Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г. Сочи

Добавлен: 04.11.2022
Размер: 54 MB
Закачек: 1

Узнать, как скачать этот материал

Телеграм бот для поиска материалов

Покупка оптом ваших чертежй

Подписаться на ежедневные обновления каталога:

t.me/alldrawings

vk.com/alldrawings

Описание

Дипломный проект - Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г. Сочи

Состав проекта

c8274701-d513-4512-8d9d-e914b291fbb3.zip [ 54 MB ]

10_фасады.dwg [ 37 MB

]

Календарный план.mpp [ 404 KB ]

8_razrezy1 (1).dwg [ 715 KB

]

9_Razrezy2.dwg [ 3 MB

]

право экология.dwg [ 869 KB

]

Отзыв Бтв.doc [ 34 KB

]

9_Разрезы2.dwg [ 1 MB

]

Ген.план и календарныйй план.dwg [ 3 MB

]

1. Архитектура.doc [ 423 KB

]

4. право.doc [ 222 KB

]

планы.dwg [ 8 MB

]

2. право.doc [ 634 KB

]

3. управление.doc [ 2 MB

]

Календарный план картинка 2.jpg [ 8 MB ]

Дополнительная информация

Контент чертежей

10_фасады.dwg

Консультанты по разделам:
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Общий вид Главный фасад
Перспектива Главный фасад
ФГБОУ ВПО Воронежский ГАСУ 11-7Б-05 11-7Б-15
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г.Сочи

8_razrezy1 (1).dwg

9_Razrezy2.dwg

право экология.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г.Сочи
Предельно допустимая концентрация (ПДК)
Максимальная разовая
Диоксид азота - ниже 1 ПДК
Диоксид серы - ниже 1 ПДК
Оксид углерода - не выше 1 ПДК
Формальдегид - 2 ПДК
Формальдегид - 1 ПДК
Валовый выброс пыли М=4061
Воронежский ГАСУ 11-7Б-05 11-7Б-15
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г. Сочи
Основные этапы проведения реконструкции курортно-оздоровительного комплекса
Основные этапы проведения реконструкции курортно-оздоровительного комплекса
Подготовка проектной документации (ст.48 ГрК РФ)
Получение разрешения на реконструкцию в Департаменте архитектуры
градострои- тельства и благоустройства администрации г.Сочи в Хостинском районе ( ст.51 ГрК РФ)
Документы для получения разрешения на реконструкцию
2.Договор купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства
зарегистрированный в Хостинском отделе УФСГР
кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи
3.Положительное заключение госэкспертизы проектной документации
4.Градостроительный план
5. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства
Осуществление реконструкции (ст.52 ГрК РФ)
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Департаментом архитектуры
градострои- тельства и благоустройства администрации г.Сочи в Хостинском районе ( ст.52 ГрК РФ)
Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
1.Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
2. Кадастровый паспорт на земельный участок
выданный Хостинским отделом УФСГР
3.Договор купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства
5. Кадастровый паспорт на объект
выдаваемый Хостинским отделом УФСГР
7.Разрешение на реконструкцию
6.Заключение гос.строительного надзора о соответствии объекта требоаваниям технических регламентов и проектной документации
8. Ситуационный план объекта кап.строительства
сетей инженерно-технического обеспечения в границах з.у. и планировочной организации з.у.
осуществляющим реконструкцию
Государственная регистрация вновь реконструируемого объекта в Хостинском отделе УФСГР
кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи(ст.16 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
1. Кадастровый паспорт на земельный участок
2. Кадастровый паспорт на объект
4.Разрешение на реконструкцию
5.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
6.Заявление о государственной регистрации
7. Квитанция об оплате государственной пошлины
8. Учредительные документы и их ксерокопии
9. Свидетельство о гос.регистрации юрид.лица
10. Свидетельство о внесенении записи в Единый государственный реестр юр.лиц до 01.07.02 г.
11. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
Документы для государственной регистрации объекта
3. Получение архитектурно- планировочного задания на реконструкцию
4. Подготовка архитектурного проекта на реконструкцию
5. Государственная экспертиза проектной документации
1.Заявление в Департамент архитектуры
градострои- тельства и благоустройства администрации г.Сочи в Хостинском районе о разрешении на реконструкцию
1. Заключение договора строительного подряда
2. Контроль за выполнением работ
3. Акт итоговой проверки
1. Заключение договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
2. Проведение инженерных изысканий
Предельно допустимая концентрация (ПДК) в г.Сочи
загрязняющие амосферу а Краснодарском крае
Показатели экологического нормирования на стадии проведния земляных работ при реконструкции курортно-оздоровительного комплекса г.Сочи
Максимально разовое количество пыли
выделяемое в атмосферу М=305
Максимально разовое количество пыли М=0
Максимальное значение приземной концентрации Cm=0
Рекомендации по снижению загрязнения окружающей среды в период строительства курортно-оздоровительного комплекса
Устранение открытого хранения
разгрузки и перевозки пылящих и сыпучих материалов
Применение герметических емкостей для перегрузки раствора и бетона
Складирование отходов строительного производства
мусора в контейнеры с последующим вывозом
Подвозка материалов и конструкций к месту по мере необходимости
исключая з агромождения и захламления территории строительства
Использование временного водопповода с исправным запорным устройством
устраняющим утечку воды
Производство всех видов работ без отступления от требований оответствующих экологических нормативов
Оценка загрязнения атмосферы во время реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в г.Сочи
Классификация нормативов качества окружающей среды
Оценка загрязнения атмосферы во время рекострукции курортно- оздоровительного комплекса в г.Сочи
ФГБОУ ВПО Воронежский ГАСУ 11-7Б-05 11-7Б-15
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно- оздоровительного комплекса в г. Сочи
градострои- тельства и благоустройства администрации г.Сочи в Хостинском районе ( ст.55 ГрК РФ)

Отзыв Бтв.doc

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
Организация строительства экспертиза и управление недвижимостью
Экспертиза и управление недвижимостью
на работу студента-выпускника над выпускной квалификационной работой
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса площадью застройки 4100 кв.м. г. Сочи
Состав выпускной квалификационной работы:
расчетно-пояснительная записка на
графический материал на
Выпускная квалификационная работа выполнена в полном объеме на актуальную тему содержит все основные разделы: архитектурно-строительный экономический управленческий правовой и экологический. Все разделы проработаны тщательно чертежи выполнены наглядно и грамотно.
Автором проработаны вопросы управления эксплуатацией курортно-оздоровительным комплексом. В ходе выполнения работы студентка умело применяла на практике знания полученные за период обучения в стенах университета пользовалась нормативной и технической литературой. Выполнение выпускной квалификационной работы Бутяева А.А. вела добросовестно.
Учитывая изложенное считаю что выпускная квалификационная работа «Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса площадью застройки 4100 кв.м. г.Сочи» заслуживает оценки «отлично» а её автору Бутяевой А.А. присвоения квалификации инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».
Руководитель проекта
к.т.н. Горбанёва Е.П.

9_Разрезы2.dwg

Ген.план и календарныйй план.dwg

Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
планирование и организация создания объекта недвижимости
ФГБОУ ВПО Воронежский ГАСУ 11-7Б-05 11-7Б-15
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г.Сочи
Генеральный план (1:400)
Технические характеристики кранов КБ-415
Диаграмма грузовых характеристик КБ-415
Техническое обслуживание курортно-оздоровительного комплекса
Определение годовой стоимости комплекса ППР Общую годовую стоимость комплекса ППР целесообразно лимитировать значением нижней границы удельной величины затрат в расчете на 1 кв.м. площади объекта недвижимости Sминкв.м.
устанавливаемым по формуле: Sминкв.м.=Sнс*n*F100
где Sнс - затраты на новое строительство
тыс.руб.м2; n - планируемый индекс инфляции
%; F - ежегодный прирост физического износа объекта недвижимости
руб.м2 Sмин = Sминкв.м. *площадь объекта Sмин =27
руб. Определение годовой стоимости ТР Годовую величину расходов в разрезе текущего ремонта следует устанавливать по формуле: Ст=0
где tт - межремонтные периоды для текущего ремонта; nт - норма годовых отчислений в % от восстановительной стоимости здания соответственно для текущего ремонта. Ст=0
Задачи отделов внутреннего управляющего подразделения
Отдел материально- технического снабжения
Генеральный план (1:500)
Условные обозначения
- лиственные деревья
- питьевой фонтанчик
Генеральный план (1:500)
Строительный генеральный план (1:250)
ТЭП по стройгенплану
Выбор основных строительных машин и механизмов
Технические характеристики экскаватора Э0-6111
Автосамосвал МАЗ 525
Характеристики автосамосвала МАЗ 525
Технические характеристики бульдозера ДЗ-8
Вибратор поверхностный ИВ-91А
Технические характеристики поверхностного вибратора ИВ-91А
Вибратор глубинный ИВ-112
Технические характеристики глубинного вибратора ИВ-112
Башенный кран КБ-415.04
Технические характеристики КБ-415
Структура управления эксплуатацией комплекса
Цели и задачи эксплуатации недвижимости
Структура управления эксплуатацией комплекса
Структура внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения
Календарный план производства работ
ТЭП по календарному плану
- внутреннее водоснабжение
- центральное водоснабжение
- внутренняя канализация
- центральная канализация
- внутреннее электроснабжение
- центральное электроснабжение
- внутренняя телефонная сеть
- городская телефонная сеть
- дорожный знак скорости движения
- распределительный щит
- ящик с рубильником
- трансформаторная подстанция
- защитное заземление
- опасная зона крана
- временные бытовые помещения
- въезд и выезд со стройплощадки
- ограждение стройплощадки
- ограждение путей крана
- пешеходный переход
Управление курортно- оздоровительным комплексом
Заполнение спальных номеров
Эксплуатация помещений культурно- массового отдыха
Организация ухода и текущего ремонта
Управление информацией
экономическое и юридическое управление
Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения
Занимается подбором персонала
ведением трудовых книжек
заключением трудовых договоров
составлением графиков отпусков
Выполняет все необходимые расчётные операции
осуществляет ведение счетов
Занимается техническим обслуживанием зданий и прилегающей территории; следит за исправной работой лифтового оборудования
холодного и горячего водоснабжения; эксплуатирует
производит наладку автоматики индивидуальных тепловых пунктов
промывку теплообменников; занимается монтажом и экслуатацией слаботочных систем
Выполняет фунцию обеспечения необходимыми расходными материалами
инвентарём надлежащего качества и с минимальными затратами
Занимается подбором арендаторов заключением с ними договоров
контролем заполняемости объекта отдыхающими и заключением договоров с поставщиками услуг
Автостоянка для посетителей
Площадка для соревнований
Баскетбольная площадка
Волейбольная площадка
Площадка для разгрузки прод.товаров
Площадка для мусорных контейнеров
Автостоянка для персонала
площадка для мусорных контейнеров
Технико-экономические показатели по календарному плану
Наименование показателей
Общая трудоёмкость строительства объекта
Общая продолжительность строительства
Максимальное количество рабочих на объекте в сутки
Среднее количество рабочих на объекте в сутки
Коэффициент неравномерности движения рабочих
контора строительная
помещения для приема пищи
помещения для сушки одежды
крытые площадки складирования
открытые площадки складирования
Технико-экономические показатели по стройгенплану
Площадь строительного участка
Площадь застройки здания
Площадь временных зданий
Площадь временных дорог
Протяженность ограждения
Протяженность сети временного водопровода
Протяженность сети временного электроснабжения
Коэффициент застройки
Коэффициент использования территории

