Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно - оздоровительного комплекса в Иссык - Кульской области

4.УПРАВЛ.РАЗВ..doc

Управление развитием
объекта недвижимости
1.Правовая экспертиза
Данный объект принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи.
объекта административно-бытового и жилого назначения
Земельный участок – 6 га
Береговая зона в соответствии с законодательством Кыргызской Республики находится в собственности государства.
2.Условия кредитования проекта
Так как предполагаемое строительство и реконструкция требует большого объема денежных средств а так же ввиду отсутствия у собственника таковых мы предлагаем воспользоваться кредитом предоставляемого на льготных условиях в рамках поддержки развития туристической сферы в Кыргызстане.
Условия банка на которых он готов предоставить кредит:
Предоставляется льготный период на время строительства объекта в течение которого собственник освобождается от погашения основного долга а так же процентов по кредиту.
С момента ввода объекта в эксплуатацию погашение процентов по кредиту осуществляется ежемесячно. Начисления производятся на остаточную сумму основного долга в размере 12% годовых.
Погашение основного долга осуществляется в свободном платеже на оставшуюся сумму.
Для обеспечения кредита и гарантий собственник обязан предоставить 30% от суммы кредита.
Собственных средств (30%):
Остаточный долг (70%)
Процентная ставка кредита
Начисляемый процент в мес.
Учитывая сезонность дохода от эксплуатации комплекса погашение основного долга в свободном платеже является наиболее приемлемым для собственника. Основной целью при таких условиях является уменьшение остаточной суммы долга что снизит сумму процентных начислений в следующий период.
Погашение кредита равными долями способствовало бы увеличению сроков кредитования и излишним затратам на погашение процентов по обязательствам.
Наша стратегия заключается в максимальном погашении основного долга и процентов по кредиту в наиболее доходный период года (май – сентябрь) с целью снижения обязательств приходящихся на менее доходные месяцы (октябрь – апрель).
При данных условиях погашения максимальная сумма погашения основного долга составляет 17010 894 млн. сом (август 2013г.) минимальная – 97263 тыс. сом (декабрь 2010г.) средняя сумма выплат составляет 11292 785 млн. сом.
Структура погашения кредита после истечения льготного периода
3.Структура курортно – оздоровительного комплекса
Общая площадь комплекса составляет 1000 кв. м.
В состав комплекса входят спальные номера лечебно – профилактические кабинеты столовая ресторан конференц-залы бассейн спортивные и тренажерные залы помещения культурно-массового отдыха и пр.
Спальные комнаты занимают 2-6 этажи корпусов А и В а так же 3-9 этажи корпуса Б. Номера представлены в виде 1 2 и 3х комнатных апартаментов площадью 1000 кв.м. Общая площадь номеров составляет 24787 кв.м.
На 2-м этаже корпуса Б располагаются 18 кабинетов лечебно - профилактического назначения.
Помещения культурно-массового отдыха конференц-залы бассейн ресторан расположены в цокольном и на первом этаже корпусов А Б и В. Площади данных помещений могут сдаваться в аренду. С целью предотвращения потери доходов связанных со сменной арендаторов рекомендуется сдавать помещения в долгосрочную или сезонную аренду.
Для перемещения между 1-9 этажами корпуса Б предусмотрены 2 лифта. Наличие отдельных входов в каждый из блоков позволяет избежать смешения потоков разных целевых групп.
На территории курортно – оздоровительного комплекса расположены спортивные площадки площадки отдыха и летнее крытое кафе. Пляж оснащен зонтами и шезлонгами.
4.Структура управления (эксплуатации) комплекса
4.1.Управление курортно – оздоровительным комплексом
Сталкиваясь с возникающими задачами управления объектом собственник сравнивает различные пути их решения. Существует четыре варианта управления объектом:
Внутреннее эксплуатационное подразделение. Основным его преимуществом является учет специфики объекта. Недостаток – управление недвижимостью по стандартам предприятия.
Внешняя управляющая компания.
Выделение своей дочерней управляющей компании
Обособленное структурное подразделение
В данном случае собственник принимает решение о создании собственной управляющей эксплуатирующей службы генеральному директору которой делегирует полномочия по управлению центром.
Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения: управление курортно – оздоровительным комплексом заполнение спальных номеров эксплуатация помещений культурно-массового отдыха организацию ухода и текущего ремонта организацию услуг а также управление информацией персоналом экономическое и юридическое управление.
Экономическое управление должно основываться на точной бухгалтерии соответствующей требованиям законодательства и на правильно выбранном способе ведения хозяйства.
Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды трудовых контрактов с работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций.
Рис. 4.1. Структура внутреннего управляющего и эксплуатирующего подразделения
Бухгалтерия выполняет все необходимые расчетные операции осуществляет ведение счетов.
Отдел кадров занимается подбором персонала ведением трудовых книжек заключением трудовых договоров составлением графиков отпусков.
Служба эксплуатации объекта занимается техническим обслуживанием здания и прилегающей территории; следит за исправной работой лифтового оборудования системами отопления холодного и горячего водоснабжения; эксплуатирует производит наладку автоматики индивидуальных тепловых пунктов промывку теплообменников; занимается монтажом и эксплуатацией слаботочных систем.
Отдел материально-технического снабжения выполняет функцию обеспечения необходимыми расходными материалами оборудованием инвентарем надлежащего качества и с минимальными затратами.
В функции договорного отделе входят подбор арендаторов заключение с ними договоров контроль заполняемости объекта отдыхающими заключение договоров с поставщиками услуг.
4.2.Структура технической эксплуатации
Техническая эксплуатация – это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие процессы:
техническое обслуживание – соблюдение нормативных режимов и параметров наладка инженерного оборудования и систем технические осмотры зданий и конструкций;
санитарное содержание – уборка помещений и здания прилегающей территории;
коммунальное обслуживание объекта – водо- электро- теплоснабжение и т.д.;
планово-предупредительный ремонт – аварийный текущий и капитальный.
Цели и задачи эксплуатации
Можно выделить следующие цели и задачи эксплуатации недвижимости:
Рис. 4.2. Цели и задачи эксплуатации недвижимости
4.3.Техническое обслуживание
курортно-оздоровительного комплекса
Техническое обслуживание объекта недвижимости его элементов конструкций и инженерных коммуникаций – это сформированный в зависимости от периодичности и интенсивности комплекс работ. От его выполнения зависит текущее функционирование и установленный (паспортный) срок службы объекта а также возможность увеличения этого срока.
ТО – это ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
ППР – это планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ТР – это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.
Комплекс мероприятия по содержанию курортно-оздоровительного комплекса
Конструкции элементы инженерные системы здания
Система теплоснабжения
контроль работы системы отопления удаление воздушных пробок ликвидация аварийных ситуаций
промывка труб систем центрального отопления (после окончания отопительного сезона)
смена отдельных участков трубопроводов секций отопительных приборов запорной и регулировочной арматуры
контроль работы теплового пункта поддержание технических параметров
устранение подтеков во фланцевых соединениях замена уплотняющих прокладок
регулировка гидравлической автоматики
промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления
Система электроснабжения
ведение учета и отчетности потребления энергии на объекте
очистка от пыли и грязи оборудования и изоляторных вводов
ремонт неисправных участков электрической сети здания
обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации
отбор проб трансформаторного масла доливка масла
замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели штепсельные розетки)
обеспечение круглосуточного надзора за функционированием электрооборудования с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций
Система водоснабжения и канализации
контроль расхода питьевой воды
осмотр системы водоснабжения и канализации
замена отдельных участков ввода водопровода и канализационных выпусков
выполнение аварийных работ (ликвидация свищей замена задвижек)
утепление и герметизация соединений битумом труб
ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации ликвидация утечек
проверка сети противопожарного водопровода пожарных кранов
ремонт и замена задвижек кранов вентилей смесителей
проверка работоспособности пожарных насосов
Система вентиляции и кондиционирования
регулировка систем вентиляции
контроль состояния воздуховодов: проверка плотности соединения всех звеньев замена деформированных болтов и прокладок очистка воздуховодов
промывка и продувка трубопроводов ремонт опорремонт тепловой изоляции ремонт и замена запорной арматуры
выключение и включение вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования
контроль функционирования вытяжных систем
осмотр и ревизия пусковых устройств
Лифтовое оборудование
хранение и ведение паспортов заключение договоров на техническое обслуживание выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций и т.д.
контроль санитарного состояния приямка
ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя
вытяжка подвесного кабеля осмотр низа кабины
ремонт и замена буферного устройства кабины
Система пожарной и охранной сигнализации
выполнение предписаний противопожарной службы
изменение сопротивления защитного и рабочего заземления
проверка работоспособности пожарных насосов контроль дистанционного включения при помощи пусковых кнопок
проверка работоспособности сети противопожарного водопровода
проверка состояния пожарной безопасности противопожарного водоснабжения
восстановление заряда огнетушителей
контроль свободного открытия всех дверей эвакуационных выходов
замена аккумуляторных батарей резервных источников питания
Кровля и кровельные конструкции
очистка кровли от мусора грязи
работы по устранению неисправностей с частичной заменой покрытия
очистка кровли от снега наледи сосулек
укрепление парапетных решеток пожарных лестниц стремянок
герметизация кровли в местах протечек
восстановление участков облицовки
Фундаменты и подвальные помещения
заделка швов трещин восстановление облицовки фундаментных стен
устройство и проверка вентиляционных продухов
смена и ремонт отмосток
укрепление усиление отдельных участков гипсокартонных перегородок заделка трещин
замена отдельных участков покрытия полов
заделка выбоин трещин ступеней и площадок
укрепление металлических перил
осмотр состояния поверхностей
восстановление штукатурки стен и потолков
восстановление облицовки стен и полов
5.Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода
Расчет стоимости недвижимости при использовании затратного метода включает определение рыночной стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом износа.
В данной работе расчет стоимости земельного участка не производится т.к. участок принадлежит собственнику (на основании права землепользования которое удостоверено свидетельством на право пользования земельным участком).
Исходной позицией для определения сметной стоимости строительства и реконструкции объекта является подсчет объемов работ на основе проектных решений. Для этого используется нормативный документ по которому определяется сметная стоимость в зависимости от вида работ и конструктивных элементов по данному объекту.
В данной работе расчет стоимости строительства объекта производился по показателям базисной стоимости на виды работ (в ценах 1984г).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объекта как суммы затрат на реконструкцию существующих корпусов и возведение основных элементов нового объекта: фундаментов стен перекрытий кровли инженерного оборудования и т.п. Эти стоимости определяются по сборникам ЕРЕР на виды работ по СНиП и Ценникам на конструкции жилищно-гражданского строительства.
Для определения стоимости строительства объекта расположенного в селе Бактуу-Долонотуу был составлен сметный расчет в ценах 1994 года на основе проектных данных. Пересчет в текущие цены осуществляется с помощью применения системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов). Данные коэффициенты учитывают удорожание материалов основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.
Обоснование норм (шифр)
стоимость единицы руб.
общая стоимость руб.
затраты труда рабочих чел.час
в т.ч. осн. зп рабочих
в т.ч. зп раб. обслуж. маш.
Срезка растительного слоя
разработка грунта экскаваторами на гусеничном ходу в отвал: с ковшом вместимостью 1.25 м3 грунт II группы
ручная доработка дна котлована
засыпка пазух котлована
II. Строительная часть
устройство бетонной подготовки из бетона М 50
устройство железобетонных фундаментных плит с ребрами вверх из бетона М 200
устройство железобетонных подпорных стен и стен подвалов высотой 3м толщиной 500мм из бетона М100
устройство железобетонных колонн высотой до 6м периметром до 3м из бетона М 200
устройство железобетонных колонн высотой до 3м периметром до 3м из бетона М 200
устройство балок перекрытий при высоте балок до 500мм из бетона М 200
устройство перекрытий и монолитных участков более 5м2 и приведенной толщине до 200мм из бетона М 200
заполнеие и облицовка каркасов при высоте этажа до 4м
кирпич строительный красный
перегородки армированные толщиной в 14 кирпича при высоте этажа до 4м
Заполнение оконных проемов
Заполнение дверных проемов
блоки дверные однопольные с глухими полотнами
ограждения для лестничных маршей
Итого по II разделу:
III. Кровельные работы
устройство стяжек цементных толщиной 20мм
устройство оклеечной пароизоляции покрытий из рубероида на битумной мастике
стоимость материалов
утепление покрытий плитами минеральными
плиты теплоизоляционные минераловатные на синтетическом связующем
устройство кровли из 3-х слоев рубероида РМ-350 на битумной мастике с защитным слоем из гравия
рулонные материалы на основе полимеров
Итого по III разделу:
IV. Отделочные работы
облицовка стен мрамором травертином полированным при числе плит в 1м2 до 6
облицовка четырехгранных колонн мрамором полированным при числе плит в 1м2 до 6
облицовка ступеней и подступенников мраморными полированными плитами
стоимость плит мраморных
облицовка стен гладкая по кирпичу и бетону керамическими глазурованными плитками
плитки глазурованные
улучшенная штукатурка поверхностей по камню и бетону стен внутри здания
отделка поверхностей стен под окраску или оклейку обоями
высококачественнпя окраска водоэмульсионными составами стен
высококачественнпя окраска водоэмульсионными составами потолков
оклейка стен по штукатурке высококачественными тесненными и плотными обоями
облицовка поверхности фасада (цоколь - керамической плиткой)
стоимость плитки фасадной
облицовка поверхности фасада плитами "Алюкобонд
Итого по IV разделу:
устройство покрытий из паркетных щитов
паркетные щиты облицованные планками из древесины дуба ясеня имльма клена
устройство покрытия на клее "Бустилат" из синтетических ворсовых ковров линолеума
устройство покрытий из мраморных плит
устройство покрытий из плиток керамических на цементном растворе
плитки половые на основе полимеров
VI. Устройство газона на кровле
укладка почвы под газон
стоимость газонной травы
устройство металлических качелей с двумя люльками с окраской масляной краской
установка горки малой
установка двухместной качалки
Итого по VI разделу:
Итого себестоимость (ПЗ+НР)
Плановые накопления (ПЗ+НР)*8%
Итого сметная себестоимость (ПЗ+НР+ПН)
Итого зар. плата по смете
Зар.плата в составе НР (32%)
Всего сметная зарплата
трудозатраты в составе НР (9.2%)
перерасчет в цены III квартала 2008г
Сметная стоимость в ценах 2008г. (Ссмр*1.6*11179200) тыс. сом
Cметная зар.плата (ЗП*1.25*10246200) тыс. сом
Общая нормативная трудоемкость чел. час
зп раб. обслуж. маш.
разборка покрытия кровель из рулонных материалов
разборка деревянных заполнений оконных проемов с подоконными досками
разборка деревянных заполнений дверных проемов
II. строительно-монтажные работы
устройство лестничных площадок
устройство лестничных маршей
итого по II разделу:
III. кровельные работы
ремонт мягкой кровли со сплошным наклеиванием рубероида на горячую мастику
устройство кровли из 3-х слоев рубероида РМ-350 на битумной мастике с защитным слоем
итого по III разделу:
IV. отделочные работы
ремонт штукатурки потолков цементным раствором площадью до 10м2
ремонт штукатурки гладких стен цементным раствором площадью до 5м2
снятие простых и улучшенных обоев
разборка облицовки стен из глазурованной плитки
облицовка стен керамическими глазурованными плитками
итого по IV разделу:
острожка и циклевка паркетных полов бывших в эксплуатации
Накладные расходы (18% ПЗ):
Трудозатраты в составе НР (9.2%)
Номер сметы норматив расчета
Сметная стоимость тыс. сом.
Сметная заработная плата тыс. сом.
Нормат. труд-ть тыс.чел-час
Показ-ль единичн. стоимости сом.
Общестроительные работы
Внутренние санитарно-технические работы
Электромонтажные работы
Стоимость оборудования 5% СМР
Монтаж оборудования 10% от стоимости.
Сводный сметный расчет
Сметная стоимость тыс. сом
Общая стоимость тыс. сом
Подготовка территории строительства 5%
Основные объекты строительства
Благоустройство и озеленение территории 5%
Временные здания и сооружения 3%
Прочие работы и затраты.
Дополнительные затраты на зимний период 5%
Изыскательские работы и авторский надзор 1.9%
Всего по сводному сметному расчету
6.Прогнозирование денежного потока
Поток денежных средств представляет собой соотношение притоков и оттоков денежных средств на протяжении всего анализируемого срока строительства и эксплуатации объекта недвижимости.
Денежный приток представлен в виде чистого операционного дохода и чистого приведенного операционного дохода (с учетом дисконтирования).
Чистый операционный доход – это рассчитана устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода полученного от эксплуатации курортно – оздоровительного комплекса после вычета всех операционных расходов и резервов не учитывая амортизационных начислений (они входят в состав себестоимости проекта).
Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:
определяется эффективный валовой доход от эксплуатации курортно–оздоровительного комплекса и от сдачи помещений комплекса в аренду с учетом предполагаемых убытков из-за недозагруженности номеров и сдаваемых помещений смены арендаторов.
из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все прогнозируемые расходы к котором относятся постоянные и операционные расходы а так же резервы.
Чистый приведенный операционный доход – это конвертированный в текущую стоимость чистый операционный доход от владения недвижимостью. Так как поток будущих доходов является неравномерными (в связи со спецификой отрасли) то необходимо использовать для каждого из периодов свои ставки дисконтирования.
К денежным оттокам будут относиться капитальные вложения земельный налог эксплуатационные расходы заработная плата персоналу и страховые взносы. Так же необходимо учитывать и такие расходы которые производятся достаточно редко. К данным расходам относятся расходы на обслуживание конструкций и планово-предупредительный ремонт.
6.1.Финансирования строительных работ
В состав денежных оттоков от инвестиционной деятельности входят капитальные вложения в реконструкцию и строительство объекта. Финансирование осуществляется за счет собственных средств инвестора.
Капитальные вложения отражены в сметных расчётах а также представлены на диаграмме (рис.4.3).
Рис. 4.3. График освоения денежных средств
6.2.Расчет размера налоговых отчислений
Размер земельного налога на участок рассчитывается в соответствии с Законом Кыргызской Республики "О базовых ставках единого сельскохозяйственного налога за право пользования сельскохозяйственными угодьями земельными участками предоставленными землепользователям в городской и сельской местностях на 2008 год
Налоговый кодекс разграничивает налогообложение сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий. Земля является уникальным природным объектом основой жизнедеятельности человека средством производства. В силу этого землепользование основывается на принципах рационального эффективного целевого и платного использования земель. Основными количественными и качественными характеристиками земли являются:
- климатический регион;
- плодородие бонитет почвы;
- экология местности;
- возможность полива;
- рельеф и размеры земельных участков;
- удаленность от населенных мест;
- для городов: сейсмичность удаленность от центра наличие инженерной инфраструктуры и т. п.
С учетом таких характеристик земельный налог устанавливается дифференцировано для каждой области и категории земель. Дифференцированные ставки единого налога по территориям подведомственным кенешам определяются на основе базовых ставок и утверждаются районными кенешами на своих сессиях.
Порядок расчета земельного налога
Годовая сумма земельного налога за право пользования землями населенных пунктов и землями несельскохозяйственного назначения уплачивается землепользователем равными долями не позднее 20 числа каждого месяца. Платежи производятся в сомах.
Годовой размер налоговых отчислений (Аг) рассчитывается по формуле:
Аг = Ас x k1 x k2 x Пз
где:Ас – ставка налога за 1м2 в год
k1 – коэффициент экологической застройки (для субъектов сферы услуг = 15)
k2 – коэффициент функционального назначения (для коммерческих учреждений здравоохранения = 03)
Пз – площадь земельного участка для расчета арендной платы определяется по плану границ земельного участка м2.
Т.о. годовой размер арендной платы составит:
Аг = 159 х 15 х 03 x 60000 = 42930 сомгод
Ставка налога для юридических лиц составляет 095% от инвентаризационной стоимости имущества находящегося на балансе предприятия.
