении степени детализации графика как в отношении состава выполняемых работ так и в части развития ремонтно-строительного потока в пространстве. График может показывать начало и окончание операций рабочих комплексных процессов или циклов работ и соответственно расстановку исполнителей.
Календарный план является составной частью проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР). Календарный план представляет собой модель строительного производства в которой устанавливают рациональную последовательность очередность и сроки выполнения работ на объекте. Сетевой график представляет собой сетевую модель с расчетными временными параметрами. (Сетевой моделью называется графическое изображение процессов выполнение которых приводит к достижению одной или нескольких поставленных целей с указанием установленных взаимосвязей между этими процессами).
Элементами планирования строительства объектов являются календарные планы производства работ и сетевые графики. Их назначение — разработка и осуществление наиболее эффективной модели организационной и технологической увязки работ во времени и пространстве на объекте выполняемых различными исполнителями при непрерывном и эффективном использовании выделенных трудовых материальных и технических ресурсов с целью ввода объекта в действие в установленные сроки.
При составлении календарного плана (и сетевого графика) необходимо учитывать продолжительность возведения объекта она не должна превышать нормативной.
Календарные планы в составе ППР целесообразно детализировать до циклов работ.
Степень детализации как в части технологического описания процесса так и в части отображения его пространственного развития может быть различной в сводном календарном графике генподрядной общестроительной организации и в календарных планах-графиках специализированных субподрядных организаций. Последние могут иметь значительно большую детализацию.
Трудоемкость работ при составлении календарных планов-графиков рекомендуется определять на основании калькуляций затрат труда составленных с применением производственных норм (единых ведомственных местных). При этом должен учитываться средний достигнутый уровень выполнения норм выработки на соответствующих работах.
Состав исполнителей выполняющих отдельные циклы работ устанавливается на основании технологических карт предусматривающих создание оптимальных условий для высокопроизводительной работы людей и машин. При выполнении механизированных процессов в которых строительная машина определяет темп и ритм выполнения работы состав исполнителей определяется исходя из производственных показателей машины с учетом наиболее эффективного использования как рабочего времени так и времени работы машины.
Взаимная увязка сроков начала и окончания отдельных циклов на захватках производится из условий развертывания и совмещения работ в соответствии с принятыми технологическими решениями.
Циклы работ увязываются между собой таким образом чтобы разрыв во времени между окончанием предшествующего и началом следующего цикла на захватке (шаг потока) был минимальным (за исключением случаев когда продолжительность разрыва между циклами обусловлена требованиями техники безопасности или соображениями накапливания фронта работ). В необходимых случаях для обеспечения поточно-непрерывного выполнения работ на захватках следует изменять интенсивность их выполнения за счет увеличения или уменьшения численности исполнителей в необходимых и допустимых пределах.
В стадии развернутого потока состав рабочих занятых на объекте должен быть по возможности стабильным. Кратковременное использование на объекте отдельных рабочих (в течение одной-трех смен) допускается только для таких профессий как сварщики слесари-монтажники стекольщики и др. при отсутствии соответствующих профессий в бригаде и в случае невыполнения этих работ бригадой в порядке совмещения профессий.
На современном уровне нового строительства и реконструкции соответствующих зданий все работы выполняются поточным методом. Новое строительство или реконструкция зданий осуществляемое поточным методом заключается в том что все здание именуемое общим фронтом работ разделяется на отдельные частные фронты или захватки а выполнение на них различных производственных процессов или циклов поручается специализированным бригадам которые переходят с одного частного фронта на другой выполняя на них определенные объемы работ до полного окончания своего производственного процесса (цикла).
В зависимости от конструктивных особенностей здания принципы деления общего фронта или захватки могут быть самыми различными.
Для жилых и общественных зданий частным фронтом является часть здания в плане (от верхнего этажа до нижнего) контуром которого являются капитальные стены. В данном конкретном случае дом разделен на 3 захватки. Трудоемкости различных видов работ распределяются по частным фронтам пропорционально их площадям.
По каждому виду работ назначается численный состав бригад. Путем деления трудоемкости по каждому виду работ на каждом фронте на численный состав бригады получаем продолжительность данного вида работ на данном частном фронте в днях. Решая матрицу продолжительностей определяются начала и окончания каждого вида работ на каждом фронте и определяется общая продолжительность всех видов работ на всем объекте реконструкции.
Построение календарного графика производства работ
В данной работе представлен линейный календарный график (диаграмма Ганта) на котором отражены технологическая последовательность выполнения работ увязки их во времени затраты ресурсов.
Линейный календарный график (график Ганга) - это таблица "работы (объекты) - время" в котором продолжительность работ изображается в виде горизонтальных отрезков линий.
Такой график обеспечивает возможности оптимизации СМР по самым разнообразным критериям в том числе по равномерности использования рабочей силы механизмов строительных материалов и т.д. Преимуществом линейных графиков является также их наглядность и простота. Разработка такого графика включает следующие этапы:
составление перечня работ для которых делается график
определение их методов производства и объемов
определение трудоемкости каждого вида работ путем расчетов основанных на существующих нормах времени укрупненных нормах или данных местного опыта
составление исходного варианта графика т.е. предварительное определение продолжительности и календарных сроков выполнения каждой работы с отображением этих сроков на графике
оптимизация календарного графика т.е. обеспечение равномерной потребности в ресурсах в первую очередь в рабочей силе) обеспечение своевременного завершения строительства и т.д. установление окончательных календарных сроков работ и численности исполнителей.
Подсчёт объёмов работ
Калькуляция затрат труда выполняется на базе территориальных единичных и укрупненных расценок на строительные работы (ТЕРр-2001 УР-2001 СПб) (см. таб.3 ).
Ведомость подсчета объемов работ
Наименование работ и затрат материалов изделий и конструкций
Затраты труда рабочих-строителей не занятых обслуживанием машин чел-ч
Затраты труда рабочих-строителей не занятых обслуживанием машин чел-дн
Раздел 1 Подготовительные работы
Устройство заборов с
установкой столбов: решетчатых высотой до 2м
Раздел 2 Демонтажные работы (разборка здания)
Разборка кирпичных отапливаемых зданий
Раздел 3 Земляные работы
Устройство песчаного основания под ходовые пути копра
Раздел 4 Устройство фундаментов
Свайные фундаменты: устройство фундаментов погружением железобетонных свай копровой установкой на базе экскаватора
Раздел 5 Монтаж башенного крана
Устройство и разборка подкрановых путей башенных кранов на деревянных полушпалах в две нитки на грунтах не требующих усиления из рельсов Р-43 шириной колеи 5000мм
Продолжение таблицы 3
Раздел 6 Возведение надземной части
Устройство стен подвалов и подпорных стен: бетонных
Устройство стен и перегородок бетонных высотой: до 3 м толщиной до 300 мм
Устройство железобетонных колонн вдеревянной опалубке высотой:до 4 м периметром до 3 м
Устройство железобетонных стен и перегородок высотой: до 3 м толщиной 150 мм
Кладка наружных стен из камней керамических или силикатных: средней сложности при высоте этажа свыше 4 м
Перегородки пазогребневые в два слоя
Перекрытия междуэтажные чердачные и над подпольем из железобетонных плоских сплошных и пустотных настилов
Лестницы из марш-площадок с установкой металлического ограждения
Шахта и машинное отделение для лифта грузоподъемностью 630 кг для зданий 10 этажей
Утепление чердачного перекрытия минераловатными плитами
Раздел 7 Устройство кровли
Кровля рубероидная 4-слойная с утеплением и внутренним водостоком
Раздел 8 Санитарно-технические работы
Канализация и водостоки гражданских зданий
Отопление и вентиляция
Продолжение таблицы 3
Водоснабжение гражданских зданий
Раздел 9 Электромонтажные работы
Устройство скрытой электропроводки: провод в защитной оболочке под штукатурку по стенам
Электрослаботочные устройства встроенных помещений
Монтаж лифта пассажирского грузоподъемностью до 1000 кг (12 остановок)
Эскалаторы высотой подъема 15м
Раздел 10 Столярно-плотницкие работы
Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами спаренными в стенах каменных площадью проема более 2 м2
Остекление оконным стеклом толщиной 4 мм окон:
в два переплета открывающихся в одну сторону