1. Архитектура.doc

Архитектурно-строительный раздел
1. Архитектурно-строительные особенности курортно-оздоровительного комплекса
1.1. Генеральный план
Проектируемый объект располагается на территории г. Сочи на улице Ленинградская 7. Площадь земельного участка составляет 70 000 м2. Лицевым фасадом комплекс обращен к улице южным – к Чёрному морю. На плане участок прямоугольной формы с въездом со стороны улицы.
Территория комплекса включает в себя пляж площадки для отдыха и занятий спортом озелененные площадки питьевые фонтаны автостоянки для посетителей и для обслуживающего персонала хозяйственную зону в том числе площадку для хранения и вывоза мусора подъездные пути к ресторану площадку для разгрузки продовольствия а так же территорию застройки. Покрытием тротуаров и площадок является асфальтовое покрытие и тротуарная плитка. Озеленение участка выполнено в соответствии с эстетическими экологическими и санитарными нормами. Оно представлено деревьями лиственных и хвойных пород цветниками и газонами.
Технико - экономические показатели генерального плана:
Площадь участка – 70 000 м2;
Площадь застройки – 4100 м2;
Площадь озеленения – 56 4805 м2;
Плотность застройки – 6 %;
Коэффициент озеленения – 81 %;
Климат Сочи влажный субтропический с тёплой дождливой зимой и душным солнечным летом. Среднегодовая температура — 142 °C. Среднегодовое количество осадков — 1684 мм.
Направления ветра преобладающие в январе и июле приведены в таблице 1.1. По данным таблицы 1.1 построена роза ветров (см. рис. 1.1 1.21.3). Данные взяты из СНиП 2.01.01-82 "Строительная климатология и геофизика".
Зависимость ветра от сторон света и времени года
Рис. 1.1. Роза ветров. Сочи. Январь
Рис. 1.2. Роза ветров. Сочи. Июль
Рис. 1.3. Роза ветров. Сочи. Январь. Июль
1.3. Объемно-планировочное решение здания
Основой архитектурной композиции здания является его объемно-пространственная структура под которой понимается сочетание внутреннего пространства здания и внешнего объема в единое целое.
Сочетание объемно-планировочного решения здания и его внешнего облика должно отвечать его функциональному назначению архитектурно-художественным и градостроительным требованиям климатическим и национально-бытовым особенностям района строительства гидрогеологическим условиям участка а также требованиям экономики.
Курортно-оздоровительный комплекс включает в себя два здания административно-бытового лечебно-профилактического и жилого назначения. Их размеры в плане 534 м x 312 м высота здания 165 м. Год постройки 1993.
В состав комплекса входят спальные номера лечебно – профилактические кабинеты столовая ресторан конференц-залы бассейн спортивные и тренажерные залы помещения культурно-массового отдыха и пр.
Спальные комнаты занимают 2-6 этажи корпусов А и В а так же 2-9 этажи корпуса Б. Номера представлены в виде 2 и 3х комнатных апартаментов. Общая площадь номеров составляет 13 1906 кв.м.
На 2-м этаже корпуса Б располагаются 18 кабинетов лечебно - профилактического назначения.
Помещения культурно-массового отдыха конференц-залы бассейн ресторан расположены в цокольном и на первом этаже корпусов А Б и В.Технико-экономические показатели представлены в таблице 1.2.
Технико - экономические показатели
Строительный объем здания в т.ч. ниже 0000
Общая площадь здания в т.ч. ниже 0000
3. Конструктивное решение
По проекту принята следующая конструктивная схема здания – каркасное здание с диафрагмами жесткости в лестничных клетках.
Фундамент представляет собой монолитную железобетонную плиту.
Наружные и внутренние стены выполняются из керамзитобетона.
Междуэтажные перекрытия монолитные железобетонные. Толщина междуэтажных перекрытий 200 мм.
Кровля плоская совмещенная с внутренним водостоком.
За относительную отметку ±0000 принята отметка пола 1 этажа.
Теплотехнический расчет ограждающей конструкции
Требуется рассчитать сопротивление теплопередачи наружной стены здания для климатических условий г. Сочи.
Рассматриваемая ограждающая конструкция представлена ниже:
Рис. 1.4. Структурная схема ограждающей конструкции
Район расположения здания – г. Сочи.
Параметры внутреннего воздуха (табл. 1 СП 23-101-2004):
) расчётная температура внутреннего воздуха tв=22 °C;
) относительная влажность φ=55%.
Влажностный режим помещения для tв=22 °C и φ=55% – нормальный (СНиП 23-02-2003).
По табл. 1 СНиП 23-02-2003(актуализированная редакция)*:
tн=–3 °C – расчётная температура воздуха в холодный период года принимается равной температуре наиболее холодной пятидневки с обеспеченностью 092;
tот=64 °C и Zот=92 суток – соответственно температура наружного воздуха и продолжительность отопительного периода для периода со среднесуточной температурой наружного воздуха не более 8 °C.
Зона влажности района – 1 (влажная) по прил. В СНиП 23-02-2003(актуализированная редакция).
Условия эксплуатации ограждающих конструкций – Б (по табл. 2 СНиП 23-02-2003(актуализированная редакция)).
Расчетные коэффициенты теплопроводности материалов по (по прил. Т СНиП 23-02-2003(актуализированная редакция):
.Известково-песчаный раствор (= 1600 кгм3) λ = 081 Втм°С;
Глиняный обыкновенный кирпич (= 1800 кг м3) λ = 08 Втм°С;
Утеплитель – пенополиуритан ТУ 67-98-75 (= 40 кг) λ = 004 Втм°С;
Требования тепловой защиты здания будут выполнены если в жилых и общественных зданиях будут соблюдены требования показателей «а» и «б» где:
а)приведенное сопротивление теплопередаче отдельных элементов ограждающих конструкций здания;
б)санитарно-гигиенический показатель включающий температурный перепад между температурами внутреннего воздуха и на поверхности ограждающих конструкций и температуру на внутренней поверхности выше температуры точки росы.
Проверяем требования по «а»:
Приведенное сопротивление теплопередаче R0 м2·оСВт ограждающих конструкций следует принимать не менее нормируемых значений Rreq м2·оСВт определяемых в зависимости от градусо-суток района строительства Dd °С·сут:
ГОСП=( tв - tот ) · Zот
ГОСП= (22-64) ·92 = 14352 оС·сут;
Rreq = 000035· 14352 + 14 = 1902 м2·оСВт .
а=000035; б=14 (табл. 4 СНиП 23-02-2003).
Приведенное сопротивление характерного -го участка ограждающей конструкции определяется по формуле :
где - коэффициент теплотехнической однородности
- сопротивление теплопередаче i-го участка однородной ограждающей конструкции м2·°СВт определяется по формуле:
αint = 87 Вт(м2·оС)
Rsi = 187 = 0115 м2·оСВт
αext = 23 Вт(м2·оС)
Rse = 123 = 0043 м2·оСВт
Rk – термическое сопротивление ограждающей конструкции Вт(м2·оС):
где где R1 R2 R3 - термические сопротивления отдельных слоев ограждающей конструкции м2×°СВт определяемые по формуле (6) СП 23-101-2004;
λ – расчетный коэффициент теплопроводности материала слоя Вт(м·оС)
Rk = (002081)+(02508)+(3004)=03347+3004
R0con=0115+033+(3004)+03347=07797+3004
- коэффициент теплотехнической однородности i-го участка ограждающей конструкции r=085.
Приведенное сопротивление теплопередаче кирпичной стены:
R0r=(07797+3004)*085
Условие «а» выполнится если R0 ≥ Rreq. Следовательно прировняв R0 и Rreq получим искомую толщину слоя утеплителя:
(07797+3004)*085 ≥ 1902 3 ≥ 006
Толщина ограждающей конструкции: = 002+03+006 = 038 м
R0r=(07797+006004)*085≥ 1902 22797≥1902 значит условие требования «а» не выполняется.
Проверка требований показателя «б»:
Расчетный температурный перепад Dt0 °С между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции не должен превышать нормируемых величин Dtn °С (табл. 5 СНиП 23-02-2003) и определяется по формуле:
n - коэффициент принимаемый в зависимости от положения наружной поверхности ограждающих конструкций по отношению к наружному воздуху(табл. 6 СНиП 23-02-2003).В данном случае n=1;
Dt0 =2360 оС Dtn =40 оС - условие «б» выполняется отсюда следует что конденсат на внутренней поверхности стен выпадать не будет.
1.4. Основные конструктивные элементы
Фундаменты под колоннами монолитные железобетонные столбчатые.
Под всем блоком имеется подвал высотой 30 м заглубленный на высоту 105 м от отметки поверхности двора.
Входы в помещения подвалов осуществляются со стороны лестничной клетки и через приямки со стороны двора.
Фасады гладко оштукатурены. Внутренние стены оштукатурены и отделаны кафелем обоями окрашены.
Наружные стены и внутренние перегородки выполнены из керамзитобетона.
Крыша здания плоская совмещенная с внутренним водостоком. Кровля рулонная из рубероида наклеенного на битумной мастике поверхность покрыта втопленным в горячий битум окатанным гравием. Уклон кровли – i=001.
В обследуемом здании имеется несколько видов полов: паркетные цементные покрытые напольной керамической и мраморной плиткой.
Оконные и дверные блоки – деревянные.
Здание обслуживается двумя лестницами. Ограждение маршей металлическое. Лестничные марши выполнены из сборных элементов по металлическим косоурам. Полы междуэтажных площадок цементные покрытые напольной плиткой.
1.4.8. Отделочные покрытия
Окраска водными составами (потолок); окраска масляная (лестница и кухня); оклейка обоями (комнаты коридор); облицовка керамическими и мраморными плитками (фойе санузлы); штукатурка (потолки все стены без обоев кирпичные стены лестницы).
1.5. Санитарно-техническое и инженерное оборудование
Инженерное оборудование
Водопровод - хозяйственно-питьевой от внешних сетей.
Горячее водоснабжение - централизованное от скоростного водоподогревателя.
Канализация - хозяйственно-бытовая в центральную канализационную сеть. Водосток внутренний с выпуском в канализационную сеть.
Отопление - центральное водяное система однотрубная с радиаторами. Вентиляция - естественная.
Газоснабжение - отсутствует.
Электроснабжение - от внешней сети напряжение - 380220 В.
Освещение - лампами накаливания.
Устройства связи - радиотрансляция коллективные телеантенны телефонные вводы.
1.5.1. Электроснабжение и электроосвещение
Запроектированы отдельные электрощиты бесперебойного питания и городской электросети.
На дверях электропомещений и дверцах электрощитов устанавливаются предупреждающие знаки безопасности.
Электропроводка выполняется кабелем с медными токоведущими жилами.
Освещенность в помещениях выполнена по нормам в соответствии с их назначением. Запроектировано аварийное освещение.
После завершения электромонтажных работ и электроизмерений необходимо получить в Сочинской РЭС акт допуска в эксплуатацию электроустановок объекта предъявить узел учета инспектору Энергосбыта для пломбирования электросчетчиков и получения акта проверки готовности электроустановок к принятию напряжения.
1.5.2. Водоснабжение и канализация
Системы холодного и горячего водоснабжения канализации и водостоков спроектированы с привязкой и использованием существующих систем и в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
На системах водопровода предусматривается как индивидуальное так и групповое отключение потребителей.
В санузлах установлена жесткая подводка холодного и горячего водоснабжения к санитарно-техническим приборам.
Дренажные системы подключаются к системам канализации с разрывом струи.
При сдаче объекта в эксплуатацию материалы и изделия имеют сертификаты соответствия сертификаты качества сертификаты пожарной безопасности.
1.5.3. Отопление вентиляция и кондиционирование
Для холодного и теплого периода года при проектировании систем отопления вентиляции и кондиционирования приняты параметры наружного воздуха в соответствие с требованиями СНиП 2.04.05-91*.
Расчетные параметры воздуха помещений обслуживаемых системой вентиляции в холодный период года – температура 20-22 град. С; в теплый период года – температура на 3 град.С выше расчетной летней температуры наружного воздуха.
Вентиляционное насосное оборудование контрольно-измерительные приборы и арматура устанавливаются в доступных для проведения планово-предуп-редительного ремонта местах.
В качестве основного и резервного систем кондиционирования устанавливаются кондиционерные сплит-системы фирмы «Дайкин» оборудованных системой автоматического запуска при «просадках» напряжения и зимними опциями для работы до t н.в. -25 град.С.
1.5.4. Диспетчеризация инженерных систем
Внедрение информационной системы мониторинга (диспетчеризации) инженерных систем здания позволяет оптимизировать их работу в зависимости от условий окружающей среды времени суток и т.д. сократить затратную часть энерго- и теплозатрат автоматизировать процесс управления технологическим оборудованием.
Автоматизированная система диспетчеризации и управления предназначена для обеспечения оперативного круглосуточного наблюдения и управления а так же регистрации состояния внутренних инженерных систем таких как
приточно-вытяжная вентиляция
водоснабжение и канализация
противопожарные системы
освещение и электрооборудование
лифтовое оборудование и эскалаторы
Так же система диспетчеризации может вести учет расхода электроэнергии воды газа и других коммунальных ресурсов.
Система строится на базе совокупности контроллеров автономно поддерживающих например заданные температуру и влажность в помещениях и имеющих интерфейс для обеспечения дистанционного контроля из центрального диспетчерского поста здания (ЦДП).
1.5.5. Энергосберегающие мероприятия
В части обязательного учета энергосберегающих ресурсов экономической заинтересованности потребителей устанавливаются для освещения люминесцентные лампы с наибольшим световым потоком и сроком службы.
Технические решения принятые в проекте соответствуют требованиям экологических санитарно-технических противопожарных и других норм действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни здоровья эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
1.5.6. Противопожарные мероприятия
Противопожарные мероприятия запроектированы в соответствии с действующими в КР нормативными документами в т.ч.: СНиП 2.08.02-89* СНиП 21-01-97 НПБ 88-2001* и другими нормативными документами и актами.
Здание относится ко II степени огнестойкости.
Отделка путей эвакуации выполнена с соблюдением требований п.6.25* СНиП 21-01-97*. Пути эвакуации оборудуются аварийным освещением для эвакуации с указателями направления движения. Применяемые строительные и отделочные материалы имеют сертификаты в области пожарной безопасности.
Все технические помещения оборудуются противопожарными дверями.
Двери лифтовых шахт выполнены противопожарными с пределом огнестойкости не менее EI 30.
Все помещения (за исключением санузлов) оборудованы системой автоматической пожарной сигнализации с выводом сигнала о ее срабатывании в помещение пункта централизованной охраны объекта (ПЦО).
Коридоры этажей здания оборудуются системой дымоудаления.
Также предусматривается система оповещения о пожаре и других чрезвычайных ситуациях.
2. Техническая экспертиза корпусов А и В
2.1. Проведение обследования корпусов
По данным технического паспорта и по визуальному освидетельствованию фундаменты под колоннами монолитные железобетонные столбчатые.
Входы в помещения подвалов осуществляются со стороны лестничной клетки и через приямки со стороны двора. Состояние ступеней приямков удовлетворительное.
Связь кирпича с раствором достаточная. Выветривание швов отпадение штукатурки не наблюдается.
При реконструкции предполагается увеличение нагрузки на плиты покрытия посредством устройства эксплуатируемой кровли с газонным покрытием. В данном случае в результате расчетов получаем что надстройка этажа возможна.
В ходе детального обследования поврежденных участков протечек не обнаружено.
В обследуемом здании имеется несколько видов полов: паркетные цементные покрытые напольной керамической и мраморной плиткой. Их состояние оценивается как удовлетворительное.
Рамы и коробки не значительно ослаблены в сопряжениях; дверные полотна имеют механические повреждения в местах врезки замков неплотный притвор по периметру коробки. При обследовании оконных деревянных блоков выявлены следующие признаки износа: рассохшиеся переплёты покоробленные и расшатанные в углах отсутствие остекления.
При оценке состояния отделочных покрытий оценивалось несколько типов покрытий: окраска водными составами (потолок); окраска масляная (лестница и кухня); оклейка обоями (комнаты коридор); облицовка керамическими и мраморными плитками (фойе санузлы); штукатурка (потолки все стены без обоев кирпичные стены лестницы).
При обследовании поверхностей окрашенных водными составами выявлены следующие признаки износа: потемнение и загрязнение окрасочного слоя местами отслоения.
При обследовании поверхностей окрашенных масляной краской выявлены следующие признаки износа: местами отставание краски со шпаклевкой потемнение и загрязнение окрасочного слоя матовые пятна и потеки.
При обследовании поверхностей оклеенных обоями выявлены следующие признаки износа: выгорание загрязнение на площади 30% отставание от основания загрязнение и обрывы в углах местах установки электрических приборов и у дверных проёмов обесцвечивание рисунка местами.
При обследовании поверхностей облицованных керамическими плитками были выявлены следующие признаки износа: неплотное прилегание плиток на площади более 30% облицовки.
При обследовании оштукатуренных поверхностей выявлены следующие признаки износа: выпучивание и отпадение штукатурки местами.
2.2. Проведение технической экспертизы
Целью проведения настоящего обследования является оценка несущей способности конструкций здания при возможной реконструкции и дальнейшей эксплуатации.
2.2.1.Нормативно-правовая основа и методика
проведения обследования
Обследование и оценка несущей способности конструкций проведены с соблюдением требований норм действующих на момент обследования:
СНиП 22.01.98КР «Оценка сейсмостойкости зданий и существующей застройки»;
СНиП 3.02.01-83* «Основания зданий и сооружений нормы проектирования»;
СНиП 2.03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции»;
СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия»;
Приборы и оборудования используемые в работе: поверенные инструменты и приборы металлоискатель МИ-4 мерные стальные линейки рулетки молоток Кашкарова фотоаппарат.
При обследовании проводился осмотр строительных конструкций здания в непосредственной близости выполнялось вскрытие конструкций с целью определения конструктивного решения геометрических размеров сечений элементов прочностных характеристик материалов и технического состояния.
2.2.2. Проведение предварительного обследования
Данный объект построен ориентировочно в 1993 г. проектная документация не представлена заказчиком поэтому не представляется возможным сделать анализ.
При предварительном обследовании выполнены обмерочные работы с разработкой чертежей необходимых для уточнения объемно - планировочных решений.
Размеры здания в плане 232 х 256 м. Подвал имеется. Схемы планов этажей показаны на рис. 2 3.
Конструктивная схема здания представлена в виде монолитного каркаса с кирпичным заполнением. Фундаменты монолитные. Перегородки – кирпичные толщиной – 120 мм. Перекрытие из сборных железобетонных многопустотных панелей. Высота помещений – 30 м. Лестничные марши – сборные железобетонные.
При реконструкции предусматривается внесение следующих изменений: надстройка этажа на существующем 5-х этажном корпусе. При надстройке 6-го этажа функциональное назначение здания не изменяется полезная нагрузка на 1м2 перекрытия q=150 кгсм2.
2.2.3. Проведение дательного обследования с оценкой фактического состояния конструкций и здания в целом
Инженерное обследование включает оценку фактического состояния конструктивного решения основных несущих конструкций определение прочностных характеристик материалов несущих конструкций колонн ригелей фундаментов. Фактическое армирование и состояние несущих конструкций устанавливалось путем локальных вскрытий элементов.
Результаты обследования колонн и ригелей
При детальном осмотре колонн и ригелей разрушений недопустимых деформаций трещин прогибов конструкций не обнаружено. В целом состояние каркаса здания удовлетворяет требованиям норм.
Для определения прочности бетона выполнена приближенная оценка в соответствии с п. 6.2.14 и таблицей 3 СНиП КР 31-01-2001. По результатам приближенной оценки прочность бетона составляет В30.
Результаты обследования кровли
Крыша здания плоская рулонная из рубероида наклеенного на битумной мастике. Поверхность кровли покрыта втопленным в горячий битум окатанным гравием. Уклон кровли – i=001.
По результатам детального обследования состояние кровельного покрытия – удовлетворительное.
Результаты обследования плит перекрытий
В качестве перекрытия и покрытия здания применены сборные железобетонные пустотные плиты длиной 63 м шириной 15 м. Высота сечения – 220 мм.
Ввиду отсутствия документально подтвержденной информации о марках и несущей способности плит их фактическое армирование определялось локально.
Вид бетона – тяжелый со средней плотностью 3000 кгм3;
Класс бетона – В 15 (по молотку Кашкарова);
Заложенная арматура - 1410 А–III (по прибору МИ-4);
Вид и класс арматуры – горячекатаная периодического профиля.
Результаты обследования фундаментов
Фундаменты железобетонные монолитные столбчатые. Ширина подошвы фундамента составляет 2400 мм высота ступени – 300 мм. При помощи прибора МИ-4 установлена заложенная арматура - 1810 А-III.
Оценка прочности бетона фундамента приведена в таблице 1.
Оценка прочности фундамента
Прочность бетона на сжатие кгссм2
Способы ориентировочного определения ребром молотка
Остается заметный след на поверхности бетона вокруг которого откалываются тонкие лещадки
2.2.4. Выполнение расчетно-аналитической оценки
Согласно п. 12.1 СНиП 22-01-98 КР состояние несущих конструкций и выполненных конструктивных изменений во время эксплуатации при оценке сейсмостойкости выполняют поверочный или полный расчет.
Согласно п. 12.2 СНиП 22-01-98 КР как в поверочном так и в полном расчете принимаются фактические нагрузки геометрические размеры сечений элементов характеристик материалов полученные на основании результатов обследования.
Согласно п. 12.4 СНиП 22-01-98 КР основным назначением поверочного расчета является оценка перегрузки несущих элементов возникающих вследствие конструктивных изменений при перепрофилировании здания во время эксплуатации.
Согласно п. 13.4 СНиП 22-01-98 расчетные сопротивления арматуры следует принимать в соответствии с п. 6.17 – 6.21 СНиП 2-03-01-84*.
Согласно п. 3.2 СНиП 22-01-98 КР к прочности бетона определенный по результатам обследования вводится коэффициент 08 для тяжелого бетона.
Поверочный расчет фундамента
Данные о фундаменте:
- ширина подошвы 2400 мм
- высота фундамента – 900 мм
- высота ступени – 300 мм (см. рис.1).
Нагрузка на подошву фундамента собирается с грузовой площади А=64
- снеговая для г. Чолпон-Ата 05 кНм2
- от покрытия постоянная
- вес кирпичной кладки
·28·051·64·11=1809 кН;
х 05 х 118 х 275 = 649 кН;
х 04 х 30 х 275 = 132 кН;
Суммарная нагрузка передаваемая фундаменту колонной:
Q = 242 + 2661 + (1809 + 1728 + 649 + 132) х 6 = 28811 кН;
Расчетная схема и эпюры давления под подошвой фундамента поперечной силы и изгибающих моментов показана на рис.1:
Рис. 1.1 существующий монолитный фундамент
Расчетные изгибающие моменты в сечениях:
= 0125 * 50019 * (24 – 05)2 * 24 = 54171 кН·м
= 0125 * 50019 * (24 – 12)2 * 24 = 21608 кН·м
= 0125 * 50019 * (24 – 18)2 * 24 = 5402 кН·м
Требуемая площадь арматуры:
Принимаем арматуру 710 АIII Аs=21.98 см2 что меньше обнаруженной при обследовании 1810 АIII следовательно усиление фундаментов не требуется.
Обследование здания и поверочные расчеты основных несущих конструкций (плиты перекрытия и столбчатого фундамента) показали что конструкции отвечают требованиям норм действующих на момент обследования. При реконструкции и дальнейшей эксплуатации их усиление или замена не требуется.
2.3. Обоснование возможности реконструкции объекта
Согласно техническому заключению составленному по результатам обследования корпуса А было принято решение о возможности реконструкции объекта.