Порядок расчета налога на имущество
Годовая сумма налога уплачивается собственниками дважды в год равными долями в июне и декабре отчетного года. Платежи производятся в сомах.
Сумма годовых отчислений составляет:
где:С – ставка налога в год
Si – инвентаризационная стоимость имущества
Т.о. годовой размер налога на имущество составит:
Си = 0.098 x 433178834.8 = 42451525.8 сом
Объектом обложения налогом является прибыль исчисляемая как разница между совокупным годовым доходом налогоплательщика и вычетами предусмотренными Налоговым Кодексом.
К совокупному годовому доходу относятся все виды доходов как в денежной так и в натуральной форме а также в форме работ и услуг включая:
) все доходы от реализации продукции (работ услуг);
) все доходы от реализации активов не подлежащих амортизации с учетом корректировки их стоимости на инфляцию;
а) доходы по процентам кроме ранее обложенных налогом у источника выплаты в Кыргызской Республике;
в) страховые суммы по договорам страхования за исключением выплат по страховому случаю (событию) в части основных средств в пределах их балансовой стоимости в случае направления этих выплат на восстановление основных средств или приобретение аналогичного вида основных средств;
д) все доходы от сдачи имущества в аренду;
Из совокупного годового дохода юридических лиц вычитаются следующие затраты:
) на предоставление материальных и социальных льгот работающим;
) все другие производственные расходы связанные с получением дохода;
) на страхование активов связанных с экономической деятельностью;
) суммы земельного налога налога за пользование автомобильными дорогами налога для предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.
Совокупный годовой доход юридического лица уменьшается на сумму взносов в Социальный фонд при Правительстве Кыргызской Республики в пределах норм отчислений.
Юридические лица обязаны ежемесячно вносить в бюджет суммы текущих платежей налога за исключением суммы налога удержанного у источника его дохода не позднее двадцатого числа каждого месяца в порядке установленном статьей 40 Налогового Кодекса КР.
6.3.Определение величины страховых отчислений
Страхование объекта недвижимости
Рекомендуется страхование здания включая все внутренние коммуникации от огня и других опасностей страхование гражданской ответственности собственника при причинении физического или имущественного ущерба третьим лицам при эксплуатации застрахованных помещений.
Система организации страховой защиты объекта предполагает выбор управляющей компанией страховых рисков наиболее характерных для конкретной территории:
пожары; проникновение воды через кровлю;
проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения отопления канализации и внутреннего водостока;
террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т. д.
Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта. Затраты на страхование в среднем составляют 05% от страховой суммы.
6.4.Структура затрат на содержание и управление зданием
Расчет стоимости коммунальных услуг
Поставщики коммунальных услуг
ПЭУ «ГорВодоканал» система гор. водопровода и канализации
Общее потребление электроэнергии планируется на уровне 52 тыс. кВт в месяц. Расчеты проводились из расчета круглосуточной работы комплекса. Стоимость одного кВт составляет 1 сом.
Ввиду отсутствия в районе централизованной системы отопления возникает необходимость устройства автономного теплоснабжения.
Для обеспечения бесперебойного обеспечения комплекса теплом горячей водой целесообразно использовать комплексную систему например совокупность электрического отопления и на твердом (или жидком) топливе.
Совокупное потребление тепла по комплексу оценивается в 400 Гкал в месяц (250 Гкал - на отопление 150 Гкал - на горячее водоснабжение). Оценка затрат на горячее водоснабжение производилась из расчета их потребления в течение 14 часов в сутки расходы на отопление - из расчета их использования в течение отопительного сезона.
Водоснабжение и канализация
Сбор и вывоз отходов и мусора
На объекте недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. В соответствии с СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88) на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов пользующегося мусоросборниками нормы накопления отходов сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.
Ориентировочный объем вывозимых отходов составляет 144 м3. Вывоз отходов и мусора осуществляется районными отделениями "Спецтранс ". Стоимость вывоза куб. м мусора составляет 438 сомм3.
Затраты на вывоз ТБО
Вывоз твердых бытовых отходов
В настоящее время на рынке монополистом телефонных операторов является КыргызТелеком. Проектом предполагается заключение договора партнерства на проведение в курортно-оздоровительном комплексе оптико-волоконной связи с выходом в Интернет.
Тариф для абонентов юр. лиц
Предоставление абоненту в постоянное пользование абонентской линии независимо от ее типа в мес
с абонентского номера имеющего выход на сеть общего пользования включенного в учрежденческую телефонную станцию (мини-АТС) по абонентской линии в месяц
Расходы на коммунальные услуги
Рис. 4.4. Структура затрат на коммунальное обслуживание объекта
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима патрулирование содержание охранных систем и оборудования.
В сфере обеспечения охраны объекта управляющая компания должна:
изучить системы и приборы обеспечения безопасности;
выбрать оптимальную систему охраны;
осуществлять постоянный инструктаж охраны и контроль над ней.
Охрана должна быть хорошо защищена и специально обучена. Охранникам необходимо хорошо знать планировку помещений а также всегда иметь под рукой список телефонных номеров персонала по управлению и техническому обслуживанию все телефоны аварийных служб.
Оптимальным вариантом для обеспечения безопасности будет обращение к услугам Вневедомственной охраны.
Следует отметить важную при заключении договора на обслуживание деталь: служба безопасности не должна нести ответственности за материальные ценности. Все арендуемые помещения и снимаемые жилые комнаты должны закрываться и пломбироваться (при необходимости). Служба безопасности несет ответственность за сохранность пломб замков и защитных устройств (жалюзи сетки и др.). Незакрытые помещения арендаторов отдыхающих и их имущество не попадают под ответственность охраны.
Для службы безопасности необходимо выделяется дежурная комната где установлен пульт пожарной и охранной сигнализации.
На безопасность центра ежемесячно тратится 10% от валового дохода.
Расходы на техническое обслуживание и ремонтные работы
Техническое обслуживание здания включает комплекс мероприятий связанных с управлением процессом эксплуатации здания. Включает контроль технического состояния здания поддержание работоспособности конструктивных элементов и инженерных систем а также их подготовку к сезонной эксплуатации. Расходы на планово-предупредительные работы включают оплату ремонтных работ производимых с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы. Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций отделки и инженерного оборудования здания а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей.
Расходы на ППР составляют 10% от валового дохода.
Проектом планируется установить и осуществлять техническое обслуживание лифтов SIGMA. При заключении с фирмой SIGMA договора на помесячное и посменное обслуживание гарантируется проведение необходимых плановых и внеплановых ремонтов а также при необходимости вызов бригады обслуживания через диспетчера. Техническое обслуживание - от 50 до 100 USD в месяц.
Расходные материалы и инвентарь
В процессе эксплуатации потребуются расходы на замену спецодежды для обслуживающего персонала рабочего инвентаря инструментов текущего ремонта и замены электрооборудования моющих средств затраты на стирку спецодежды затраты на расходные материалы управляющей компании и др.
Поскольку номенклатура инвентаря и материалов очень большая то затраты определяются условно и составляют 15% от всех операционных затрат.
В данном разделе учитываются затраты на продвижение объекта недвижимости на рынок то есть на стратегии маркетинга. Данный этап предполагает выход управляющей компании на рынок недвижимости с предложением услуг аренды управляемого объекта. В рамках данного этапа деятельности управляющая компания разрабатывает стратегию маркетинга проводит соответствующую рекламную кампанию. На маркетинг торгово-офисного центра собственник тратит 05% от валового дохода.
Затраты на заработную плату
Генеральный директор
Менеджер по подбору и работе с персоналом
Финансово-план-й отдел
Отдел сдачи в аренду
Лечебно-профилактический центр
менеджер по закупкам
менеджер по раб. с клиент.
зав.камерой хранения
Эксплуатационная служба
Структура затрат на содержание и управление
курортно-оздоровительным комплексом
Техническое обслуживание планово-предупредительный и текущий ремонт
Материально-техническое снабжение
Обеспечение безопасности
Административно-бытовые расходы
Рис. 4.5. Распределение затрат на содержание и управление зданием
6.5.Структура дохода от эксплуатации
курортно – оздоровительного комплекса
Номенклатура предоставляемых курортно-оздоровительным комплексом услуг
Круглогодичный курортно - оздоровительный комплекс предоставляет следующие виды услуг:
Лечебно-оздоровительные и профилактические услуги
Блок общественного питания
Услуги культурно-массового отдыха и развлечений
Конгресные и информационно-образовательные услуги.
Ниже приведен расчет наивыгодного варианта использования комплекса:
собственная эксплуатация помещений и предоставление услуг
сдача медицинского центра ресторана помещений культурно-массового отдыха а так же конгресс-помещений в аренду.
Условия сдачи жилых комнат
Собственником устанавливаются расценки на путевки в размере от 3000 до 4500 сом в сутки за номер в зависимости от времени года и количества комнат в номере.
Количество жилых комнат в номере
В стоимость путевки включен следующий перечень основных услуг:
четырехразовое питание;
основное лечение по показаниям;
ежедневная уборка комнат в режиме согласованном с клиентом;
коммунальные услуги;
НДС и курортный налог.
Для детей в возрасте до 5 лет без предоставления отдельного места оплачивается только питание в размере 230 сомов.
Для детей в возрасте от 5 до 10 лет с предоставлением дополнительного места в номере стоимость путевки составляетс июля по сентябрь 920 сомов в сотальные месяцы 690 сомов.
Для детей в возрасте от 10 до 14 лет с предоставлением дополнительного места в номер стоимость путевки составляет с июля по сентябрь 1610 сомов в остальные месяцы 920 сомов.
Лечебные процедуры входящие в стоимость путевки:
Водолечение - минеральные жемчужные кислородные.
Грязелечение - грязевые аппликации гальвано-грязь.
Гидрокомплекс - подводный душ-массаж циркулярный душ душ Шарко душ шотландский контрастные ванны лечебная сауна фито-чай.
Кишечные орошения с настоями трав.
Ингаляции - масляные солевые щелочные.
Спелеотерапия - для больных бронхиальной астмой аллергическими и хроническими легочными заболеваниями.
Парадантолологический кабинет - гидромассаж десен грязевые и медикаментозные аппликации.
Механический массаж.
Физиотерапевтическое лечение.
Общий доход от сдачи номеров предполагается:
Заполнение номеров в летнее время года ожидается на уровне 100% в зимнее – 30%.
Минимальное заполнение в 30% можно обеспечить за счет заключения договоров с профсоюзными организациями на предоставление в любое время года 34 мест для отдыха клиентов по профсоюзным путевкам.
Доход от эксплуатации объектов культурно-массового отдыха
Доход от эксплуатации ресторана
В комплексе имеется ресторан на 250 посадочных мест
При условии что клиент в среднем за одно посещение ресторана тратит 500сом можно подсчитать общий доход приносимый рестораном:
Доход от предоставления дополнительных медицинских услуг
На втором этаже корпуса Б расположены медицинские кабинеты оснащенные современной медицинской аппаратурой.
Основное лечение по направлениям входит в стоимость путевки но клиентам так же могут быть предложены дополнительные услуги (массаж грязевые ванны услуги стоматолога и т.д.) за отдельную плату.
Стоимость 1 посещения
кол-во клиентов в сут.
Доход от эксплуатации бильярдной
Бильярдный зал на 10 столов принимает клиентов в течение 8 часов в сутки
С учетом процента заполнения номеров а так же популярности посещения отдыхающими бильярдного зала можно подсчитать предполагаемый доход от его эксплуатации. Средняя стоимость 1 часа игры предполагается на уровне 235сом.
Доход от эксплуатации сауны
Доход от эксплуатации тренажерных залов
Доход от предоставления конгресных услуг
Курортно-оздоровительный комплекс хорош не только как здравница но и как идеальное место для проведения международных деловых встреч конференций и симпозиумов тренингов на самом высоком уровне. Для этого есть 2 многофункциональных зала оснащенных современным аудиовизуальным оборудованием с размещением 50 и 200 человек. Бизнес-центр предоставит Вам полный набор секретарских деловых услуг доступ к сети Интернет международные и местные телефонные линии факс изготовление ксерокопий.
Доход от эксплуатации кинотеатра
В комплексе имеется кинотеатр на 70 посадочных мест. В летние месяцы заполнение зала предполагается максимальным.
Предполагается поводить по три сеанса в день с ценой билета 150 сомчел.
Тогда доход от эксплуатации кинотеатра будет равным:
Доход от эксплуатации эллинга
На берегу озера расположен эллинг в легких конструкциях (место для стоянки наводного транспорта). В летнее время спрос на водные виды развлечений равен 80-100%. Отдыхающим предлагается широкий спектр услуг: катание на катамаранах на лодках и катерах на водных скутерах и на «банане» а так же полеты на параплане и воздушном шаре.
кол-во катамаранов скутеров
Доход от эксплуатации бассейна
Расходы на предоставление услуг по общественному питанию
единовременная вместимость 200 посадочных мест
затраты на приготовление 1 блюда 100 сом
единовременная вместимость 300 посадочных мест
затраты на обеспечение питания 1посетителя в сутки 130 сом
Условия сдачи помещений культурно-массового
Собственник устанавливает арендные ставки на уровне 35-50USD за кв.м. в зависимости от назначения сдаваемых в аренду помещений.
Структура доходов от сдачи коммерческих площадей здания в аренду
Арендная ставка у.е.м2
Доход от аренды в мес. у.е.
Доход от аренды в мес. сом
Доход с учетом недозагрузки (3%)
В стоимость аренды включен следующий перечень основных услуг:
текущий и планово-предупредительный ремонт помещений;
уборка и техническое обслуживание объектов общего пользования;
обеспечение доступа к телефонной цифровой связи и Интернета;
ежедневная уборка помещений в режиме согласованном с арендатором;
мытье наружных и внутренних оконных стекол по мере необходимости;
контроль доступа в арендованные помещения в отсутствии арендатора.
Заключение о наивыгодном варианте использования комплекса
Сравним итоговые показатели по двум вариантам использования комплекса:
собственная полная эксплуатация комплекса
частичная сдача помещений в аренду
мы пришли к следующим показателям:
вар. Полная эксплуатация:
вар. Частичная сдача помещений в аренду:
Наилучшим вариантом использования комплекса является собственная эксплуатация и предоставление услуг:
Рис. 4.5. Структура дохода от эксплуатации комплекса
Так как сдача помещений в аренду приносит меньший доход чем доход от собственной эксплуатации то данный вариант не представляет интереса для дальнейшего расчета движения денежных средств.
7.Дисконтирование потока денежных средств
7.1.Определение ставки дисконтирования
кумулятивным методом
Ставка дисконтирования используется для оценки эффективности вложений с экономической точки зрения. Она представляет собой приемлемую норму доходности на вложенный капитал требуемую инвестором.
Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат следующие предположения:
Если бы инвестиции были безрисковыми то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (т.е. норму доходности соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы).
Чем выше инвестор оценивает риск проекта тем более высокие требования он предъявляет его доходности.
Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски присущие инвестиционному проекту к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
где Rf – безрисковая ставка дохода равная 10%.
Rc – премии по различным факторам риска.
Определение безрисковой ставки дохода. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям) так как считается что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам и вероятность его банкротства практически исключается).
Применение ставок по депозитам Национального Банка Кыргызской Республики и других кыргызских банков достаточно ограничено. Это связано с небольшим сроком на который принимаются депозиты (один-два года) и с большим риском вложения в данный финансовый инструмент чем в государственные ценные бумаги. Тем не менее ставки по депозитам применяются в качестве безрисковых при построении денежных потоков в сомовом выражении и при варьировании ставки дисконтирования от одного прогнозного года к другому.
Наиболее разумными финансовыми инструментами при использовании их в качестве условно безрисковых активов являются Государственные Казначейские Векселя Кыргызской Республики. Сроки их размещения более длительные объем рынка данных ценных бумаг значительно выше уровень риска по ним считается минимальным что обуславливает целесообразность применения именно ГКВ КР в качестве безрискового актива.
По данным НБКР средневзвешенная доходность по ГКВ на 8 мая 2008г. составила:
Таким образом хотя на сегодняшний день применяются разнообразные инструменты которые можно отнести к безрисковым наибольшим рейтингом обладают государственные ценные бумаги.
В данном проекте в качестве безрисковой ставки принимаем средневзвешенную доходность по еврооблигациям которая составляет в среднем 1002 %.
Прочие риски присущие данному вложению (Rс). Прочие риски оцениваются экспертно и как правило в диапазоне от 05 до 3%. Основные риски наиболее актуальные для инвестиций в недвижимость:
–риск инвестиционного менеджмента – вероятность того что уровень инвестиционного управления может снизиться а это приведет к уменьшению стоимости собственности (03%);
–риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению (05%);
–природный риск (землетрясение) – отражает вероятность потери собственности или появления дополнительных затрат на восстановление в следствии землетрясения (12%).
Ro = Rf + Rc = 1002+(03+05+12) = 1202%
7.2.Расчет коэффициента дисконтирования
Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле:
где R0 –ставка дисконта %
n – порядковый номер периода получения денежного потока.
Дисконтирование денежного потока представлено в таблице 37.
Движение денежных средств
Рис. 4.6. Гистограмма чистого дохода
Рис. 4.7. Гистограмма чистого дисконтированного дохода
Рис. 4.8. График чистого и чистого дисконтированного дохода
8.Показатели экономической эффективности проекта
Расчет показателей экономической эффективности проекта отражен в таблице 38.
Показатели эффективности проекта
Показатель эффективности
Срок окупаемости - число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода. Обязательным условием реализации проекта является превышение длительности проекта над периодом окупаемости.
Чистый доход (NV) -накопленное сальдо денежного потока за расчётный период
Показатели эффективности с учётом дисконтирования
Дисконтированный срок окупаемости - число лет необходимых для полного возмещения дисконтированных вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода
83+(8185.57318083.321)12
Чистая текущая стоимость проекта (NPV) - разность суммарной стоимости доходов за период и суммарной стоимостью затрат по проекту
Индекс доходности (рентабельности) (PI) - отношение чистой прибыли от реализации проекта к общему объёму инвестиций реализации проекта к общему размеру инвестиций (показывает приведенную стоимость доходов проекта в расчете на единицу затрат PI>1)
Внутренняя норма прибыли (IRR) -ставка дисконтирования приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций (уравновешивает текущую стоимость притоков денежных средств и текущую стоимость их оттоков)
Правило IRR: норма доходности (Е) должна быть меньше внутренней нормы доходности проекта.
Рис. 4.9. График зависимости чистой текущей стоимости проекта
от ставки дисконтирования

3.Т,ПиОС.doc

Технология планирование
и организация создания
объекта недвижимости
1.Проектирование календарного плана
Сущность календарного планирования
Календарный план строительства – это документ в котором на основе объемов строительно-монтажных работ и принятых организационных и технологических решений определены последовательность и сроки осуществления строительства. В соответствии с календарным планом разрабатываются график потребности в рабочих кадрах и материально-технических ресурсах.
Календарный план производства работ разрабатывается в графической форме которая может иметь вид горизонтально-линейного графика циклограммы или сетевого графика.
Календарный план представленный в виде графика является информационной моделью процесса строительства на основе которой осуществляется управление производством. Чтобы быть действенным инструментом управления информационная модель должна правильно отображать технологию и организацию процесса и обеспечивать получение необходимой и достаточной информации о ходе работ.
Отображение технологии и организации производственного процесса в графиках становится более точным при повышении степени детализации графика как в отношении состава выполняемых работ так и в части развития ремонтно-строительного потока в пространстве.
Календарный план является составной частью проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР). Календарный план представляет собой модель строительного производства в которой устанавливают рациональную последовательность очередность и сроки выполнения работ на объекте. Сетевой график представляет собой сетевую модель с расчетными временными параметрами. (Сетевой моделью называется графическое изображение процессов выполнение которых приводит к достижению одной или нескольких поставленных целей с указанием установленных взаимосвязей между этими процессами).