Устройство подвесных потолков с подшивкой гипсокартонными листами (ГКЛ) по типу систем KNAUF: на двухуровневом металлическом каркасе 60х27с использованием подвеса с зажимом
Монтаж оконных фонарных остекленных покрытий из герметичных одно- двухкамерных стеклопакетов в пластиковой и алюминиевой обвязке
Остекление зенитных фонарей профильным стеклом швеллерного сечения в один слой
Раздел 11 Штукатурные и облицовочные работы
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону стен
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону потолков
Облицовка стен плитами из известняка толщиной 60 мм при числе плит в 1м2: до 4
Облицовка гранитными плитами полированными толщиной 40 мм четырехгранных колонн при числе плит в 1 м2: до 4
Облицовка ступеней и подступенников мраморными полированными плитами
Облицовка стен полированными плитами мраморными толщиной до 30 мм число плит в 1 м2: до 4
Облицовка стен декоративным бумажно-слоистым пластиком или листами из синтетических материалов: с печатным рисунком по деревянной обрешетке
Раздел 12 Малярные работы
Улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: стен
Улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: потолков
Раздел 13 Устройство чистых полов
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из линолеума на теплой основе по цементной стяжке
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из паркетата с выравниванием ветонитом
Устройство полов по междуэтажным перекрытиям из керамических плиток
Раздел 14 Фасадные работы
Высококачественная штукатурка цементно-известковым раствором по камню стен:
Высококачественная штукатурка декоративным раствором по камню: с прорезными рустами
Раздел 15 Благоустройство
Устройство асфальтобетонных
покрытий дорожек и тротуаров двухслойных с укладкой асфальтобетонной смеси вручную
Итого по разделу 1-15
Раздел 16 Прочие неучтенные работы
Составление матриц трудоёмкости и продолжительности работ
Для составления матрицы трудоёмкости определим удельную трудоёмкость по формуле:
суммарная трудоёмкость;
суммарная площадь захваток;
удельная трудоёмкость.
Далее определяем трудоёмкости различных циклов работ по захваткам пропорционально площадям захваток (табл.4).
Полученные данные формируем в матрицу трудоёмкостей (табл.5.):
Матрица трудоёмкостей
Составим матрицу продолжительности работ (табл.6):
Матрица продолжительности работ
Работы не вошедшие в матрицу то есть те продолжительность которых не влияет на общую продолжительность реконструкции заносим в таблицу 7.
Работы не влияющие на продолжительность реконструкции
Данные работы не зависят от деления на захватки.
Определяем количество времени необходимого для реконструкции решая матрицу продолжительности работ методом непрерывного использования ресурсов (табл. 8.).
Определение продолжительности строительства
Где Т1 Т2 Т3 – периоды развертывания – время между началами двух смежных потоков по каждому частному фронту. Максимальное значение из всей совокупности периодов определяет начало работы последующей бригады.
Продолжительность выполнения комплекса работ определяется как сумма периодов развертывания плюют продолжительность последнего вида работ.
Таким образом получаем продолжительность Т = 287 дней = 130 месяцев
Календарный график производства работ строим с помощью программного продукта Microsoft Project 2003.
Технико-экономические показатели календарного графика
Продолжительность строительства:
нормативно-директивная: Тн.д.=293 дня
плановая: Тпл.=287 дней.
Коэффициент своевременности выполнения работ:
Ксв=ТплТнд=287293=098(1.2)
Коэффициент совмещения работ:
Кс=Σ(tТпл)=563287=196(1.3)
где t - продолжительность всех видов работ
Равномерность использования ресурсов:
Крир=NmaxNср=8654=159(1.4)
Затраты труда на 1 м2 площади:
Q=ΣQΣS=203606717=303 (1.5)
где ΣQ – суммарные затраты труда ΣS – суммарная полезная площадь здания.
3.2 Технология производства строительно-монтажных работ
Возводимый объект представляет собой шестиэтажное отапливаемое общественное здание возводимое в две смены с применением самоходного стрелового крана. Территория строительства представляет собой общественно-деловую зону города. Объемно-планировочные параметры объекта следующие: конструктивная схема – каркасное здание с самонесущими стенами колонны – сборные заводского изготовления перекрытия – сборные железобетонные.
Здание возводится из сборных железобетонных конструкций. Применение сборных конструкций экономически целесообразно при их серийном производстве унификации типизации и в ограниченном количестве типоразмеров.
Основные виды строительно-монтажных работ ведутся в стесненных условиях. Под стесненностью объекта подразумевается ограничение территории для размещения строительной техники и мест складирования.
Монтаж конструкций производится при помощи самоходного стрелового крана. Наименование крана КБР-1. Максимальная грузоподъемность 5000 кг. Управление механизации подбирает кран по заданным параметрам.
При монтаже здания используется смешанный (комбинированный) метод монтажа применение которого определяется необходимостью технологических перерывов между монтажом отдельных видов конструкций. Монтаж конструкций здания будет осуществляться тремя монтажными потоками: монтаж колонн монтаж остальных конструкций каркаса опирающихся на колонны монтаж стенового ограждения. Выделяются три монтажных участка работы на которых ведутся последовательно.
Доставка строительных конструкций осуществляется автотранспортом. Монтаж производится с предварительной раскладкой конструкций. В связи с отсутствием места складирования монтаж на третьем участке производится «с колес».
3.3 Организация строительной площадки
Организация строительной площадки выполняется согласно СНиП 12-03-99 «Организация строительной площадки участков работ и рабочих мест» и должна обеспечивать безопасность труда работающих на всех этапах выполнения работ.
Необходимо установить опасные для людей зоны в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производственные факторы. Опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности и надписями установленной формы.
Строительная площадка расположена в дворовой части.
По Большой Морской улице устанавливается временное деревянное ограждение с пешеходной галереей высотой 2 м согласно ГОСТ 23407-78. Конструкция ограждения должна обеспечить проход для пешеходов шириной 15м.
На строительной площадке предусматривается установка подъемника строительного.
Строительные материалы частично складируются на открытых площадках складирования и на свободных площадях внутри здания. Складирование выполнять с соблюдением норм и требований техники безопасности.
Временное электроснабжение строительства осуществляется от распределительного щита. К распределительному щиту напряжение подается от существующей сети.
Для противопожарных целей используется гидрант на ближайшем колодце существующей сети водоснабжения. Обогрев временных зданий будет осуществляться с помощью электричества.
Строительная площадка оборудуется необходимыми знаками безопасности и наглядной агитацией.
Строение подлежащие разборке до начала работ следует отключить от сетей водо- тепло- газо- электроснабжения канализации и принять меры против их повреждения. Отключение должно производиться организацией в ведении которой находятся указанные сети и оформляться соответствующей документацией. Схема временного электроснабжения в процессе разборки должна быть независимой от схемы электропроводки разбираемого строения.
Перед началом земляных работ вдоль стен примыкающих зданий устанавливается железобетонная коробка. Указанная технология необходима для предупреждения возможных деформаций соседних зданий.
3.4 Организация дорожного движения
во время производства работ
В период производства работ на объекте ограждения площадки устанавливаются со стороны Большой Морской улицы. Работы ведутся в пределах тротуара на 1 и 2 захватках и с выходом на проезжую часть при производстве работ на 3 захватке.
У въезда на строительную площадку установлена схема движения средств транспорта а на обочинах дорог и проездов - хорошо видимые дорожные знаки регламентирующие порядок движения транспортных средств в соответствии с Правилами дорожного движения.
Мероприятия по закрытию улиц ограничению движения транспорта изменению движения общественного транспорта предусмотренные стройгенпланом и согласованные при его разработке перед началом работ окончательно согласовываются с Государственной инспекцией безопасности дорожного движения органов внутренних дел и учреждениями транспорта и связи органа местного самоуправления.
Въезд и выезд автомобилей со строительными материалами осуществляется через разрыв в пешеходной галерее.
Для информирования пешеходов на время производства работ устанавливаются информационные щиты у дома 28 и 32 по Большой Морской улице с надписью «Ведутся ремонтные работы. Временно проход запрещен». Для предупреждения автомобилистов устанавливаются временные дорожные знаки с указанием маршрутов объезда.
3.5 Разработка строительного генерального плана
Строительный генеральный план (стройгенплан) - это план участка строительства на котором показано расположение строящихся объектов расстановки монтажных и грузоподъемных механизмов а также всех прочих объектов строительного хозяйства. К таковым относятся склады строительных материалов и конструкций бетонные: и растворные узлы временные дороги временные помещения административного санитарно-гигиенического культурно-бытового назначения сети временного водоснабжения энергоснабжения связи и т.д.