4. право.doc

1. Понятие реконструкции объектов капитального строительства
Согласно статье 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства его частей (высоты количества этажей площади объема) в том числе надстройка перестройка расширение объекта капитального строительства а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Для реконструкции необходимы:
— разрешение на их выполнение (ст. 55ГрК);
— акт приемки заказчиком (в случае привлечения подрядчика по договору строительного подряда ст. 753ГК РФ);
— разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55ГрК).
В выпускной квалификационной работе подразумевается реконструкция курортно-оздоровительного комплекса "Дельфин" расположенном в городе Сочи. Земельный участок а также два административно-бытовых помещения(корпуса А и В) находятся в собственности у частника с 1995 года. Реконструкция осуществляется им с целью расширения бизнеса в 2013 году. Ввод в эксплуатацию - начало 2015 года.
2. Подготовка проектной документации и получение разрешения на реконструкцию объекта
Процедура реконструкции объекта включает в себя следующие этапы:
подготовка проектной документации которая включает подготовку архитектурного проекта проведение инженерных изысканий экспертизу данной документации;
получение разрешения на реконструкцию
осуществление реконструкции.
Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные функционально-технологические конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объекта.
Основным документом регулирующим правовые и финансовые отношения взаимные обязательства и ответственность сторон является договор заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектно-строительными организациями. Согласно ст. 758 ГК РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ представляет собой документ по которому подрядчик (проектировщик изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и выполнить изыскательские работы а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из данного договора вытекает обязанность заказчика передать подрядчику задание на реконструкцию а также иные исходные данные необходимые для составления технической документации а подрядчик обязан соблюдать требования содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ и вправе отступить от них только с согласия заказчика (ст. 759 ГК РФ).
Таким образом неотъемлемой частью договора (контракта) является задание на реконструкцию. Архитектурно-планировочное задание на реконструкцию входит в состав документов являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство и служит целям осуществления органами исполнительной власти управленческих функций по регулированию и контролю инвестиционной строительной деятельности и землепользования на подведомственных территориях и повышения качества архитектурно-планировочных решений в проектировании и строительстве(Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий сооружений и их комплексов утвержденные Постановлением Госстроя России от 01.04.1998 г. N 18-28 далее - Рекомендации N 18-28).
Такое задание выдается Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи по заявке заказчика.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания на реконструкцию являются:
заявка заказчика (застройщика);
обоснования инвестиций на реконструкцию объекта;
необходимый комплект исходно-разрешительной документации включая документы удостоверяющие право собственности заказчика на земельный участок а также на здание подлежащее реконструкции.
Архитектурно-планировочное задание на реконструкцию должно содержать требования вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности соответствующие правовым нормам российского законодательства нормативной правовой базе субъекта РФ и местного самоуправления а также положения утвержденной градостроительной документации обязательные экологические санитарно-гигиенические противопожарные требования к реконструируемому объекту требования по охране памятников истории и культуры указания на строительство в особых условиях (сейсмозона зона вечной мерзлоты и др.) требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 18.12.2006 г.) Рекомендации N 18-28). При этом не допускается включение в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и конструктивным решениям внутреннему оборудованию внутренней отделке архитектурного объекта а также иных требований и условий ограничивающих права заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта если такие требования и условия не основаны на положениях действующего законодательства нормативных правовых актов градостроительных нормативов утвержденной градостроительной документации не обоснованы необходимостью сохранения характера сложившейся застройки города или иного населенного пункта природной среды и охраны памятников истории и культуры. Архитектурно-планировочное задание на реконструкцию имеет свой срок действия в связи с чем в случае если в течение указанного срока заказчик (застройщик) не получает разрешение на реконструкцию действие архитектурно-планировочного задания прекращается без уведомления заказчика вплоть до аннулирования. При этом затраты заказчика связанные с подготовительными и проектными работами заказчику не возмещаются. Продлить срок действия архитектурно-планировочного задания на реконструкцию может только орган архитектуры и градостроительства его выдавший по заявлению заказчика при этом в задание могут быть внесены уточнения и изменения вызванные произошедшими изменениями в законодательной базе или градостроительной ситуации.
Архитектурно-планировочным заданием устанавливается перечень обязательных приложений который включает постановление о предоставлении данного участка в аренду на время проектирования; протокол градостроительного совета по рассмотрению предпроектных материалов; ситуационную схему в масштабе 1:5000 1:2000; план землепользования с границами предоставляемого для реконструкции участка с указанием смежных участков трасс инженерных коммуникаций и точек подключения к ним выкопировка из генплана.
На основании и в соответствии с архитектурно-планировочным заданием подготавливается проектно-сметная документация на реконструкцию.
Разрабатываемая техническая документация на реконструкцию жилых и общественных зданий должна предусматривать сокращение сроков и снижение стоимости проектирования и производства строительно-монтажных работ.
Проектно-сметная документация на реконструкцию жилых и общественных зданий составляется как правило в одну стадию — рабочий проект со сметой. Однако для комплексной реконструкции с перепланировкой помещений изменением фасадов сменой покрытий при высокой стоимости работ разработка технической документации производится в две стадии: I — технический проект; II — рабочие чертежи.
Проектная документация на реконструкцию жилого фонда в пределах квартала жилого района разрабатывается в две стадии:
I — проектное предложение с технико-экономическим обоснованием;
II — технический проект переустройства со сметами.
При двустадийном проектировании реконструкции I стадия включает:
- генеральный план участка в масштабе I : 500 1 : 200;
- планы подвала и всех этажей с основными размерами и указанием изменений планировки и конструкций;
- основные разрезы в масштабе 1 : 100 с отметками;
фасады с отметками и основными размерами;
- пояснительную записку;
- рабочую смету составленную на основании единичных расценок по отдельным конструкциям и видам работ применительно к разработанному проекту на реконструкцию.
На основании утвержденного технического проекта разрабатывают рабочие чертежи (II стадия) т.е. документацию по которой производят непосредственные работы.
Техническая документация проектной организации согласовывается с управлением пожарной охраны госсанинспекцией управлением водопровода канализации электроснабжения а также заказчиком и подрядной организацией которая будет производить работы.
После согласования проектно-сметная документация передается заказчику на утверждение.
Особенностями строительного проектирования при реконструкции и техническом перевооружении действующих промышленных предприятий являются: сложность объектов проектирования вызванная необходимостью увязки прогрессивных проектных решений сегодняшнего дня с проектными решениями (строительными и технологическими) существующих промышленных производств; повышение роли организационно-технологического проектирования строительного производства в значительной мере определяющего весь комплекс планово-проектных решений реконструкции действующих предприятий; необходимость более полного учета в действующих нормативных документах по вопросам проектирования объектов реконструкции и организации их возведения; особенность строительного производства на действующих промышленных предприятиях; необходимость решения вопроса о совершенствовании организационных форм проектирования объектов реконструкции необходимость повышения технико-экономических обоснований вариантов проектных решений реконструкции и технического перевооружения как основы определения рациональной продолжительности работ экономических показателей деятельности промышленных предприятий и строительных организаций а также расчета фондов экономического стимулирования.
Установленные особенности требуют дополнительных затрат времени и ресурсов на проектирование объектов реконструкции.
Технико-экономические обоснования (ТЭО) проекта предусматривают включение расчетов подтверждающих эффективность реконструкции по сравнению с новым строительством.
Пояснительная записка к проекту на реконструкцию жилых и общественных зданий содержит описание существующей и проектируемой планировки технико-экономические показатели описание существующих и новых конструкций материалов внутренней и наружной отделки здания благоустройства и основных положений по организации работ.
Проектно-сметная документация уточненная в процессе разработки рабочих чертежей и смет на реконструкцию зданий сооружений входящих в состав пускового комплекса промышленного предприятия содержит: пояснительную записку в которой даны обоснования вводимых мощностей состав цехов зданий сооружений инженерных сетей коммуникаций и других объектов включаемых в пусковой комплекс; стоимость реконструкции объектов пускового комплекса а также сведения о выполнении требований норм и правил по проектированию и строительству технических условии на подключение объектов пусковых комплексов к сетям сооружениям и коммуникациям общего пользования; мероприятия по охране окружающей среды и другие сведения.
Пояснительная записка должна дополнительно содержать: характеристику условий реконструкции; обоснование методов производства сложных строительно-монтажных и специальных работ а также сроков интенсивности и взаимоувязки их с основной деятельностью действующего предприятия; обоснование объемов работ доостановочного периода при реконструкции с полной или частичной остановкой производства; обоснование способов защиты действующего технологического оборудования и обслуживающего персонала и мероприятий го охране труда.
Одним из этапов подготовки проектной документации являются инженерные изыскания поскольку в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ без их проведения подготовка и реализация проектной документации не допускается. Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах подготовки данных по обоснованию материалов необходимых для территориального планирования планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (п. 15 ст. 1 ГрК РФ). Инженерные изыскания для подготовки проектной документации строительства объекта выполняются в целях получения:
материалов о природных условиях территории на которой будут осуществляться строительство и факторах техногенного воздействия на окружающую среду о прогнозе их изменения;
материалов для обоснования компоновки зданий и сооружений для принятия конструктивных и объемно-планировочных решений оценки опасных процессов и явлений разработки схемы (проекта) инженерной защиты и мероприятий по охране окружающей среды проекта организации строительства объекта;
исходных данных для расчетов оснований фундаментов и конструкций а также для проектирования сооружений инженерной защиты выполнения земляных работ и принятия окончательных проектных решений при подготовке экспертизе согласовании и утверждении проектной документации.
Для реализации вышеперечисленных целей проводятся инженерно-геодезические инженерно-геологические инженерно-экологические инженерно-геотехнические изыскания а также геотехнические исследования обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений их строительных конструкций поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения локальный мониторинг компонентов окружающей среды разведка грунтовых строительных материалов локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод (Перечень видов инженерных изысканий утвержденный постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 г. N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации строительства реконструкции объектов капитального строительства").
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий состав объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий разработанной на основе задания застройщика или заказчика в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства их конструктивных особенностей технической сложности и потенциальной опасности стадии архитектурно-строительного проектирования а также от сложности топографических инженерно-геологических экологических гидрологических метеорологических и климатических условий территории на которой будет осуществляться строительство объекта степени изученности указанных условий.
До вступления в силу соответствующих технических регламентов (но не позднее 1 июля 2010 года) в области строительства подлежат обязательному исполнению требования действующих нормативных документов в строительстве направленные на достижение целей технического регулирования и обеспечивающие:
право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности (в том числе развитие инженерной транспортной и социальной инфраструктур городских и сельских поселений);
надежность зданий и сооружений и их инженерных систем в расчетных условиях эксплуатации прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований;
устойчивость зданий и сооружений и безопасность людей в расчетных условиях опасных природных воздействий (в том числе сейсмических) и при пожарах;
охрану здоровья людей в процессе эксплуатации зданий и сооружений (в том числе необходимые параметры внутреннего климата акустический и световой режим помещений);
доступность среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения;
безопасность строительных материалов и изделий процессов их производства хранения перевозки реализации и утилизации для жизни или здоровья людей и окружающей среды;
размерную и функциональную совместимость и взаимозаменяемость в строительстве;
правила приемки и методы контроля в строительстве;
сокращение расхода топливно-энергетических ресурсов при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений;
охрану окружающей среды экологическую безопасность и соблюдение санитарных правил при осуществлении градостроительной деятельности (в том числе рациональное использование природных ресурсов) (письмо Госстроя РФ от 22.12.2003 г. N ЛБ-83819 "О применении статьи 46 Федерального закона "О техническом регулировании").
Также должны соблюдаться требования законодательства Российской Федерации нормативных технических документов федеральных органов исполнительной власти (обязательные требования действующих строительных норм и правил) в части не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 г. N 184 "О техническом регулировании" (в ред. от 23.06.2014 г.) и ГрК РФ. Инженерные изыскания и отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации предъявляемым к лицам выполняющим инженерные изыскания. В частности в соответствии с п. 2 ст. 47 ГрК РФ виды работ по инженерным изысканиям которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Как уже отмечалось основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с § 4 главы 37 ГК РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Субъекты данного договора совместно определяют состав работ осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных так и специальных видов их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков условия передачи результатов инженерных изысканий а также иные условия. Требования к составу и оформлению задания и программы выполнения инженерных изысканий устанавливаются Министерством регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион России). Подрядчик (изыскатель) обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений прошедшие метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию.
Результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполненных инженерных изысканиях состоящей из текстовой и графической частей а также приложений к ней (в текстовой графической цифровой и иных формах) и отражающей сведения о задачах инженерных изысканий о местоположении территории на которой планируется осуществлять строительство объекта о видах об объеме о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий о качестве выполненных инженерных изысканий о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории в том числе о результатах изучения оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории (п. 4.1 ст. 47 ГрК РФ п. 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации строительства реконструкции капитального ремонта объектов капитального строительства утвержденного постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 г. N 20(с изменениями от 22 апреля 2009 г.).
Подготовка проектной документации осуществляется на основании договора с физическими или юридическими лицами отвечающим требованиям субъектов договора подряда. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий обеспечение технических условий. В случае когда подготовка проектной документации осуществляется не самим заказчиком (застройщиком) а физическим или юридическим лицом на основании договора застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий а также технические условия.
Готовая проектная документация требует утверждения ее заказчиком или застройщиком. Однако законодательством предусмотрена еще одна процедура касающаяся проектной документации и предшествующая утверждению - государственная экспертиза проектной документации после положительных результатов которой заказчик (застройщик) имеет право ее утвердить.
Заключив договор на проведение государственной экспертизы технической документации который регулируется нормами ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг организация по проведению государственной экспертизы после представления заявителем документов подтверждающих внесение платы за ее проведение приступает непосредственно к проведению самой экспертизы.
Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов в том числе санитарно-эпидемиологическим экологическим требованиям требованиям государственной охраны объектов культурного наследия требованиям пожарной промышленной ядерной радиационной и иной безопасности а также результатам инженерных изысканий и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать три месяца. Государственная экспертиза проводится областным государственным учреждением Государственное автономное учреждение Краснодарского края "Управление Краснодарской краевой государственной экспертизы проектов территориального планирования проектов строительства и инженерных изысканий". Следующим этапом предшествующим непосредственному проведению работ по строительству объекта является получение разрешения на реконструкцию.
Разрешение на реконструкцию представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлятьреконструкцию.
Разрешение на реконструкцию выдается Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи.
В целях строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в Департамент.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
) правоустанавливающие документы на земельный участок и на объекты капитального строительства;
) градостроительный план земельного участка;
) материалы содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства подъездов и проходов к нему границ зон действия публичных сервитутов объектов археологического наследия;
в) схемы отображающие архитектурные решения;
г) сведения об инженерном оборудовании сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
д) проект организации реконструкции объекта капитального строительства;
) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации;
Уполномоченные Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
) проводят проверку наличия документов необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на реконструкцию;
) проводят проверку соответствия проектной документации;
) выдают разрешение на реконструкцию или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Разрешение на реконструкцию выдается на весь срок предусмотренный проектом организации реконструкции объекта капитального строительства.
3. Договор строительного подряда
Реконструкция может осуществляться физическими и юридическими лицами которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации предъявляемым к лицам осуществляющим строительство.
Лицами осуществляющими реконструкцию могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо соответствующее требованиям предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Передача застройщиком своих функций и соответствующей ответственности привлеченной организации или специалисту оформляется договором между ними.
При подрядном способе строительства взаимоотношения заказчика и подрядчика определяются договором строительного подряда.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок провести реконструкцию по заданию заказчика определенный объект а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на реконструкцию здания а также на выполнение монтажных пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Лицо осуществляющее реконструкцию обязано осуществлять строительство в соответствии с заданием застройщика или заказчика проектной документацией требованиями градостроительного плана земельного участка требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды выполнение требований безопасности труда. Лицо осуществляющее реконструкцию также обязано обеспечивать доступ на территорию на которой осуществляется реконструкция представителей застройщика или заказчика органов государственного строительного надзора предоставлять им необходимую документацию проводитьстроительный контроль обеспечивать ведение исполнительной документации извещать застройщика или заказчика представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ которые подлежат проверке обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
По завершении реконструкции объекта выполняется оценка соответствия законченного реконструкцией объекта требованиям действующего законодательства проектной и нормативной документации а также его приемка в соответствии с условиями договора.
По завершении реконструкции застройщик (заказчик) выполняет приемку выполненных подрядчиком работ.
4. Организационная подготовка к реконструкции
Заказчик (застройщик) определяет исполнителя работ: подрядчика (генподрядчика) на основе договора строительного подряда.
Возможность выполнения в процессе реконструкции требований законодательства об охране труда окружающей среды и населения а также возможность выполнения всех видов контроля необходимого для оценки соответствия выполняемых работ требованиям проектной нормативной документации и условиям договора обеспечивается организационно-технологической документацией исполнителя работ.
Исполнитель работ может подтвердить свои возможности по обеспечению качества реконструкции наличием сертифицированной в установленном порядке Системы менеджмента качества.
При осуществлении реконструкции лицом осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок и объект капитального строительства для реконструкции а также передать лицу осуществляющему реконструкцию материалы инженерных изысканий проектную документацию разрешение на реконструкцию.
Заказчик (застройщик) передает исполнителю работ проектную документацию:
- утверждаемую часть в том числе проект организации реконструкции (ПОР);
- рабочую документацию на весь объект или на определенные этапы работ.
Проектная документация должна быть допущена к производству работ заказчиком (застройщиком).
Проект организации строительства(реконструкции) с целью обеспечения соблюдения обязательных требований по безопасности обычно содержит:
- мероприятия по обеспечению в процессе реконструкции прочности и устойчивости возводимых и существующих зданий и сооружений;
- для сложных и уникальных объектов - программы необходимых исследований испытаний и режимных наблюдений включая организацию станций полигонов измерительных постов и т.п.;