Календарные планы в составе ППР целесообразно детализировать до циклов работ. Степень детализации как в части технологического описания процесса так и в части отображения его пространственного развития может быть различной в сводном календарном графике генподрядной общестроительной организации и в календарных планах-графиках специализированных субподрядных организаций. Последние могут иметь значительно большую детализацию.
Трудоемкость работ при составлении календарных планов-графиков рекомендуется определять на основании калькуляций затрат труда составленных с применением производственных норм (единых ведомственных местных).
Взаимная увязка сроков начала и окончания отдельных циклов на захватках производится из условий развертывания и совмещения работ в соответствии с принятыми технологическими решениями.
В стадии развернутого потока состав рабочих занятых на объекте должен быть по возможности стабильным. Кратковременное использование на объекте отдельных рабочих (в течение одной - трех смен) допускается только для таких профессий как сварщики слесари-монтажники стекольщики и др. при отсутствии соответствующих профессий в бригаде и в случае невыполнения этих работ бригадой в порядке совмещения профессий.
На современном уровне нового строительства и реконструкции соответствующих зданий все работы выполняются поточным методом. Новое строительство или реконструкция зданий осуществляемое поточным методом заключается в том что все здание именуемое общим фронтом работ разделяется на отдельные частные фронты или захватки а выполнение на них различных производственных процессов или циклов поручается специализированным бригадам которые переходят с одного частного фронта на другой выполняя на них определенные объемы работ до полного окончания своего производственного процесса (цикла).
В зависимости от конструктивных особенностей здания принципы деления общего фронта или захватки могут быть самыми различными.
В нашем случае деление на захватки производится вертикально. Каждый этаж представляет собой отдельный частный фронт работ. В данном конкретном случае объект разделен на 10 захваток. Трудоемкости различных видов работ распределяются по частным фронтам пропорционально их объемам.
По каждому виду работ назначается численный состав бригад. Путем деления трудоемкости по каждому виду работ на каждом фронте на численный состав бригады получаем продолжительность данного вида работ на данном частном фронте в днях.
1.1.Определение объёмов строительно-монтажных работ
Перечень объемов работ определяется по архитектурно-конструктивным чертежам (планы разрезы) и спецификации конструкций. Последовательность записи работ должна соответствовать технологической последовательности их выполнения и выбранным захваткам.
Единицы измерения работ следует брать из сборников ЕНиР по которым в дальнейшем будет определяться трудоемкость этих работ.
Ведомость подсчета объемов работ на строительство
разработка грунта эксковаторами на гусеничном ходу в отвал: с ковшом вместимостью 1.25 м3 грунт II группы
(7512.3-365.5+2*555.7)+(631.6)
ручная доработка дна котлована
[(3.14*26.6^2)4 - (3.14*9.4^2)4] * 0.15
засыпка пазух котлована
Устройство подбетонки
укладка бетонной смеси в конструкции
распалубочные работы
Устройство монолитной фундаментной плиты
установка арматурных сеток и каркасов
Vф=Vф.п.+Vвозв.=912.2+138.2
устройство монолитных стен подвала
устройство вертикальной гидроизоляции
Рн.с.*Нподз.ч = 146.8*3.0
устройство монолитной плиты перекрытия
устройство перегородок из теплоблока
устройство лестничных маршей и площадок
установка лестничных ограждений
2.9*7+496.3+384.5+201.6
46*7+46.25+31.45+26.81
устройство плиты перекрытия монолитной
9.4*7+646+511.4+238.6
1.9*7+129.2+102.3+47.4
Устройство стен и перегородок
кладка наружных стен из бетонных камней (теплоблока)
0.4+76.4*6+67.7+54.2+39.7
устройство перегородок из гипсокартонных листов на металлическом каркасе
(10*4.1+12*3.8+12*3.7)*2.6*8
устройство пароизоляции
устройство теплоизоляции из минераловатных плит б=200мм
устройство цементно-песчанной стяжки
покрытие крыш рулонными материалами вручную
устройство армоцементной стяжки
Оконные и дверные блоки
заполнение оконных проемов
заполнение дверных проемов
Штукатурные и облицовочные работы
высококачественное оштукатуривание стен
высококачественное оштукатуривание потолков
декоративное оштукатуривание стен
облицовка стен керамическими плитками
облицовка гранитными плитами полированными толщиной 40 мм четырехгранных колонн при числе плит в 1 м2: до 4
облицовка ступеней и подступенников мраморными полированными плитами
высококачественное окрашивание водоэмульсионными составами по штукатурке: стен
улучшенная окраска масляными составами по штукатурке: потолков
Устройство подвесных потолков
внутренняя обшивка досками фанерой древесно-волокнистыми и древесно-стружечными плитами
Устройство чистых полов
устройство паркетных полов из отдельных планок и паркетных досок
покрытие полов синтетическими ворсовыми коврами линолеума
устройство полов по междуэтажным перекрытиям из керамических плиток
устройство полов из плиток природного камня
крепление полос штукатурной сетки
оштукатуривание поверхностей наружных стен
облицовка стен алюкобондом
облицовка поверхности фасада (цоколь) керамической плиткой
Ведомость подсчета объемов работ на реконструкцию
Разборка кровли из рулонных и штучных материалов
Разборка заполнений проемов
Дверные полотна (со снятием петель)
Переплеты (со снятием петель)
Коробки оконные и дверные
Установка арматурных сеток и каркасов
Укладка бетонной смеси в конструкции
Распалубочные работы
(0.4+0.5)*2*6.4*23+(0.4+0.5)*2*6.6*3+(0.4+0.5)*2*4.2*10+(0.4+0.5)*2*3*5+(0.4+0.5)*2*5.2*5
4*0.5*6.4*23+0.4*0.5*6.6*3+0.4*0.5*4.2*10+0.4*0.5*3*5+0.4*0.5*5.2*5
Устройство перекрытия
Устройство наружних стен и перегородок
Кладка наружных стен из бетонных камней (теплоблока)
Устройство перегородок из теплоблока
Устройство перегородок из гипсокартонных листов на металлическом каркасе
Заполнение оконных и дверных проемов
Установка оконных и дверных блоков
0*2+290*4.5+14*4.5*2
Ремонт внутренней штукатурки
(784.8*5+550*6)*2*10%*0.2
Сплошная очистка краски с промывкой поверхности
(784.8*5+550*6)*2*0.5
Окрашивание водоэмульсионными составами за 1 раз
Внутренняя обшивка досками фанерой древесно-волокнистыми и древесно-стружечными плитами
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*10%*0.2
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.2
Смена обоев высшего качества впритык
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.3
Разборка плиточной облицовки
[(199.6*3+118.26*5)*5*2+118.26*4*2]*0.1
Облицовка внутренних поверхностей плитками
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*30%
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*25%
[(25.2*31.2+9.4*18.8)*5+(25.6*21.45)*6]*15%
ремонт рулонной кровли отдельными местами
1.2.Выбор основных строительных машин и механизмов
При выборе методов производства СМР следует обеспечить выполнение всех трудоемких процессов с помощью механизмов и механизированного инструмента использовать прогрессивные приемы выполнения работ.
Подбор основных средств механизации обосновывается расчетами с учетом данных объемов работ характеристиками котлована гидрогеологии местности и сроков работ.
Выбор машин и механизмов для разработки котлована.
В зависимости от объема котлована его ширины и глубины выбираем экскаватор Э-6111 (Э-1251) оборудованный прямой лопатой с ковшом емкостью 125м3.
Техническая характеристика экскаватора
со сплошной режущей кромкой
Наибольший радиус копания
Радиус копания на уровне стоянки
Наибольшая высота копания
Наибольший радиус выгрузки
Наибольшая высота выгрузки
Выбор автосамосвала для вывозки грунта из котлована
Определяем объем грунта в ковше экскаватора
Vгр = Vков*KнапKпр = 125*1016 = 78 м3
Определяем массу грунта в ковше
Q = Vгр*γ=7.8*1.750 = 13.65 тм3
Количество ковшей грунта загружаемых в кузов автосамосвала:
где П – грузоподъемность автосамосвала (= 18 т)
определяем объем грунта в плотном теле загружаемый в кузов автосамосвалаV = Vгр*n=78*13 = 103 м3
подсчитываем продолжительность одного цикла работы автосамосвала
Тц = tп+60L Vр+ tр +60L Vн+ tм
где tп – время погрузки грунта мин.
L – расстояние транспортировки грунта км
Vr – средняя скорость автосамосвала в загруженном состоянии кмч
tр – время разгрузки мин
Vп – средняя скорость автосамосвала в порожнем состоянии кмч
tм – время маневрирования мин
Тц = 408+60*419+2+60*425+3 = 3128 мин
tп = Qqэц кекв = 143125*4*07*1 = 408
требуемое количество автосамосвалов
N = Тцtп = 3128408 = 7.67
принимаем 8 автосамосвалов марки МАЗ 525
грузоподъемность 25 т
емкость кузова 143 м3
наибольшая скорость движения с грузом 30 кмч.
Техническая характеристика бульдозеров
Наименование показателя
Масса бульдозерного оборудования
Выбор монтажных механизмов. Для выбора башенных кранов необходимо знать следующие параметры:
a.Высоту подъема крюка – Hтр м;
b.Требующуюся грузоподъемность – Qтр т;
c.Вылет стрелы – Lстр м
Высота подъема крюка определяется по формуле:
Hтр = hо + hз + hэ + hс + hп
где hо – превышение опоры монтируемого элемента над уровнем стоянки крана м;
hз – запас по высоте требующийся по условиям монтажа для заводки конструкций к месту установки или переноса через ранее смонтированные элементы (не менее 05);
hэ – высота элемента в монтажном положении м;
hс – высота строповки в рабочем положении от верха монтируемого элемента до крюка крана м;
hп – высота полиспаста (принимается = 1м).
Hтр = 319 + 05 + 09 + 15 + 10 = 358
Вылет стрелы находится по формуле:
где a – ширина кранового пути м;
b – расстояние от кранового пути до проекции наиболее выступающей части стены м;
c – расстояние от центра тяжести монтируемого элемента до выступающей стены со стороны крана м.
расстояние от оси вращения крана до ближайшей выступающей части здания должно быть на 07м больше радиуса габарита нижней части крана и на 05м больше радиуса габарита верхней его части (габарит кабины крана габарит контргруза и т.п.).
Lстр = 752 + 76 + 312 = 4255м
Техническая характеристика крана
Высота подъема крюка
1.3.Расчет калькуляции трудозатрат
Калькуляция затрат труда выполняется на базе единых норм и расценок на строительные монтажные и ремонтно-строительные работы (см. таб.3 ).
Трудоемкость работ в чел.-дн. потребность в машино – сменах и нормативный состав звена рабочих определяется на основании ведомости объемов работ.
Затраты труда машинистов и соответствующие затраты времени в машино – сменах определяются в зависимости от вида работ.
Затраты труда на выполнение специальных работ определяются в процентах от суммарной трудоемкости общестроительных работ и принимаются:
- санитарно-технические работы – 15-20%;
- электромонтажные работы – 10-15%;
- монтаж технологического оборудования – 40-60%;
- неучтенные работы – 25-30%;
Калькуляция трудовых затрат
1.4.Построение календарного графика производства работ
В данной работе представлен линейный календарный график на котором отражены технологическая последовательность выполнения работ увязки их во времени затраты ресурсов.
Линейный календарный график - это таблица "работы (объекты) - время" в котором продолжительность работ изображается в виде горизонтальных отрезков линий.Такой график обеспечивает возможности оптимизации СМР по самым разнообразным критериям в том числе по равномерности использования рабочей силы механизмов строительных материалов и т.д. Преимуществом линейных графиков является также их наглядность и простота. Разработка такого графика включает следующие этапы:
составление перечня работ для которых делается график
определение их методов производства и объемов
определение трудоемкости каждого вида работ путем расчетов основанных на существующих нормах времени укрупненных нормах или данных местного опыта
составление исходного варианта графика т.е. предварительное определение продолжительности и календарных сроков выполнения работ
оптимизация календарного графика т.е. обеспечение равномерной потребности в ресурсах в первую очередь в рабочей силе) обеспечение своевременного завершения строительства и т.д. установление окончательных календарных сроков работ и численности исполнителей.
Карточка – определитель объемов работ
1.5.Технико-экономические показатели календарного графика
Продолжительность строительства: Тпл .= 764 дня
Продолжительность всех видов работ: t = 2375 дн
Коэффициент совмещения работ:
Кс=Σ(tТпл)=2375764=31(2.3)
Равномерность использования ресурсов:
Крир=NmaxNср=2616=162(2.4)
Затраты труда на 1 м2 площади:
Q=ΣQΣS=19600290712 = 067(2.5)
где ΣQ – суммарные затраты труда
ΣS – суммарная полезная площадь здания.
2.Разработка строительного генерального плана
Строительный генеральный план (стройгенплан) - это план строительной площадки на котором показано расположение строящихся и существующих объектов расстановки основных монтажных и грузоподъемных механизмов а также всех прочих объектов строительного хозяйства. К таковым относятся склады строительных материалов и конструкций бетонные и растворные узлы временные дороги временные помещения административного санитарно-гигиенического культурно-бытового назначения сети временного водоснабжения энергоснабжения связи и т.д.
Стройгенплан предназначен для определения состава количества и размещения объектов строительного хозяйства с учетом требований охраны труда промышленной экологии и максимальной экономической эффективности.
Составление стройгенплана обычно начинают с выбора грузоподъемных (монтажных) машин и механизмов рационального их размещения. На основании этого устанавливаются места складирования конструкций стройматериалов размещаются внутриобъектные дороги. После этого размещаются все остальные элементы строительного хозяйства.
Организация строительной площадки выполняется согласно СНиП 12-03-99 «Организация строительной площадки участков работ и рабочих мест» и должна обеспечивать безопасность труда работающих на всех этапах выполнения работ.
Строительные материалы частично складируются на открытых площадках складирования и частично на закрытых. Складирование выполнять с соблюдением норм и требований техники безопасности.
Временное электроснабжение строительства осуществляется от распределительного щита. К распределительному щиту напряжение подается от существующей сети.
Обогрев временных зданий в зимнее время будет осуществляться с помощью электричества.
Строительная площадка оборудуется необходимыми знаками безопасности и наглядной агитацией.
Необходимо установить опасные для людей зоны в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производственные факторы. Опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности и надписями установленной формы.
Строение подлежащие реконструкции до начала работ следует отключить от сетей водо- тепло- газо- электроснабжения канализации и принять меры против их повреждения. Отключение должно производиться организацией в ведении которой находятся указанные сети и оформляться соответствующей документацией. Схема временного электроснабжения в процессе разборки должна быть независимой от схемы электропроводки реконструируемого здания.
Перед началом земляных работ вдоль стен примыкающих зданий устанавливается железобетонная коробка. Указанная технология необходима для предупреждения возможных деформаций соседних зданий.
2.1.Расчет потребности во временных сооружениях
Расчёт численности персонала строительства. Общая численность персонала занятого на строительстве в смену определяется по формуле:
N = (Nmax + Nитр + Nмоп)*07(2.6)
Nитр – количество инженерно-технических работников (ИТР) в одну смену принимаем в размере 12 % от суммарной численности работников:
Nмоп – количество младшего обслуживающего персонала в одну смену принимаем в размере 3 % от суммарной численности работников:
– коэффициент учитывающий невыходы на работу;
тогда:N=(26+3+1)*07=21чел.
Расчет площади временных сооружений. Основанием для выбора номенклатуры и расчета потребности в площадях инвентарных административных и культурно-бытовых временных зданий является продолжительность строительства данного объекта и численность персонала строительства.
Состав и площади временных зданий и сооружений определяется на момент максимального разворота работ на стройплощадке по расчетному количеству работников занятых в одну смену:
для выбора прорабской:
N=05*(Nитр+ Nмоп) =05*(3+1)=2 чел.
для помещений санитарно-бытового назначения:
N= 07*Nmax+ 08(Nитр+Nмоп)=07*26+08*(3+1)=22 чел.
Расчет площади временных сооружений
Наименование временных зданий
Численность персонала
Норма на одного человека
Расчетная площадь м2
Прорабская и диспетчерская
Душевые (с преддушевой)
Помещение для сушки одежды
Экспликация инвентарных зданий
Конструктивная характеристика
Трест Ленинградострой
2.2.Расчет площадей складского хозяйства
Организация складского хозяйства включает:
) разработку общей схемы и мест складского хозяйства приемки отпуска и учета материалов;
) выбор наиболее рационального типа склада и способов складирования материалов и изделий;
) определение площадей складов их размеров.
Основные требования к складскому хозяйству:
обеспечение сохранности;
механизация погрузо-разгрузочных работ;
безопасные условия производства работ.
Виды складов по способу хранения:
полузакрытые (доски арматура рубероид);
закрытые (столярные материалы керамическая плитка).
Тип и размер складов определяется количеством минимально необходимого запаса строительных конструкций деталей и материалов видами транспортных средств нормами складирования на 1 м2 площади склада и размерами строительной площадки.
Поставка на строительную площадку материалов и конструкций осуществляется автомобильным транспортом. Для хранения материалов и конструкций организуются приобъектные склады которые подвергаются перемещению в ходе производства работ на объекте. Запас материалов должен быть минимальным но достаточным для бесперебойного выполнения СМР.
2.3.Обеспечение строительной площадки
временными инженерными сетями
Для обеспечения строительной площадки водой теплом и электроэнергией планируется на период строительства объекта подключение к существующим сетям по договоренности с эксплуатирующими организациями.
Расчет временного водоснабжения
Источниками обеспечения строительных площадок водой могут являться городские сети или сети промышленных предприятий. Общий максимальный часовой расход воды на производственные и хозяйственно-бытовые нужды строительной площадки определяются суммированием расхода по отдельным потребителям.
Расчет потребности ведется на период строительство с максимальным водопотреблением на производственные хозяйственные и противопожарные нужды.
Суммарный расчетный расход воды определяется по формуле:
Qобщ = Qпр+ Qхоз +Qпож
гдеQпр – расход воды на производственные нужды;
Qхоз – расход воды на хозяйственные нужды;
Qпож – расход воды на пожаротушение.
гдеQср – средний производственный расход воды в смену;
k1 – коэффициент неравномерности расхода воды;
n1 – норма потребления воды на 1 чел.-см. (для площадок с канализацией принимается равным 25);
n2 – норма потребления воды на прием одного душа (принимается равным 30л);
k1 – коэффициент неравномерности потребления воды (12 – 13);
k2 – коэффициент учитывающий относительность использования душа в смену (03 – 04);
Qпож=q*n=5*4=20 лсек
гдеq – расход воды одним пожарным гидрантом;
n – количество пожарных гидрантов;
тогда:Qобщ=09+0065+20=20965
Производим расчет диаметра временного водопровода:
мм принимаем d=100 мм
Расчет временного электроснабжения
Исходными данными для организации временного электроснабжения являются виды объемы и сроки выполнения СМР типы строительных машин и механизмов площадь временных зданий и сооружений протяженность автодорог площадь строительной площадки сменность работ.
Проектирование электроснабжения осуществляется следующим образом:
-выявляются потребители и их мощности
-определяется требуемая мощность трансформатора
-проектируется схема электросети.
Необходимая мощность на технические нужды определяется видом и продолжительностью технологических процессов потребляющих электроэнергию.
Наружное и внутреннее освещение строительной площадки выполняется согласно нормам освещенности участков строительной площадки и выполняемых работ.
Расчетная трансформаторная мощность кВт при одновременном потреблении электроэнергии всеми источниками определяется по формуле:
P=11*[Σ ((Рс*К1)сosφ)+ Σ((Рt*К2)сosφ)+ΣРов+ ΣРон](2.9)
5 - коэффициент учитывающий потери мощности в сети;
Рс - силовая мощность машин и установок кВт;
Рt - потребная мощность на технологические нужды кВт;
Ров - потребная мощность необходимая для внутреннего освещения кВт;
Рон - потребная мощность необходимая для наружного освещения кВт;
К1 К2 КЗ К4 - коэффициенты спроса зависящие от числа потребителей;
сosφ - коэффициент мощности зависящий от характера количества и загрузки потребителей силовой энергией.