Составление стройгенплана обычно начинают с выбора грузоподъемных (монтажных) машин и механизмов рационального их размещения. На основании этого устанавливаются места складирования сборных конструкций стройматериалов размещаются внутриобъектные дороги. После этого размещаются все остальные элементы строительного хозяйства. Перечень всех сведений которые должен содержать стройгенплан приведен в СНиП 3.01.01-85.
Расчёт строительного генерального плана
Расчёт численности персонала строительства. Общая численность персонала нанятого на строительстве в смену определяется по формуле:
N=(Nmax+Nитр+Nмоп)*106(1.6)
максимальное количество рабочих занятых на общестроительных работах в одну смену определяемое по графику движения рабочих:
количество инженерно-технических работников (ИТР) в одну смену принимаем в размере 6 % от суммарной численности работников:
количество младшего обслуживающего персонала в одну смену принимаем в размере 4 % от суммарной численности работников:
6 – коэффициент учитывающий невыходы на работу.
N=(86+5+4)*106=101 чел.
Определение потребности и выбор типов инвентарных зданий. Основанием для выбора номенклатуры и расчета потребности в площадях инвентарных административных и культурно-бытовых временных зданий является продолжительность строительства данного объекта и численность персонала строительства.
В процессе формирования инвентарных зданий необходимо определить их количество и качественные характеристики которые должны удовлетворять условиям строительства в любой период времени а также заданным ограничениям.
Численность рабочих рассчитывается следующим образом:
для выбора прорабской: N=05*(Nитр+ Nмоп) =05*(5+4)=5 чел.
для помещений санитарно-бытового назначения:
N= 07*Nmax+ 08(Nитр+Nмоп)=07*86+08*(5+4)=67 чел.
для гардеробной: N=Nmax =86 чел.
Состав и площади временных зданий и сооружений определяется на момент максимального разворота работ на стройплощадке по расчетному количеству работников занятых в одну смену.
В связи с выполнением работ в стесненных условиях оборудование санитарно-бытовых помещений сводится к минимальному составу: прорабская гардеробная с умывальниками туалет (устанавливаются две туалетные кабины).
В настоящее время на рынке обслуживания строительного производства представлены строительные бытовки различных параметров и конструкций. К основным достоинствам складываемых блок-контейнеров можно отнести: низкая стоимость и удобство транспортировки экономия при перевозке малые сроки монтажа и демонтажа полная «заводская готовность» легкость конструкции
Конструкция складываемого блок-контейнера
Размер в собранном состоянии: длина 6055мм ширина 2445мм высота 2550мм.
Блок контейнер на шасси предназначен для работы и комфортного проживания бригад (Температурный режим от -40° до +40° С). Габаритные размеры:
длинна - 8000 мм длина с учетом прицепа - 10405 мм ширина - 2500 мм высота - 2500 мм высота с учетом прицепа - 3800 мм.
Туалетные кабины: материал – стеклопластик; размеры 1000*1000*2300мм.
Экспликация инвентарных зданий
Наименование инвентарных зданий
складываемый блок-контейнер
блок-контейнер двойной
Блок-контейнер на шасси
Инвентарные здания из-за стеснённых условий производства работ расположены на первом этаже строящегося здания.
Организация складского хозяйства. Организация складского хозяйства включает:
) разработку общей схемы и мест складского хозяйства приемки отпуска и учета материалов;
) выбор наиболее рационального типа склада и способов складирования материалов и изделий;
) определение площадей складов их размеров.
Основные требования к складскому хозяйству:
обеспечение сохранности;
механизация погрузо-разгрузочных работ;
безопасные условия производства работ. Виды складов:
центральные склады (для треста и УПК);
склады СМО и участковые (для обеспечения стройплощадки);
приобъектные склады;
склады на предприятии стройиндустрии;
Также склады различают по способу хранению:
полузакрытые (доски арматура рубероид);
закрытые (столярные материалы керамическая плитка).
При расчете типа и размера склада необходимо учитывать указанные задании условия снабжения материалами. Тип и размер складов определяется количеством минимально необходимого запаса строительных конструкций деталей и материалов видами транспортных средств нормами складирования на 1 м площади склада и размерами строительной площадки.
Запас материалов должен быть минимальным но достаточным для бесперебойного выполнения СМР.
Поставка на строительную площадку материалов и конструкций осуществляется автомобильным транспортом. Для хранения материалов и конструкций организуются приобъектные склады которые подвергаются перемещению в ходе производства работ на объекте. В связи с производством работ в стесненных условиях складирование части материалов осуществляется на первом этаже здания (хранения оконных переплетов и дверных полотен).
Обеспечение строительной площадки энергоресурсами
Для обеспечения строительной площадки водой теплом и электроэнергией планируется на период строительства объекта подключение к существующим сетям по договоренности с эксплуатирующими организациями. Расчет потребности в воде и энергетических ресурсах приведен ниже.
Расчет временного водоснабжения
Исходными данными для определения потребности в воде являются принятые методы производства и организации строительно-монтажных работ их объемы и сроки выполнения.
Вода на строительной площадке расходуется на производственные нужды хозяйственно-бытовые нужды а также на случай тушения пожара.
Расчет производится для периода строительства с наиболее интенсивным водопотреблением раздельно для производственно-хозяйственных нужд или для противопожарных целей.
Расчет завершается нахождением необходимого диаметра магистрального ввода временного водопровода на строительную площадку.
Источниками обеспечения строительных площадок водой могу являться городские сети или сети промышленных предприятий. Общий максимальный часовой расход воды на производственные и хозяйственно-бытовые нужды строительной площадки определяются суммированием расхода по отдельным потребителям.
По графику производства работ определяется календарный период строительства. Расход воды на производственно-технологические нужды определяется по формуле:
qпр=(V*q1*k1)(3600*t) лс(1.7)
где V- объем СМР в сутки;
q1 - норма удельного расхода воды (л);
k1- коэффициент часовой неравномерности потребления воды (15);
Расход воды на хозяйственно -питьевые нужды определяется по формуле:
qхоз=(N*q3*k3)(3600*t)(1.8)
где N - максимальное число рабочих в смену;
q3 - норма удельного расхода воды на 1 работающего в смену (10);
к3 - коэффициент часовой неравномерности водопотребления (2);
t - продолжительность смены (82).
Суммарное водопотребление на производственные и хозяйственно-бытовые нужды: Σq=qпр+qхоз
Расчет потребности во временном водоснабжении.
Виды потребления воды
Удельный расход воды л
Коэф-т неравно-мерности потребл.
Продолжит. потребления в суткич
Производственные нужды
Xозяйственно-питьевые нужды
Расчетный расход воды на наружное пожаротушение для стройплощадок площадью до 50 га составляет 20лс.
qpacч=Σq=20+(05*23)=2115 лс
Расчет временного электроснабжения
Исходными данными для организации временного электроснабжения являются виды объемы и сроки выполнения СМР типы строительных машин и механизмов площадь временных зданий и сооружений протяженность автодорог площадь строительной площадки сменность работ.
Проектирование электроснабжения осуществляется следующим образом:
- выявляются потребители и их мощности
- определяется требуемая мощность трансформатора
- проектируется схема электросети.
Необходимая мощность на технические нужды определяется видом и продолжительностью технологических процессов потребляющих электроэнергию.
Наружное и внутреннее освещение строительной площадки выполняется согласно нормам освещенности участков строительной площадки и выполняемых работ.
Расчетная трансформаторная мощность кВт при одновременном потреблении электроэнергии всеми источниками определяется по формуле:
P=11*(Σ ((Рс*К1)сosφ)+ Σ((Рt*К2)сosφ)+Σ(Ров*К3)+ Σ(Рон*К3))(1.9)
- коэффициент учитывающий потери мощности в сети;
Рс - силовая мощность машины установки;
Рt - потребная мощность на технологические нужды;
Ров - потребная мощность необходимая для внутреннего освещения;
Рон - потребная мощность необходимая для наружного освещения;
К1 К2 КЗ К4 - коэффициенты спроса зависящие от числа потребителей;
сosφ - коэффициент мощности зависящий от характера количества и
загрузки потребителей силовой энергией.
Расчет потребности во временном электроснабжении
Наименование потребителей
Удельн. мощн. на ед.изм.
Силовая электроэнергия
Транспортеры ленточные
Электросварочный аппарат
Внутреннее освещение
Прорабская бытовые помещения
Площадки складирования
Общая трансформаторная мощность составляет:
Р = 11 (11601 + 149 + 033) = 12961 кВт*А
Выбираем трансформаторную подстанцию типа КТП (комплексная трансформаторная подстанция).
Технико-экономические показатели стройгенплана
Площадь территории строительной площадки: Fп=1380 м2
Площадь здания: Sзд = 6717 м2
Площадь административных и бытовых зданий: Fз= 1230 м2
Площадь площадок складирования: Fс= 303 м2
Протяжённость ограждения стройплощадки: 288 м2
Протяжённость подкрановых путей: 125 пог. м
Коэффициент застройки:К1=(Fзд+Fс)Fп =(1230+303)1380=091 (1.9)