- решения по организации транспорта водоснабжения канализации энергоснабжения связи решения по возведению конструкций осуществлению строительства в сложных природно-климатических условиях а также стесненных условиях;
- мероприятия по временному ограничению движения транспорта изменению маршрутов транспорта;
- ситуационный план реконструкции с расположением мест примыкания к железнодорожным путям речных и морских причалов временных поселений и т.п.;
- порядок и условия использования и восстановления территорий расположенных вне земельного участка принадлежащего застройщику (заказчику) в соответствии с установленными сервитутами;
- календарный план производства работ с учетом сроков действия сервитутов на временное использование чужих территорий;
- перечень работ и конструкций показатели качества которых влияют на безопасность объекта и в процессе реконструкции подлежат оценке соответствия требованиям нормативных документов и стандартов являющихся доказательной базой соблюдения требований технических регламентов;
- сроки выполнения незавершенных (сезонных) работ порядок их приемки;
- методы и средства выполнения контроля и испытаний (в том числе путем ссылок на соответствующие нормативные документы).
Исполнитель работ (подрядчик) в соответствии с действующим законодательством выполняет входной контроль переданной емудля исполнения документации передает заказчику (застройщику) перечень выявленных в ней недостатков проверяет их устранение. Срок выполнения входного контроля проектной документации устанавливается в договоре.
Одновременно исполнитель работ может проверить возможность реализации проекта известными методами определив при необходимости потребность в разработке новых технологических приемов и оборудования а также возможность приобретения материалов изделий и оборудования применение которых предусмотрено проектной документацией и соответствие фактического расположения мест и условий подключения временных инженерных коммуникаций (сетей) к постоянным сетям для обеспечения стройплощадки тепловой и электроэнергией водой паром указанным в проектной документации.
При подготовке к реконструкции исполнителем работ (подрядчиком) разрабатывается проект производства работ (ППР).
Проект производства работ является основным документом организующим производство работ в соответствии с технологическими правилами требованиями к охране труда экологической безопасности и качеству работ; обеспечивает моделирование процесса прогнозирование возможных рисков определение оптимальных сроков реконструкции необходимых ресурсов и оборудование стройплощадки.
Застройщик (заказчик) должен подготовить для реконструкции территорию строительной площадки обеспечив своевременное начало работы в том числе передать в пользование исполнителю работ необходимые для осуществления работ здания и сооружения обеспечить переселение лиц и организаций размещенных в подлежащих сносу зданиях обеспечить подводку инженерных сетей транспортирование грузов.
Застройщик (заказчик) должен обеспечить вынос на площадку геодезической разбивочной основы силами местного органа архитектуры и градостроительства или по его поручению - специализированной организацией принять ее по акту.
По получении проектной документации исполнителю работ следует проверить наличие в применяемой им организационно-технологической документации документированных процедур на все виды производственного контроля качества проверить их полноту и при необходимости откорректировать их а также разработать недостающие.
Исполнителю работ при необходимости следует выполнить обучение персонала а также заключить с аккредитованными лабораториями договоры на выполнение тех видов испытаний которые исполнитель работ не может выполнить собственными силами.
Участники реконструкции своими распорядительными документами (приказами) назначают персонально ответственных за объект должностных лиц:
- ответственного представителя строительного контроля застройщика (заказчика) - должностное лицо отвечающее за ведение строительного контроля;
- ответственного производителя работ - должностное лицо отвечающее за выполнение и качество работ;
- ответственного представителя проектировщика - должностное лицо отвечающее за ведение авторского надзора
Указанные должностные лица должны иметь соответствующую квалификацию.
5. Осуществление реконструкции объекта
До начала любых работ строительную площадку и опасные зоны работ за ее пределами ограждают в соответствии с требованиями нормативных документов.
При въезде на площадку устанавливают информационные щиты с указанием наименования объекта названия застройщика (заказчика) исполнителя работ (подрядчика генподрядчика) фамилии должности и номеров телефонов ответственного производителя работ по объекту и представителя органа государственного строительного надзора или местного самоуправления курирующего реконструкцию сроков начала и окончания работ схемы объекта.
По требованию органа местного самоуправления строительная площадка может быть оборудована устройствами или бункерами для сбора мусора а также пунктами очистки или мойки колес транспортных средств на выездах а на линейных объектах - в местах указанных органом местного самоуправления.
Исполнитель работ должен обеспечивать доступ на территорию стройплощадки и реконструируемого объекта представителям застройщика (заказчика) органам государственного строительного надзора авторского надзора и местного самоуправления; предоставлять им необходимую документацию.
Исполнитель работ обеспечивает безопасность работ для окружающей природной среды при этом:
- обеспечивает уборку стройплощадки и прилегающей к ней пятиметровой зоны; мусор и снег должны вывозиться в установленные органом местного самоуправления места и сроки;
- производство работ в охранных заповедных и санитарных зонах выполняет в соответствии со специальными правилами;
- не допускается несанкционированное сведение древесно-кустарниковой растительности;
- не допускается выпуск воды со строительной площадки без защиты от размыва поверхности;
- при буровых работах принимает меры по предотвращению излива подземных вод;
- выполняет обезвреживание и организацию производственных и бытовых стоков;
- выполняет работы по мелиорации и изменению существующего рельефа только в соответствии с согласованной органами госнадзора и утвержденной проектной документацией.
Временные здания и сооружения для нужд строительства возводятся (устанавливаются) на строительной площадке специально для обеспечения строительства и после его окончания подлежат ликвидации.
Временные здания и сооружения а также отдельные помещения в существующих зданиях и сооружениях приспособленные к использованию для нужд строительства должны соответствовать требованиям технических регламентов и действующих до их принятия строительных пожарных санитарно-эпидемиологических норм и правил предъявляемым к бытовым производственным административным и жилым зданиям сооружениям и помещениям.
Состав временных зданий и сооружений размещаемых на территории строительной площадки должен быть определен проектом организации строительства(реконструкции).
Исполнитель обеспечивает складирование и хранение материалов и изделий в соответствии с требованиями стандартов и ТУ на эти материалы и изделия.
Если выявлены нарушения установленных правил складирования и хранения исполнитель работ должен немедленно их устранить. Применение неправильно складированных и хранимых материалов и изделий исполнителем работ должно быть приостановлено до решения вопроса о возможности их применения без ущерба качеству строительства застройщиком (заказчиком) с привлечением при необходимости представителей проектировщика и органа государственного строительного надзора. Это решение должно быть документировано.
Места работ а также временных проездов и проходов должны быть освещены.
Организационно-технологические решения следует ориентировать на максимальное сокращение неудобств причиняемых строительными работами населению. С этой целью прокладка коммуникаций на городской территории вдоль улиц и дорог должна выполняться по графику учитывающему их одновременную укладку; под восстановление благоустройства следует сдавать участки длиной как правило не более одного квартала; восстановительные работы следует вести в две-три смены; отходы асфальтобетона строительный мусор следует вывозить своевременно в сроки и в порядке установленном органом местного самоуправления.
Исполнитель работ ведет исполнительную документацию:
- комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях сделанных лицами ответственными за производство строительно-монтажных работ;
- геодезические исполнительные схемы выполненные в соответствии с требованиями действующей нормативной документации.
По мере готовности работ и конструкций показатели качества которых влияют на безопасность объекта и подлежат оценке соответствия требованиям нормативных документов и стандартов являющихся доказательной базой соблюдения требований технических регламентов исполнитель работ не позднее чем за 3 рабочих дня извещает застройщика (заказчика) представителей органов государственного строительного надзора и авторского надзора о сроках выполнения соответствующей процедуры.
Выявленные такой процедурой недостатки должны быть устранены.
До устранения выявленных недостатков и оформления соответствующих актов выполнение последующих работ недопустимо.
На каждом объекте реконструкции надлежит:
- вести общий журнал работ специальные журналы по отдельным видам работ (при необходимости) и журнал авторского надзора проектных организаций (при его наличии);
- оформлять другую производственную и исполнительную документацию предусмотренную действующими законодательством и другими нормативными правовыми актами в области строительства или определенную договором строительного подряда.
6. Контроль качества реконструкции. Контроль и надзор за реконструкцией
Производственный контроль качества реконструкции выполняется исполнителем работ и включает в себя:
- входной контроль проектной документации предоставленной застройщиком (заказчиком);
- приемку вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы;
- входной контроль применяемых материалов изделий;
- операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций;
- оценку соответствия выполненных работ результаты которых становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ.
При входном контроле проектной документации следует проанализировать всю представленную документацию включая ПОС и рабочую документацию проверив при этом:
- соответствие проектных осевых размеров и геодезической основы;
- наличие согласований и утверждений;
- наличие ссылок на материалы и изделия;
- соответствие границ стройплощадки на стройгенплане установленным сервитутам;
- наличие перечня работ и конструкций показатели качества которых влияют на безопасность объекта и подлежат оценке соответствия в процессе строительства;
- наличие предельных значений контролируемых по указанному перечню параметров допускаемых уровней несоответствия по каждому из них;
- наличие указаний о методах контроля и измерений в том числе в виде ссылок на соответствующие нормативные документы.
Входным контролем в соответствии с действующим законодательством проверяют соответствие показателей качества покупаемых (получаемых) материалов изделий и оборудования требованиям стандартов технических условий или технических свидетельств на них указанных в проектной документации и (или) договоре подряда.
Операционным контролем исполнитель работ проверяет:
- соответствие последовательности и состава выполняемых технологических операций технологической и нормативной документации распространяющейся на данные технологические операции;
- соблюдение технологических режимов установленных технологическими картами и регламентами;
- соответствие показателей качества выполнения операций и их результатов требованиям проектной и технологической документации а также распространяющейся на данные технологические операции нормативной документации.
Строительный контроль застройщика (заказчика) за реконструкцией включает:
- проверку наличия у исполнителя работ документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы изделия и оборудование документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
- контроль соблюдения исполнителем работ правил складирования и хранения применяемых материалов изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов;
- контроль соответствия выполняемого исполнителем работ операционного контроля предъявленным требованиям;
- контроль наличия и правильности ведения исполнителем работ исполнительной документации в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
- контроль за устранением дефектов в проектной документации выявленных в процессе строительства;
- контроль исполнения исполнителем работ предписаний органов государственного строительного надзора и местного самоуправления;
- извещение органов государственного строительного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;
- контроль соответствия объемов и сроков выполнения работ условиям договора и календарному плану производства работ;
- оценку (совместно с исполнителем работ) соответствия выполненных работ конструкций участков инженерных сетей подписание двухсторонних актов подтверждающих соответствие;
- контроль за выполнением исполнителем работ требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;
- заключительную оценку (совместно с исполнителем работ) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства проектной и нормативной документации.
Для осуществления строительного контроля застройщик (заказчик) при необходимости формирует службу технического надзора обеспечивая ее проектной и необходимой нормативной документацией а также контрольно-измерительными приборами и инструментами.
Замечания представителей строительного контроля застройщика (заказчика) и авторского надзора документируются. Факты устранения дефектов по замечаниям этих представителей документируются с их участием.
Органы государственного строительного надзора выполняют оценку соответствия процесса реконструкции и реконструируемого объекта требованиям законодательства технических регламентов проектной и нормативной документации назначенным из условия обеспечения безопасности объекта в процессе реконструкции и после ввода его в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
Оценка соответствия зданий и сооружений обязательным требованиям безопасности как продукции представляющей опасность для жизни здоровья и имущества пользователей окружающего населения а также окружающей природной среды и как продукции производимой без испытаний типового образца в единственном экземпляре на месте эксплуатации и не достигающей окончательных функциональных характеристик до ввода в эксплуатацию выполняется в формах:
- инспекционных проверок полноты состава своевременности достоверности и документирования производственного (строительного) контроля ;
- инспекционных проверок полноты состава достоверности и документирования процедур освидетельствования скрытых работ промежуточной приемки выполненных конструкций сооружений а также несущих конструкций зданий и сооружений в случаях когда эти испытания предусмотрены проектной документацией.
Административный контроль за реконструкцией в целях ограничения неблагоприятного воздействия строительно-монтажных работ на население и территорию в зоне влияния ведущегося строительства ведется Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в порядке установленном действующим законодательством.
Надзор заключается в предварительном установлении условий ведения реконструкции (размеры ограждения стройплощадки временной режим работ удаление мусора поддержание порядка на прилегающей территории и т.п.) и контроле соблюдения этих условий в ходе строительства. Ответственным перед Департаментом является застройщик если иное не установлено договорами.
7. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта
По завершении работ предусмотренных проектной документацией а также договором строительного подряда участники реконструкции с участием органов власти и самоуправления выдавшие разрешение на реконструкцию уполномоченных этими органами организаций органов государственного строительного надзора (если государственный надзор предусмотрен для данного видаьреконструкции) осуществляют завершающую оценку соответствия законченного реконструкцией объекта в форме приемки и ввода его в эксплуатацию. Состав участников и процедуры оценки соответствия обязательным требованиям определяются соответствующими техническими регламентами и правилами действующими на момент приемки.
Процедуры оценки соответствия при приемке объекта выполняются заказчиком (застройщиком) или по его поручению службой строительного контроля с участием исполнителя работ (подрядчика) и в зависимости от вида объекта представителей органов государственного строительного надзора и местного самоуправления организации (организаций) которой предстоит эксплуатировать объект после ввода его в эксплуатацию организаций эксплуатирующих внешние инженерные сети. Заказчик (застройщик) может привлечь также независимого эксперта (экспертов).
Проектная организацияпринимает участие в приемке если при реконструкции объекта осуществлялся авторский надзор.
Оценка соответствия в форме приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта завершается составлением акта приемки. При этом используются - типовая межотраслевая форма № КС-11 «Акт приемки законченного строительством (реконструкцией) объекта».
Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом).
Акт составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителем исполнителя работ (подрядчика) и заказчика или другим лицом на это уполномоченным инвестором а также членами приемочной комиссии (для формы № КС-14) состав которой определяется инвестором или заказчиком соответственно для исполнителя работ (подрядчика) заказчика.
Оформление приемки производится заказчиком и членами приемочной комиссии (для формы № КС-14) на основе результатов проведенных ими обследований проверок контрольных испытаний и измерений документов исполнителя работ подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту нормам правилам и стандартам а также заключений органов надзора.
Исполнитель работ на основе акта приемки представляет в установленном порядке документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств.
Приемка объекта заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию заказчик обращается в федеральный орган исполнительной власти орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления выдавшие разрешение на реконструкцию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на реконструкцию соответствие построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен Градостроительным кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами в его развитие. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Эксплуатация объекта в том числе заселение до завершения приемки недопустимы.
8. Государственная регистрация вновь реконструируемого объекта
Градостроительный кодекс РФ понимает под реконструкцией в том числе изменение площади объекта капитального строительства. Документом подтверждающим право собственности на здание как объект недвижимого имущества является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Сведения об объекте недвижимости включаются в государственный реестр на основании описания его характеристик которое содержится в документации составленной уполномоченным органом по ведению учета объектов недвижимости.
Поэтому изменение объекта недвижимости после реконструкции должно быть отражено в государственном реестре поскольку образуется объект с новыми техническими характеристиками. Внесение каких-либо изменений в государственный реестр подтверждается выдачей соответствующего свидетельства о регистрации права собственности. До того как будет выдано новое свидетельство собственник не сможет распорядиться зданием.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов представленных для государственной регистрации прав регистрация таких документов;
правоваяэкспертизадокументов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 г.;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы необходимые для ее проведения. Если иное не установлено № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 г. и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами документы необходимые для государственной регистрации прав представляются заявителем.
Необходимые документы для государственной регистрации:
кадастровый паспорт на земельный участок выдаваемый Отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи;
право собственности на земельный участок зарегистрированное Отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи;
разрешение нареконструкцию;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме);
квитанция об оплате государственной пошлины;
учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями и их ксерокопии (для юридических лиц);
свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице (для юридических лиц);
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы необходимые для государственной регистрации прав представляются в Отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи заявителем лично.
Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав.
Документы устанавливающие наличие и возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствоватьтребованиям установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид.
Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий устанавливаются п.1 ст. 333.33 Налогового Кодекс РФ:
« 22) за государственную регистрацию прав ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество договоров об отчуждении недвижимого имущества за исключением юридически значимых действий предусмотренных подпунктами 21 22.1 23 - 26 28 - 31 61 и 80.1 настоящего пункта:
для физических лиц - 2 000 рублей;
для организаций - 22 000 рублей;»
9. Эксплуатация курортно-оздоровительного комплекса
После введения в эксплуатацию часть помещений сдаются в долгосрочную аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом сертификатом качества и т.п.) если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того на что был вправе рассчитывать при заключении договора он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора а также возмещения убытков (ст.611 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены считается что установлены порядок условия и сроки обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
) определенных в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно;
) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции плодов или доходов;
) предоставления арендатором определенных услуг;
) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (ст.614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст.651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком на котором оно расположено или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (ст.654 ГК РФ).
Номерной фонд (гостиница) остаётся в собственности у частника после введения в эксплуатацию курортно-оздоровительного комплекса а управление им осуществляется через внутреннее управляющее и эксплуатирующее подразделение созданное собственником комплекса на праве доверительного управления.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени указывая при этом что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным если при совершении действий не требующих письменного оформления другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.". При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (ст.1012 ГК РФ).
Учредителем доверительного управления является собственник имущества а в случаях предусмотренных статьей 1026 настоящего Кодекса другое лицо (ст.1014 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
-состав имущества передаваемого в доверительное управление;
-наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
-размер и форма вознаграждения управляющему если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
-срок действия договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества передаваемого в доверительное управление законом могут быть установлены иные предельные сроки на которые может быть заключен договор. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях какие были предусмотрены договором (ст.1016 ГК РФ).
Доверительный управляющий осуществляет в пределах предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом правомочия собственника в отношении имущества переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях предусмотренных договором доверительного управления. Права приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности возникшие в результате таких действий доверительного управляющего исполняются за счет этого имущества. Для защиты прав на имущество находящееся в доверительном управлении доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301 302 304 305). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке которые установлены договором доверительного управления имуществом (ст.1020 ГК РФ).