Расчет потребности во временном электроснабжении
Наименование потребителей
Удельн. мощн. на ед.изм.
Силовая электроэнергия
Электросварочный аппарат
Электровибратор глубинный
Растворо - бетоносмесители
Внутреннее освещение
Прорабская бытовые помещения
Общая трансформаторная мощность составляет:
Р = 11 (4654 + 152 + 597) = 1077 кВт*А
Выбираем трансформаторную подстанцию типа КТП (комплексная трансформаторная подстанция).
Расчет количества прожекторов. Необходимая освещенность определяется в зависимости от назначения системы освещения. Для общего равномерного освещения строительной площадки принимается освещенность Е = 2лк.
Расчет прожекторного освещения производится методом удельной мощности (P):
где Е – расчетная горизонтальная освещенность лк;
К – коэффициент запаса принимается = 17.
Количество прожекторов N определяется по формуле:
где Р – удельная мощность Втм2;
S – площадь освещаемой территории м2;
Рл – мощность лампы прожектора Вт.
N = 085*5970700 = 7.24 принимаем 7 шт.
2.4.Организация дорожного движения на площадке
У въезда на строительную площадку установлена схема движения средств транспорта а на обочинах дорог и проездов - хорошо видимые дорожные знаки регламентирующие порядок движения транспортных средств в соответствии с правилами дорожного движения.
Мероприятия по закрытию улиц ограничению движения транспорта предусмотренные стройгенпланом и согласованные при его разработке перед началом работ окончательно согласовываются с Государственной авто инспекцией и учреждениями транспорта и связи органа местного самоуправления.
2.5.Технико-экономические показатели стройгенплана
Площадь территории строительной площадки: Fп=5970 м2
Площадь здания: Sзд = 2604 м2
Площадь административных и бытовых зданий: Fз= 13675 м2
Площадь площадок складирования: Fс= 303 м2
Протяжённость ограждения стройплощадки: 469 м2
Протяжённость подкрановых путей: 25 пог. м
Коэффициент застройки:
К1 = (Fзд + Fс)Fп = (2604 + 303)5970 = 0.44(2.10)

1.Арх-Стр.doc

Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные
характеристики объекта
1.Техническая экспертиза существующей застройки
Обследуемый курортно-оздоровительный комплекс расположен в с.Бакту-Долоноту. Объект включает в себя два здания административно-бытового лечебно-профилактического и жилого назначения (см. приложение рис.1). На момент обследования комплекс действует часть помещений сдается в аренду.
Лицевым фасадом комплекс обращен к улице южным – к оз.Иссык-Куль. На плане участок прямоугольной формы с въездом со стороны улицы.
Территория комплекса включает в себя пляж площадки для отдыха и занятий спортом озелененные площади автостоянки хозяйственную зону а так же территорию застройки.
Общая полезная площадь существующей застройки 2874 м2.
На основании архитектурно-планировочных чертежей данным технического паспорта и визуального обследования необходимо произвести оценку технического состояния всех элементов инженерного оборудования существующих зданий для обоснования возможности проведения реконструкции в виде надстройки 6-го этажа.
Поскольку существующие два здания имеют одинаковую конструктивную схему были построены в один период времени эксплуатировались при одних и тех же условиях технической экспертизе подвергается только один из них – корпус А (см. приложение рис.1).
В соответствии с техническим паспортом корпус А выполнен в монолитном железобетонном каркасе с кирпичным заполнением пятиэтажный с подвалом разделен на два блока деформационно – усадочным швом. Размеры в плане 534 м x 312 м высота здания 165 м. Год постройки 1993. Капитальный ремонт не производился. Группа капитальности здания - I.
1.1.Основные конструктивные элементы и
инженерное оборудование здания
По данным технического паспорта и по визуальному освидетельствованию фундаменты под колоннами монолитные железобетонные столбчатые (см. приложение рис.2).
Под всем блоком имеется подвал высотой 30 м заглубленный на высоту 105 м от отметки поверхности двора.
Входы в помещения подвалов осуществляются со стороны лестничной клетки и через приямки со стороны двора. Состояние ступеней приямков удовлетворительное.
Фасады гладко оштукатурены. Внутренние стены оштукатурены и отделаны кафелем обоями окрашены.
Кладка наружных стен и внутренних перегородок выполнена из красного глиняного полнотелого кирпича.
Связь кирпича с раствором достаточная. Выветривание швов отпадение штукатурки не наблюдается.
Междуэтажные перекрытия выполнены из сборных пустотных плит. Высота сечения 220 мм. Перекрытия находятся в удовлетворительном состоянии и при существующих нагрузках в замене не нуждаются.
При реконструкции предполагается увеличение нагрузки на плиты покрытия посредством устройства эксплуатируемой кровли с газонным покрытием. В данном случае решение о возможности такого вида реконструкции будет принято после проведения поверочного расчета плиты перекрытия.
Крыша здания плоская совмещенная с внутренним водостоком. Кровля рулонная из рубероида наклеенного на битумной мастике поверхность покрыта втопленным в горячий битум окатанным гравием. Уклон кровли – i=001.
В ходе детального обследования поврежденных участков протечек не обнаружено.
В обследуемом здании имеется несколько видов полов: паркетные цементные покрытые напольной керамической и мраморной плиткой. Их состояние оценивается как удовлетворительное.
Рамы и коробки не значительно ослаблены в сопряжениях; дверные полотна имеют механические повреждения в местах врезки замков неплотный притвор по периметру коробки. При обследовании оконных деревянных блоков выявлены следующие признаки износа: рассохшиеся переплёты покоробленные и расшатанные в углах отсутствие остекления.
Здание обслуживается двумя лестницами. Ограждение маршей металлическое. Лестничные марши выполнены из сборных элементов по металлическим косоурам. Полы междуэтажных площадок цементные покрытые напольной плиткой.
При оценке состояния отделочных покрытий оценивалось несколько типов покрытий: окраска водными составами (потолок); окраска масляная (лестница и кухня); оклейка обоями (комнаты коридор); облицовка керамическими и мраморными плитками (фойе санузлы); штукатурка (потолки все стены без обоев кирпичные стены лестницы).
При обследовании поверхностей окрашенных водными составами выявлены следующие признаки износа: потемнение и загрязнение окрасочного слоя местами отслоения.
При обследовании поверхностей окрашенных масляной краской выявлены следующие признаки износа: местами отставание краски со шпаклевкой потемнение и загрязнение окрасочного слоя матовые пятна и потеки.
При обследовании поверхностей оклеенных обоями выявлены следующие признаки износа: выгорание загрязнение на площади 30% отставание от основания загрязнение и обрывы в углах местах установки электрических приборов и у дверных проёмов обесцвечивание рисунка местами.
При обследовании поверхностей облицованных керамическими плитками были выявлены следующие признаки износа: неплотное прилегание плиток на площади более 30% облицовки.
При обследовании оштукатуренных поверхностей выявлены следующие признаки износа: выпучивание и отпадение штукатурки местами.
Инженерное оборудование
Водопровод - хозяйственно-питьевой от внешних сетей.
Горячее водоснабжение - централизованное от скоростного водоподогревателя.
Канализация - хозяйственно-бытовая в центральную канализационную сеть. Водосток внутренний с выпуском в канализационную сеть.
Отопление - центральное водяное система однотрубная с радиаторами. Вентиляция - естественная.
Газоснабжение - отсутствует.
Электроснабжение - от внешней сети напряжение - 380220 В.
Освещение - лампами накаливания.
Устройства связи - радиотрансляция коллективные телеантенны телефонные вводы.
2.Техническое заключение
Целью проведения настоящего обследования является оценка несущей способности конструкций здания при возможной реконструкции и дальнейшей эксплуатации.
2.1.Нормативно-правовая основа и методика
проведения обследования
Обследование и оценка несущей способности конструкций проведены с соблюдением требований норм действующих на момент обследования:
СНиП 22.01.98КР «Оценка сейсмостойкости зданий и существующей застройки»;
СНиП 3.02.01-83* «Основания зданий и сооружений нормы проектирования»;
СНиП 2.03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции»;
СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия»;
РДС 31-01-99 «Порядок проведения работ по инженерному обследованию зданий и сооружений подлежащих перепрофилированию и перепланировке или реконструкции на территории Кыргызской Республики».
Приборы и оборудования используемые в работе: поверенные инструменты и приборы металлоискатель МИ-4 мерные стальные линейки рулетки молоток Кашкарова фотоаппарат.
При обследовании проводился осмотр строительных конструкций здания в непосредственной близости выполнялось вскрытие конструкций с целью определения конструктивного решения геометрических размеров сечений элементов прочностных характеристик материалов и технического состояния.
2.2.Проведение предварительного обследования
Данный объект построен ориентировочно в 1993 г. проектная документация не представлена заказчиком поэтому не представляется возможным сделать анализ.
При предварительном обследовании выполнены обмерочные работы с разработкой чертежей необходимых для уточнения объемно - планировочных решений.
Размеры здания в плане 232 х 256 м. Подвал имеется. Схемы планов этажей показаны на рис. 2 3.
Конструктивная схема здания представлена в виде монолитного каркаса с кирпичным заполнением. Фундаменты монолитные. Перегородки – кирпичные толщиной – 120 мм. Перекрытие из сборных железобетонных многопустотных панелей. Высота помещений – 30 м. Лестничные марши – сборные железобетонные.
При реконструкции предусматривается внесение следующих изменений: надстройка этажа на существующем 5-х этажном корпусе. При надстройке 6-го этажа функциональное назначение здания не изменяется полезная нагрузка на 1м2 перекрытия q=150 кгсм2.
2.3.Проведение дательного обследования с оценкой фактического
состояния конструкций и здания в целом
Инженерное обследование включает оценку фактического состояния конструктивного решения основных несущих конструкций определение прочностных характеристик материалов несущих конструкций колонн ригелей фундаментов. Фактическое армирование и состояние несущих конструкций устанавливалось путем локальных вскрытий элементов.
Результаты обследования колонн и ригелей
При детальном осмотре колонн и ригелей разрушений недопустимых деформаций трещин прогибов конструкций не обнаружено. В целом состояние каркаса здания удовлетворяет требованиям норм.
Для определения прочности бетона выполнена приближенная оценка в соответствии с п. 6.2.14 и таблицей 3 СНиП КР 31-01-2001. По результатам приближенной оценки прочность бетона составляет В30.
Результаты обследования кровли
Крыша здания плоская рулонная из рубероида наклеенного на битумной мастике. Поверхность кровли покрыта втопленным в горячий битум окатанным гравием. Уклон кровли – i=001.
По результатам детального обследования состояние кровельного покрытия – удовлетворительное.
Результаты обследования плит перекрытий
В качестве перекрытия и покрытия здания применены сборные железобетонные пустотные плиты длиной 63 м шириной 15 м. Высота сечения – 220 мм.
Ввиду отсутствия документально подтвержденной информации о марках и несущей способности плит их фактическое армирование определялось локально.
Вид бетона – тяжелый со средней плотностью 3000 кгм3;
Класс бетона – В 15 (по молотку Кашкарова);
Заложенная арматура - 1410 А–III (по прибору МИ-4);
Вид и класс арматуры – горячекатаная периодического профиля.
Результаты обследования фундаментов
Фундаменты железобетонные монолитные столбчатые. Ширина подошвы фундамента составляет 2400 мм высота ступени – 300 мм. При помощи прибора МИ-4 установлена заложенная арматура - 1810 А-III.
Оценка прочности бетона фундамента приведена в таблице 1:
Прочность бетона на сжатие кгссм2
Способы ориентировочного определения ребром молотка
Остается заметный след на поверхности бетона вокруг которого откалываются тонкие лещадки
2.4.Выполнение расчетно-аналитической оценки
Согласно п. 12.1 СНиП 22-01-98 КР состояние несущих конструкций и выполненных конструктивных изменений во время эксплуатации при оценке сейсмостойкости выполняют поверочный или полный расчет.
Согласно п. 12.2 СНиП 22-01-98 КР как в поверочном так и в полном расчете принимаются фактические нагрузки геометрические размеры сечений элементов характеристик материалов полученные на основании результатов обследования.
Согласно п. 12.4 СНиП 22-01-98 КР основным назначением поверочного расчета является оценка перегрузки несущих элементов возникающих вследствие конструктивных изменений при перепрофилировании здания во время эксплуатации.
Согласно п. 13.4 СНиП 22-01-98 расчетные сопротивления арматуры следует принимать в соответствии с п. 6.17 – 6.21 СНиП 2-03-01-84*.
Согласно п. 3.2 СНиП 22-01-98 КР к прочности бетона определенный по результатам обследования вводится коэффициент 08 для тяжелого бетона.
Поверочный расчет плиты перекрытия
Расчитываемая панель междуэтажного перекрытия эксплуатировалась при нормальной температуре (отапливаемое помещение) в неагрессивной среде при влажности не выше 75%.
Расчетные характеристики и коэффициенты условий работы бетона сводятся в таблице 2. согласно СНиП 2.03.01-84 «Железобетонные конструкции»
Стадии работы конструкции
Коэффи-циент условий работы
Нормативные и расчетные сопротивления бетона
Призменная прочность
Расчетные характеристики арматуры сведены в таблице 3. согласно СНиП 2.03.01-84 «Железобетонные конструкции»
Нормативное сопротивление Rsn МПа
Расчетное сопротивление Rs МПа
Модуль упругости арматуры
Расчетный пролет и нагрузки:
Плита рассчитывается по схеме шарнирно – опертой однопролетной балки двутаврового сечения 3-й категории трещиностойкости на действие вертикальной равномерно распределенной нагрузки.
Расчетный пролет плиты:
Номинальная ширина 1490 мм.
Подсчет нагрузок на 1 м2 перекрытия приведен в таблице 4.
Нормативная нагрузка кНм2
Коэффициент надежности по нагрузке γf
Расчетная нагрузка кНм2
Собственный вес панели
Плитка керамическая (=002 м; γ=18 кНм3)
Временная в том числе:
Кратковременная: (30%)
Расчетная нагрузка на 1 погонный метр панели при ширине плиты 15 м с учетом коэффициента надежности по назначению здания:
Постоянная: g = 77 * 15 * 095 = 1095 кНм
Полная: g + v = 95 * 15 * 0.95 = 1354 кНм
Усилие от расчетных нагрузок:
Рабочая высота сечения
ho = h – a = 22 – 15 = 205 см.
Расчет прочности плиты по сечению нормальному к продольной оси:
Сечение двутавровое с полкой в сжатой зоне.
вычисляем требуемую площадь сечения растянутой арматуры:
Принимаем 10d10 А-III с площадью 785см2 что меньше заложенной арматуры (1410 АIII Аsp=1099см2) следовательно несущей способности плиты перекрытия при строительстве 6-го этажа достаточно замена не требуется.
Поверочный расчет фундамента
Данные о фундаменте:
- ширина подошвы 2400 мм
- высота фундамента – 900 мм
- высота ступени – 300 мм (см. рис.1).
Нагрузка на подошву фундамента собирается с грузовой площади А=64
- снеговая для г. Чолпон-Ата 05 кНм2
- от покрытия постоянная
- вес кирпичной кладки
·28·051·64·11=1809 кН;
х 05 х 118 х 275 = 649 кН;
х 04 х 30 х 275 = 132 кН;
суммарная нагрузка передаваемая фундаменту колонной:
Q = 242 + 2661 + (1809 + 1728 + 649 + 132) х 6 = 28811 кН;
Расчетная схема и эпюры давления под подошвой фундамента поперечной силы и изгибающих моментов показана на рис.1:
Рис. 1.1 существующий монолитный фундамент
Расчетные изгибающие моменты в сечениях:
= 0125 * 50019 * (24 – 05)2 * 24 = 54171 кН·м
= 0125 * 50019 * (24 – 12)2 * 24 = 21608 кН·м
= 0125 * 50019 * (24 – 18)2 * 24 = 5402 кН·м
Требуемая площадь арматуры:
Принимаем арматуру 710 АIII Аs=21.98 см2 что меньше обнаруженной при обследовании 1810 АIII следовательно усиление фундаментов не требуется.
Обследование здания и поверочные расчеты основных несущих конструкций (плиты перекрытия и столбчатого фундамента) показали что конструкции отвечают требованиям норм действующих на момент обследования. При реконструкции и дальнейшей эксплуатации их усиление или замена не требуется.
2.6.Обоснование возможности
реконструкции объекта
Согласно техническому заключению составленному по результатам обследования корпуса А было принято решение о возможности реконструкции объекта.
3.Строительство нового жилого корпуса (Корпус Б)
3.1.Архитектурно-планировочные решения
Объемно-планировочные решения
Объемно-планировочное решение здания определено заданием заказчика на проектирование курортно-оздоровительного комплекса отвечающего современным требованиям (см. приложение рис.2).
Проектная документация разработана в соответствии с действующей в Кыргызской Республике нормативной документацией по проектированию и строительству (СНиП ГОСТ СанПиН НПБ ППБ ВСН и др.). Используемые в проекте материалы конструкции имеют действующие сертификаты соответствия качества пожарной безопасности гигиенические сертификаты технические паспорта протоколы испытаний и разрешены для использования на территории КР. Строительные конструкции и материалы соответствуют требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.
Конструктивные решения
По проекту принята следующая конструктивная схема здания – каркасное здание с диафрагмами жесткости в лестничных клетках.
Фундамент представляет собой монолитную железобетонную плиту.
Наружные и внутренние стены выполняются из кирпича.
Междуэтажные перекрытия монолитные железобетонные. Толщина междуэтажных перекрытий 200 мм.
Кровля плоская совмещенная с внутренним водостоком.
За относительную отметку ±0000 принята отметка пола 1 этажа соответствующая абсолютной отметке +3450.
Противопожарные мероприятия
Противопожарные мероприятия запроектированы в соответствии с действующими в КР нормативными документами в т.ч.: СНиП 2.08.02-89* СНиП 21-01-97 НПБ 88-2001* и другими нормативными документами и актами.
Здание относится ко II степени огнестойкости.
Класс конструктивной пожарной опасности – С0.
Класс по функциональной опасности: Ф1.2.
Отделка путей эвакуации выполнена с соблюдением требований п.6.25* СНиП 21-01-97*. Пути эвакуации оборудуются аварийным освещением для эвакуации с указателями направления движения. Применяемые строительные и отделочные материалы имеют сертификаты в области пожарной безопасности.
Все технические помещения оборудуются противопожарными дверями.
Двери лифтовых шахт выполнены противопожарными с пределом огнестойкости не менее EI 30.
Все помещения (за исключением санузлов) оборудованы системой автоматической пожарной сигнализации с выводом сигнала о ее срабатывании в помещение пункта централизованной охраны объекта (ПЦО).
Коридоры этажей здания оборудуются системой дымоудаления.
Также предусматривается система оповещения о пожаре и других чрезвычайных ситуациях.
Электроснабжение и электроосвещение
Запроектированы отдельные электрощиты бесперебойного питания и городской электросети.
На дверях электропомещений и дверцах электрощитов устанавливаются предупреждающие знаки безопасности.
Электропроводка выполняется кабелем с медными токоведущими жилами.
Освещенность в помещениях выполнена по нормам в соответствии с их назначением. Запроектировано аварийное освещение.
После завершения электромонтажных работ и электроизмерений необходимо получить в РЭС акт допуска в эксплуатацию электроустановок объекта предъявить узел учета инспектору Энергосбыта для пломбирования электросчетчиков и получения акта проверки готовности электроустановок к принятию напряжения.
Санитарно-технические решения
Водоснабжение и канализация
Системы холодного и горячего водоснабжения канализации и водостоков спроектированы с привязкой и использованием существующих систем и в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
На системах водопровода предусматривается как индивидуальное так и групповое отключение потребителей.
В санузлах установлена жесткая подводка холодного и горячего водоснабжения к санитарно-техническим приборам.
Дренажные системы подключаются к системам канализации с разрывом струи.
При сдаче объекта в эксплуатацию материалы и изделия имеют сертификаты соответствия сертификаты качества сертификаты пожарной безопасности.