5 ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ.doc

Лизинг как современная форма аренды недвижимости
1 Понятие лизинга недвижимости
Высокая доходность коммерческой недвижимости в России привлекает все большее число российских и иностранных компаний. По оценкам аналитиков в зависимости от сегмента рынка прибыльность инвестиций в недвижимость в 2006 г. достигала 15 -30%. Реализация масштабных девелоперских проектов на сегодняшний день просто невозможна без привлечения дополнительных источников финансирования. В условиях непрерывно растущей конкуренции как со стороны российских так и со стороны иностранных компаний особенно актуальной становится проблема выбора наиболее эффективного и защищенного метода финансирования в России.
В Российской практике к таким способам следует отнести: проектное финансирование лизинг и ЗПИФн. В последние годы лизинг недвижимости в нашей стране завоевывает репутацию эффективного финансового механизма привлекательного для реального сектора экономики России. В мировом масштабе лизинг это мощный и широко используемый инструмент финансирования применяемый как огромными корпорациями так и небольшими компаниями. На западе доля сделок с коммерческой недвижимостью составляет около половины портфеля лизинговых компаний.
Среди причин сдерживающих развитие малого и среднего бизнеса часто называют высокие цены на аренду недвижимости. Приобретение же помещений за счет собственных средств вынуждает предпринимателей существенно снижать вложения в развитие бизнеса. Возможно проблему можно было бы решить при помощи лизинга или финансовой аренды.
Возвратный лизинг — разновидность финансового лизинга при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.
Оперативный лизинг — вид лизинга при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы предусмотренной договором предмет лизинга возвращается лизингодателю.
Обратный лизинг — используется для привлечения предприятий к деятельности лизинговой компании для решения совместными усилиями вопросов их технического перевооружения. При обратном лизинге предприятие продает часть своего оборудования лизинговой компании по остаточной стоимости. Средства поступают предприятию что позволяет ему получить дополнительные оборотные средства. Одновременно с осуществлением сделки по купле-продаже оборудования заключается договор аренды на это оборудование между предприятием-продавцом и лизинговой компанией.
Субъекты и объекты лизинговой сделки
Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество относящееся по действующей классификации к основным средствам кроме имущества запрещенного к свободному обращению на рынке. В зависимости от объекта лизинга различают лизинг оборудования и лизинг недвижимого имущества.
Лизингополучатель— физическое или юридическое лицо которое всоответствии сдоговором лизинга обязано принять предмет лизинга заопределенную плату наопределенный срок инаопределенных условиях вовременное владение ивпользование всоответствии сдоговором лизинга.
Продавец (поставщик)— физическое или юридическое лицо которое всоответствии сдоговором купли-продажи слизингодателем продает лизингодателю вобусловленный срок производимое (закупаемое) имимущество являющееся предметом лизинга.
Лизингодателем может быть юридическое лицо осуществляющее лизинговую деятельность т. е. передачу в лизинг по договору специально приобретенного для этого имущества или гражданин занимающийся предпринимательской деятельностью не имеющими образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
В качестве юридического лица могут выступать:
- банки и другие кредитные учреждения в уставе которых предусмотрена лизинговая деятельность (согласно закону "О банках и банковской деятельности в РФ");
- лизинговые компании - финансовые специализирующиеся только на финансировании сделки (оплате имущества) или универсальные оказывающие не только финансовые но и другие виды услуг связанные с реализацией лизинговых операций например техническое обслуживание обучение консультации и т. п.;
- любая фирма в учредительных документах которой предусмотрена лизинговая деятельность имеющая достаточное количество финансовых средств.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо в любой организационно - правовой форме осуществляющее предпринимательскую деятельность а также гражданин занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
Продавцом лизингового имущества может быть предприятие - изготовитель торговая организация или другое юридическое лицо а также гражданин продающие имущество являющееся объектом лизинга.
2 Схема лизинговых взаимоотношений
При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий производственных зданий и сооружений офисных торговых и складских помещений и пр.
Лизинг недвижимости или финансовая аренда представляет собой комбинацию договоров купли-продажи и договора аренды. Особенность оформления лизинговой сделки состоит в том что при заключении этих двух видов договоров участвуют три стороны – лизинговая компания арендодатель и арендатор. Основным достоинством данных сделок является то что еще до вступления в права собственности компания-лизингополучатель может свободно распоряжаться полученным в лизинг имуществом.
Рис. 5.1. Схема лизинговых взаимоотношений
В случае реализации дорогостоящего проекта число участников сделки увеличивается. Это как правило происходит за счет привлечения лизингодателем к сделке новых источников финансовых средств (банков страховых компаний инвестиционных фондов и т. п.).
С точки зрения имущественных отношений лизинговая сделка состоит из двух взаимосвязанных составляющих: отношений по купле - продаже и отношений связанных с временным использованием имущества. С точки зрения обязательственного права эти отношения могут быть реализованы с помощью двух видов договора: купли - продажи и лизинга (передачи имущества во временное пользование).
В случае если в договоре лизинга предусмотрена продажа имущества после окончания срока договора то отношения по временному использованию переходят в отношения купли - продажи только теперь между лизингодателем и пользователем имущества.
Все этапы лизингового процесса тесно связаны между собой. Так отношения по временному использованию имущества (договор лизинга) возникают только после реализации договора купли - продажи. Можно сказать что в лизинговой сделке исполнение одного договора дает толчок к возникновению следующей сделки а участники лизингового процесса тесно взаимодействуют между собой на разных этапах.
На первом этапе изготовитель имущества и лизингодатель заключая договор купли - продажи выступают как продавец и покупатель. При этом пользователь имущества юридически не участвуя в договоре купли - продажи является активным участником этой сделки выбирая оборудование и конкретного поставщика.
Все технические вопросы реализации договора о купли-продажи решаются между изготовителем и лизингополучателем на лизингодателя ложится обязанность финансового обеспечения сделки.
На втором этапе покупатель имущества сдает его во временное пользование выступая как лизингодатель. Однако отношения по второму договору не замыкаются между пользователем и лизингодателем. Продавец имущества хотя и заключает договор купли-продажи с лизингодателем несет ответственность за качество оборудования перед пользователем.
Если оценивать важность и главенствующую роль отдельных составляющих комплекса лизинговых отношений то определяющими конечно же являются отношения по передаче имущества во временное пользование. Отношениям по купле - продаже отводится второстепенная роль.
Основные черты и особенности присущие лизингу состоят в следующем:
) преимущественное право выбора имущества и его изготовителя (продавца) принадлежит пользователю;
) продавец имущества знает что имущество специально приобретается для сдачи его в лизинг;
) имущество непосредственно поставляется пользователю минуя собственника и принимается в эксплуатацию пользователем;