планы.dwg

Сечение стены на отм. -1.200
Консультанты по разделам:
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Приямок на отм. -1.700
ФГБОУ ВПО Воронежский ГАСУ 11-7Б-05 11-7Б-15
ЖЕНСКИЙ КОСМЕТИЧЕСКИЙ САЛОН
МУЖСКОЙ КОСМЕТИЧЕСКИЙ САЛОН
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА А
Лестница в осях 10 - 11
Техническое помещение
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА Б
Лифтовой холл (лифт)
итого (по наружней грани стены):
горячий цех с раздаточной
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА В
кладовая сухих продуктов
моечная столовой посуды
моечная кухонной посуды
комната уборочного инвентаря
Лестница в осях Р - П
Лестница в осях Ф - Х
ПЛАН НА ОТМ. 25.500
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "В
итого (по наружной грани):
Спорт. зал в осях 17 - 21
Спорт. зал в осях 22 - 24
Лестница в осях П - Р
Спорт. зал в осях 16 - 21
Техническое помещение
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "А
Техническое помещение бассеина
Спорт. зал в осях 3 - 5
Спорт. зал в осях 7 - 11
Лестница в осях 5 - 6
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "Б
ПЛАН НА ОТМ. 22.500
Реконструкция и управление эксплуатацией курортно-оздоровительного комплекса в г.Сочи
План типового этажа (1:100)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 1 -3
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСОВ "А" и "В
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 1 -4
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 4 -6
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 7 -9
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -10
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 3 -5
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -11
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях II - V)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях V - VIII)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях ХI - ХIII)
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ 8эт.
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ 9эт.