Отопление вентиляция и кондиционирование
Для холодного и теплого периода года при проектировании систем отопления вентиляции и кондиционирования приняты параметры наружного воздуха в соответствие с требованиями СНиП 2.04.05-91*
Расчетные параметры воздуха помещений обслуживаемых системой вентиляции в холодный период года – температура 20-22 град. С; в теплый период года – температура на 3 град.С выше расчетной летней температуры наружного воздуха.
Вентиляционное насосное оборудование контрольно-измерительные приборы и арматура устанавливаются в доступных для проведения планово-предупредительного ремонта местах.
В качестве основного и резервного систем кондиционирования устанавливаются кондиционерные сплит-системы фирмы «Дайкин» оборудованных системой автоматического запуска при «просадках» напряжения и зимними опциями для работы до t н.в. -25 град.С.
Диспетчеризация инженерных систем
Внедрение информационной системы мониторинга (диспетчеризации) инженерных систем здания позволяет оптимизировать их работу в зависимости от условий окружающей среды времени суток и т.д. сократить затратную часть энерго- и теплозатрат автоматизировать процесс управления технологическим оборудованием.
Автоматизированная система диспетчеризации и управления предназначена для обеспечения оперативного круглосуточного наблюдения и управления а так же регистрации состояния внутренних инженерных систем таких как
приточно-вытяжная вентиляция
водоснабжение и канализация
противопожарные системы
освещение и электрооборудование
лифтовое оборудование и эскалаторы
Так же система диспетчеризации может вести учет расхода электроэнергии воды газа и других коммунальных ресурсов.
Система строится на базе совокупности контроллеров автономно поддерживающих например заданные температуру и влажность в помещениях и имеющих интерфейс для обеспечения дистанционного контроля из центрального диспетчерского поста здания (ЦДП).
Энергосберегающие мероприятия
В части обязательного учета энергосберегающих ресурсов экономической заинтересованности потребителей устанавливаются для освещения люминесцентные лампы с наибольшим световым потоком и сроком службы.
Технические решения принятые в проекте соответствуют требованиям экологических санитарно-технических противопожарных и других норм действующих на территории Кыргызской Республики и обеспечивают безопасную для жизни здоровья эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
3.2.Технико-экономические показатели здания
Технико-экономические показатели
Общая площадь здания
В т.ч. подземной части

5 ПиЭБ.doc

экологическая безопасность
1.Производственная и экологическая безопасность проекта
В задачи данного дипломного проекта включается разработка вопросов обеспечения безопасности жизнедеятельности на стадии проектирования и строительства.
Повышение уровня безопасности достигается по трем направлениям:
)Совершенствование технологических процессов и оборудования;
)Профессиональная подготовка рабочих и служащих;
)Ликвидация пожаров и аварий
Учет требований безопасности на современном этапе включает в себя технические экономические социальные и экологические вопросы.
В проекте по строительству и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса предусматриваются следующие виды работ: демонтажные монтажные кровельные и отделочные.
Все перечисленные технологические процессы осуществляются в соответствующей последовательности и с обязательным соблюдением требований безопасности согласно нормативным требованиям. ?
Также решаются вопросы производственной санитарии в период строительства: организация строительной площадки наличие бытовых помещений искусственное освещение бытовых помещений наличие санитарно-технических узлов освещение площадки в целом радио и телефонную связь временное водоснабжение и канализация бытовых помещений.?
Комплексная оценка безопасности объекта:
Оценивается на стадии проектирования строительства и эксплуатации. За основу принимается бальная система оценки каждого этапа входящего в перечисленные стадии:
I.Стадия проектирования:
надежность и достоверность исходных данных;
правильность выбора проектных решений на основании сопоставляемых вариантов и технических возможностей;
правильность расчетов и решений.
II.Стадия строительства:
надежность и прочность как отдельных конструкций так и здания в целом;
соответствие техническим возможностям используемых машин и механизмов;
правильность выбора и обозначения опасных зон и участков работ.
IIIСтадия эксплуатации:
надежность используемого сантехнического оборудования и энергоносителей;
соответствие требований по эксплуатации и назначению помещений;
проведение периодического осмотра и контроля состояния строительных конструкций и их частей.
1.1.Безопасность жизнедеятельности на стадии проектирования
В процессе труда на человека кратковременно или длительно воздействуют вредные факторы. Эти факторы оказывающие раздельное или совместное вредное воздействие на человека в условиях производства называются производственными вредностями.
В настоящем проекте рассматривается строительство здания расположенного в селе Бактуу-Долонотуу. При строительстве соседние со строящимся зданием дома не подлежат расселению.
При производстве строительных работ воздействие различных производственных вредностей на работающих возможно на всех этапах работы.
- При монтаже конструкций общим неблагоприятным фактором является работа под открытым небом на высоте с повышенной тяжестью.
- Рабочие занимающиеся плотницкими кровельными гидро- тепло- и звукоизоляционными работами имеют контакт с различными токсичными соединениями (растворители смолы) и пылящими материалами (стекловолокно цемент и др.). При монтажных работах часто бывает неудобная рабочая поза.
- Сварочные работы сопровождаются загрязнением воздуха газами (окислы азота оксид углерода фтористый водород и др.) и аэрозолями металлов и соединений.
- При бетонных работах главным неблагоприятными факторами являются шум и вибрация.
- Отделочный цикл состоящий из штукатурных малярных столярных облицовочных и других работ связан с применением материалов и веществ которые содержат вредные составляющие. Столярные работы работа шлифовочных и затирочных машин уборка строительного мусора сопровождается выделением большого количества пыли.
- Применение в современном строительстве полимерных облицовочных материалов (линолеумы плитки нетканые ковры) связано с образованием на поверхностях этих материалов зарядов статического электричества.
Все эти факторы при определенных условиях являются вредными производственными факторами и могут привести к профессиональным заболеваниям а иногда и травмам.
Безопасность технологических процессов предусматривает: устранение непосредственного контакта работающих с вредными материалами комплексную механизацию автоматизацию производства. Если невозможно уменьшить выделения до допускаемых уровней то необходимо пользоваться средствами индивидуальной защиты.
Пределы допустимой величины шума определяются по ГОСТ12.1.029-80 "Средства и методы защиты от шума. Классификация".
Пределы допустимой величины общей вибрации на рабочих местах регулируются в соответствии с ГОСТ12.1.002-90. ССБТ "Вибрационная безопасность. Общие требования (Своевременный планово-предупредительный ремонт оборудования с обязательным послеремонтным контролем вибрационных характеристик)".
Методы виброзащиты по организационному признаку делят на коллективные и индивидуальные. Коллективные методы защиты осуществляют путем ослабления вибрации в источнике ее возникновения (за счет уменьшения действующих в системе переменных сил); виброгашением (при увеличении массы агрегата или повышение его жесткости); вибропоглащением (достигается применением вязких смазочных материалов); виброизоляцией (при введении в колеблющуюся систему дополнительной упругой связи). К средствам индивидуальной защиты относятся рукавицы и перчатки с виброзащитными прокладками обувь с виброзащитной стелькой изготавливаемой из пластмассы резины или войлока.
1.2.Планировочные решения по защите здания
от пожаро- и взрывоопасности
Требуемая степень огнестойкости здания определяется по СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в зависимости от площади этажности и назначения здания. Рассматриваемое здание общественное 9-этажное - данному типу здания соответствует вторая степень огнестойкости.
Категория здания по взрывоопасности определяется по НПБ 10595. В помещениях здания взрывоопасных производств нет. Категория здания по взрывоопасности - Д.
Эвакуация обеспечивается: из помещений 1 этажа непосредственно на улицу; из помещений 2 этажа в лестничные клетки типа Л1 с освещением через оконные проемы и имеющие выход наружу.
К проектируемому производству обеспечен подъезд пожарных автомобилей по существующим автодорогам и площадкам.
Для пожаротушения на проектируемом заводе использовать передвижную противопожарную технику которая находится на расстоянии ~ 4 км.
Проектирование объектов пожарной охраны предприятия осуществляется в соответствии с нормами пожарной безопасности:
- НПБ101-95. Нормы проектирования объектов пожарной охраны.
- НПБ201-96. Пожарная охрана предприятий. Общие требования.
Требуемое количество пожарных машин определяется по приложениюВ НПБ201-96 «Методика определения количества пожарных машин требуемых для обеспечения подачи воды на нужды пожаротушения».
Необходимо обеспечивать подъезд пожарных автомашин ко всем зданиям и сооружениям а также свободный доступ пожарных во все помещения с автолестниц или автоподъемников. Габариты проездов должны быть не менее 3м по ширине и 35м по высоте. Малоэтажные пристройки к зданиям должны иметь ширину не более 8м и высоту не более 5м.
К трансформаторным подстанциям и другим объектам повышенной пожарной опасности должен быть обеспечен проезд габаритом не менее 30×35 м.
Складские помещения и кладовые в подвальных и цокольных этажах жилых и общественных зданий следует разделять между собой и отделять от других помещений и коридоров противопожарными перегородками I типа дверями III типа и перекрытиями III типа.
Внутриквартальные проезды должны обеспечивать подъезд пожарных автомашин ко всем зданиям в том числе к встроено-пристроенным помещениям и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любое помещение. Расстояние от края проезда до стен зданий до 9 этажей должно составлять 5-8м 9 и более этажей - 8-10м. Между подъездными дорогами и стенами зданий не разрешается размещать ограждения воздушные линии электропередачи и рядовую посадку деревьев.
У места расположения пожарного гидранта устанавливается указатель типового образца объемный со светильником присоединенным к сети аварийного или эвакуационного освещения зданий.
Проектом предусматриваются мероприятия обеспечивающие пожарную безопасность:
- для быстрой и безопасной эвакуации обслуживающего персонала предусмотрены эвакуационные выходы – непосредственно на улицу или в соседнее помещение обеспеченное эвакуационным выходом;
- помещения расположенные на 2-9 этажах имеют выходы на эвакуационные лестничные клетками;
- части здания различной функциональной пожарной опасности (жилые административно-бытовые) обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами;
- из помещений категории В2 площадью более 1000м2 предусматривается не менее двух эвакуационных выходов.
Лестничные клетки жилых общественных и административно-бытовых зданий должны иметь естественное освещение через окна (площадью не менее 12м2) в наружных стенах на каждом этаже: в отдельных случаях допускается ликвидация оконных проемов на 1 этаже. При заполнении оконных проемов стеклоблоками или стеклопрофилитом следует на каждом этаже предусматривать в них открывающиеся створки площадью не менее 12м2. В зданиях любой этажности в случаях оговоренных соответствующими главами СНиП разрешается проектировать и сохранять существующие лестничные клетки и открытые лестницы с верхним естественным освещением.
Коридоры жилых общественных и административно-бытовых зданий должны иметь естественное освещение через окна в торцах коридоров или световых карманах. Площадь каждого окна используемого для естественного освещения следует принимать не менее 12м2. Указанные окна не допускается заполнять стеклоблоками и стеклопрофилитом.
В мусоросборных камерах и встроенных контейнерных площадках жилых и общественных зданий необходимо устанавливать спринклеры.
1.3.Вопросы обеспечения безопасности жизнедеятельности за счёт устойчивости и прочности здания в процессе возведения
Общая устойчивость и прочность здания обеспечивается системой несущих конструкций и монолитными плитами перекрытий.
В процессе монтажа в основном приходится рассматривать два состояния конструкций: при подъеме и после установки на опоры но до установки постоянных связей и закреплений. В некоторых случаях возникает необходимость проверять состояние конструкций при кантовке и при транспортировке. Поэтому при выборе и обосновании способа монтажа необходимо произвести расчетную проверку сооружения или отдельных конструкций на условия которые могут возникнуть на различных стадиях монтажа.
При расчете конструкций на действие статических и динамических нагрузок и воздействий учитывают две группы предельных состояний:
потерю несущей способности - общую потерю устойчивости разрушение качественное изменение конфигурации и т.д.;
появление недопустимых прогибов осадок трещин и т.д.
1.4.Обеспечение безопасности при проектировании стройгенплана
При проектировании стройгенплана предусмотрены следующие мероприятия по обеспечению безопасных условий труда и производственной санитарии:
на территории строительной площадки оборудуются следующие санитарно-бытовые помещения: гардеробные помещения для сушки одежды умывальные душевые помещения для приема пищи;
открытые склады позволяющие разместить минимальный необходимый запас строительных материалов конструкций и изделий исходя из норм складирования на 1 м2 площади склада с учетом проходов между складируемыми материалами и в зависимости от размеров строительной площадки. Размеры складов определены из расчета на календарный период строительства соответствующего периоду строительства максимального одновременного хранения конструкций и материалов с учетом использования одних и тех же складских площадей для последовательного размещения материалов с учетом календарного графика производства работ.
Открытые склады располагаются на стройгенплане в зоне действия стрелового крана обслуживающего объект со стороны противоположной строящегося здания. Площадки имеют небольшой уклон (25°) для отвода поверхностных вод. Предусмотрена подсыпка из песка толщиной 5-10 см с поверхностным уплотнением.
Следует принимать меры против самопроизвольного смещения просадки осыпания и раскатывания складируемых элементов они должны располагаться на одной вертикали. Между штабелями предусмотрены проходы шириной 07 м. Прислонять материалы и изделия к заборам и элементам временных зданий не допускается.
Запрещено складирование в одном штабеле разнотипных материалов и изделий.
оборудуются приемные площадки для приема бетона и раствора а также площадки для приема строительных конструкций с транспортных средств. Эти площадки должны быть спланированы и иметь уклон не более 5°. В соответствующих местах должны быть установлены надписи «Въезд» «Выезд» и т.д.;
строповка грузов производится инвентарными стропами или специальными грузозахватными приспособлениями. Способы строповки должны исключать возможность падения или скольжения застропованного груза находящегося в неустойчивом положении а также смещения строповочных приспособлений на приподнятом грузе;
для обеспечения безопасности и безаварийности работ транспорта на площадке предусматриваются подъездные пути и внутриплощадочные дороги устанавливаются вне опасных зон.
Дороги имеют твердое покрытие и обеспечивают свободный доступ транспортных средств и строительных машин на все участки производства работ строительной площадки. Сеть внутриплощадочных дорог во избежание столкновения транспортных средств выполнена в сквозном варианте. Радиусы закругления временных дорог принимаются не менее 12 м а ширина проезжей части 25-35 м при движении транспортных средств в одном направлении. В темное время суток предусмотрено освещение дорог.
У въезда на строительную площадку установлена схема движения транспортных средств а на обочинах дорог и проездов - хорошо видимые дорожные знаки. Скорость движения транспорта на строительной площадке ограничена до 10кмч на проездных участках и до 5кмч на поворотах.
При размещении монтажного крана необходимо учитывать следующие требования:
минимально допустимое расстояние от оси выступающей части крана до габарита строения штабеля или ограждения принимаются равным 07м на высоте до 2м и до 04м на высоте более 2м;
продольная привязка стреловых кранов обеспечивает возможность монтажа всех элементов здания и подачу материалов и изделий на рабочее место;
для выделения территории для стройплощадки участков производства строительно-монтажных работ и опасных зон предусмотрено устройство ограждений. В качестве ограждений стройплощадки используется щитовое ограждение с соединением между собой планками на гвоздях. В качестве ограждения при выполнении работ на высоте и для предотвращения падения человека и мелкоштучных предметов предусмотрены защитные ограждения отвечающие требованиям изложенным в ГОСТ 12.4.059.
проектирование искусственного освещения рабочих мест проходов проездов и территории стройплощадки выполнено в соответствии с требованиями безопасности труда по ГОСТ 12.1.046-85 и «Указаниями по проектированию электроосвещения строительных площадок» и отражено в соответствующих технологических нормах и стройгенплане.
Предусмотрено рабочее освещение на всех участках строительной площадки для обеспечения нормативной освещенности для работы в темное время суток предусматривается общее равномерное освещение с величиной освещенности не менее 2 лк.
1.5.Обеспечение пожарной безопасности
Пожарная безопасность на стройплощадке участках работ и рабочих местах обеспечивается в соответствии с правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ.
Основными причинами приводящими к возникновению пожаров являются: применение открытого огня курение в запрещенных для этого местах короткое замыкание электропроводов нарушение правил электросварочных работ.
Для предупреждения возникновения пожаров предусматривается:
ограничение хранения горючих материалов;
соответствующее оборудование и устройство складов;
устройство противопожарных разрывов между временными зданиями;
своевременное удаление паров масел растворителей и других горючих жидкостей образующихся при выполнении различных работ;
устранение причин возникновения искр при работе двигателей электроустановок;
отведение специальных мест для курения;
запрещение разведения костров на стройплощадке.
К мероприятиям обеспечивающим наиболее быструю и безопасную ликвидацию пожара в случае его возникновения относят:
)наличие достаточного количества первичных средств пожаротушения к которым относят пенные порошковые и углекислотные огнетушители ящики с песком и емкости с водой;
)соответствующую расстановку пожарных гидрантов на постоянных и временных водопроводных сетях и учет воды на нужды пожаротушения при расчете временного водоснабжения строительной площадки;
)временные дороги проложены таким образом чтобы обеспечить доступность пожарных машин к любой части здания;
)наличие телефонной и радиосвязи а также автоматической пожарной сигнализации.
Начальник строительных управлений и строительства с целью лучшего обеспечения пожарной безопасности на отдельных участках строительства своим приказом должны возложить ответственность за обеспечение пожарной безопасности на строительных площадках и подсобных хозяйствах при них на начальников строительных участков производителей работ мастеров и других работников ИТП.
Запрещается загромождение подъездов проездов входов и выходов в зданиях проходов к противопожарному инвентарю и оборудованию гидрантам и средствам связи. Подъезды и дороги должны быть исправны и свободны для проезда а в ночное время освещены.
Дороги не должны загромождаться строительными материалами или оборудованием каждое временное здание (бытовки) должно находиться от главного или второстепенного проезда на расстоянии не более 25 м.
Складское хозяйство должно быть оснащено механизмами и устройствами для правильного складирования хранения комплектования отпуска материалов. На этих площадках территориально под расходные склады лесоматериалов необходимо периодически очищать от сухой травы и коры.
Совмещение сварочных работ с другими работами связанными с применением легко воспламеняемыми и горючими жидкостями не допускается.
Производство огневых работ должно быть закончено до начала устройства сгораемых полов укладки сгораемой термоизоляции отделочных и полимерных материалов.
Хранить олифу масляные краски масла и смазочные материалы необходимо в изолированных помещениях раздельно с другими горючими материалами. Приготовление мастики ее хранение а также лаков красок и т.п. следует производить в отдельных помещениях устроенных из несгораемых материалов и обеспеченных надежной вентиляцией.
1.6.Техника безопасности при демонтажных работах
При реконструкции здания все работы должны проводится по СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство». При разборке зданий и сооружений (далее – разборка строений) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
самопроизвольное обрушение элементов конструкций строений и падение вышерасположенных незакрепленных конструкций материалов оборудования;
движущиеся части строительных машин передвигаемые ими предметы;
острые кромки углы торчащие штыри;
повышенное содержание в воздухе рабочей зоны пыли и вредных веществ;
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13 м и более.
До начала проведения работ по разборке строений необходимо выполнить подготовительные мероприятия связанные с отселением проживающих в них граждан или выездом расположенных там организаций а также с отключением от сетей водо- тепло- и электроснабжения канализации и принятием мер против их повреждения.
Разборку зданий необходимо осуществлять на основе решений предусмотренных в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.). Указанные решения должны быть разработаны после проведения обследования общего состояния здания (сооружения) а также фундаментов стен колонн сводов и прочих конструкций. По результатам обследования составляется акт на основании которого осуществляется решение следующих вопросов:
выбор метода проведения разборки;
установление последовательности выполнения работ;
установление опасных зон и применение при необходимости защитных ограждений;
мероприятия по пылеподавлению;
меры безопасности при работе на высоте;
схемы строповки при демонтаже конструкций и оборудования.
Перед началом работ необходимо ознакомить работников с решениями предусмотренными в ППР и провести инструктаж о безопасных методах работ.