) пользователь имущества в случае обнаружения дефектов направляет свои претензии не собственнику а непосредственно продавцу с которым никакими отношениями не связан;
) лизингодатель приобретает имущество не для собственного использования а специально для передачи его во временное пользование;
) собственник имущества за передачу его во временное пользование получает вознаграждение;
2.1 Состав лизинговых платежей
Под лизинговыми платежами понимается общая сумма выплачиваемая лизингополучателем лизингодателю за предоставленное ему право пользования имуществом - предметом договора.
В лизинговые платежи включаются:
стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга.
компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства.
комиссионное вознаграждение.
плата за дополнительные услуги лизингодателя предусмотренные договором лизинга.
При заключении договора стороны устанавливают:
общую сумму лизинговых платежей
форму метод начисления периодичность уплаты (ежемесячно ежеквартально и т.д.)
3 Нормативно-правовое регулирование
лизинговых отношений
Основными источниками гражданско-правового регулирования отношений финансовой аренды в сфере недвижимости являются:
Федеральный Закон "О ЛИЗИНГЕ". Принят Государственной Думой 11 сентября 1998 года. Одобрен Советом Федерации 14 октября 1998 года.
Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в федеральный закон "О ЛИЗИНГЕ".Принят Государственной Думой 26 декабря 2001 года. Одобрен Советом Федерации 16 января 2002 года.
Рекомендации по разработке организациями совершающими операции с денежными средствами или иными имуществом правил внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов поученных преступным путем. Утверждены распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 июля 2002 г. N 983-р.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года.
4 Преимущества и недостатки лизинговой сделки
Из всех трех существующих способов приобретения недвижимости (прямая покупка за счет собственных средств приобретение за счет кредитных средств приобретение в лизинг) лизинг недвижимости представляется наиболее привлекательным.
Прежде всего потому что обращение в коммерческий банк может не принести желаемого результата. Банки неохотно предоставляют "длинные кредиты" а у компаний зачастую не хватает обеспечения (по действующим нормативам имущество приобретаемое с помощью банковского кредита не может служить его обеспечением). Второе важное преимущество - с помощью лизинга недвижимости вы сможете оптимизировать налоговые обязательства.
С лизингом недвижимости связаны налоговые льготы например: право ускоренной амортизации объекта и переход права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга. Применение коэффициента ускоренной амортизации до 3 позволяет снизить отчисления по налогу на имущество Важно также то что сумма всех лизинговых платежей относится лизингополучателем на затраты.
Учитывая налоговые льготы при использовании лизинга высвобождение собственных ресурсов на развитие производства эффективность при приобретении недвижимости в лизинг несомненно превышает то же самое приобретение на собственные средства либо при помощи кредитных ресурсов.
При лизинге недвижимости допускается передача кредитору в залог имущества приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита. С точки зрения договорных документов сделка по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга: лизингодатель и лизингополучатель заключают между собой договор лизинга а лизинговая компания заключает еще и договор куплипродажи c продавцом недвижимости. Договор лизинга часто сопровождают: кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т.п.)
Используя механизм лизинга сделать приобретение с выгодой можно даже тогда когда нет собственных денег. Недвижимость приобретенная в лизинг одновременно является и обеспечением по сделке. В отличие от коммерческой ипотеки где обязательно требуется залоговое обеспечение.
В большинстве случаев никакой залог по схеме финансовой аренды не нужен поскольку до окончания срока договора предмет лизинга находится в собственности у компании-лизингодателя. В тех же случаях когда залог необходим не возникает трудностей с его оформлением.
Вопрос регистрации прав собственности на объект недвижимости регистрацию залога и все отношения которые касаются земли берет на себя лизинговая компания. А лизингополучатель фактически оплатив только аванс имеет возможность уже через 30 дней после регистрации права собственности пользоваться полученным имуществом. Зачастую именно этот факт становится веским аргументом в пользу финансовой аренды перед коммерческой ипотекой. Как известно оформление залога под кредитование коммерческой недвижимости – процесс очень трудоемкий производится в два этапа и занимает немало времени. Кроме того расходы по лизинговым платежам включаются в себестоимость реализованной продукции. Благодаря этому достигается значительная экономия по налогу на прибыль.
Перед традиционной схемой аренды у лизинга также есть свои преимущества. Как уже говорилось до окончания срока договора распоряжается имуществом лизинговая компания. Фирма-лизингополучатель может только пользоваться недвижимостью. Но в отличие от предпринимателей-арендаторов которые (из-за неопределенности своего положения на арендуемой площади) не могут себе позволить качественный ремонт помещений лизингополучатели имеют право полностью перестраивать и реконструировать объект лизинга. Например затраты на капитальный ремонт при лизинге в отличие от аренды могут приниматься в налоговом учете у лизингополучателя. При этом отпадает необходимость решать проблему компенсации затрат на ремонт с арендодателем. Таким образом предприятию-лизингополучателю становится выгоднее оплачивать не арендные а лизинговые платежи.
Основные преимущества лизинговой сделки:
- Инвестирование в форме имущества в отличие от денежного кредита снижает риск невозврата средств так как за лизингодателем сохраняются права собственности на переданное имущество.
- Лизинг предполагает 100% - ное кредитование и не требует немедленного начала платежей что позволяет без резкого финансового напряжения обновлять производственные фонды приобретать дорогостоящее имущество. При использовании обычного кредита предприятие должно было бы часть стоимости покупки оплатить за счет собственных средств.
- Очень часто предприятию легче получить имущество по лизингу чем ссуду на его приобретение так как лизинговое имущество выступает в качестве залога. За рубежом некоторые лизинговые компании не требуют от лизингополучателя никаких дополнительных гарантий.
- Лизинг повышает гибкость и мобильность арендатора в принятии решений. Покупка предоставляет только одну альтернативу — не покупать при лизинге же арендатор имеет более широкий выбор — существует масса разновидностей лизинговых контрактов из которых арендатор может выбрать те условия которые наиболее точно соответствуют его потребностям и возможностям.
- Лизинговое соглашение более гибко чем ссуда так как предоставляет возможность обеим сторонам выработать удобную схему выплат. По взаимной договоренности сторон лизинговые платежи могут осуществляться после получения средств от реализации товаров произведенных на взятом в лизинг оборудовании. Ставки платежей могут быть фиксированными и плавающими.
- Срок лизинга может быть значительно больше срока кредита.
- При лизинге предусматривается возможность выкупить имущество по номинальной или остаточной стоимости по истечении срока договора лизинга.
- Лизинг являясь одной из форм кредитования предоставляет лизингополучателю рассрочку платежа с погашением долга в течение срока лизинга. При этом сроки лизинга на российском рынке значительно превышают сроки доступного денежного кредитования.
- Лизинг не увеличивает долг в балансе арендатора и не затрагивает соотношений собственных и заемных средств то есть возможности лизингополучателя по получению дополнительных займов не снижаются;