2. право.doc

Экономический раздел
1.Анализ рынка курортно-оздоровительных комплексов на территории г. Сочи
1.1. Общая характеристика местоположения
Сочи—город-курортвРоссии расположен на северо-восточном побережьеЧёрного моря(Черноморское побережье России) вКраснодарском крае на расстоянии 1700км отМосквы.
Важнейшими факторами привлекающими отдыхающих в Сочи являются тёплыйсубтропическийклимат море минеральные источники близость гор развитая туристско-рекреационная инфраструктура. Девственные колхидские леса Западного Кавказа на территории города (Кавказский государственный биосферный заповедник) внесены в списоквсемирного наследия ЮНЕСКО.
Протяженность города Сочи по береговой линии Чёрного моря— около 145км. По своей территории город-курортСочи превосходит 28 государств в том числеЛюксембург.
Адлерский район— 2030 кв.км. от рекиПсоудо рекиКудепста
Хостинский район— 104 кв.км. от реки Кудепста до рекиВерещагинка
Центральный район— 21 кв.км. от реки Верещагинка до селаСергей-Поле
Лазаревский район— 1350 кв.км. от села Сергей-Поле до посёлкаМагри.
Рассматриваемый для реконструкции в данном дипломном проекте курортно-оздоровительный комплекс "Дагомыс" расположен на ул.Черноморской 19 в Хостинском внутригородском районе городского округа Сочи вдоль береговой линии.
Хостинский район – это знаменитый климатический и бальнеологический курорт Большого Сочи. Район берет свое начало от реки Верещагинка и простирается вдоль берега Черного моря почти на 14 км до реки Кудеспа. На этом удивительно красивом участке побережья сложился превосходный микроклимат и сохранилась уникальная реликтовая природа. Здесь сосредоточены десятки комфортабельных санаториев и домов отдыха Большого Сочи.
Климат в Хостинском курортном районе считается самым теплым в Большом Сочи. Средняя температура воздуха в районе на один градус выше чем в Центральном районе а абсолютная влажность – ниже. Летом столбик термометра держится на отметке +25-27ºС морская вода прогревается до +25ºС. Курортный сезон длится с середины мая до конца октября. 280 дней в году сохраняется ясная солнечная погода.
В Хостинском районе действует немало благоустроенных пляжей как бесплатных так и платных. Все пляжи как правило мелкогалечные местами встречается морской песок серебристо-серого цвета. В районе мыса Видный расположен "дикий" пляж.
Основные природные достопримечательности Хостинского района расположены на территории Сочинского национального парка. Это стремительные и прохладные Агурские водопады горделивые Орлиные скалы легендарная гора Ахун откуда как на ладони открывается великолепный обзор Большого Сочи а также реликтовая тисосамшитовая роща Воронцовские пещеры пещеры хребта Алек и многое другое.
Расстояние от районного центра – поселка Хоста– до Краснодара составляет 293 км. Через Хостинский район проходит железная дорога и автомобильная трасса. Ближайший аэропорт находится в Адлере.
На территории города Сочи расположены пять основных курортно-оздоровительных комплексов а именно: ОК "Дельфин" ОК "Спутник" комплекс отдыха "Беларусь" спортивно-оздоровительный и гостиничный комплекс "Парус" спа отель "Прометей клуб".
РоссияКраснодарский крайСочиХостинский район. Самым известным из имеющихся курортных комплексов расположенных у Черноморского побережья России является "Дельфин". Оздоровительный комплекс "Дельфинс" притягивает к себе отдыхающих со всего мира завораживающей красотой природного ландшафта здешних мест. Адрес - Россия 354207 Краснодарский край город Сочи улица Черноморская дом 19.Стоимость номера от 8700 руб.
РоссияКраснодарский крайСочиХостинский район. Оздоровительный комплекс "СПУТНИК" города Сочи находится у подножья горы Ахун практически на самом берегу Черного моря. Комплекс имеет определенную отдаленность от городской суеты и его территория находится в окружении живописного субтропического парка который благоприятно влияет на здоровье своем уникальным микроклиматом .Адрес - Россия 354024 Краснодарский край город Сочи Новороссийское шоссе дом 171. Стоимость номера от 1500 руб.
Комплекс отдыха "Беларусь
РоссияКраснодарский крайСочиАдлерский районКрасная Поляна. Комплекс отдыха "Беларусь" находится на горнолыжном курорте Красная Поляна. Он круглогодично готов принимать гостей пожелавших провести время действительно незабываемо. В этом комплексе удивительным образом переплелись воедино европейская и восточная культуры. Адрес - Россия 354340 Краснодарский край город Сочи ПГТ Красная Поляна улица Калиновая дом 18. Стоимость номера от 3000 руб.
РоссияКраснодарский крайСочиХостинский район. ФГУП "Южный федеральный центр спортивной подготовки" является единственной подобной спортивной базой на юге России подчиненной Министерству спорта туризма и молодёжной политики Российской Федерации. Адрес - Россия 354002 Краснодарский край город Сочи улица Бзугу дом 6. Стоимость номера от 3100 руб.
СПА отель "Прометей клуб
РоссияКраснодарский крайСочиЛазаревский район. "Прометей клуб" - один из известных спа отелей Сочи. Он расположился в двух километрах от поселка Лазаревское. В сотне метров от отеля - собственный галечный пляж. "Прометей клуб" представляет собой развлекательный и спа комплекс где есть аквапарк крытые бассейны лунапарк кафе боулинг рестораны центр для детских развлечений. Адрес - Россия Краснодарский край город Сочи Лазаревский район улица Речная дом 2А. Стоимость номера от 3550 руб.
Рекреация(лат.recreatio— восстановление)— комплекс оздоровительных мероприятий осуществляемых с целью восстановления нормального самочувствия и работоспособности здорового но утомлённого человека.
Понятие охватывает все виды отдыха—санаторно-курортноелечениетуризм. Восстановление эмоциональных и психологических сил здоровья и трудоспособности путём отдыха вне жилища: на лоне природы в туристической поездке и т. п. Специализированными предприятиями для рекреации считаются санатории профилакториипансионатыи другие. Понятие стало использоваться в1960-х годахв физиологическоймедицинской социально-экономической литературе по проблемам восстановления сил и здоровья рабочих.
Мы считаем что в настоящее время рекреация рассматривается как сфера деятельности направленная на рекреационное обслуживание в основном за пределами постоянного места проживания рекреанта которое осуществляется на специализированных предприятиях с целью отдыха лечения и восстановления. Таким образом рекреационная услуга может быть определена как услуга предоставляемая производителем потребителю имеющая непосредственное отношение к процессам восстановления сил и здоровья людей их отдыха. В данном случае производителями рекреационных услуг выступают специализированные предприятия санаторно-курортной сферы: санатории пансионаты дома отдыха туристские базы и т.д.
Учитывая специфическую особенность туристско-рекреационной отрасли которая состоит в одновременности производства и потребления услуги необходимо дать определение туристско-рекреационной услуги. На основании анализа различных определений этого понятия мы предлагаем определение которое заключается в следующем: туристско-рекреационные услуги являются товарным продуктом-процессингом результатом целенаправленных действий в сфере обслуживания ориентированных на обеспечение и удовлетворение потребностей туриста или рекреанта и отвечающих целям характеру и функциональной направленности туристско-рекреационной деятельности.
Данный подход позволяет адекватно отразить характер взаимосвязей туризма и рекреации как целого и части формирующих единый комплекс -сферу туристско-рекреационных услуг которые объединяют все структуры являющиеся организаторами туризма и рекреации обеспечивающие условия для проведения отдыха оздоровления лечения с соответствующей территориальной дислокацией и инфраструктурой.
Санаторно-курортный комплекс (СКК) рассматривается как сочетание следующих элементов:
потребители услуг санаторно-курортного комплекса (из более широкого понятия «рекреанта» здесь целесообразно выделить 2 группы: оздоравливающихся (проходящих лечение) и собственно отдыхающих не пользующихся медицинскими услугами санаторно-курортных учреждений но отдыхающих в них;
предприятия санаторно-курортного комплекса (санатории санатории-профилактории);
предприятия инфраструктуры санаторно-курортного комплекса (транспорт связь водо- тепло- и энергоснабжение и т.п.);
органы управления различных уровней (местный региональный федеральный).
Целью нашего комплексного дипломного проекта является реконструкция курортно-оздоровительного комплекса "Дельфин" расположенного по адресу: г.Сочи ул.Черноморская 19. Месторасположение комплекса представлено на нижерасположенной карте.
2.2. Характеристика рынка многофункциональных комплексов
По оценкам экспертов рынок многофункциональных объектов активно развивается. Сочетания функций которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте становятся одними из самых перспективных.
Термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. Можно выделить два направления: единый объект совмещающий две или более функций (эксплуатационных назначений) или комплексное развитие территорий (например курортный городок). При этом в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей.
Вариантов сочетаний в МФК множество: отдых лечение жилье гостиница развлечения рестораны сфера услуг. При этом с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.
Набор функций отдельного объекта и то какая составляющая будет главенствовать во многом зависит от его местоположения. При наличии природных лечебных факторов целесообразно включить в проект лечебно-профилактическую функцию в противном случае можно говорить о включении в состав комплекса развлечений. Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от курортной зоны. На побережье инвесторам и девелоперам интересны проекты комплексов предназначенных для отдыха и развлечений.
Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной а вторая является второстепенной. Впрочем нередки случаи когда функции на объекте существуют независимо друг от друга не сочетаясь но и не мешая друг другу. Такой вариант возможен в комплексе предназначенном для отдыха в основном в летние месяцы и для предоставления лечебных и профилактических услуг в течение круглого года.
Коллективные средства размещения и предприятия туризма по профилирующей функции можно разделить на:
Специализированные средства размещения – стационарные лечебно - профилактические учреждения обеспечивающие профилактику и восстановительное лечение населения главным образом на основе использования целебных свойств природных лечебных факторов. К ним относятся санаторно-курортные учреждения и организации отдыха.
Санаторно-курортные учреждения – санатории профилактории детские санатории пансионаты с лечением и др.
Санатории и пансионаты с лечением - лечебно - профилактические организации оснащенные койками и обеспечивающие больным за определенный промежуток времени реабилитационное лечение главным образом на основе использования целебных свойств природных лечебных факторов (климата минеральных вод лечебных грязей и др.). Все они специализированные и могут быть одно- или многопрофильными располагаются как правило в пределах курортов и лечебно-оздоровительных местностей.
Санатории – профилактории – лечебно-профилактические организации оснащенные койками действующие при организациях обеспечивающих лечебно-оздоровительные мероприятия работникам без отрыва от производства в свободное от работы время.
Организации отдыха – оздоровительные организации предназначенные для отдыха туристические базы базы отдыха детские оздоровительные комплексы и спортивно-оздоровительные лагеря.
Курортно - развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте учреждений отдыха многие вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения клиентов является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля курортных комплексов имеющих развлекательную составляющую растет. Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным причем бонусы получают оба направления.
Номером считается изолированное меблированное сдаваемое для временного проживания жилое помещение которое может состоять из одной двух или более комнат.
Особенности создания концепции МФК
При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности а на исследования рынка и советы консультантов.
Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении – необходимо максимально четко продумать зонирование логистику служебных и потребительских потоков поскольку как бы не делились функции комплекса они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными коммуникационными системами управлением общей концепцией.
В тех случаях когда предполагается что функции существуют отдельно друг от друга необходимо продумать два отдельных входа причем так чтобы ни одна из целевых групп не была обижена – ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому – это довольно сложная задача.
Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать. Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16% торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17% а жилая функция до 40%.
Плюсы многофункциональных комплексов:
максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
наличие возможности адаптивного многократного использования преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
несколько функций выполняемых одним комплексом дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения обеспечивают привыкание к комплексу;
удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении) при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости причем в одном месте и следовательно увеличение инвестиционной привлекательности проекта;
универсальный формат позволяющий лучше учитывать возможные ограничения на развитие участка;
возможность организации поэтапного ввода объекта и финансирование последующих очередей за счет уже построенной части.
Минусы многофункциональных комплексов:
сложность при реализации проекта в планировании зонировании исполнении (проектирование строительство и инженерные сети);
потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
плохие концепция и зонирование могут привести к тому что функции будут мешать друг другу;
«логистические сложности»: конкуренция между функциями за парковочные места;
возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
более дорогие и сложные эксплуатация и управление – может потребовать участия профессионалов из разных областей;
сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.
Основной природный фактор рекреации - море. В пределах города насчитывается 123 пляжа. Общая площадь действующих пляжей города составляет 1866 тыс. м2 при этом ширина пляжа колеблется от 0 до 55 м.Оценка потенциала морской рекреации г.Сочи представлена в таблице 2.1.
Оценка потенциала морской рекреации г. Сочи
Площадь пляжей тыс. м2
Предельная разовая вместимость пляжей тыс.чел.
Предельная емкость пляжей за купальный сезон млн. чел.-дней
Предельно возможное количество лиц посещающих пляжи за купальый сезон млн. чел.
Также коллективные места размещения можно подразделять на: гостиницы (гостиницы туристские гостиницы пансионаты гостиничного типа общежитие для приезжих и другие организации гостиничного типа) санаторно-курортные организации организации отдыха и туристские базы. Доля каждого из типов СКК в городе Сочи составляет: гостиницы - 11% (22 предприятия) санаторно-курортные организации - 47% (96 предприятий) организации отдыха - 40 % (82 предприятия) туристские базы - 2% (5 предприятий). Динамика показателей развития СКК в Сочи за 2000-2004 гг. приведена в таблице 2. 2.
Основные показатели развития курортно-туристического комплекса города Сочи
Число организаций единиц
Число мест в месяц максимального развертывания тыс. мест
Номерной фонд тыс. номеров
Численность лечившихся и отдыхавших тыс. чел.
Среднесписочная численность персонала тыс. чел.
Доходы от предоставленных услуг млн. руб.
В таблице 2.3. приведено распределение организаций СКК Сочи по районам.
Распределение организаций СКК по районам
В том числе по районам
санаторно-курортные организации
Наибольшее количество гостиниц находится в Хостинском районе (8) санаторно-курортных организаций и организаций отдыха - в Лазаревском (35 и 42 соответственно) туристских баз - в Адлерском районе (2).
Распределение основных показателей развития курортно-туристического комплекса города Сочи в 2004 г. по районам приведено в таблице 2.4.
Основные показатели развития курортно-туристического комплекса города Сочи в 2004 г. по районам
Число номеров единиц
Численность размещенных лиц человек
Всего обслужено лиц человек
Среднесписочная численность работников человек
Земельная площадь тыс.м2
Предприятия общественного питания на площади КСР единиц
Доходы от предоставляемых услуг тыс. руб.
Затраты связанные с производством и реализацией продукции
Наибольшее число организаций СКК (8) находится в Лазаревском районе что можно объяснить его наибольшей протяженностью вдоль моря - 105 км. Этот же район располагает наибольшим номерным фондом - 30403 номеров. Однако наибольшее количество отдыхающих было размещено в Центральном и Хостинском районах (231207 и 222952). Наибольшее количество работников задействованных в сфере функционирования СКК отмечено в Хостинском районе - 8084 человека. Общая сумма доходов в 65564127 тыс.руб. распределилась по районам следующим образом:
Хостинский район - 31% (20070628 тыс. руб.)
Центральный район - 27% (17427609 тыс. руб.)
Лазаревский район - 22% (14658208 тыс. руб.)
Адлерский район - 20% (13407682 тыс. руб.)
Рекреационный сектор весьма чувствителен к изменениям происходящим в экономике так как соотношение темпов инфляции и роста доходов населения определяют величину совокупного спроса на рекреационно-туристский продукт.
3. Состав услуг предоставляемых курортно-оздоровительным комплексом "Дельфин
В состав комплекса входят спальные номера лечебно – профилактические кабинеты ресторан конференц-залы бассейн спортивные и тренажерные залы помещения культурно-массового отдыха сауна.
Номерной фонд расположен со второго по шестой этажи корпусов А и В а также с третьего по девятый этажи корпуса Б и представлен в виде двух- и трех- комнатных апартаментов.
Стоимость двухкомнатного четырехместного номера представлена в таблице 2.5.
Стоимость двухкомнатного четырехместного номера
Кол-во человек снимающих номер
Стоимость номера с 11.01-30.04 и с 01.11-30.12 2015 года руб.
Стоимость номера с 1.05-30.06 и с 01.10-31.10 2015 года руб.
Стоимость номера с 1.07-30.09 2015 года руб.
Общая площадь номера -778-140 кв.м. Стоимость номера определяется количеством человек проживающих на основных и дополнительных местах. Дети до 3 лет принимаются бесплатно без предоставления дополнительного места. Дети в возрасте 12 лет (на день заезда) и старше относятся к категории «Взрослые».Расчетный час 12.00 московского времени.Время заезда 14.00 московского времени.Стоимость указана без учета НДС.
Стоимость трехкомнатного трехместного номера представлена в таблице 2.6.
Стоимость трехкомнатного трехместного номера
Общая площадь номера- 117-178 кв.м. Стоимость номера определяется количеством человек проживающих на основных и дополнительных местах. Дети до 3 лет принимаются бесплатно без предоставления дополнительного места.
Дети в возрасте 12 лет (на день заезда) и старше относятся к категории «Взрослые».Расчетный час 12.00 московского времени.Время заезда 14.00 московского времени.Стоимость указана без учета НДС.
Стоимость услуг спортивных площадок расположенных на улице представлена в таблице 2.7.
Стоимость услуг спортивных площадок
Цена реализации(с учетом НДС) руб.
Баскетбольная площадка
Волейбольная площадка
Уровень арендных ставок для помещений сдаваемых в аренду представлен в таблице 2.8.
Диапазон арендных ставок для помещений курортно-оздоровительного комплекса г.Сочи
Назначение помещения
Диапазон цен за 1 кв.м. аренды за месяц руб.
В стоимость аренды включен следующий перечень основных услуг:
текущий и планово-предупредительный ремонт помещений;
уборка и техническое обслуживание объектов общего пользования;
обеспечение доступа к телефонной цифровой связи и Интернета;
ежедневная уборка помещений в режиме согласованном с арендатором;
коммунальные услуги;
мытье наружных и внутренних оконных стекол по мере необходимости;
контроль доступа в арендованные помещения в отсутствии арендатора.
Описание предоставляемых услуг
На 2-м этаже корпуса Б располагаются 18 кабинетов лечебно - профилактического назначения.
Помещения культурно-массового отдыха конференц-залы бассейн ресторан расположены в цокольном и на первом этаже корпусов А Б и В. Площади данных помещений сдаются в аренду. С целью предотвращения потери доходов связанных со сменной арендаторов рекомендуется сдавать помещения в долгосрочную или сезонную аренду.
Для перемещения между 1-9 этажами корпуса Б предусмотрены 2 лифта. Наличие отдельных входов в каждый из блоков позволяет избежать смешения потоков разных целевых групп.
На территории курортно – оздоровительного комплекса расположены спортивные площадки площадки отдыха и летнее крытое кафе. Пляж оснащен зонтами и шезлонгами.
К услугам посетителей предоставлена горячая сухая сауна температура 80-100 гр. Влажность 10-20% подача эвкалипта мяты чабреца как элементы ароматерапии.Отдельно для женщин и мужчин.
Тренажерный залоснащен современным силовым и кардио-оборудованием которое обеспечит высокую эффективность тренировок вне зависимости от уровня спортивной подготовки. Вы сможете укрепить организм и восстановиться после травм.
В бассейне имеются два гидромассажа шесть противотоков. Температура воды 28-30 градусов – оптимальная для обучения плаванию и тренировок. Длина 50 м ширина 16 м. рассчитан на две дорожки. Минимальная глубина 17 м максимальная глубина 22 м.
4. Расчет основных показателей эффективности
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования с учетом временного фактора. Она основана на использовании следующих показателей:
период (срок) окупаемости;
чистый дисконтированный доход;
индекс рентабельности;
внутренняя норма доходности;
модифицированная ставка доходности;
ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка инвестиционной привлекательности предполагает использование как правило всей системы показателей. Это связано с тем что каждому методу присущи некоторые недостатки которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково.
4.1. Расчет ставки дисконтирования
Расчет ставки дисконтирования произведем методом кумулятивного построения:
В качестве безрисковой ставки использована ставка рефинансирования.
- суммарная поправка на различные виды риска которая включает в себя:
R1 -Премия за риск связанный с недостатками управления
Уровень квалификации управленческого состава предприятия должен быть достаточно высок так как от этого на прямую зависит уровень доходности.
R2- Премия за риск связанный с неликвидностью проектов
Ликвидность показывает насколько быстро объект может быть превращен в наличные деньги. Объект обладает высокой степенью ликвидности но еще не сдан в эксплуатацию поэтому существует определенный риск
R3- Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране
Правовая нестабильность в стране приводит к оттоку капитала из страны сокращению инвестиций и как последствия этого повышение уровня требований инвесторов к ставке доходности. Так как в настоящее время в РФ относительно стабильное положение наблюдается значительный рост цен на недвижимость то данный риск незначителен.
R4- Премия за финансовый риск связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы
Уровень требований к заемщику величина процента по кредитам в значительной мере влияет на экономическую ситуацию коммерческие банки являются одними из основных игроков на рынке недвижимости поэтому от их политики зависит в значительной мере риски вложения в недвижимость. В данный момент проценты по кредитам остаются на стабильном среднем уровне. Некоторые аналитики прогнозируют отток банковских средств и сферы недвижимости ввиду падения доходности вложений.
На сегодняшний день ставка рефинансирования в РФ составляет 825%.
Премия за риск связанный с недостатками управления составит 2 %.
Премия за риск связанный с неликвидностью проекта составит 2 %.
Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране 05 %.
Премия за финансовый риск 05%.
R = 825 + 2 + 2 + 05 + 05 = 1325 %
4.2. Определение периода (срока) окупаемости вложений
Период окупаемости - это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета срока окупаемости:
Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.
Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.
Определить срок окупаемости (Ток) по формуле:
где Т1 - число лет предшествующих году окупаемости;
НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Данный показатель определяет срок в течение которого инвестиции будут «заморожены» так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.
Этот показатель является приоритетным если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства например при вложении временно свободных денежных средств.
Определим период окупаемости для двух вариантов финансирования чтобы определить наиболее подходящий вариант.
Расчёт периода окупаемости вложений в недвижимость для варианта А
Расчёт периода окупаемости вложений в недвижимость для варианта Б
4.3. Расчет чистой текущей стоимости доходов
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости приведенными к текущей стоимости.
Чистый дисконтированный доход – это разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.
Схема расчета чистого дисконтированного дохода (ЧДД):
Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:
для разовых инвестиций расчет чистого дисконтированного дохода можно представить следующим образом:
при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:
где РК - годовые денежные поступления в течение n лет;
k – порядковый номер года в будущем;
n – продолжительность расчетного периода;
E – ставка дисконтирования;
- коэффициент дисконтирования;
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;
- разовые инвестиции или вложенный капитал;
– годовые денежные затраты в течении j лет;
j – порядковый номер года вложения капитала;
m – продолжительность расчетного периода вложения капитала;
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.
Если ЧДД - отрицательная величина то инвестор отклоняет проект. Положительная величина ЧДД показывает насколько возрастет стоимость активов инвестора.
Рассчитаем чистый дисконтированный доход для двух вариантов финансирования.
Расчет чистого дисконтированного дохода для варианта А
Суммарный дисконтированный денежный поток доходов
Расчет чистого дисконтированного дохода для варианта Б
4.4.Определение индекса рентабельности
Индекс рентабельности (PI) – отношение суммарной текущей стоимости будущих денежных доходов к затратам на инвестиции.
По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.
Определим индекс рентабельности для двух вариантов финансирования.
Определение индекса рентабельности для варианта А
Индекс рентабельности
PI= 210860141744526= 121>1 так как PI>1 то проект является прибыльным.
Определение индекса рентабельности для варианта Б
PI= 20588451744526= 118>1 так как PI>1 то проект является прибыльным.
4.5.Расчет внутренней нормы доходности проекта
Внутренняя норма доходности (ВНД) – это ставка дисконтирования приравнивающая сумму текущей стоимости будущих денежных доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования при которой проекты останутся безубыточными.
Схема расчета внутренней нормы доходности (ВНД):
Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.
Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
если ЧТСД > 0 то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
если ЧТСД 0 то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей так и меньшей величины затрат по проекту.
Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:
а) обозначим интервал:
б) составим пропорцию и решим уравнение:
Рассчитаем внутреннюю норму доходности для двух вариантов финансирования.
Расчет внутренней нормы доходности проекта для варианта А
ВНД = 18% + 1786=19786%
Расчет внутренней нормы доходности проекта для варианта Б
ВНД = 18% + 091=1891%
4.6.Расчёт модифицированной ставки доходности проекта
Модифицированная ставка доходности (MIRR) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет то временно свободные средства которые инвестор должен вложить в будущем можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключаются в том что они должны быть безрисковые и высоколиквидные так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой – это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально но в любом случае ее уровень относительно невысок.
Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности:
Определяется безрисковая ликвидная ставка.
Затраты по проекту распределенные по годам инвестирования дисконтируются по величине безрисковой ликвидной ставки.
Определяется модифицированный денежный поток.
Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме расчета ВНД.
В вариантах А и Б имеем отрицательные денежные потоки только на нулевой период поэтому MIRR не рассчитываем и принимаем равной ВНД то есть 19786 и 1891% соответственно.
4.7.Расчёт ставки доходности финансового менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора.
Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше чем при вложении временно свободных средств предназначенных для основного проекта; кроме того возможна диверсификация инвестиций. Следовательно специалист определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта рассчитывает среднюю т.е. круговую ставку доходности будущих инвестиций.
Определяется безрисковая ликвидная ставка;
Затраты по проекту распределенные по годам инвестирования дисконтируются по величине безрисковой ликвидной ставки;
Определяется величина круговой ставки;
Определяется суммарная будущая стоимость доходов накопленных по круговой ставке;
Определяется модифицированный денежный поток;
Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВНД.
где Р1 Р2 . . . Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
к – порядковый номер года в будущем считая от даты начала капиталовложений;
n – продолжительность расчётного периода;
FMRR – ставка доходности финансового менеджмента.
Расчет ставки доходности финансового менеджмента для варианта А:
) Безрисковая ликвидная ставка: 3%.
) Круговая ставка доходности: 6%.
) Доходы по проекту:
7556*(1+006)0+622783*(1+006)1+595984*(1+006)2+532624*(1+006)3+42270*(1+006)4+41701*(1+006)5=37934197
) Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR):
934197(1+FMRR)6=174976(1+FMRR)0 FMRR=1376 %
Расчет ставки доходности финансового менеджмента для варианта А
Модифицированный денежный поток
Расчет ставки доходности финансового менеджмента для варианта Б:
5998*(1+006)0+631226*(1+006)1+574426*(1+006)2+511066*(1+006)3+451146*(1+006)4+395452*(1+006)5=37134838
134838(1+FMRR)6=174976(1+FMRR)0 FMRR=1336 %
Расчет ставки доходности финансового менеджмента для варианта Б
4.8.Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности инвестиционного проекта
Основные экономические показатели эффективности по вариантам
Период окупаемости ()
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)
Внутренняя норма доходности (ВНД)
Модифицированная ставка доходности (MIRR)
Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)
Индекс рентабельности (PI)
По данным таблицы можно сделать следующие выводы:
Период окупаемости – число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно что по варианту А инвестиции окупятся через 494 года по варианту Б окупятся через 507 лет. Предпочтение отдаём варианту с наименьшим сроком окупаемости то есть варианту А.
Положительное значение ЧДД показывает что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту у которого ЧДД больше т.е. варианту А.
Индекс рентабельности отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов которые различаются величиной затрат и потоками доходов. PI>1 указывает на то что проект является прибыльным. В соответствии с этим показателем наиболее рентабельным является вариант у которого PI больше то есть вариант А.
Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД тем больше уровень доходности данного проекта следовательно наиболее рентабельным также является вариант А.
Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД когда финансирование проекта осуществляется поэтапно при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. В вариантах А и Б имеем отрицательные денежные потоки только на нулевой период поэтому модифицированную ставку доходности не рассчитываем принимаем равной ВНД.
Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта. Наиболее эффективным вариантом по ставке дохода финансового менеджмента является вариант А.
Проанализировав данные показатели по двум вариантам можно сделать вывод что наиболее эффективным для капиталовложений является вариант А.
Проектируемый курортно-оздоровительный комплекс площадью застройки 4100 м2 планируется разместить на территории г.Сочи в Хостинском районе на побережье Черного моря.
Одним из имеющихся курортных комплексов расположенных у Черноморского побережья России является "Дельфин". Оздоровительный комплекс "Дельфин" притягивает к себе отдыхающих со всего мира завораживающей красотой природного ландшафта здешних мест.
Мы считаем что в настоящее время рекреация рассматривается как сфера деятельности направленная на рекреационное обслуживание в основном за пределами постоянного места проживания рекреанта которое осуществляется на специализированных предприятиях с целью отдыха лечения и восстановления. Таким образом рекреационная услуга может быть определена как услуга предоставляемая производителем потребителю имеющая непосредственное отношение к процессам восстановления сил и здоровья людей их отдыха. В данном случае производителями рекреационных услуг выступают специализированные предприятия санаторно-курортной сферы: санатории пансионаты дома отдыха туристские базы курортно-оздоровительные комплексы и т.д.
В практической части был изучен вопрос по выбору наиболее эффективного варианта финансирования проекта.
Для принятия решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта был проведён расчёт основных показателей эффективности инвестиционного проекта. Проанализировав значения показателей можно сделать вывод что наиболее эффективным вариантом для капитальных вложений является вариант А- управление эксплуатацией комплекса с помощью создания собственного внутреннего и эксплуатирующего подразделения.