Разборку строений (демонтаж конструкций) необходимо осуществлять последовательно сверху вниз. Запрещается разборка строений одновременно в нескольких ярусах по одной вертикали. При разборке строений необходимо оставлять проходы на рабочие места.
При разборке кровли работники должны применять предохранительный пояс. При разборке карнизов и свисающих частей здания находиться на стене запрещается.
При разборке строений необходимо предотвратить самопроизвольное обрушение или падение конструкций. Неустойчивые конструкции находящиеся в зоне выполнения работ следует удалять или закреплять или усиливать согласно ППР. Опасные зоны в этих местах необходимо ограждать. Размеры опасной зоны устанавливаются согласно СНиП 12-03.
Материалы получаемые при разборке зданий необходимо складировать на специально отведенных площадках.
1.7.Техника безопасности при монтажных работах
Монтажные работы занимают значительную часть всех работ и являются едва ли не самыми ответственными. Техника безопасности при производстве монтажных работ установлена СНиПом 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При монтаже элементов конструкций (далее выполнении монтажных работ) необходимо предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
расположение рабочих мест вблизи перепада по высоте 13 м и более;
передвигающиеся конструкции грузы;
обрушение незакрепленных элементов конструкций зданий и сооружений;
падение вышерасположенных материалов инструмента;
опрокидывание машин падение их частей;
повышенное напряжение в электрической цепи замыкание которой может произойти через тело человека.
До начала выполнения монтажных работ необходимо установить порядок обмена сигналами между лицом руководящим монтажом и машинистом. Все сигналы подаются только одним лицом (бригадиром звеньевым такелажником-стропальщиком) кроме сигнала "Стоп" который может быть подан любым работником заметившим явную опасность.
На участке (захватке) где ведутся монтажные работы не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц.
При невозможности разбивки зданий и сооружений на отдельны захватки (участки) одновременное выполнение монтажных и других строительных работ на разных этажах (ярусах) допускается только в случаях предусмотренных ППР при наличии между ними надежных междуэтажных перекрытий.
Монтаж конструкций каждого вышележащего этажа (яруса) многоэтажного здания по проекту будет производиться после закрепления всех установленных монтажных элементов и достижения бетоном несущих конструкций прочности указанной в ППР. Окраску и антикоррозионную защиту конструкций и оборудования о случаях когда они выполняются на строительной площадке следует производить как правило до их подъема на проектную отметку. После подъема производить окраску или антикоррозионную защиту следует только в местах стыков и соединений конструкций.
При монтаже конструкций из рулонных заготовок должны приниматься меры против самопроизвольного сворачивания рулона.
В процессе монтажа конструкций зданий или сооружений монтажники должны находиться на ранее установленных и надежно закрепленных конструкциях или средствах подмащивания.
Запрещается пребывание людей на элементах конструкций и оборудования во время их подъема и перемещения.
Запрещается подъем элементов строительных конструкций не имеющих монтажных петель отверстий или маркировки и меток обеспечивающих их правильную строповку и монтаж.
Запрещается выполнять монтажные работы на высоте в открытых местах при скорости ветра 15 мс и более при гололеде грозе или тумане исключающих видимость в пределах фронта работ.
Поднимать конструкции следует в два приема: сначала на высоту 20 - 30 см затем после проверки надежности строповки производить дальнейший подъем.
Во время перерывов в работе не допускается оставлять поднятые элементы конструкций и оборудования на весу. Установленные в проектное положение элементы конструкций или оборудования должны быть закреплены так чтобы обеспечивалась их устойчивость и геометрическая неизменяемость.
Строповку монтируемых элементов следует производить в местах указанных в рабочих чертежах и обеспечить их подъем и подачу к месту установки в положении близком к проектному. Расстроповку элементов конструкций и оборудования установленных в проектное положение следует производить после постоянного или временного их закрепления согласно проекту. Перемещать установленные элементы конструкций или оборудования после их расстроповки за исключением случаев использования монтажной оснастки предусмотренных ППР не допускается.
Очистку подлежащих монтажу элементов конструкций от грязи и наледи необходимо производить до их подъема. Монтируемые элементы следует поднимать плавно без рывков раскачивания и вращения.
1.8.Техника безопасности при кровельных работах
Техника безопасности при производстве кровельных работах определяется СНиПом 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
Согласно СНиП допуск рабочих к выполнению кровельных работ разрешается после осмотра прорабом или мастером исправности несущих конструкций крыши и ограждений.
Подъем на кровлю и спуск с нее предусматривается только по лестничным маршам и оборудованным для подъема на крышу лестницам. Использовать в этих целях пожарные лестницы запрещено.
При производстве работ на плоских крышах не имеющих постоянного ограждения рабочие места будут ограждены в соответствии с требованиями СНиП.
Подъем груза будет осуществляться в контейнерах или таре. Размещение на крыше материалов производится только в местах предусмотренных ППР с применением мер против их падения в том числе от воздействия ветра. Запас материала не должен превышать сменной потребности. Во время перерывов в работе технологические приспособления материалы и инструмент должны быть закреплены или убраны с крыши.
Проектом не допускается выполнение кровельных работ во время гололеда тумана исключающего видимость в пределах фронта работ грозы и ветра со скоростью 15 мс и более.
Элементы и детали кровель в том числе компенсаторы в швах защитные фартуки звенья водосточных труб сливы свесы и т.п. будут подаваться на рабочие места в заготовленном виде. Заготовка указанных элементов и деталей непосредственно на крыше не допускается.
Выполнение кровельных работ по установке (подвеске) готовых водосточных желобов воронок труб а также колпаков и зонтов для дымовых и вентиляционных труб и покрытию парапетов сандриков отделке свесов следует осуществлять с применением подмостей. Запрещается использование для указанных работ приставных лестниц.
1.9.Техника безопасности при отделочных работах
При строительсве здания отделочные работы занимают значительный объем производимых работ поскольку предполагается сдача помещений с отделкой. Необходимо провести штукатурные малярные обойные керамические и стекольные работы. Правила техники безопасности определены в СниП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При выполнении отделочных работ (штукатурных малярных облицовочных стекольных) проектом предусматриваются мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
повышенная запыленность и загазованность воздуха рабочей зоны;
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13 м и более;
острые кромки заусенцы и шероховатость на поверхностях отделочных материалов и конструкций;
недостаточная освещенность рабочей зоны.
Безопасность отделочных работ будет обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.) следующих решений по охране труда:
организация рабочих мест обеспечение их необходимыми средствами подмащивания и другими средствами малой механизации необходимыми для производства работ;
при применении составов содержащих вредные и пожароопасные вещества должны быть решения по обеспечению вентиляции и пожаробезопасности.
При работе с вредными или огнеопасными и взрывоопасными материалами предусмотрена непрерывность проветривания помещений во время работы
Предусмотрен запрет на эксплуатацию мобильных малярных станций для приготовления окрасочных составов не оборудованных принудительной вентиляцией.
В местах применения окрасочных составов образующих взрывоопасные пары электропроводка и электрооборудование будут обесточены или выполнены во взрывобезопасном исполнении.
При строительстве остекление или облицовочные работы не будут выполняться на нескольких ярусах по одной вертикали. Подъем и переноска стекла к месту его установки будет выполняться с применением соответствующих приспособлений или в специальной таре. Предусмотрен раскрой стекла в горизонтальном положении на специальных столах при положительной температуре.
Проектом запрещается обогрев и сушка помещения жаровнями и другими устройствами выделяющими в помещения продукты сгорания топлива.
При выполнении работ с растворами имеющими химические добавки предусмотрено использование средств индивидуальной защиты (резиновые перчатки защитные мази защитные очки) согласно инструкции завода-изготовителя применяемого состава.
Все поступающие исходные компоненты и окрасочные составы имеют гигиенический сертификат с указанием наличия вредных веществ параметров характеризующих пожаро- и взрывоопасность сроков и условий хранения рекомендуемого метода нанесения необходимости применения средств коллективной и индивидуальной защиты.
Применение растворителей на основе бензола хлорированных углеводородов метанола исключено.
1.10.Техника безопасности при монтаже
инженерного оборудования
При строительстве здания работы по монтажу инженерного оборудования занимают немалый объем производимых работ. Правила техники безопасности определены в СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство".
При монтаже инженерного оборудования зданий и сооружений (прокладке трубопроводов монтаже сантехнического отопительного вентиляционного и газового оборудования) предусматрены мероприятия по предупреждению воздействия на работников следующих опасных и вредных производственных факторов связанных с характером работы:
расположение рабочего места вблизи перепада по высоте 13м и более;
повышенная загазованность воздуха рабочей зоны;
При наличии опасных и вредных производственных факторов перечисленных выше безопасность при монтаже инженерного оборудования зданий и сооружений должна быть обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации (ПОС ППР и др.) следующих решений по охране труда:
организация рабочих мест с указанием методов и средств для обеспечения вентиляции пожаротушения выполнения работ на высоте;
методы и средства доставки и монтажа оборудования;
меры безопасности при выполнении работ в траншеях и колодцах;
особые меры безопасности при травлении и обезжиривании трубопроводов.
Заготовка и подгонка труб будут выполняться в заготовительных мастерских. Выполнение этих работ на подмостях предназначенных для монтажа трубопроводов запрещено.
Так же наложен запрет на нахождение людей под устанавливаемым оборудованием монтажными узлами оборудования и трубопроводов до их окончательного закрепления.
Не разрешается скатывать трубы в траншею с помощью ломов и ваг а также использовать распорки крепления траншей в качестве опор для труб.
Монтаж оборудования трубопроводов и воздухопроводов вблизи электрических проводов (в пределах расстояния равного наибольшей длине монтируемого узла или звена трубопровода) производится при снятом напряжении или при защите электропроводов от механического повреждения диэлектрическими коробами. При невозможности снятия напряжения работы будут производиться по наряду-допуску утвержденному в установленном порядке.
При продувке труб сжатым воздухом запрещено находиться в камерах и колодцах где установлены задвижки вентили краны и т.п. При продувке трубопроводов у концов труб устанавливаются щиты для защиты глаз от окалины песка. Находиться против или вблизи незащищенных концов продуваемых труб запрещено.
В процессе выполнения сборочных операций трубопроводов и оборудования совмещение отверстий и проверка их совпадения в монтируемых деталях должны производиться с использованием специального инструмента (конусных оправок сборочных пробок и др.). Проверять совпадение отверстий в монтируемых деталях пальцами рук не допускается.
1.11.Электробезопасность
Согласно требованиям "Правил техники безопасности при эксплуатации электроустановок" и раздела3 "Межотраслевых правил по охране труда" от 01.07.01г. для защиты людей от поражения электрическим током в проекте предусмотрены следующие мероприятия:
- токоведущие части оборудования являющиеся источником опасности надёжно изолированы и ограждены;
- электрооборудование имеющее открытые токоведущие части размещено внутри шкафов с запирающимися дверями;
- металлические части производственного оборудования которые вследствие повреждения изоляции могут оказаться под электрическим напряжением опасной величины заземлены в соответствии с ГОСТ12.1.030-81. ССБТ "Электробезопасность. Защитное заземление".
В схеме электрических цепей производственного оборудования предусмотрено устройство централизованно отключающее от питающей сети все электрические цепи. В соответствии с ППБ01-03 к электроустройствам предъявляются требованиям пожарной безопасности. Монтаж и эксплуатацию электроустановок и электротехнических изделий необходимо осуществлять в соответствии с требованиями НД правил технической эксплуатации электроустановок правил устройства электроустановок (ПУЭ).
1.12.Охрана труда и производственная санитария
В соответствии с трудовым кодексом КР основные направления в области охраны труда должны обеспечивать приоритет сохранения жизни и здоровья работников.
В проекте согласно действующей нормативно-технической документации предусмотрены мероприятия направленные на создание безопасных условий труда – условий при которых воздействие на работающих вредных или опасных производственных факторов исключено либо уровень их воздействия не превышает установленных норм.
Для обеспечения безопасных условий труда проектом предусмотрены:
- обеспечение бытовых помещений;
- организованно- технические мероприятия.
1.13.Требования к микроклимату
Показатели характеризующими микроклимат в помещениях являются:
- температура воздуха;
- температура поверхностей оборудования и трубопроводов;
- относительная влажность воздуха;
- скорость движения воздуха;
- интенсивность теплового облучения.
Санитарными нормами и правилами СанПин 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату жилых помещений" и ГОСТом 12.1.005-88* ССБТ " Гигиенические требования к воздуху рабочей зоны" установлены гигиенические требования к микроклимату помещений.
Оптимальные и допустимые показатели температуры относительной влажности и скорости движения воздуха приняты согласно указанной выше НТД следующие:
- температура воздуха 18-23°С;
- относительная влажность 40-60%;
- скорость движения воздуха 02 мсек.
2.Обеспечение экологической безопасности
при строительстве объекта
2.1.Основные понятия и определения
Опасность экологическая – вероятность ухудшения показателей качества природной среды (состояний процессов) под влиянием природных и техногенных факторов представляющих угрозу экосистемам и человеку.
Безопасность экологическая – совокупность состояний процессов и действий обеспечивающих экологический баланс окружающей среде и не приводящая к жизненно важным ущербам (или угрозам таких ущербов) наносимым природной среде и человеку.
Оценка воздействия на окружающую среду – определение характера степени и масштаба воздействия объекта хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и последствий этого воздействия.
Ситуация экологическая – сочетание условий процессов и обстоятельств природного и техногенного характера обуславливающих состояние природных или природно-технических систем.
Требования экологические – комплекс ограничений по природопользованию и условий по сохранению окружающей среды в процессе хозяйственной и иной деятельности.
Исходя из этих определений мы при проектировании объекта стремились соблюсти эти требования в частности обеспечить строительное воплощение проекта с требованиями экологической экспертизы – т.е с установлением соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объема экспертизы с целью предупреждения возможных неблагоприятных экологических и связанных с ними социально-экономическими последствиями реализации объекта экспертизы.
Раздел «Производственная и экологическая безопасность» разработан в соответствии с основными техническими решениями принятыми при выполнении проекта и приведенными в части 1 «Общей пояснительной записки».
При выполнении раздела «Производственная и экологическая безопасность» использовались следующие исходные данные:
-Ситуационный план района размещения «Спецблагстрой».
-Климатические характеристики и фоновые концентрации по г. Бишкек Киргизской Республики.
-Технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям на земельном участке в г. Бишкек.
2.2.Экологическая безопасность в период строительства
Вопросы охраны окружающей среды являются актуальными в данное время поэтому при разработке организации строительства должны приниматься решения направленные на уменьшение возможного нарушения окружающей строительство местности.
Проектируемое здание является 9-этажным курортно-оздоровительным комплексом а не предприятием следовательно загрязнения окружающей среды будет минимальным.
При производстве строительно-монтажных работ проектом предусмотрены следующие мероприятия:
Ограничение четких размеров и границ строительной площадки производство ее ограждения.
Своевременное и качественное устройство подъездных путей и внутренних временных дорог.
Сохранение существующих на территории строительной площадки древесно-кустарниковой растительности и травяно-почвенного покрова путем выполнения в период подготовки к строительству пересадок для использования в других местах.
Исключение беспорядочного неорганизованного движения строительной техники и транспорта.
Выгрузка раствора и бетона только в специальных бункерах.
Вывоз строительного мусора в специально отведенные места. Исключение возможность сжигания или закапывания в грунт отходов.
Производство заправки механизмов механизированным способом. Исключение возможности попадания в грунт нефтепродуктов.
Уборка и благоустройство территории с восстановлением растительного слоя после завершения строительства.
2.3.Воздействие проектируемого объекта на окружающую среду
Основными видами воздействия на окружающую среду проектируемого обхекта являются:
- изъятие водных ресурсов – потребление воды для хозпитьевых и производственных нужд (косвенно через горводопровод);
- сброс хозяйственных и бытовых стоков – косвенно через системы канализации;
Другие виды воздействия такие как выделение радиоактивных веществ и излучений наличие электромагнитных полей отсутствуют.
Основными объектами прямого воздействия проектируемого объекта являются:
- водный объект (косвенно через систему водопровода и канализации);
- обслуживающий персонал производства;
Все виды воздействия проектируемого производства на окружающую среду соответствуют требованиям экологической безопасности.
Сельскохозяйственные угодья на данной территории отсутствуют площадка не затапливается талыми и паводковыми водами и расположена вне районов залегания полезных ископаемых. В районе строительства отсутствуют оползневые и карстовые явления.
Проектом не предусматривается отчуждение и изъятие земель. Участок предназначенный для строительства находится на отведённой территории. Строительство объекта не повлияет на условия существующего землепользования.
Воздействие на территорию (почву) проектируемого объекта возможно:
a)в период строительства за счет:
-перемещения (выемки) грунта при строительстве устройстве автодороги и планировки территории;
-загрязнения строительными отходами которые образуются при строительстве;
b)в период эксплуатации за счет:
-попадания в грунт загрязненных сточных вод.
Поэтому данным проектом предусмотрен такой характер строительных работ который минимизирует вышеперечисленные операции наносящие вред природной среде.
Размещение проектируемого производства выполнено с соблюдением земельного и водного законодательства в части охраны земель и водоемов.
Для исключения воздействия на территорию в период строительства – выполняется вертикальная планировка территории; все строительные и бытовые отходы должны своевременно убираться и вывозиться на специально отведенные территории с последующим использованием или захоронением.
Строительные отходы до вывоза с территории должны храниться на специально предусмотренной площадке с твердым покрытием.
Особенностью обращения с отходами в период строительства заключается в следующем:
-отсутствует длительное накопление отходов так как вывоз отходов в места захоронения и утилизации производится в процессе проведения строительно-монтажных работ.
Для минимизации загрязнения почв и грунтовых вод сточными водами предусмотрены следующие мероприятия:
-дороги и проезды на стройплощадке с твердым покрытием
-сброс сточных вод от проектируемого объекта в соответствии с техническими условиями осуществляется по самотечному коллектору на КНС и по напорным трубопроводам поступает на городские очистные сооружения
-дождевые сточные воды с кровель зданий и территории предприятия сбрасываются в дождевую канализацию.
2.4.Благоустройство и озеленение территории после завершения строительства
Территорию предполагается максимально озеленить используя для этого кроме традиционных такие приемы как вертикальное озеленение сезонное выносное озеленение а так же озеленение кровель.
Строительные мероприятия будут осуществляться с максимальным сохранением существующих зеленых насаждений.
Комплекс мероприятий по благоустройству и озеленению территории способствует созданию современного вида объекта обеспечению лучших условий труда и отдыха снижению отрицательного влияния на окружающую среду.
Он включает в себя организацию поверхностного стока устройство автодорог площадок и тротуаров с твердым покрытием озеленение территории с устройством газонов с посевом многолетних трав.
Настоящая работа выполнена с целью организации строительства курортно-оздоровительного комплекса расположенного в селе Бактуу-Долоноту Иссык-Кульской области с точки зрения воздействия данного объекта на окружающую среду.
В результате выполненной работы определено:
По оценке полноты использования материальных (сырьевых) ресурсов проектируемое производство в соответствии с классификацией «Временных методических указаний по оценке безотходности производств» относится к категории «безотходное»
Основными видами воздействия на окружающую среду являются: изъятие водных ресурсов сброс сточных вод. Основными объектами воздействия являются: водный объект (косвенно через систему водопровода и канализации) почва обслуживающий персонал и посетители
Хозяйственные и бытовые сточные воды направляются на очистные сооружения
Большая часть твердых и жидких отходов (~ 70%) образующихся в период эксплуатации вывозится в специально отведенные территории.
Перечень законодательной и нормативно - методической документации на основании которой выполнен раздел «Производственная и экологическая безопасность».
Руководство по экологической экспертизе предпроектной и проектной документации" Министерство охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ Москва 1993г.
Методика экологической экспертизы предпроектных и проектных материалов по охране атмосферного воздуха" Минприроды Москва 1995г.
Инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной и иной деятельности" Министерство охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ Москва 1995г.