- В лизинге при начислении амортизации используется повышающий коэффициент. Его применение позволяет лизингополучателю втрое быстрее перенести стоимость имущества на себестоимость товаров или услуг.
- Лизинговое имущество не числится у лизингополучателя на его балансе что не увеличивает его активы и освобождает от уплаты налога на это имущество.
- Лизинговые платежи относятся на издержки производства лизингополучателя и соответственно снижают налогооблагаемую прибыль.
- Наличие амортизационных и налоговых льгот для лизингодателя дает ему возможность поделиться этими льготами с лизингополучателем путем уменьшения размера лизинговых платежей.
Основные недостатки лизинговой сделки:
Для объективности отметим ряд недостатков присущих лизингу:
На лизингодателя ложится риск морального старения оборудования и получения лизинговых платежей а для лизингополучателя стоимость лизинга больше чем цена покупки или банковского кредита. Поэтому лизинговой сделке предшествует большая предварительная работа по ее экспертизе.
Лизингополучатель не являющийся собственником своих основных средств не может предоставить их в качестве залога в случае необходимости банковского займа что снижает его шансы к получению такого займа на более выгодных условиях.
Лизингодатель не имеющий "дешевых" и стабильных источников финансовых средств подвержен риску внезапного изменения процентных ставок по кредитам которые он вынужден брать для финансирования инвестиций лизингополучателя что удорожает и стоимость лизингового контракта. Этот риск нейтрализуется если лизинговая компания является филиалом крупного банка.
Тем не менее положительных моментов присущих лизингу намного больше чем отрицательных а исторический опыт развития лизинга во многих странах подтверждает его важную роль в обновлении производства расширении сбыта продукции и активизации инвестиционной деятельности. Особенно привлекательным лизинг становится с введением налоговых и амортизационных льгот.
6 Лизинг коммерческой недвижимости в России
В сети Интернет и печатных изданиях активно обсуждается тема лизинга в коммерческой недвижимости. Но на сегодняшний день в России сделки с коммерческой недвижимостью ограничиваются арендой и куплей-продажей тогда как в западных странах процветают ипотечные сделки и лизинговые операции в этом сегменте.
Современный этап развития рынка коммерческой недвижимости характеризуется развитостью арендных отношений. Большое количество компаний не имея достаточных средств для покупки вынуждены арендовать производственные складские торговые торгово-развлекательные и офисные помещения.
Аренда недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Основным преимуществом является отсутствие необходимости в значительном первоначальном отвлечении денежных средств арендатора. Недостатки очевидны. Во-первых рост цен на недвижимость сопровождается ростом арендных ставок. Во-вторых договоры аренды не предполагают перехода права собственности к арендатору либо предоставляют возможность арендатору купить недвижимость но по текущей рыночной цене.
В отличие от аренды лизинговая сделка предусматривает приобретение недвижимости лизингополучателем по окончании срока лизинга по выкупной цене равной остаточной балансовой стоимости. Выкупная цена равно как и лизинговые платежи рассчитываются на момент заключения договора лизинга и в дальнейшем не зависят от колебаний цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость.
Постоянный рост арендных ставок и снижение ставок кредитования уже привели к тому что размеры лизинговых платежей сопоставимы а в некоторых случаях и ниже арендных ставок.
Высокие ставки аренды и продажи в секторе коммерческой недвижимости – это основная предпосылка для повышения интереса к лизингу в этой области чем и оперирует большинство лизинговых компаний и журналисты ряда изданий. Действительно это прекрасная возможность приобретения офисного или складского здания без необходимости единовременно выплачивать его полную стоимость. Кроме того неоспоримыми достоинствами лизинга являются: уменьшение расходов лизингополучателя по уплате налога на имущество за счет того что имущество взятое в лизинг может находиться на балансе лизингодателя; уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отношения лизинговых платежей на себестоимость а также освобождение малых предприятий от уплаты НДС. Но к сожалению специалисты говорят что отрицательных и спорных моментов связанных с этим механизмом пока гораздо больше.
Объем лизинговых сделок с недвижимостью в России
Очевидно что время лизинга на российском рынке коммерческой недвижимости просто еще не пришло прогнозы экспертов относительно увеличения объемов лизинговых сделок пока неутешительные. Это и не удивительно учитывая все сложности сегмента в нашей стране. Более того даже в странах Европы где рынок вполне зрелый и стабильный большая часть лизинговых операций приходится все же на движимое имущество.
6 Лизинг на рынке недвижимости в Петербурге
Лизинг недвижимости в Петербурге - перспективная и развивающаяся отрасль. На будущее лизинга недвижимости в Петербурге руководители лизинговых компаний смотрят со свойственным им оптимизмом.
Основные надежды лизингодателей связаны с растущим потенциальным спросом на коммерческие помещения в лизинг. Общая доля лизинга недвижимости в портфеле большинства лизинговых компаний пока незначительна но есть основания рассчитывать на серьезное развитие лизинга имущественных комплексов.
По оценкам экспертов рынок лизинга в Петербурге развивается крайне неохотно. Главная причина такой пассивности - серьезные различия между балансовой и рыночной стоимостью коммерческих помещений. Кроме того как отмечают участники рынка в настоящий момент в городе нет лизингового рынка новых помещений выставляемых на продажу: все новые здания имеют определенного собственника еще на этапе строительства. Поэтому лизингодатели помещения не получают.
Большой интерес представляет программа Фонда имущества Петербурга по передаче помещений в лизинг. Программа позволяет предприятиям в условиях дефицита свободных средств получить в лизинг арендуемое ими помещение. Лизинговая компания также заинтересована в заключении таких договоров. Но эффективность программы оценить пока сложно. Пока недостаточно проработаны механизмы взаимодействия всех вовлеченных в такую схему участников– покупателя продавца лизинговой и страховых компаний и государственных органов.
Активное развитие лизинга недвижимости возможно только при условии насыщения рынка коммерческой недвижимости. Причем желательно– ликвидными объектами. Ведь именно ликвидность недвижимости является гарантией того что в случае расторжения договора компания-лизингодатель не останется в убытке. Между тем сегодня основная масса объектов приобретаемых в лизинг находится в аварийном состоянии. Например в прошлом году Фонд имущества СПб в партнерстве с лизинговыми компаниями «Балтинвест» Балтинвестбанк «Зест» «Глобус-Лизинг» и филиалом Номос-банка предложили предприятиям малого и среднего бизнеса программу по приобретению объектов недвижимости и передаче их в лизинг. На аукционы выставлялись чердаки и подвалы состояние которых не является неудовлетворительным. В подобной ситуации лизинговая компания все же может выйти из положения соотнеся стоимость лота с финансовым состоянием дел клиента. Или же потребовать от него ликвидного обеспечения.
Тормозит развитие лизинга также то что в связи с высокими накладными расходами по ведению документации и сопровождению сделки лизинговые компании – партнеры Фонда имущества минимальную сумму стоимости предмета лизинга ограничивают 2 млн руб. Тем не менее если лизинговая компания сочтет выгодной для себя работу с менее крупными проектами то «пороговая» цифра может быть снижена
Что касается новых помещений то теоретически в лизинг можно приобрести и незавершенные объекты. Но при реализации указанной сделки возникает множество противоречий которые трудно разрешить в рамках закона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.doc