3. управление.doc

Управленческий раздел
1.Структура управления эксплуатацией комплекса
1.1.Управление курортно – оздоровительным комплексом
Сталкиваясь с возникающими задачами управления объектом собственник сравнивает различные пути их решения. Существует четыре варианта управления объектом:
Внутреннее эксплуатационное подразделение. Основным его преимуществом является учет специфики объекта. Недостаток – управление недвижимостью по стандартам предприятия.
Внешняя управляющая компания.
Выделение своей дочерней управляющей компании
Обособленное структурное подразделение
В данном случае собственник принимает решение о создании собственной управляющей эксплуатирующей службы генеральному директору которой делегирует полномочия по управлению центром.
Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения: управление курортно – оздоровительным комплексом заполнение спальных номеров эксплуатация помещений культурно-массового отдыха организацию ухода и текущего ремонта организацию услуг а также управление информацией персоналом экономическое и юридическое управление.
Экономическое управление должно основываться на точной бухгалтерии соответствующей требованиям законодательства и на правильно выбранном способе ведения хозяйства.
Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды трудовых контрактов с работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций.
Структура внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения представлена на схеме 3.1.
Схема 3.1. Структура внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения
Бухгалтерия выполняет все необходимые расчетные операции осуществляет ведение счетов.
Отдел кадров занимается подбором персонала ведением трудовых книжек заключением трудовых договоров составлением графиков отпусков.
Служба эксплуатации объекта занимается техническим обслуживанием здания и прилегающей территории; следит за исправной работой лифтового оборудования системами отопления холодного и горячего водоснабжения; эксплуатирует производит наладку автоматики индивидуальных тепловых пунктов промывку теплообменников; занимается монтажом и эксплуатацией слаботочных систем.
Отдел материально-технического снабжения выполняет функцию обеспечения необходимыми расходными материалами оборудованием инвентарем надлежащего качества и с минимальными затратами.
В функции договорного отделе входят подбор арендаторов заключение с ними договоров контроль заполняемости объекта отдыхающими заключение договоров с поставщиками услуг.
1.2.Структура технической эксплуатации
Техническая эксплуатация – это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие процессы:
техническое обслуживание – соблюдение нормативных режимов и параметров наладка инженерного оборудования и систем технические осмотры зданий и конструкций;
санитарное содержание – уборка помещений и здания прилегающей территории;
коммунальное обслуживание объекта – водо- электро- теплоснабжение и т.д.;
планово-предупредительный ремонт – аварийный текущий и капи-тальный.
Цели и задачи эксплуатации:
Можно выделить следующие цели и задачи эксплуатации недвижимости представленные на схеме 3.2.
Схема 3.2. Цели и задачи эксплуатации недвижимости
1.3.Техническое обслуживание курортно-оздоровительного комплекса
Техническое обслуживание объекта недвижимости его элементов кон-струкций и инженерных коммуникаций – это сформированный в зависимости от периодичности и интенсивности комплекс работ. От его выполнения зависит текущее функционирование и установленный (паспортный) срок службы объекта а также возможность увеличения этого срока.
ТО – это ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по еже-дневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
ППР – это планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ТР – это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьше-ния физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.
Комплекс мероприятия по содержанию курортно-оздоровительного комплекса
Конструкции элементы инженерные системы здания
Система теплоснабжения
контроль работы системы отопления удаление воздушных пробок ликвидация аварийных ситуаций
промывка труб систем центрального отопления (после окончания отопительного сезона)
смена отдельных участков трубопроводов секций отопительных приборов запорной и регулировочной арматуры
контроль работы теплового пункта поддержание технических параметров
устранение подтеков во фланцевых соединениях замена уплотняющих прокладок
регулировка гидравлической автоматики
промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления
Система электроснабжения
ведение учета и отчетности потребления энергии на объекте
очистка от пыли и грязи оборудования и изоляторных вводов
ремонт неисправных участков электрической сети здания
обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации
отбор проб трансформаторного масла доливка масла
замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели штепсельные розетки)
обеспечение круглосуточного надзора за функционированием электрооборудования с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций
Система водоснабжения и канализации
контроль расхода питьевой воды
осмотр системы водоснабжения и канализации
замена отдельных участков ввода водопровода и канализационных выпусков
выполнение аварийных работ (ликвидация свищей замена задвижек)
утепление и герметизация соединений битумом труб
ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации ликвидация утечек
проверка сети противопожарного водопровода пожарных кранов
ремонт и замена задвижек кранов вентилей смесителей
проверка работоспособности пожарных насосов
Система вентиляции и кондиционирования
регулировка систем вентиляции
контроль состояния воздуховодов: проверка плотности соединения всех звеньев замена деформированных болтов и прокладок очистка воздуховодов
промывка и продувка трубопроводов ремонт опорремонт тепловой изоляции ремонт и замена запорной арматуры
выключение и включение вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования
контроль функционирования вытяжных систем
осмотр и ревизия пусковых устройств
Лифтовое оборудование
хранение и ведение паспортов заключение договоров на техническое обслуживание выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций и т.д.
контроль санитарного состояния приямка
ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя
вытяжка подвесного кабеля осмотр низа кабины
ремонт и замена буферного устройства кабины
Система пожарной и охранной сигнализации
выполнение предписаний противопожарной службы
изменение сопротивления защитного и рабочего заземления
проверка работоспособности пожарных насосов контроль дистанционного включения при помощи пусковых кнопок
проверка работоспособности сети противопожарного водопровода
проверка состояния пожарной безопасности противопожарного водоснабжения
восстановление заряда огнетушителей
контроль свободного открытия всех дверей эвакуационных выходов
замена аккумуляторных батарей резервных источников питания
Кровля и кровельные конструкции
очистка кровли от мусора грязи
работы по устранению неисправностей с частичной заменой покрытия
очистка кровли от снега наледи сосулек
укрепление парапетных решеток пожарных лестниц стремянок
герметизация кровли в местах протечек
восстановление участков облицовки
Фундаменты и подвальные помещения
заделка швов трещин восстановление облицовки фундаментных стен
устройство и проверка вентиляционных продухов
смена и ремонт отмосток
укрепление усиление отдельных участков гипсокартонных перегородок заделка трещин
замена отдельных участков покрытия полов
заделка выбоин трещин ступеней и площадок
укрепление металлических перил
осмотр состояния поверхностей
восстановление штукатурки стен и потолков
восстановление облицовки стен и полов
2. Организация строительного производства
Производство работ предусматривается осуществлять с применением средств механизации средств передовой оснастки и технологии строительного производства работ.
Общестроительные работы проводятся специализированными бригадами рабочих – специалистов обученных аттестованных и допущенных к выполнению данных видов работ под непосредственным руководством инженерно-технических работников аттестованных установленным порядком и назначенных приказами ответственными руководителями работ.
2.1. Подготовительный период строительства
Для правильного обеспечения производства работ необходимо наличие ППР в полном объеме утвержденному к производству работ приказа о назначении ответственного производителя работ приказа о назначении ответственных лиц за содержание в исправном состоянии грузозахватных приспособлений и тары ответственного за электрохозяйство охрану труда на объекте сохранность кабельных трасс и коммуникаций безопасное производство работ и перемещение грузов грузоподъемными механизмами пожарную безопасность на объекте и выполнение санитарных норм. Кроме того необходимо обеспечить объект необходимой производственной документацией (комплект рабочих чертежей выданных заказчиком к производству работ общий журнал работ журнал авторского надзора журнал бетонных работ журнал сварочных работ журнал регистрации ввод-ного инструктажа по охране труда журнал регистрации инструктажа на рабочем месте журнал осмотра грузозахватных приспособлений и тары журнал входного контроля доставляемых материалов сборник инструкций по охране труда по профессиям и видам работ) получить необходимую разрешительную документацию на проведение строительно-монтажных работ принять по акту строительную площадку подготовить и установить паспортную доску объекта плакаты знаки безопасности и т.д.
Во время подготовительного периода выполняются следующие работы: установка временное ограждение по всему периметру стройплощадки размещение и оборудование временных помещений и сооружений для строителей очистка строительной площадки от строительного мусора устройство временных грунтощебеночных дорог и покрытий из инвентарных дорожных плит; обеспечение строительной площадки инженерными коммуникациями установка мойки для колес автомашин на основных выездах со строительной площадки; организация площадки для складирования конструкций и материалов с покрытием исключающим замачивание изделий производство разбивки осей проектируемого здания и вынос высотной отметки установка знаков безопасности дорожного движения предупреждающих и запрещающих плакатов сигнальных ограждений опасных зон и другие.
2.2. Определение объёмов строительно-монтажных работ
Перечень объемов работ определяется по архитектурно-конструктивным чертежам (планы разрезы) и спецификации конструкций. Последовательность записи работ должна соответствовать технологической последовательности их выполнения и выбранным захваткам.
Единицы измерения работ следует брать из сборников ЕНиР по которым в дальнейшем будет определяться трудоемкость этих работ. В таблицах 3.2. и 3.3. представлены объёмы работ на строительство и реконструкцию.
Ведомость подсчета объемов работ на строительство (2 очередь)
разработка грунта эксковаторами на гусеничном ходу в отвал: с ковшом вместимостью 1.25 м3 грунт II группы
(7512.3-365.5+2*555.7)+(631.6)
ручная доработка дна котлована
[(3.14*26.6^2)4 - (3.14*9.4^2)4] * 0.15
засыпка пазух котлована
Устройство подбетонки
укладка бетонной смеси в конструкции
распалубочные работы
Устройство монолитной фундаментной плиты
установка арматурных сеток и каркасов
Vф=Vф.п.+Vвозв.=912.2+138.2
Устройство монолитных стен подвала
устройство вертикальной гидроизоляции
Рн.с.*Нподз.ч = 146.8*3.0
Устройство монолитной плиты перекрытия
Устройство перегородок из керамзитобетона
устройство перегородок из керамзитобетона
Устройство лестничных маршей и площадок
установка лестничных ограждений
2.9*7+496.3+384.5+201.6
46*7+46.25+31.45+26.81
Устройство плиты перекрытия монолитной
9.4*7+646+511.4+238.6
1.9*7+129.2+102.3+47.4
Устройство стен и перегородок
кладка наружных стен из керамзитобетона
0.4+76.4*6+67.7+54.2+39.7
устройство перегородок из гипсокартонных листов на металлическом каркасе
(10*4.1+12*3.8+12*3.7)*2.6*8
устройство пароизоляции
устройство теплоизоляции из минераловатных плит б=200мм
устройство цементно-песчанной стяжки
покрытие крыш рулонными материалами вручную
устройство армоцементной стяжки
Оконные и дверные блоки
заполнение оконных проемов
заполнение дверных проемов
Штукатурные и облицовочные работы
высококачественное оштукатуривание стен
высококачественное оштукатуривание потолков
декоративное оштукатуривание стен
облицовка стен керамическими плитками
облицовка гранитными плитами полированными толщиной 40 мм четырехгранных колонн при числе плит в 1 м2: до 4
облицовка ступеней и подступенников мраморными полированными плитами
высококачественное окрашивание водоэмульсионными составами по штукатурке: стен
улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: потолков
Устройство подвесных потолков
внутренняя обшивка досками фанерой древесно-волокнистыми и древесно-стружечными плитами
Устройство чистых полов
устройство паркетных полов из отдельных планок и паркетных досок
покрытие полов синтетическими ворсовыми коврами линолеума
устройство полов по междуэтажным перекрытиям из керамических плиток
устройство полов из плиток природного камня
крепление полос штукатурной сетки
оштукатуривание поверхностей наружных стен
облицовка стен алюкобондом
облицовка поверхности фасада (цоколь) керамической плиткой
Ведомость подсчета объемов работ на реконструкцию
Демонтаж (1 очередь)
Разборка кровли из рулонных и штучных материалов
Разборка заполнений проемов
Дверные полотна (со снятием петель)
Переплеты (со снятием петель)
Коробки оконные и дверные
Надстройка этажей корпусов А и В (2 очередь)
Установка арматурных сеток и каркасов
Укладка бетонной смеси в конструкции
Распалубочные работы
(0.4+0.5)*2*6.4*23+(0.4+0.5)*2*6.6*3+(0.4+0.5)*2*4.2*10+(0.4+0.5)*2*3*5+(0.4+0.5)*2*5.2*5
4*0.5*6.4*23+0.4*0.5*6.6*3+0.4*0.5*4.2*10+0.4*0.5*3*5+0.4*0.5*5.2*5
Устройство перекрытия
Устройство наружних стен и перегородок
Кладка наружных стен из бетонных камней (теплоблока)
Устройство перегородок из теплоблока
Устройство перегородок из гипсокартонных листов на металлическом каркасе
Заполнение оконных и дверных проемов
Установка оконных и дверных блоков
0*2+290*4.5+14*4.5*2
Ремонт внутренней штукатурки
(784.8*5+550*6)*2*10%*0.2
Сплошная очистка краски с промывкой поверхности
(784.8*5+550*6)*2*0.5
Окрашивание водоэмульсионными составами за 1 раз
Внутренняя обшивка досками фанерой древесно-волокнистыми и древесно-стружечными плитами
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*10%*0.2
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.2
Смена обоев высшего качества впритык
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.3
Разборка плиточной облицовки
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.1
Облицовка внутренних поверхностей плитками
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*30%
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*25%
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*15%
ремонт рулонной кровли отдельными местами
2.3. Подсчет сметной стоимости для проектирования календарного плана
Исходной позицией для определения сметной стоимости строительства и реконструкции объекта является подсчет объемов работ на основе проектных решений. Для этого используется нормативный документ по которому определяется сметная стоимость в зависимости от вида работ и конструктивных элементов по данному объекту.
В данной работе расчет стоимости строительства объекта производился по показателям базисной стоимости на виды работ (в ценах 1984г). Локальная смета № 1 на строительство и локальная смета № 2 на реконструкцию представлены ниже в таблицах 3.4. и 3.5. соответственно.
Обоснование норм (шифр)
стоимость единицы руб.
общая стоимость руб.
затраты труда рабочих чел.час
в т.ч. осн. зп рабочих
в т.ч. зп раб. обслуж. маш.
Срезка растительного слоя
разработка грунта экскаваторами на гусеничном ходу в отвал: с ковшом вместимостью 1.25 м3 грунт II группы
II. Строительная часть
устройство бетонной подготовки из бетона М 50
устройство железобетонных фундаментных плит с ребрами вверх из бетона М 200
устройство железобетонных подпорных стен и стен подвалов высотой 3м толщиной 500мм из бетона М100
устройство железобетонных колонн высотой до 6м периметром до 3м из бетона М 200
устройство железобетонных колонн высотой до 3м периметром до 3м из бетона М 200
устройство балок перекрытий при высоте балок до 500мм из бетона М 200
устройство перекрытий и монолитных участков более 5м2 и приведенной толщине до 200мм из бетона М 200
заполнеие и облицовка каркасов при высоте этажа до 4м
кирпич строительный красный
перегородки армированные толщиной в 14 кирпича при высоте этажа до 4м
Заполнение оконных проемов
Заполнение дверных проемов
блоки дверные однопольные с глухими полотнами
ограждения для лестничных маршей
Итого по II разделу:
III. Кровельные работы
устройство стяжек цементных толщиной 20мм
устройство оклеечной пароизоляции покрытий из рубероида на битумной мастике
стоимость материалов
утепление покрытий плитами минеральными
плиты теплоизоляционные минераловатные на синтетическом связующем
устройство кровли из 3-х слоев рубероида РМ-350 на битумной мастике с защитным слоем из гравия
рулонные материалы на основе полимеров
Итого по III разделу:
IV. Отделочные работы
облицовка стен мрамором травертином полированным при числе плит в 1м2 до 6
облицовка четырехгранных колонн мрамором полированным при числе плит в 1м2 до 6
стоимость плит мраморных
облицовка стен гладкая по кирпичу и бетону керамическими глазурованными плитками
плитки глазурованные
улучшенная штукатурка поверхностей по камню и бетону стен внутри здания
отделка поверхностей стен под окраску или оклейку обоями
высококачественнпя окраска водоэмульсионными составами стен
высококачественнпя окраска водоэмульсионными составами потолков
оклейка стен по штукатурке высококачественными тесненными и плотными обоями
облицовка поверхности фасада (цоколь - керамической плиткой)
стоимость плитки фасадной
облицовка поверхности фасада плитами "Алюкобонд
Итого по IV разделу:
устройство покрытий из паркетных щитов
паркетные щиты облицованные планками из древесины дуба ясеня имльма клена
устройство покрытия на клее "Бустилат" из синтетических ворсовых ковров линолеума
устройство покрытий из мраморных плит
устройство покрытий из плиток керамических на цементном растворе
плитки половые на основе полимеров
VI. Устройство газона на кровле
укладка почвы под газон
стоимость газонной травы
устройство металлических качелей с двумя люльками с окраской масляной краской
установка горки малой
установка двухместной качалки
Итого по VI разделу:
Итого себестоимость (ПЗ+НР)
Плановые накопления (ПЗ+НР)*8%
Итого сметная себестоимость (ПЗ+НР+ПН)
Итого зар. плата по смете
Зар.плата в составе НР (32%)
Всего сметная зарплата
трудозатраты в составе НР (9.2%)
перерасчет в цены III квартала 2008г
Сметная стоимость в ценах 2008г. (Ссмр*1.6*11179200) тыс. сом
Cметная зар.плата (ЗП*1.25*10246200) тыс. сом
Общая нормативная трудоемкость чел. час
зп раб. обслуж. маш.
разборка покрытия кровель из рулонных материалов
разборка деревянных заполнений оконных проемов с подоконными досками
разборка деревянных заполнений дверных проемов
II. строительно-монтажные работы
устройство лестничных площадок
устройство лестничных маршей
итого по II разделу:
III. кровельные работы
ремонт мягкой кровли со сплошным наклеиванием рубероида на горячую мастику
устройство кровли из 3-х слоев рубероида РМ-350 на битумной мастике с защитным слоем
итого по III разделу:
IV. отделочные работы
ремонт штукатурки потолков цементным раствором площадью до 10м2
ремонт штукатурки гладких стен цементным раствором площадью до 5м2
снятие простых и улучшенных обоев
разборка облицовки стен из глазурованной плитки
облицовка стен керамическими глазурованными плитками
итого по IV разделу:
острожка и циклевка паркетных полов бывших в эксплуатации
Накладные расходы (18% ПЗ):
Трудозатраты в составе НР (9.2%)
2.4. Проектирование календарного плана
Далее приступаем к календарному планированию и разработке строительного генерального плана. Эти два раздела тесно связаны между собой так как продолжительность видов работ зависит от принятой схемы их выполнения и размещения средств механизации а расчет элементов строительного генерального плана осуществляется на основе показателей графика производства работ.
Календарный план строительства – это документ в котором на основе объемов строительно-монтажных работ и принятых организационных и технологических решений определены последовательность и сроки осуществления строительства. В соответствии с календарным планом разрабатываются график потребности в рабочих кадрах и материально-технических ресурсах.
Календарный план производства работ разрабатывается в графической форме которая может иметь вид горизонтально-линейного графика циклограммы или сетевого графика.
Календарный план представленный в виде графика является информационной моделью процесса строительства на основе которой осуществляется управление производством. Чтобы быть действенным инструментом управления информационная модель должна правильно отображать технологию и организацию процесса и обеспечивать получение необходимой и достаточной информации о ходе работ.
Отображение технологии и организации производственного процесса в графиках становится более точным при повышении степени детализации графика как в отношении состава выполняемых работ так и в части развития ремонтно-строительного потока в пространстве.
Календарный план является составной частью проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР). Календарный план представляет собой модель строительного производства в которой устанавливают рациональную последовательность очередность и сроки выполнения работ на объекте. Сетевой график представляет собой сетевую модель с расчетными временными параметрами. (Сетевой моделью называется графическое изображение процессов выполнение которых приводит к достижению одной или нескольких поставленных целей с указанием установленных взаимосвязей между этими процессами).
Календарные планы в составе ППР целесообразно детализировать до циклов работ. Степень детализации как в части технологического описания процесса так и в части отображения его пространственного развития может быть различной в сводном календарном графике генподрядной общестроительной организации и в календарных планах-графиках специализированных субподрядных организаций. Последние могут иметь значительно большую детализацию.
Трудоемкость работ при составлении календарных планов-графиков рекомендуется определять на основании калькуляций затрат труда составленных с применением производственных норм (единых ведомственных местных).
Взаимная увязка сроков начала и окончания отдельных циклов на захватках производится из условий развертывания и совмещения работ в соответствии с принятыми технологическими решениями.
В стадии развернутого потока состав рабочих занятых на объекте должен быть по возможности стабильным. Кратковременное использование на объекте отдельных рабочих (в течение одной - трех смен) допускается только для таких профессий как сварщики слесари-монтажники стекольщики и др. при отсутствии соответствующих профессий в бригаде и в случае невыполнения этих работ бригадой в порядке совмещения профессий.
На современном уровне нового строительства и реконструкции соответствующих зданий все работы выполняются поточным методом. Новое строительство или реконструкция зданий осуществляемое поточным методом заключается в том что все здание именуемое общим фронтом работ разделяется на отдельные частные фронты или захватки а выполнение на них различных производственных процессов или циклов поручается специализированным бригадам которые переходят с одного частного фронта на другой выполняя на них определенные объемы работ до полного окончания своего производственного процесса (цикла).
В зависимости от конструктивных особенностей здания принципы деления общего фронта или захватки могут быть самыми различными.
В нашем случае деление на захватки производится вертикально. Каждый этаж представляет собой отдельный частный фронт работ. В данном конкретном случае объект разделен на 10 захваток. Трудоемкости различных видов работ распределяются по частным фронтам пропорционально их объемам.
По каждому виду работ назначается численный состав бригад. Путем деления трудоемкости по каждому виду работ на каждом фронте на численный состав бригады получаем продолжительность данного вида работ на данном частном фронте в днях.
Календарный план выполнен с помощью программного обеспечения Microsoft Office Project 2003 и представлен на графическом листе.
2.5. Технико-экономические показатели по календарному плану
Общая трудоемкость строительства объекта
Труч = 139104 чел. -дней
Общая продолжительность строительства
Максимальное количество рабочих на объекте в сутки
Среднее количество рабочих на объекте в сутки
Коэффициент неравномерности движения рабочих
Кнер = Rmax Rср = 3220=1.6
2.6. Выбор основных строительных машин и механизмов
При выборе методов производства СМР следует обеспечить выполнение всех трудоемких процессов с помощью механизмов и механизированного инструмента использовать прогрессивные приемы выполнения работ.
Подбор основных средств механизации обосновывается расчетами с учетом данных объемов работ характеристиками котлована гидрогеологии местности и сроков работ.
Выбор машин и механизмов для разработки котлована.
В зависимости от объема котлована его ширины и глубины выбираем экскаватор Э-6111 (Э-1251) оборудованный прямой лопатой с ковшом емкостью 125м3. В таблице 3.6. представлены технические характеристики выбранного экскаватора.
Техническая характеристика экскаватора
со сплошной режущей кромкой
Наибольший радиус копания
Радиус копания на уровне стоянки
Наибольшая высота копания
Наибольший радиус выгрузки
Наибольшая высота выгрузки
Радиус описываемый хвостовой частьюГм
То же с дополнительным противовесомм
Габаритные размерым:
Длина гусеничного ходаКм
Ширина гусеничного ходаВм
Ширина гусеничной лентыВ1м
Рис. 3.1. Габаритные размеры ЭО-6111
Угол наклона стрелыград
Наибольшая высота подъема ковшаНм
..при наибольшем радиусе выгрузкиН3
Глубина копания ниже уровня стоянкиН2м
Наименьший радиус копания на уровне стоянкиRм
Радиус выгрузки при наибольшей высоте выгрузкиR3м
Рис. 3.2. Размерные параметры при работе прямой лопатой
Выбор автосамосвала для вывозки грунта из котлована
Определяем объем грунта в ковше экскаватора:
Vгр = Vков*KнапKпр = 125*1016 = 78 м3
Определяем массу грунта в ковше:
Q = Vгр*γ=7.8*1.750 = 13.65 тм3
Количество ковшей грунта загружаемых в кузов автосамосвала:
где П – грузоподъемность автосамосвала (= 18 т)
определяем объем грунта в плотном теле загружаемый в кузов автосамосвалаV = Vгр*n=78*18 = 1404 м3
подсчитываем продолжительность одного цикла работы автосамосвала