ГОСТ12.1.005-88 ССБТ. Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны.
ГОСТ12.1.003-83 с изм.№1 от 01.07.89г. Шум. Общие требования безопасности.
СНиП23-01-99 "Строительная климатология".
СНиП2.04.01-85* изд.1996г. "Внутренний водопровод и канализация зданий".
СНиП41-01-2003. "Отопление вентиляция и кондиционирование".
СНиП23-03-2003 "Защита от шума".
СП2.2.1.1312-03. "Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых предприятий".
СН2.2.42.1.8.566-96. "Производственная вибрация вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" Минздрав России Москва 1997г.

2 ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ.doc

Обоснование инвестиций
1.Характеристика рынка
многофункциональных комплексов
По оценкам экспертов рынок многофункциональных объектов активно развивается. Сочетания функций которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте становятся одними из самых перспективных.
Термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. Можно выделить два направления: единый объект совмещающий две или более функций (эксплуатационных назначений) или комплексное развитие территорий (например курортный городок). При этом в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей.
Вариантов сочетаний в МФК множество: отдых лечение жилье гостиница развлечения рестораны сфера услуг. При этом с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.
Набор функций отдельного объекта и то какая составляющая будет главенствовать во многом зависит от его местоположения. При наличии природных лечебных факторов целесообразно включить в проект лечебно-профилактическую функцию в противном случае можно говорить о включении в состав комплекса развлечений. Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от курортной зоны. На побережье инвесторам и девелоперам интересны проекты комплексов предназначенных для отдыха и развлечений.
Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной а вторая является второстепенной. Впрочем нередки случаи когда функции на объекте существуют независимо друг от друга не сочетаясь но и не мешая друг другу. Такой вариант возможен в комплексе предназначенном для отдыха в основном в летние месяцы и для предоставления лечебных и профилактических услуг в течение круглого года.
Коллективные средства размещения и предприятия туризма по профилирующей функции можно разделить на:
Специализированные средства размещения – стационарные лечебно - профилактические учреждения обеспечивающие профилактику и восстановительное лечение населения главным образом на основе использования целебных свойств природных лечебных факторов. К ним относятся санаторно-курортные учреждения и организации отдыха.
Санаторно-курортные учреждения – санатории профилактории детские санатории пансионаты с лечением и др.
Санатории и пансионаты с лечением - лечебно - профилактические организации оснащенные койками и обеспечивающие больным за определенный промежуток времени реабилитационное лечение главным образом на основе использования целебных свойств природных лечебных факторов (климата минеральных вод лечебных грязей и др.). Все они специализированные и могут быть одно- или многопрофильными располагаются как правило в пределах курортов и лечебно-оздоровительных местностей.
Санатории – профилактории – лечебно-профилактические организации оснащенные койками действующие при организациях обеспечивающих лечебно-оздоровительные мероприятия работникам без отрыва от производства в свободное от работы время.
Организации отдыха – оздоровительные организации предназначенные для отдыха туристические базы базы отдыха детские оздоровительные комплексы и спортивно-оздоровительные лагеря.
Курортно - развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте учреждений отдыха многие вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения клиентов является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля курортных комплексов имеющих развлекательную составляющую растет. Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным причем бонусы получают оба направления.
Номером считается изолированное меблированное сдаваемое для временного проживания жилое помещение которое может состоять из одной двух или более комнат.
Особенности создания концепции МФК
При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности а на исследования рынка и советы консультантов.
Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении – необходимо максимально четко продумать зонирование логистику служебных и потребительских потоков поскольку как бы не делились функции комплекса они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными коммуникационными системами управлением общей концепцией.
В тех случаях когда предполагается что функции существуют отдельно друг от друга необходимо продумать два отдельных входа причем так чтобы ни одна из целевых групп не была обижена – ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому – это довольно сложная задача.
Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать. Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16% торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17% а жилая функция до 40%.
Плюсы многофункциональных комплексов:
максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
наличие возможности адаптивного многократного использования преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
несколько функций выполняемых одним комплексом дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения обеспечивают привыкание к комплексу;
удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении) при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости причем в одном месте и следовательно увеличение инвестиционной привлекательности проекта;
универсальный формат позволяющий лучше учитывать возможные ограничения на развитие участка;
возможность организации поэтапного ввода объекта и финансирование последующих очередей за счет уже построенной части.
Минусы многофункциональных комплексов:
сложность при реализации проекта в планировании зонировании исполнении (проектирование строительство и инженерные сети);
потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
плохие концепция и зонирование могут привести к тому что функции будут мешать друг другу;
«логистические сложности»: конкуренция между функциями за парковочные места;
возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
более дорогие и сложные эксплуатация и управление – может потребовать участия профессионалов из разных областей;
сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.
2.Территориальная привлекательность объекта
2.1.Общая характеристика местоположения
Горная цепь Тянь-Шаня с озером Иссык-Куль в Кыргызстане производят впечатление оазиса посреди безводного ландшафта Средней Азии. Иссык-Куль который часто называют "Жемчужиной Шелкового пути" по своей площади (6.236 км2) является вторым по величине высокогорным озером в мире после озера Титикака. Зеркало воды озера расположено приблизительно на высоте 1.600 м. Наибольшую протяженность (182 км) озеро имеет в направлении с востока на запад. Максимальная ширина составляет 58 км. Во многих местах глубина превышает 600 м. Бессточный Иссык-Куль из-за незначительного содержания соли (03 %) также называют "Тус-Куль" т.е. "соленое озеро".
Более 80 горных рек и ручьев впадают в Иссык-Куль большинство в восточной части озера. Самые значительные их них - Тюп и Джергалан. Уровень воды Иссык-Куля претерпевает значительные колебания в зависимости от изменений климатических условий. Так например уровень озера упал с 1900 года приблизительно на 9 м. В прежние времена уровень озера иногда был намного выше сегодняшнего о чем свидетельствуют мощные характерные для здешнего ландшафта озерные отложения особенно в районе южного берега. С другой стороны уровень воды даже в историческое время был значительно ниже чем сейчас. Это демонстрируют еще достаточно молодые эрозионные врезы в старых озерных отложениях уходящие ниже нынешнего уровня воды а также затопленные остатки поселений в особенности в районе рек впадающих в озеро в восточной его части.
Иссык-Кульская область является самой восточной областью Кыргызской Республики и по своей площади (43.000 км2) она примерно такая же как Швейцария. Из 430 000 жителей области около 70 % проживают в сельской местности. На Иссык-Кульской равнине сконцентрировано около 400 населенных пунктов. Более 60 % территории незаселенно. Подавляющее большинство жителей составляют кыргызы вторую по величине группу представляет собой русские. Основными отраслями экономики Иссык-Кульской области являются животноводство земледелие туризм и горная промышленность.
Район Иссык-Куля характеризуется весьма большой тектонической активностью. Скорость поднятия гор достигает местами 7-12 ммгод.
В восточной части региона благодаря условиям сейсмической активности находится множество горячих и минеральных источников. Некоторые из них использовались и продолжают использоваться в медико-терапевтических целях.
Село Бактуу-Долоноту находится на берегу экологически чистого озера Иссык-Куль в отдаленности от крупных городов.
На территории расположены зеленые массивы пансионатов и домов отдыха.
Район считается не промышленным. Немногочисленные промышленные предприятия соседних городов не работают на полную мощность часть находится в состоянии банкротства.
Хотя село расположено на крупной магистрали Бишкек-Каракол за счет густого озеленения района не наблюдается высокой его загазованности.
Климат в регионе имеет ярко выраженный континентальный характер со значительными колебаниями температуры в течение года. Лето сухое жаркое и солнечное.
Солнце светит в течение 2500 - 2700 часов или более 300 солнечных дней в году. Самым жарким месяцем является июль. Здесь однако сказывается высокогорное расположение Иссык-Кульской впадины поскольку по сравнению с центрально-азиатской степью на высотах от 1000 м до 2200 м господствует умеренный климат с пониженными максимальными значениями температуры. К тому же это приводит к значительному выхолаживанию ночью. Зимой сибирский континентальный антициклон приносит с собой крепкие морозы. Самым холодным месяцем является январь. Само озеро как летом так и зимой оказывает смягчающее воздействие на экстремальные значения температуры.
Количество выпадающих осадков очень различно. С высотой оно значительно возрастает причем количество осадков на северных склонах гор опять-таки выше чем на южных. К тому же количество осадков в восточной части региона выше чем в западной.
2.4.Характеристика рынка учреждений отдыха в районе
В соответствии с установленными границами градостроительного зонирования территория строительства находится в зоне частной жилой и курортной застройки села Бактуу-Долонотуу. До ближайших населенных пунктов Чолпон-Ата и Бостери - 6 и 4 км соответственно.
Объект расположен на территории ограниченной с севера трассой Бишкек-Каракол с юга – побережьем оз.Иссык-Куль с востока и запада – пансионатами «Береке» и «Ден – Соолук».
Поскольку побережье озера представляет собой курортную зону то скопление пансионатов и лечебно–профилактических учреждений в районе вполне естественно. Здесь находятся объекты самого различного профиля и назначения: пансионаты и курорты дома отдыха санатории и профилактории спортивные и оздоровительные базы детские и юношеские лагеря я так же многочисленные съемные комнаты частного сектора.
Ближайшее окружение объекта представлено курортно - оздоровительной застройкой. В районе в котором расположен объект находятся:
детский оздоровительный комплекс пансионат «Ден – Соолук»;
в соседних селах находятся такие пансионаты как:
гостиничный комплекс «Анталия»;
санаторий «Голубой Иссык-Куль»;
дом отдыха «Чолпон-Ата»;
пансионат «Казахстан»;
пансионат «Саламат»;
оздоровительный комплекс «Университет» и др.
Стоит также заметить что спектр предоставляемых услуг в этих учреждениях как и диапазон цен на недвижимость чрезвычайно широк.
2.5.Транспортное обеспечение
Объект расположен в непосредственной близости к основной транспортной магистрали – Бишкек - Каракол.
На автомобиле из Бишкека до города Балыкчы на озере Иссык-Куль можно доехать приблизительно за 3 часа. Автомобильная дорога длиной около 250 км имеет асфальтовое покрытие и местами расширена до нескольких полос. Дорога вокруг озера длиной около 440 км также имеет асфальтовое покрытие. Второстепенные дороги и дороги местного значения в пределах населенных пунктов как правило не асфальтированы.
На западе имеется автодорожное сообщение с Нарыном а на востоке по долине реки Каркара через кыргызско-казахскую границу имеется сообщение с Алматы. В 2000 году на севере была открыта новая автотрасса в Алматы которая из-за незавершенных строительных работ до сих пор может использоваться лишь летом и только для машин - внедорожников.
Современные туристические автобусы курсируют в сезон каждый час между Бишкеком Чолпон-Атой и Караколом. В Караколе и Балыкчы имеются автовокзалы. Отсюда ходят также автобусы местного значения на которых в частности можно доехать до населенных пунктов как северного так и южного побережья озера.
В городах Чолпон-Ата и Каракол а так же селе Тамчи имеются аэропорты.
Железнодорожное сообщение (около 170 км) между Бишкеком и Балыкчы используется в первую очередь для грузоперевозок. Перевозка пассажиров ограничивается в сезон одним рейсом в день
3. Маркетинговые исследования
01 год объявлен в Кыргызстане годом туризма. Президент Кыргызстана объявил туризм первоочередной задачей и выступает в рамках доктрины Шелкового пути" за кооперацию и экономическое взаимодействие стран которых связывает этот древний путь. Едва ли найдется какая-либо иная отрасль хозяйства кроме туризма которая испытывает экономический подъем даже в условиях замедления темпов роста мировой экономики. С 1968 года число отправляющихся за границу туристов увеличилось во всем мире более чем в 5 раз (со131 миллиона отправившихся за рубеж туристов до 657 миллионов в 1999 году (ср. WTO-OMT 2000)). Согласно данным Всемирной туристской организации (WTO-OMT) до 2020 года следует рассчитывать на дальнейшее увеличение числа туристов в 3 раза.
Роль туризма в экономическом развитии Кыргызстана становится все более важной. Значительное увеличение числа туристов на Иссык-Куле характеризует мировую тенденцию возрастания спроса в этой отрасли. В данном регионе расположенном на северо-востоке Кыргызстана до 2010 года ожидается увеличение числа посетителей до 400.000 по сравнению с 200.000 человек в настоящее время.
При этом в центре дискуссии о пределах туристического развития всегда должен стоять вопрос устойчивого использования и сохранения биологических ресурсов. За необходимость разработки концепций устойчивого развития и альтернативных стратегий выступает ООН. Так например ООН объявила 2002 год годом экологического туризма.
Планирование устойчивого развития туризма дает решающий импульс плавному региональному развитию особенно в регионах со слабой инфраструктурой. Регион Иссык-Куля являющийся одновременно и одним из излюбленных мест отдыха в Центральной Азии и биосферным резерватом для охраны уникального природного и культурного наследия имеет все предпосылки для принятия на себя ведущей роли в Центральной Азии и для направления растущего туризма в русло устойчивого развития рассчитанного на долгую перспективу.
Туризм был и остается решающим фактором улучшения экономического развития региона. Так например 2006 год характеризовался увеличением числа туристов примерно до 160 000 человек. Тем самым в сфере обслуживания были созданы дополнительные рабочие места. К тому же следует исходить из того что в будущем требования к уровню услуг и товаров предлагаемых в сфере туризма равно как и готовность людей потратить деньги будут возрастать.
3.1.Обзор туристического рынка
К основным сегментам туристического рынка можно отнести:
курорты и пансионаты;
лечебные и оздоровительные учреждения;
лагеря и базы отдыха;
Рынок туризма в Кыргызстане последние несколько лет активно развивается. Этому способствует возрастание деловой активности в нашей стране которая обусловлена общей экономической ситуацией и привлекательностью Кыргызстана как туристического края.
Рис. Число туристов посетивших Кыргызстан (по данным НКС КР)
Туристические агентства данные Маркетинг Сервис Бюро и Национального Статистического Комитета КР а так же независимые аналитики работающие в этой области называют следующие характерные тенденции развития рынка:
увеличение доли качественных объектов недвижимости
строительство и ввод крупных специализированных и многофункциональных объектов
интенсивное освоение новых районов и пригородов
рост спроса и цен на туристические услуги.
Эти тенденции характерны для всех сегментов рынка туризма: гостиничного курортного лечебно-оздоровительного спортивно-оздоровительного сферы услуг. Однако развитие этих сегментов происходит неравномерно. Сегодня самыми развитыми в Кыргызстане являются рынки гостиничной и курортной недвижимости. От них значительно отстает рынок лечебно- и спортивно-оздоровительных учреждений.
Рис. Тенденции развития спроса на отдых на Иссык-Куле
Анализ туристического рынка показывает что в течение последних лет популярность Кыргызстана среди зарубежных гостей неуклонно растет. Все больше иностранных туристов и жителей нашей страны в качестве места препровождения летних отпусков и каникул выбирают побережье озера Иссык-Куль.
Хотя ухудшение политической обстановки в стране в 2005г. отразилось на количестве туристов в последние годы наблюдается стабилизация роста потока туристов в страну.
04 год без преувеличений стал переломным и определяющим для туристического рынка Кыргызстана. Ввод новых объектов увеличение объемов инвестиций в строящиеся и заявленные проекты - все это на фоне активного спроса который сопровождается не только ростом качества предоставляемых услуг но повышением цен на недвижимость в курортных зонах и ростом ставок на аренду коммерческих площадей. Сегодня покупка недвижимости на Иссык-Куле рассматривается как хороший источник получения дохода и средство сохранения вложенных денег.
Обзор туристических потоков
Почти 80% иностранных туристов приезжающих в целях рекреационного отдыха частично приключенческого туризма но в основном приезжающие в целях посетить друзейродственников разбросанных по всему Советскому Союзу приходятся на страны СНГ. Туристы стран Дальнего Зарубежья составляют около 1% целью приезда которых в основном является приключенческий туризм.
Рис. По данным Национального Статистического Комитета КР
К концу 2008 года в Кыргызской Республике общее число прибывших туристов ожидается на уровне 11 млн. человек. Как показало проведенное Министерством Промышленности Торговли и Туризма совместно с Национальным статистическим комитетом выборочное обследование по Иссык-Кульской области ожидаемое количество отдыхающих (включая внутренних) составит порядка 840-850 тыс. человек.
Рис. По данным Министерства Промышленности Торговли и Туризма.
Туристы из Казахстана
Кыргызстан является самой близкой и доступной зоной отдыха в летний период отпусков для многих туристов Казахстана. Города Казахстана откуда приезжают туристы разнообразны но основной поток составили туристы из: Алматы (693%) Астана (114%) Тараз (79%) Шымкент (71%) Караганда (43%). Всего Кыргызстан в 2006 году посетили туристы из 15 городов Казахстана.
Нестабильность политической ситуации в стране антиреклама черный Pr в Казахстанских СМИ не смогли остановить туристов из Казахстана - поток был максимально полным. Традиционная привязанность к отдыху на Иссык-Куле и другие факторы на этот раз оказались сильнее негативных. На вопрос «Почему Вы выбрали Кыргызстан для своей поездки?» для 309% отдыхающих является близкое расположение страны Кыргызстан выигрывает туристов Казахстана у других стран предоставляющих туристические услуги в основном за счет географического расположения. Также нетронутая природа и чистота воздуха оказывает значительное влияние на принятие решения по поводу места отдыха. Для 159% отдыхающих выгодно отдыхать в Кыргызстане из-за сравнительно не больших расходов у 128% туристов Казахстана вошло в привычку отдыхать у нас и они не меняют традицию. Притягательность природы Кыргызстана повлияла на решение 126% туристов.
Результаты исследования свидетельствуют о приверженности казахстанских туристов традициям отдыха в Кыргызстане о приоритетности для них курортно-оздоровительного туризма. Выявленное уменьшение относительной доли семей с детьми является скорее всего отражает реакцию на несколько беспокойную политическую ситуацию туристического предсезонья. На смену устоявшемуся в представлениях соседей образу Кыргызстана как «страны Иссык-Куля» постепенно приходит более полное и широкое видение возможностей разнообразного отдыха на лоне неисчерпаемого богатства природы. Казахстанцы открыто демонстрируют желание заниматься различными видами туризма и ждут соответствующих предложение от туроператоров Кыргызстана.
Отдых в Кыргызстане стал обходиться казахстанцам значительно дороже но и интереснее одновременно туристами было отмечено повышение уровня качества сервиса. Однако пока общий уровень качества сервиса в стране ее гостеприимство вызывают законные нарекания и претензии со стороны туристов.
География туристов России приезжающих в Кыргызстан разнообразна и охватывает почти всю Россию. В общей сложности Кыргызстан в этом году посетили туристы из более 70 городов России.
Почти четверть российских туристов – москвичи а вхождение в группу лидеров туристов из Омска и Екатеринбурга стало результатом более активной маркетинговой деятельности туроператоров Кыргызстана и не в последнюю очередь за счет наличия прямых жд и автобусных маршрутов.
Среди мотивов выбора Кыргызстана как места отдыха привлекательность природы – на первом месте. Визит к друзьямродственникам так же является основным мотивом приезда туристов из России. Произошло снижение количества туристов приезжающих по курортно-оздоровительным целям. На 343% увеличился бизнес-туризм. В целом для Россиян особенно характерны совмещенные мотивы поездок.
Туристы из Узбекистана
Туристы Узбекистана составляют наименьшую долю от всех туристов СНГ посетивших Кыргызстан. География Узбекских туристов составляет около 10 городов. Наибольшее количество прибыло из Ташкента (478%) Андижана (304) Ферганы (101%) Намангана (43%) Самарканда (29%) Алмалыка Коканда Ханабада по 14% и другие города.
Более трети узбекских туристов основополагающим фактором при выборе Кыргызстана в качестве места отдыха стало близкое расположение нашей страны. Некоторых туристов привлекла полезность отдыха в Кыргызстане для здоровья и очень привлекательная природа.