Тема данного дипломного проекта «Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости» была выбрана поскольку проблема аварийных зданий в историческом центре Петербурга не сегодняшний день является одной из наиболее важных для города.
Идея данного инвестиционного строительного проекта заключалась в строительстве торгово-офисного центра расположенного по адресу: Санкт-Петербург Большая Морская улица дом 30 . К этой идей подвело проведение ряда экспертиз в частности местоположения технической экономической управленческой которые отражены в разделах данного дипломного проекта.
Дипломный проект состоит из следующих частей: инженерная производственная и экологическая безопасность проекта маркетинговые исследования экономико-управленческая часть исследовательская часть. Каждая часть содержит основных направлений деятельности по проекту обоснование принятых решений приводятся необходимые расчеты и пояснения к ним.

Содержание.doc

1. Техническая экспертиза .
1.1 Описание здания
1.2 Основные конструктивные элементы и
инженерное оборудование ..
1.3 Определение величины физического износа здания
1.4 Обоснование необходимости реконструкции и
строительства объекта .
2. Архитектурно-планировочные решения
3. Организационно-технологическое решение
3.1 Проектирование календарного плана .
3.2 Технология производства строительно-монтажных работ
3.3 Организация строительной площадки .
3.4 Организация дорожного движения
во время производства работ .
3.5 Разработка строительно-генерального плана .
Производственная и экологическая безопасность проекта
1 Производственная безопасность проекта .
1.1 Безопасность жизнедеятельности на стадии проектирования
1.2 Планировочные решения по защите здания от пожаро- и взрывоопасности
1.3 Вопросы обеспечения устойчивости и прочности здания в процессе возведения
1.4 Обеспечение безопасности жизнедеятельности при проектировании стройгенплана
1.5 Обеспечение пожарной безопасности
1.6 Техника безопасности при демонтажных работах
1.7 Техника безопасности при монтажных работах
1.8 Техника безопасности при кровельных работах
1.9 Техника безопасности при отделочных работах
1.10 Техника безопасности при монтаже
инженерного оборудования
2 Экологическая экспертиза ..
2.1 Основные понятия и определения ..
2.2 Экологическая безопасность в период строительства
Маркетинговые исследования ..
1 Территориальная привлекательность объекта ..
1.1 Общая характеристика местоположения .
1.2 Местоположение и окружение объекта .
2 Маркетинговые исследования ..
2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости ..
2.2 Характеристика рынка многофункциональных комплексов..
2.3 Анализ рынка торговых помещений .
2.4 Анализ рынка офисной недвижимости .
2.5 Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости .
3 Обоснование целесообразности создания
торгово-офисного центра ..
Экономико-управленческая часть ..
1 Правовая экспертиза ..
1.1 Приобретение объекта недвижимости на торгах ..
1.2 Инвестиционные условия .
3 Структура управления (эксплуатации) центра
3.1 Управление торгово-офисным центром ..
3.2 Структура технической эксплуатации .
3.3 Техническое обслуживание торгово-офисного центра
4 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода .
5 Прогнозирование денежного потока .
5.1 Финансирования строительных работ
5.2 Структура платежей в соответствии
с инвестиционным договором
5.3 Расчет арендной платы за земельный участок
5.4 Определение величины налога на имущество
и страхование объекта ..
5.5 Структура затрат на содержание и управление зданием
5.6 Условия аренды помещений
5.7 Определение ставки дисконтирования
кумулятивным методом .
5.8 Дисконтирование денежного потока
5.9 Показатели экономической эффективности проекта .
Исследовательская часть. Лизинг как современная форма
1 Понятие лизинга недвижимости
2 Схема лизинговых взаимоотношений .
2.1 Состав лизинговых платежей .
3 Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений
4 Преимущества и недостатки лизинговой сделки
5 Лизинг коммерческой недвижимости в России ..
6 Лизинг на рынке недвижимости в Петербурге ..
Список использованных источников .

план этажа_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Большая Морская улица
Вентилируемый воздушный слой (300)
- Отметка чистого пола
- Поризованный бетон (300кгм3)
- Камень керамический поризованный (950кгм3)
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ
Офисное помещение S=145.5 кв.м
Офисное помещение S=87.5 кв.м
Офисное помещение S=685 кв.м
Лифтовой холл S=12.2 кв.м
Курительная S=8.3 кв.м
Проект воссоздания фасада
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

КАЛЕНДАРНЫЙ_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
К А Л Е Н Д А Р Н Ы Й Г Р А Ф И К П Р О И З В О Д С Т В А Р А Б О Т
Г Р А Ф И К Д В И Ж Е Н И Я Р А Б О Ч И Х
Большая Морская улица
Календарный график производства работ
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

эффективность_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Оценка эффективности проекта
О Ц Е Н К А Э Ф Ф Е К Т И В Н О С Т И П Р О Е К Т А
Показатели эффективности проекта
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

структура затрат на обслуживание_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Структура затрат на содержание и обслуживание торгово-офисного центра
С Т Р У К Т У Р А З А Т Р А Т Н А С О Д Е Р Ж А Н И Е И О Б С Л У Ж И В А Н И Е Т О Р Г О В О - О Ф И С Н О Г О Ц Е Н Т Р А
Поставщики коммунальных услуг
Расчет стоимости коммунальных услуг
Затраты на содержание и обслуживание здания
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

управление_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Организационная структура управляющего и эксплуатирующего подразделения
О Р Г А Н И З А Ц И О Н Н А Я С Т Р У К Т У Р А У П РА В Л Я Ю Щ Е Г О И Э К С П Л У А Т И Р У Ю Щ Е Г О П О Д Р А З Д Е Л Е Н И Я
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