Тц = tп+60L Vр+ tр +60L Vн+ tм
где tп – время погрузки грунта мин.
L – расстояние транспортировки грунта км
Vr – средняя скорость автосамосвала в загруженном состоянии кмч
tр – время разгрузки мин
Vп – средняя скорость автосамосвала в порожнем состоянии кмч
tм – время маневрирования мин
Тц = 39+60*419+2+60*425+3 = 311 мин
tп = Qq*эц *ке*кв = 1365125*4*07*1 = 39 мин
требуемое количество автосамосвалов:
N = Тцtп = 31139 = 797
принимаем 8 автосамосвалов марки МАЗ 525
Характеристики автосамосвала МАЗ 525:
- грузоподъемность 25 т
- емкость кузова 143 м3
- наибольшая скорость движения с грузом 30 кмч
- размеры: высота - 250 м ширина - 280 м.
Рис. 3.3. Автосамосвал МАЗ 525
Техническая характеристика бульдозеров
Наименование показателя
Масса бульдозерного оборудования
Для выбора башенных кранов необходимо знать следующие параметры:
a.Высоту подъема крюка – Hтр м;
b.Требующуюся грузоподъемность – Qтр т;
c.Вылет стрелы – Lстр м
Высота подъема крюка определяется по формуле:
Hтр = hо + hз + hэ + hс + hп
где hо – превышение опоры монтируемого элемента над уровнем стоянки крана м;
hз – запас по высоте требующийся по условиям монтажа для заводки конструкций к месту установки или переноса через ранее смонтированные элементы (не менее 05);
hэ – высота элемента в монтажном положении м;
hс – высота строповки в рабочем положении от верха монтируемого элемента до крюка крана м;
hп – высота полиспаста (принимается = 1м).
Hтр = 319 + 05 + 09 + 15 + 10 = 358 м
Вылет стрелы находится по формуле:
где a – ширина кранового пути м;
b – расстояние от кранового пути до проекции наиболее выступающей части стены м;
c – расстояние от центра тяжести монтируемого элемента до выступающей стены со стороны крана м.
Расстояние от оси вращения крана до ближайшей выступающей части здания должно быть на 07м больше радиуса габарита нижней части крана и на 05м больше радиуса габарита верхней его части (габарит кабины крана габарит контргруза и т.п.).
Lстр = 752 + 76 + 312 = 4255 м
Техническая характеристика крана КБ-415.04
Грузоподъемность максимальная т
Грузоподъемность на максимальном вылете т
Вылет максимальный(горизонтальная стрела)м
Вылет максимальный(наклонная стрела)м
Высота подъема(горизонтальная стрела) м
Высота подъема(наклонная стрела) м
Масса крана конструктивная т
КБ-415 - передвижной башенный кран (на рельсовом ходу) с поворотной башней и с балочной стрелой. Кран предназначен для механизации работ на строительстве зданий до 25 этажей с массой монтируемых элементов до 12 т.
Общие характеристики:
Скорость подъема (опускания) груза максимальной массы 24 ммин
Скорость подъема (опускания) груза массой до 4 т - 34 ммин
Скорость плавной посадки груза 4 ммин
Скорость изменения вылета до 55 ммин
Скорость передвижения крана 19 ммин
Частота вращения башни 07 обмин
База х Колея 75 х 75 м
Угол поворота 1080 градусов
Рис. 3.4. Кран КБ-415.04
Рис. 3.5. Диаграмма грузовых характеристик КБ-415
Используем поверхностный вибратор для уплотнения бетона в перекрытиях. Выбираем 3 поверхностных вибратора ИВ-91А. Изображение вибратора ИВ-91А представлено на рисунке 6.Технические характеристики поверхностного вибратора ИВ-91А представлены в таблице 3.9.
Технические характеристики поверхностного вибратора ИВ-91А
Поверхностный вибратор ИВ-91А
-наружный диаметр корпуса мм
-частота колебаний Гц
Рис. 3.5. Устройство вибратора ИВ-91А для поверхностного уплотнения
— вибратор ИВ-92А; 2 — основание; 3 — изолирующая тяга; 4 — детали крепления вибратора к основанию
Глубинный вибратор используем для уплотнения бетона в стенах сооружения. Выбираем 2 глубинных вибратора ИВ-112. Изображение представлено на рисунке 7. Технические характеристики представлены в таблице 3.10.
Технические характеристики вибратора ИВ-112.
Рис. 3.6. Вибратора ИВ-112
Выбор монтажной оснастки
Наименование приспособления и его назначение
Технические характеристики устройства
Грузозахватные приспособления
- строп четырехветвевой (выгрузка и раскладка различных конструкций)
- бадья для бетона БН-1.5 (выгрузка погрузка бетонной смеси)
2.6. Разработка строительного генерального плана
Строительный генеральный план (стройгенплан) - это план строительной площадки на котором показано расположение строящихся и существующих объектов расстановки основных монтажных и грузоподъемных механизмов а также всех прочих объектов строительного хозяйства. К таковым относятся склады строительных материалов и конструкций бетонные и растворные узлы временные дороги временные помещения административного санитарно-гигиенического культурно-бытового назначения сети временного водоснабжения энергоснабжения связи и т.д.
Стройгенплан предназначен для определения состава количества и размещения объектов строительного хозяйства с учетом требований охраны труда промышленной экологии и максимальной экономической эффективности.
Составление стройгенплана обычно начинают с выбора грузоподъемных (монтажных) машин и механизмов рационального их размещения. На основании этого устанавливаются места складирования конструкций стройматериалов размещаются внутриобъектные дороги. После этого размещаются все остальные элементы строительного хозяйства.
Организация строительной площадки выполняется согласно СНиП 12-03-99 «Организация строительной площадки участков работ и рабочих мест» и должна обеспечивать безопасность труда работающих на всех этапах выполнения работ.
Строительные материалы частично складируются на открытых площадках складирования и частично на закрытых. Складирование выполнять с соблюдением норм и требований техники безопасности.
Временное электроснабжение строительства осуществляется от распределительного щита. К распределительному щиту напряжение подается от существующей сети.
Обогрев временных зданий в зимнее время будет осуществляться с помощью электричества.
Строительная площадка оборудуется необходимыми знаками безопасности и наглядной агитацией.
Необходимо установить опасные для людей зоны в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производственные факторы. Опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности и надписями установленной формы.
Строение подлежащие реконструкции до начала работ следует отключить от сетей водо- тепло- газо- электроснабжения канализации и принять меры против их повреждения. Отключение должно производиться организацией в ведении которой находятся указанные сети и оформляться соответствующей документацией. Схема временного электроснабжения в процессе разборки должна быть независимой от схемы электропроводки реконструируемого здания.
Перед началом земляных работ вдоль стен примыкающих зданий устанавливается железобетонная коробка. Указанная технология необходима для предупреждения возможных деформаций соседних зданий.
При разработке стройгенплана произведен расчет:
-потребности во временных зданиях и сооружениях;
-расчёт площадей складского хозяйства;
-организация дорожного движения на площадке;
-обеспечение строительной площадки временными инженерными сетями.
Стройгенплан разработан в соответствии со СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства".
2.6.1. Обеспечение строительной площадки временными
Для обеспечения строительной площадки водой теплом и электроэнергией планируется на период строительства объекта подключение к существующим сетям по договоренности с эксплуатирующими организациями.
Расчет временного водоснабжения
Источниками обеспечения строительных площадок водой могут являться городские сети или сети промышленных предприятий. Общий максимальный часовой расход воды на производственные и хозяйственно-бытовые нужды строительной площадки определяются суммированием расхода по отдельным потребителям.
Расчет потребности ведется на период строительство с максимальным водопотреблением на производственные хозяйственные и противопожарные нужды.
Суммарный расчетный расход воды определяется по формуле:
Qобщ = Qпр+ Qхоз +Qпож
гдеQпр – расход воды на производственные нужды;
Qхоз – расход воды на хозяйственные нужды;
Qпож – расход воды на пожаротушение.
гдеQср – средний производственный расход воды в смену;
k1 – коэффициент неравномерности расхода воды;
n1 – норма потребления воды на 1 чел.-см. (для площадок с канализацией принимается равным 25);
n2 – норма потребления воды на прием одного душа (принимается равным 30л);
k1 – коэффициент неравномерности потребления воды (12 – 13);
k2 – коэффициент учитывающий относительность использования ду-ша в смену (03 – 04);
Qпож=q*n=5*4=20 лсек
гдеq – расход воды одним пожарным гидрантом;
n – количество пожарных гидрантов;
Qобщ=09+0065+20=20965
Производим расчет диаметра временного водопровода:
мм принимаем d=100 мм
Расчет временного электроснабжения
Исходными данными для организации временного электроснабжения являются виды объемы и сроки выполнения СМР типы строительных машин и механизмов площадь временных зданий и сооружений протяженность автодорог площадь строительной площадки сменность работ.
Проектирование электроснабжения осуществляется следующим образом:
-выявляются потребители и их мощности
-определяется требуемая мощность трансформатора
-проектируется схема электросети.
Необходимая мощность на технические нужды определяется видом и продолжительностью технологических процессов потребляющих электроэнергию.
Наружное и внутреннее освещение строительной площадки выполняется согласно нормам освещенности участков строительной площадки и выполняемых работ.
Расчетная трансформаторная мощность кВт при одновременном потреблении электроэнергии всеми источниками определяется по формуле:
P=11*[Σ ((Рс*К1)сosφ)+ Σ((Рt*К2)сosφ)+ΣРов+ ΣРон]
5 - коэффициент учитывающий потери мощности в сети;
Рс - силовая мощность машин и установок кВт;
Рt - потребная мощность на технологические нужды кВт;
Ров - потребная мощность необходимая для внутреннего освещения кВт;
Рон - потребная мощность необходимая для наружного освещения кВт;
К1 К2 КЗ К4 - коэффициенты спроса зависящие от числа потребителей;
сosφ - коэффициент мощности зависящий от характера количества и загрузки потребителей силовой энергией.
Расчет потребности во временном электроснабжении
Наименование потребителей
Удельн. мощн. на ед.изм.
Силовая электроэнергия
Электросварочный аппарат
Электровибратор глубинный
Внутреннее освещение
Прорабская бытовые помещения
Общая трансформаторная мощность составляет:
Р = 11 (3604 + 152 + 597) = 107 кВт*А
Выбираем трансформаторную подстанцию типа КТП (комплексная трансформаторная подстанция).
Расчет количества прожекторов
Необходимая освещенность определяется в зависимости от назначения системы освещения. Для общего равномерного освещения строительной площадки принимается освещенность Е = 2лк.
Расчет прожекторного освещения производится методом удельной мощности (P):
где Е – расчетная горизонтальная освещенность лк;
К – коэффициент запаса принимается = 17.
Количество прожекторов N определяется по формуле:
где Р – удельная мощность Втм2;
S – площадь освещаемой территории м2;
Рл – мощность лампы прожектора Вт.
N = 085*5970700 = 7.24 принимаем 7 шт.
2.6.2. Организация дорожного движения на площадке
Временные дороги на стройплощадке предназначаются для осуществления бесперебойного подвоза конструкций материалов оборудования в течении всего строительства в любое время года.
Дорога обеспечивает подвоз материалов в зону действия крана площадки для разгрузки укрупнительной сборки к средствам вертикального транспорта к мастерским кладовым открытым складам и т.д.
Для устройства временной построечной дороги устраивается песчаная постель толщиной 10-25 см сверху которой укладываются инвентарные железобетонные плиты.
Построены проходы переходы тротуары для безопасного прохода работающих к местам производства работ подсобным зданиям и к жилым зданиям.
У въезда на строительную площадку установлена схема движения средств транспорта а на обочинах дорог и проездов - хорошо видимые дорожные знаки регламентирующие порядок движения транспортных средств в соответствии с правилами дорожного движения.
Мероприятия по закрытию улиц ограничению движения транспорта предусмотренные стройгенпланом и согласованные при его разработке перед началом работ окончательно согласовываются с Государственной авто инспекцией и учреждениями транспорта и связи органа местного самоуправления.
2.6.3. Потребность в строительных машинах механизмах и транспортных средствах
В соответствии с продолжительностью строительства объемами строительно-монтажных работ весовыми характеристиками конструкций методами производства работ в таблице 3.11. приводится график потребности в основных строительных машинах и механизмах.
Потребность в транспорте определена согласно расчетным нормативам для составления проектов организации строительства физических объемов работ объемов грузоперевозок норм выработки строительных машин и механизмов.
Строительные машины механизмы и транспортные средства
Вибратор поверхностный
2.7. Технико-экономические показатели по стройгенплану
Площадь строительного участка Fу=14770 м2
Площадь застройки здания Fзд=4100 м2
Площадь временных зданий Fвз=2402 м2
Площадь складов Fскл=828 м2
Площадь временных дорог Fд=10982 м2
Протяженность ограждения Pогр=4694 м. п.
Протяженность сети временного водопровода Pвв=75 м. п.
Протяженность сети временного электроснабжения Pвэ=6681м. п.
Коэффициент застройки Кз=03
Коэффициент использования территории Кит=046
2.8. Технико-экономические показатели объекта и сроки строительства
Общая площадь земельного участка 46 000 м2;
Площадь застройки 4 100 м2;
Строительный объем 84 3714 м2;
Полезная площадь 18 6777 м2;
Общая площадь 24 791 м2;
Продолжительность реконструкции 15 месяцев
Продолжительность реконструкции курортно-оздоровительного комплекса определена согласно календарному плану.
3. Оценка инвестиционной привлекательности объекта
3.1. Определение ожидаемого дохода от эксплуатации курортно-оздоровительного комплекса "Дагомыс
Проектом предусматривается два способа эксплуатации помещений:
Вариант А- управление с помощью внутреннего эксплуатирующего подразделения.
Вариант Б- управление с помощью внешней управляющей компании.
Реконструкция будет осуществляться за счёт собственных средств управление эксплуатацией будет осуществляться с помощью созданного собственником внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения.
Реконструкция будет осуществляться за счёт собственных средств управление эксплуатацией будет осуществляться с помощью привлечения внешней управляющей компании.
Проведём расчёт потенциального валового дохода от эксплуатации объекта. Расчеты для вариантов А и Б представлены в таблице 3.14.
Расчет ПВД для варианта А и Б
Номерной фонд+лечебные кабинеты
1. Двухкомнатные четырехместные номера
Кол-во человек снимающих номер
ПВД с 11.01-30.04 и с 01.11-30.12 2015 года руб.
ПВД с 1.05-30.06 и с 01.10-31.10 2015 года руб.
ПВД с 1.07-30.09 2015 года руб.
2. Трехкомнатные трехместные номера
Баскетбольная площадка расположенная на улице
Стоимость за 1 час использования площадки руб.
Кол-во часов в сутки работы площадки
Кол-во часов работы площадки в месяц
Кол-во месяцев работы в площадки в году
Волейбольная площадка
Площадь ресторана кв.м.
Уровень арендной платы за 1 кв.м. за месяц
Площадь тренажерных залов кв.м.
Площадь бассейна кв.м.
Площадь конференц-зала кв.м.
Косметические салоны
Площадь косметических салонов кв.м.
Площадь летнего кафе кв.м.
Итого ПВД за год руб.
Расчет ПВД выполнен на основании стоимости услуг за 2015 год работы курортно-оздоровительного комплекса а также на основании арендных ставок за 2015 год. Потенциальный валовой доход от эксплуатации объекта для варианта А и Б 94 968 540 руб. в год. Принимаем что потенциальный валовой доход увеличивается на 8 % каждый год а арендная плата увеличивается также на 8 % в год.
3.2. Определение прочих доходов
Расчет элементов прочего дохода представлен в таблице 3.15. Прочие доходы увеличиваются на 5 % в год.
Элементы прочего дохода
Наименование элемента прочего дохода
Стоимость элемента руб. в мес.
3.3. Определение действительного дохода от эксплуатации курортно-оздоровительного комплекса "Дагомыс
Эффективный валовой доход (ЭВД):
ЭВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Определим эффективный валовый доход для двух вариантов.
Так как загрузка гостиницы в течение года неравномерная мы приводим расчет действительного дохода для первого года эксплуатации. Расчет ЭВД для первого года представлен в табл.3.16. Коэффициенты загрузки представлены в таблице 3.15. Расчет для последующих лет ведется аналогично представленному ниже расчету.
Коэффициенты загрузки номерного фонда в зависимости от времени года
Загрузка помещений %
С 11.01-30.04 и с 01.11-30.12
С 1.05-30.06 и с 01.10-31.10
Расчет ЭВД для номерного фонда и лечебных кабинетов за 2015 год
Доход от аренды и эксплуатации
С 11.01-30.04 и с 01.11-30.12 2015 года руб.
С 1.05-30.06 и с 01.10-31.10 2015 года руб.
С 1.07-30.09 2015 года руб.
Расчет ЭВД для всех помещений комплекса представлен в таблице 3.17.
Расчёт эффективного валового дохода для вариантов АБ
Волейбольная площадка расположенная на улице
3.4. Классификация и расчет затрат связанных с эксплуатацией
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).
Операционные расходы - это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:
)условно-постоянные;
)условно-переменные или эксплуатационные;
)расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная
вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
на содержание территории;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
расходы по обеспечению безопасности;
К расходу на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля покрытие пола санитарно-техническое оборудование и т.д.).
Рассмотрим основные расходы необходимые для нормального функционирования объекта.
В соответствии с теорией управления страхование производится во всех случаях когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко но приводят к весьма большим потерям.
Незастрахованность объекта принимаемого в управление не является основанием для отказа от учета расходов на страхование: трудно представить управляющего согласившегося взять на себя ответственность за последствия риска возникновения пожара на объекте.
Для управляющего страхование - это способ поддержания стоимости вверенного ему недвижимого имущества.
Ниже в табл. 3.17. приведены базовые страховые тарифы при страховании зданий со сроком страхования в 1 год.
Тарифы при страховании зданий по полному пакету страховых рисков
Диапазон страховых тарифов %
По данным табл. 3.17. рассчитаем расходы на страхование курортно-оздоровительного комплекса общей площадью 24791 м2.
Расчет страховых взносов
Страховой тариф по полному пакету рисков %
Полная восстановительная стоимость объекта руб
Годовая страховая премия по полному пакету рисков руб
Курортно-оздоровительный комплекс
Предполагается что годовая страховая премия по полному пакету рисков останется неизменной в течение десяти лет так как не планируется вводить новые имущественные объекты.
Страховая премия передается страхователем страховщику частями при этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий в частности от: набора страхуемых рисков степени защищенности имущества расположения имущества материала зданий и т. д. выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости.
3.6. Заработная плата персонала
Расходы на содержание персонала для варианта А представлены в табл. 3.19.
Расходы на содержание персонала( вариант А)
Кол-во штатных единиц
Месячная заработная плата руб
Годовая заработная плата без учёта ЕСН руб
Страховые выплаты (30%) руб
Персонал внутреннего управляющего подразделения
Генеральный директор внутреннего управляющего подразделения
Начальник отдела службы эксплуатации
Начальник отдела службы тепловых систем
Начальник отдела службы слаботочных систем
Начальник отдела службы материально-технического снабжения
Начальник договорного отдела
Менеджер по заключению договоров с поставщиками
Менеджер по работе с арендаторами
Начальник отдела кадров
Персонал для помещений находящихся в собственности
Менеджер по работе с клиентами
Менеджер по закупкам
Зав.камерой хранения
Администратор на ресепшен
Расходы на содержание персонала для варианта Б представлены в табл. 3.20.
Расходы на содержание персонала для помещений находящихся в собственности ( Вариант Б)
Расходы за услуги управляющей компании привлеченной извне представлены в таблице 3.21.
ЭВД в 1 год эксплуатации объекта тыс. руб.
Расходы на вознаграждение УК 6% от ЭВД тыс. руб.
Расходы на бухгалтерские аудиторские и юридические услуги 4% от ЭВД тыс. руб.
Суммарные расходы на управление объектом коммерческой недвижимости тыс. руб.
Общие расходы для варианта Б представлены в таблице 3.23.
Расходы на содержание персонала тыс.руб.
Суммарные расходы на управление объектом коммерческой недвижимости по варианту Б тыс. руб.
3.7. Расходы на проведение плановых текущих и капитальных ремонтов
3.7.1. Определение годовой стоимости комплекса ППР
Общую годовую стоимость комплекса ППР целесообразно лимитировать значением нижней границы удельной величины затрат в расчете на 1 кв.м. площади объекта недвижимости Sминкв.м. устанавливаемым по формуле:
Sминкв.м.=Sнс*n*F100
где Sнс - затраты на новое строительство тыс.руб.м2;
n - планируемый индекс инфляции %;
F - ежегодный прирост физического износа объекта недвижимости %.
Sминкв.м.=50*0 793*007100=2776 руб.м2
Sмин = Sминкв.м. *площадь объекта
Sмин =2776*24791=688 0742 руб.
3.7.2. Определение годовой стоимости ТР
Годовую величину расходов в разрезе текущего ремонта следует устанавливать по формуле:
где tт - межремонтные периоды для текущего ремонта;
nт - норма годовых отчислений в % от восстановительной стоимости здания соответственно для текущего ремонта.
Ст=05*150*218065546100=16354916 руб.
3.8 Расходы на рекламу
В России чаще всего используется процентный метод и величина расходов на маркетинг считается приемлемой на уровне до 3% от эффективного валового дохода. В эти расходы входят расходы на маркетинговые исследования и затраты на рекламу.
Приведем сведения о затратах на рекламу по рыночным данным.
Количество источников рекламы
Срок рекламной компании мес.
Затраты на рекламу коммерческого объекта недвижимости руб. в год
Реклама на телевидении радио
Размещение рекламы в печатных изданиях
Таким образом расходы на рекламу составят 252000 рублей в месяц.
3.9. Коммунальные расходы
Для двух вариантов размер коммунальных платежей будет одинаковым. Коммунальные расходы составляют 12896 279 рублей в год. Коммунальные платежи рассчитываются исходя из средних расценок за квадратный метр площади объекта. Предполагается что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 8%. Результаты расчета стоимости коммунальных услуг приведены в табл. 3.27.
Поставщики коммунальных услуг представлены в таблице 3.25.
Поставщики коммунальных услуг
Водоснабжение и канализация
Общее потребление электроэнергии планируется на уровне 52 тыс. кВт в месяц. Расчеты проводились из расчета круглосуточной работы комплекса. Стоимость одного кВт составляет 38 руб.
Ввиду отсутствия в районе централизованной системы отопления возникает необходимость устройства автономного теплоснабжения.
Для обеспечения бесперебойного обеспечения комплекса теплом горячей водой целесообразно использовать комплексную систему например совокупность электрического отопления и на твердом (или жидком) топливе.
Совокупное потребление тепла по комплексу оценивается в 400 Гкал в месяц (250 Гкал - на отопление). Стоимость 1 Гкал составляет 112958 руб.
Сбор и вывоз отходов и мусора
На объекте недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. В соответствии с СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88) на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов пользующегося мусоросборниками нормы накопления отходов сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.
Затраты на вывоз ТБО
Вывоз твердых бытовых отходов
Проектом предполагается заключение договора партнерства на проведение в курортно-оздоровительном комплексе оптико-волоконной связи с выходом в Интернет. Выбираем компанию Dagomys Telecom. Стоимость интернета в месяц 500 руб. Стоимость wi-fi роутера 1400 руб. Кол-во роутеров - 20 штук.
Стоимость всех коммунальных услуг представлена в таблице 3.20. и увеличивается ежегодно на 8 %.
Коммунальные расходы в год
Затраты на коммунальные услуги тыс.руб.
Коммунальные затраты руб.год
3.10. Расходы на охрану
Коммерческий объект недвижимости требует охраны и предполагает выделение значительной суммы на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима патрулирование эксплуатацию охранных систем и оборудования. Основные функции охраны представлены на рис. 3.2. Расходы на охрану представлены в таблице 3.28.
Зарплата охранников с налогами
Зарплата начальника охраны с налогами
Компенсационный пакет
Материальные затраты
3.11. Определение чистого операционного дохода
Расчет денежного потока курортно-оздоровительного комплекса для двух вариантов представлен в табл. 3.29. и 3.30.
Прогноз денежного потока от эксплуатации курортно-оздоровительного
Расчет денежного потока
Расходы на реконструкцию тыс. руб.
Операционные расходы в том числе:
Налог на имущество тыс.руб.
Коммунальные платежи тыс. руб.
Расходы на содержание персонала внутреннего управляющего
подразделения тыс.руб.
Расходы на содержание персонала для помещений в собственности тыс.руб.
Расходы на охрану тыс.руб.
Расходы на рекламу тыс.руб.
Расходы на проведение плановых и текущих ремонтов тыс.руб.
Обязательное страхование недвижимости тыс.руб.
ЧОД до налогообложения тыс.руб.
Налог на прибыль 20% тыс.руб.
ЧОД после налогообложения тыс.руб.
Итого денежные потоки тыс. руб.:
Расходы на вознаграждение УК и аудит услуги тыс.руб.
Расходы насодержание персонала для помещений в собственности тыс.руб.
Схема взаимодействия участников реконструкции показывает что заказчиком и инвестором курортно-оздоровительного комплекса "Дагомыс" является собственник осуществляющий реконструкцию на земельном участке на праве собственности.
После ввода объекта недвижимости в эксплуатацию управление осуществляется непосредственно собственником а именно: созданным им внутренним управляющим и эксплуатирующим подразделением.
Рассмотрен вопрос организации реконструкции разработан стройгенплан календарный план в соответствии с которым была определена продолжительность строительства она составила 435 дней.
На основании стоимости предоставляемых услуг курортно-оздоровительного комплекса был рассчитан возможный доход от эксплуатации объекта.
Для выбора источника финансирования в реализацию инвестиционно-строительного проекта были рассмотрены два варианта: вариант А –управление эксплуатацией с помощью внутреннего и эксплуатирующего подразделения вариант Б –управление с помощью привлечения внешней управляющей компании. С целью определения наиболее эффективного варианта вложения средств сформирован денежный поток.