стройгенплан_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Проезд для транспорта
Зона перемещения груза
Условные обозначения:
Площадки складирования
Башенный кран с путями
Временные автодороги
Временное ограждение
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Строительный генеральный план
С Т Р О И Т Е Л Ь Н Ы Й Г Е Н Е Р А Л Ь Н Ы Й П Л А Н
Офисное помещение S=145.5 кв.м
Проект воссоздания фасада
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ
- Камень керамический поризованный (950кгм3)
- Поризованный бетон (300кгм3)
- Отметка чистого пола
Вентилируемый воздушный слой (300)
Офисное помещение S=685 кв.м
Лифтовой холл S=12.2 кв.м
Офисное помещение S=87.5 кв.м
Курительная S=8.3 кв.м
Предупредительный знак
запрещающий движение
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

фасад_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Металлическое ограждение восстанавливается по историческим архивным материалам
Ось симметрии фасада
Стеклянный навес разрабатывается индивидуальным проектом
Декоративные металлические колонны разрабатывается индивидуальным проектом
+16.700 карниз соседнего здания
Примечание: 1. За относительную отметку 0.000 принята отметка чистого пола первого этажа
что соответствует абсолютной отметке 3.45. 2. Первые 2 ряда выполняются из полнотелого кирпича с прокладкой под ними и над ними гидроизол в два слоя 3. Кладка наружного слоя стены производится из камня керамического поризованного плотностью 950кг.куб.м. на цементном растворе марки 100 4. Связь кирпичной кладки с пенобетоном обеспечивается арматурной сеткой. 5. Шаблоны профилей и элементов декора содержатся в альбоме обмеров. 6. Основная плоскость стены - штукатурка по фасадной сетке с последующей окраской. Цвет стены - согласно историческим материалам. 7. Лепной декор стен
вертикальные и горизонтальные тяги фасада
карнизные элементы воссоздаются по обмерным материалам. 8. Стеклянный навес и декоративные металлические колонны разрабатываются индивидуальным проектом.
+17.610 карниз соседнего здания
Витражное остекление
+16.700 карниз соседнего здания +20.100
+17.610 карниз соседнего здания +21.010
Перильное ограждение
Фасад и разрез здания
Металлический козырек
Металлический фартук
Металлическое ограждение
Ф А С А Д И Р А З Р Е З З Д А Н И Я
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

ТЭП2_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Т Е Х Н И К О - Э К О Н О М И Ч Е С К И Е П О К А З А Т Е Л И П Р О Е К Т А
Технико-экономические показатели проекта
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Большая Морская улица
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

маркетинг_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Анализ рынка офисных помещений
А Н А Л И З Р Ы Н К А О Ф И С Н Ы Х П О М Е Щ Е Н И Й
А Н А Л И З Р Ы Н К А Т О Р Г О В Ы Х П О М Е Щ Е Н И Й
Анализ рынка торговых помещений
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

ситуация_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
В о з н е с е н с к и й п р о с п е к т
Н е в с к и й п р о с п е к т
Г о р о х о в а я у л и ц а
К а з а н с к а я у л и ц а
К и р п и ч н ы й п е р е у л о к
Б о л ь ш а я М о р с к а я у л и ц а
М а л а я М о р с к а я у л и ц а
А д м и р а л т е й с к и й п р.
к а н а л Г р и б о е д о в а
И с а а к и е в с к а я п л о щ а д ь
К а з а н с к а я п л о щ а д ь
А л е к с а н д р о в с к и й с а д
Условные обозначения: Объекты существующей застройки Зеленые насаждения Объекты гидрографии Станции метро Границы административно-территориального деления Границы кадастровых кварталов
А д м и р а л т е й с к и й р а й о н
Ц е н т р а л ь н ы й р а й о н
С И Т У А Ц И О Н Н Ы Й П Л А Н
Большая Морская улица
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Торгово- офисный центр
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.

РАЗРЕЗ_.dwg

Архитект. Борохов Е.В.
Декоративные металлические колонны
Вентилируемый воздушый слой (300)
Камень керамический поризованный
Пенобетон плотн.-300 кгм3 (300)
крепится к кирпичной кладке
Стена существующего здания
плотн.-950 кгм3 (120)
из профиля ПН 100х50
Несъемная опалубка (12)
Лист ГВЛ по направляющим
внутреннего водостока
Деталь установки воронки
Герметизация (мастика герметизирующая нетвердеющая)
дополнительный слой - рубероид
Прижимное кольцо воронки (устанавливается на
Гильза (асбестоцементная труба)
Заполнение (минеральная вата)
Все детали воронок необходимо очистить от
ржавчины и покрыть антикоррозийным составом.
На чертеже приемная воронка условно показана
приподнятой. При производстве работ воронка
устанавливается в наиболее низком месте и
притягивается гайками к чаше воронки.
сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Цементная стяжка армированная
с заведением на стену на 10 см
Гидроизоляция - 2 слоя рубероида
Утеплитель - плиты мин.ватн.ПГ 175 (240)
Пароизоляция - полиэтиленовая пленка
Уклонообразующая i=0
зданий без чердака и с "теплым чердаком
Выпуск 2 "Крыши с кровлей из рулонных материалов
Серия 2.060 КЛ-1 "Узлы и детали покрытий жилых и
и сооружений для строительства в Ленинграде
Типовые конструкции и детали зданий
Узел типовой по альбому ЛЕННИИПРОЕКТ
Н.контроль Эмдин Л.К.
г. Санкт - Петербург
Директор Подгорнов Е.В.
Примыкание плавающего
пола и покрытия кровли к
стене котельной. М 1:10
Арм.сетка диам. 10АI
0х200 приварить к уголкам
Двери лифта в осях Ж-И выполнить в противопожарном исполнении
из ГВЛ разрабатывается фирмой подрядчиком
Конструкции и узлы крепления несъемной опалубки
и раздвижных дверей на главном фасаде
Конструкции и узлы остекления входного тамбура
разрабатываются фирмой подрядчиком
Двери ведущие на открытые переходы фоноря
оборудовать доводчиками и уплотнительными притворами
Конструкции и узлы лифтов и эскалаторов разрабатываются
Конструкции и узлы стеклянного навеса над главным входом
За относительную отметку 0.000 принята отметка
фонаря ; огнестойкого остекления оконных проемов по фасаду в осях А-И
Остекление фонаря между 4 и 5 этажами выполнить
чистого пола первого этажа
соответствует абсолютной отметке 3.45.
расстекловка и узлы : витражного остекления;
с пределом огнестойкости не менее EI 60.
Покрытие-керамическая плитка на клеевой основе (15)
Керамическая плитка (30)
Гидроизоляция - 1 слой рубероида
Стяжка - цементно-песчаный раствор М150
армированный тканой сеткой (40)
Витражное остекление
Основание-монолитная ж плита
поднять на 200мм на стены (5)
Теплоизоляция - пенополистирол (80)
Гидроизоляция - 2 слоя изопласта на битумной мастике
Гидроизоляция - п.э. пленка поднять на 150мм на стены
Стяжка - цементно-песчаный раствор М 150
армированный сеткой (4ВрI 100х100) (50)
Металлическое ограждение
Металлический фартук
Перегородка светопрозрачная противопожарная тип: ПСП-П
предел огнестойкости EI 60
разрабатывается фирмой подрядчиком
Армированная цементная стяжка (50)
Р А З Р Е З З Д А Н И Я
Управление проектом воссоздания торгово-офисного центра на Большой Морской улице и оценка его экономической устойчивости
Большая Морская улица
План подвального этажа
на отм. 0.000. М:200
на отм. 4.200. М:200
на отм. 8.400. М:200
План четвертого этажа
на отм. 12.600. М:200
на отм. 16.800. М:200
на отм. 21.000. М:200
на отм. 25.200. М:200
План техниеского этажа
Архитект. Серова В.Б.