В большей степени туристы Узбекистана приезжают с целью посещения своих друзей родственников. На втором плане курортно-оздоровительный туризм туристов. Также как и у других туристов СНГ одной из основных целей приезда в Кыргызстан является бизнес.
Отмечено уменьшение доли семейных пар и семейных пар с детьми за счет увеличения количества туристов – одиночек. Так же увеличилось количество отдыхающих с друзьями (141%). Среди узбекских туристов становится более популярными путешествия туристическими группами.
Для узбекских туристов Кыргызстан остается очень привлекательной страной для отдыха посещения родственников друзей бизнес партнеров. Однако поездки туристов все больше осуществляются в приграничных зонах планируются для деловых родственных и прочих целей. Собственно отдых в санаториях домах отдыха пансионатах в Жалалабаде на Иссык-Куле становится все мене доступным.
Туристы Дальнего Зарубежья
С каждым годом все больше туристов со всех континентов приезжает в Кыргызстан причем это происходит круглый год. В поле зрения опроса который проводился в течение двух летних месяцев сотрудниками Маркетинг Сервис Бюро вошли представители более чем 40 стран.
Привлекательность природы находит свое отражение в целях поездки в Кыргызстан среди которых – приключенческий и набирающий обороты экотуризм.
Большинство туристов Дальнего Зарубежья проводят в Кыргызстане самое продолжительное время: от 13 и более дней.
Рынок туристов из стран ДЗ весьма изменчив в части географии лидерство по количеству туристов постоянно меняется и зависит не только от усилий туристических компаний но и от интенсивности международных связей Кыргызстана с различными странами. Отраслевой бизнес пока еще в силах более активно формировать целевые рынки в странах Европы Америки и Азии в силу ограниченности ресурсов.
Туристическому бизнесу удается вырабатывать устойчивый интерес к природе Кыргызстана как самой привлекательной его части. Именно интерес к природе все более отчетливо становится мотивом путешествий во время которых происходит разностороннее знакомство со страной о чем свидетельствует широкий круг интересов туристов в посещении наиболее примечательных уголков страны.
Почти все из опрошенных туристов проводили свои отпуска последние 2 года в Кыргызстане – 977% и лишь 23% выезжали в другие страны. Среди других стран чаще всего упоминались Россия Казахстан США и Объединенные Арабские Эмираты менее популярными были Узбекистан Германия Турция Китай Индия и Малайзия где некоторые наши граждане совмещали учебу с отдыхом.
При выборе места отдыха кыргызстанцы руководствуются многими факторами. Наиболее важным является полезность отдыха для здоровья затем - природа и близкое расположение места отдыха. Знакомство с культурой является самым не значительным фактором влияющим на выбор места отдыха всего - 44%.
Среди внутренних туристов наблюдаются признаки увеличения продолжительности отдыха возможно связанный с экономическими причинами (меньше транспортных затрат) и намерением получить полноценный отдых.
Одиночный туризм не очень популярен среди внутренних туристов. Основная часть путешествуют с друзьями и с семьей. Отдых с туристической группой пока не пользуются популярностью собственно такой вид отдыха еще не предлагается и не продвигается на внутреннем рынке.
Отдых в собственной стране дорожает и не всех социальные группы в одинаковой мере могут его себе позволить. Представители государственных органов и коммерческих организаций по прежнему составляют основную долю отдыхающих.
В целом внутренние туристы представляют собой стабильный сегмент рынка который в силу ограниченности доходов не может себе позволить отдых за рубежом и не зависимо от политической и иной ситуации будет потребителем туристических услуг.
Туристические интересы Кыргызстанцев не ограничиваются только отдыхом на Иссык-Куле отмечено все больше поездок в такие примечательные места как Ала-Арча Арсланбоб Сон-Куль и другие. Среди мотивов внутренних туристов преобладают «полезность для здоровья» и «привлекательность природы» при этом предпочтенным является отдых с семьей и друзьями.
Среди основных групп потребителей туристических услуг выделяются люди активного возраста служащие государственных учреждений и коммерческих организаций предприниматели рабочие и в меньшей степени представлены низко доходные слои населения.
Цели приезда туристов в Кыргызстан
Курортно-оздоровительный
Отмечено заметное увеличение туристов приехавших с целью Бизнеса в том числе посещения рынков Дордой и Кара-Суу коммерсантами из Казахстана России и Узбекистана.
По результатам исследования было выявлено что основной целью приезда почти трети гостей в 2006 году является курортно-оздоровительный туризм (314%) хотя в 2002 году их было 4907%.
В прошлом году эта тенденция проявилась еще более ярко. Однако важно учитывать три обстоятельства:
сокращение доли курортно-оздоровительного отдыха туристов произошло относительно общего (возросшего) их числа
другие виды туризма становятся все более популярными
туристы России больше приезжают чтобы посетить друзейродственников живущих в Кыргызстане
Рис. Структура туристов стран СНГ по цели приезда
Также все более популярным становится и бизнес туризм с его разновидностями шоп-туризмом и конгресс туризмом. Во многих развитых странах такие виды туризма активно развиваются и приносят доходы не только участникам рынка но и государству.
Из публикаций в СМИ: «На симпозиум – в Геленджик». Провести конференцию выставку презентацию или тренинг для повышения квалификации сотрудников компании можно и вне стен родного офиса. Международный опыт показывает что «выездные» мероприятия имеют более неформальную и живую атмосферу надолго «встряхивают» коллектив и самым благотворным образом влияют на дальнейшую работу компании. Вот почему так называемый деловой туризм который в западных странах уже давно стал неотъемлемым элементом корпоративной культуры сейчас стремительно набирает обороты и в России. Деловой туризм обеспечивает ежегодно 610 миллионов деловых поездок и почти 430 миллиардов финансового оборота. По прогнозам специалистов к 2020году доходность индустрии MICE (деловой тризм) возрастет в 5 раз – до2 триллионов долларов в год. (Елена Домчева Российская газета №103 18.05.2006).
Продолжительность отдыха туристов
Два года назад средняя продолжительность отдыха в Кыргызстане всех групп туристов составляла 6-12 дней тогда как в 2007 году больше половины отдыхающих задержалось в нашей стране на 13 и более дней. Этот период можно считать максимально привлекательным для туристического бизнеса в Кыргызстане в экономическом смысле.
Рис. Структура посетителей лечебных учреждений по продолжительности пребывания
Прямая зависимость продолжительности отдыха от отдаленности стран очевидна: чем дальше расположено место основного проживания туристов от Кыргызстана тем продолжительнее отдых в Кыргызстане. Часть туристов из Казахстана пользуясь своей географической близостью приезжали в Кыргызстан 2-3 раза в течение лета.
Чем больше туристы проводят времени в Кыргызстане тем больше они могут посмотреть и тем больше могут получить услуг. Заметно уменьшается продолжительность отдыха туристов из Узбекистана.
Возрастная структура отдыхающих туристов
Туристы в возрасте 20-29 лет явно доминируют среди остальных возрастных групп. Доля людей старшего и зрелого возраста весьма значительна.
В сравнении с данными предыдущих исследований заметно сократилась доля молодежи до 19 лет.
Целевые группы туристов
Международный туризм
Культурный туризм туризм по "Шелковому пути
Приключенческий туризм (облегченные программы)
Специализированный приключенческий туризм
Отдых на пляже (однодневные экскурсии)
Групповые поездки вдоль исторического "Шелкового пути" через разные страны а также тематические групповые туры по темам: ботаника гастрономия праздники и мероприятия событийного характера
Походы пешком на лошадях или на велосипеде (горный велосипед)
лыжный спорт с доставкой на вертолетах
Характеристика клиентов
Средний класс семьи (кыргызы казахи узбеки русские из Сибири)
Клиенты от 40 лет до пенсионного возраста средний класс 70% Западная Европа 20% США 10% Япония
Клиенты имеющие опыт путешествий в возрасте от 20 до 50 лет Западная Европа
Состоятельные индивидуальные туристы из Западной Европы Северной Америки Японии Кореи
Пакет услуг по единой цене с размещением в гостиницах летних лагерях санаториях
Гостиница турбаза юртовый лагерь (чистое жилище с ограниченным комфортом хорошее питание).
Небольшие гостиницы турбазы юртовые лагеря палатки основное оборудование для поддержания чистоты комфорта во время походов а также по их завершении.
(Небольшие) гостиницы или турбазы альпинисты проживают во время туров в палатках приютах.
Время (в скобках - основной сезон) и продолжительность поездки
Июнь –сентябрь (июль - август) 10-14 дней
Альпинизм: июнь – сентябрь 2-3 недели
Охота: август - декабрь10-14 дней
Лыжный спорт с доставкой на вертолетах: ноябрь – февраль 7-14 дней
Размер рынка возможности роста
0.000 -300.000 (400.000) посещенийгод;
Высокие возможности роста
000 - 6.000 посещенийгод;
высокие возможности роста
500-4.500 посещенийгод;
Незначительные возможности роста
Структура целевых групп туристов отправляющихся в регион Иссык-Куля в настоящее время и потенциал их развития (см. табл.1 «Целевые группы туристского рынка») свидетельствует о том что в количественном отношении региональный туризм приобретает решающее значение. В будущем с ростом благосостояния и финансовых возможностей туристов из стран-членов СНГ в этом сегменте также будет расширяться спрос на услуги и обслуживание более высокого качества по западному образцу.
Международный рынок увеличился с 1995 по 2005 почти в два раза причем данное увеличение произошло почти только за счет туризма с целью отдыха (с 2.400 до 10.500) в то время как деловой туризм остался почти на прежнем уровне. Все секторы международного туризма имеют потенциальные возможности для увеличения продолжительности туристического сезона:
Состав отдыхающих туристов
Семейной парой с детьми
С туристической группой
С компаньонамиколлегами
Казахстанцы и Узбекистанцы предпочитали отдыхать в этом году с друзьями Россияне остаются сторонниками семейного отдыха.
В этом году 622% туристов составляли мужчины хотя в 2004 году около 60% составляли женщины. В определенной степени это можно объяснить изменениями в целях приезда туристов – приключенческий и деловой туризм.
Уровень обслуживания
В Кыргызстан приезжают на отдых люди с разными потребностями и возможностями и места их основного проживания весьма разнообразны и изменчивы. Например произошли значительные изменения в основных местах проживания туристов: если в 2004 году туристы в основном предпочитали жить в санаторияхдомах отдыхапансионатах то в 2005 году туристы отдавали большее предпочтение пансионам арендованным квартирам и проживанию у друзейродственников.
Рис. 3. Места проживания туристов во время отдыха
На уменьшение доли туристов отдохнувших в санаторияхдомах отдыхапансионатах повлияла нехватка койко-мест поэтому туристы вынужденно заселялись там где это было возможно.
Рис. 3. Оценка качества полученных услуг туристов из стран СНГ
Оценки качества услуг почти всегда субъективны но именно оценки потребителей при всей их субъективности могут служить основным ориентиром для производителей услуг. Весьма отрадно что около 70% туристов из стран СНГ дали хорошую и отличную оценки качеству услуг в местах основного проживания.
Рис. 3. Оценка качества полученных услуг туристов из стран ДЗ
Оценки туристов Дальнего Зарубежья за последние годы несколько изменились причем в лучшую сторону. При этом различия в оценках качества особенно заметны по категориям мест основного проживания туристов.
Рис. 3. Средняя оценка качества полученных услуг
Повысился уровень обслуживания в санаторияхдомах отдыхапансионатах а в гостиницах остается на прежнем уровне.
Оценка качества полученных услуг в местах основного
проживания всех туристов %
Места основного проживания
затруднились ответить
В арендованном целиком доме или квартире
В частном гостевом доме
В санатории доме отдыха пансионате
По прежнему самый высокий уровень сервиса по мнению туристов в частных гостевых домахпансионах.
Оценка качества в местах основного проживания
Оценка качества услуг
В санаторииДоме отдыхаПансионате
Затрудняюсь ответить
Качество и цена Таблица 23
06 год был богатым по количеству прибывших в Республику туристов особенно в пик сезона – в июле и августе. Именно в этот период все места отдыха были заполнены и сложно было устроиться в местах отдыха без предварительного бронирования. Поэтому и цены в некоторых местах отдыха были повышены.
Расходы всех туристов %
За последние два года заметно поднялись цены на многие услуги для туристов: транспорт питание размещение экскурсии развлечения.
Отдых в Кыргызстане подорожал что стало фактом вполне очевидным и имеющим определенные причины:
всеобщее повышение цен за последние два года в основе чего- удорожание энергоносителей
модернизация номерного фонда и как следствие вымывание с рынка «дешевых» номеров в замен на «современныелучшие но дорогие»
растущий спрос особенно в 2006 году
намерение бизнеса компенсировать потери 2005 не состоявшегося туристического года.
Возрастание цен ощутили многие группы туристов из всех стран но восприняли и среагировали на него по-разному.
По сравнению с 2004 г. заметнее всего улучшились оценки в секторе самого дорогого отдыха а именно от 350 и выше. Казахские туристы в своем большинстве (663%) считают что цена на предоставляемые услуги соответствует качеству вспомним что в 2004 году таковых было менее половины - 424%.. В свою очередь 199% считают цену завышенной (в 2004г. было 43.9%) – это означает что они не удовлетворены полученным качеством. Данные свидетельствуют что туристы из Казахстана в своем большинстве приняли повышение цен поскольку нашли его обоснованным.
По мнению туристов ДЗ качество услуг возросло в зонах самого дорогого и самого дешевого отдыха. Большая половины туристов с расходами 100-200 дол. и две трети с расходами более 700 дол. очень высоко оценили качество услуг.
Важно отметить что повышение цен на отдых на рынке туристов ДЗ мене заметно чем на рынке туристов СНГ в силу нескольких причин:
высокая конкуренция на европейских азиатских и американских рынках сдерживает туроператоров от повышения цен
туристы ДЗ весьма чувствительны к цене на туры в том числе и вследствие высоких цен на транспортные услуги.
Анализ состояния спроса на туристические услуги Кыргызстана может производиться по следующим параметрам:
суммарное количество проданных туровпакетовпутевок
количество проданных туров по каждой компании
количество проданных туров для туристов отдельных стран
Учитывая недоступность перечисленных данных здесь используются лишь общие признаки спроса в виде количества туристов посетивших страну в определенный промежуток времени. Кроме этого приводятся данные о наиболее востребованных видах туризма посещаемых местах как внешние показатели спроса способные оказать полезность участникам рынка в понимании тенденций развития спроса и разработке маркетинг планов.
По данным Национального статистического комитета Кыргызской Республики с каждым годом растет число туристов посещающих КР сбой произошел в 2005 году но в тот год сказались последствия Революции.
Рис. 3. по данным статистического сборника «Туризм в Кыргызстане» (НКС КР)
Цифры прибывших иностранных туристов могут быть разными в разных источниках но факт того что идет увеличение количества туристов приезжающих в Кыргызстан с целью отдыха остается.
По предварительным данным количество туристов в будущем будет намного больше. Тут сыграли свою роль:
активная пропаганда со стороны ассоциаций государства и тур. агентствкомпаний которые проводили выставки в Кыргызстане Казахстане России Узбекистане странах Дальнего Зарубежья информационные туры для иностранных журналистов и прочие акции
разного рода катастрофы терроризм социальная дестабилизация в других туристических странах туристы предпочли воздержаться от полетов. Обманы и проблемы в тур. компаниях России
немаловажную роль сыграла и погода благоприятствующая отдыху на озере Иссык-Куль два летних месяца – июль и август были особенно жаркими
активная маркетинговая работа бизнеса в России особенно в Сибири Казахстане в странах дальнего зарубежья.
Все перечисленные меры и факторы в своем сочетании способствовали привлечению максимально возможного (на данном этапе) количества туристов.
Самыми популярными среди отдыхающих туристов являются Чуйская и Иссык-Кульская области так как 593% туристов приезжает на озеро Иссык-Куль в основном через Бишкек.
Сравнительная характеристика
состояния спроса на рынках СНГ и ДЗ
Повышение спроса в России и Казахстане
Ротация внутри десяти стран поставщиков туристов при минимальном общем повышении спроса
Преобладание спроса на рекреационные услуги
Разносторонний спрос в рамках горно-приключенческого туризма
Возможность повышения
Реальная при активном маркетинге
Ограниченная высокими затратами на маркетинг и конкуренцией
Возможность расширения
Реальная при активном и целевом маркетинге
Реальная особенно в рамках горноприключенческого туризма.
Чувствительность к маркетингурекламе
Влияние фактора «погода»
Влияние политических факторов
3.2.Анализ рынка коллективных средств размещения и предприятий туризма
Рынок коллективных средств размещения и предприятий туризма в Кыргызстане можно условно разделить на рынок гостиниц и рынок специализированных средств размещения.
Наиболее насыщены учреждениями и предприятиями туризма Иссык–Кульская и Чуйская области. В них действуют 48 и 20% от всех предприятий туризма Кыргызстанана. В Иссык–Кульской области это связано с наличие уникального озера и множества природных лечебных факторов а в Чуйской области объясняется наличием большого количества гостиниц и туристических агентств.
Стараясь привлечь больше туристов мы забываем о том что постоянно увеличивающийся поток влечет за собой проблемы связанные с размещением туристов. Гостиничный сектор Республики не способен разместить большое количество туристов что наблюдалось в разгар туристического сезона 2006 года. Не хватало койко-мест в пансионатах домах отдыха и даже в частных гостевых домах и квартирах.
На 2006 год организованный сектор туризма Кыргызской Республики представлен 384 учреждениями и организациями отдыха туризма. Из них 158 – специализированные средства размещения (21 санаториев из них 7 детских 16 санаториев-профилакториев 59 пансионатов 9 домов отдыха 9 турбаз 5 баз отдыха 32 детских оздоровительных комплекса 7 спортивно-оздоровительных лагеря).
Прием туристов осуществляли 120 гостиниц 104 турагентства и туроператора 1 бюро путешествий и экскурсий и 8 природных парков и заповедников.
По городу Бишкек имеется 24 крупных гостиничных комплекса общей вместимостью 1692 койко-места (данные Мэрии г. Бишкек) кроме этого в частном секторе действует 91 гостиница включая гостевые дома находящиеся в частной собственности общей вместимостью – 650 койко-мест.
Основная часть гостиничных предприятий располагается на территории г. Бишкек и в Иссык-Кульской области.
Специализированные средства размещения
Число коек (мест) в специализированных средствах размещения по территории (в месяц максимального развертывания)
Кыргызская Республика
Джалал-Абадская область
Иссык-Кульская область
Рынок специализированных средств размещения представлен объектами курортного назначения:
санатории-профилактории
пансионаты с лечением
спортивно-оздоровительные лагеря
детские оздоровительные комплексы
Большинство организаций отдыха в Кыргызстане являются частными. Что предполагает свободное установление цен на услуги в сфере размещения и питания.
Специализированные средства размещения по форме собственности (2007год)
Санатории-профилактории
Пансионаты с лечением
Спортивно-оздоровительные лагеря
Детские оздоровительные комплексы
Специализированные средства размещения по периоду функционирования (2007год)
В ближайших перспективах развития Кыргызстана как страны туризма необходимо уделить внимание развитию возможностей для размещения и обслуживания приезжающих гостей.
Строительство новых санаториев и пансионатов благоприятно сказывается на уровне обслуживания в рекреационной отрасли и на качестве предоставляемых услуг. Однако наблюдается одностороннее развитие в рекреационной отрасли. На протяжении всего побережья озера Иссык-Куль построено и отреставрировано несколько десятков пансионатов домов отдыха отелей.
Природная особенность региона термальные источники являются приемлемыми для всех туристических целевых групп. Туристические предложения с использованием природных лечебных факторов повышают возможности действий которые могут использоваться и помимо основного туристического сезона. Кроме этого будет создано место для интеллектуальных встреч.
В настоящее время уже освоенные термальные источники (Жети-Огуз Кызыл-Суу Арашан Ак-Суу) находятся в основном в санаториях и других полуоткрытых курортно-оздоровительных объектах. К тому же имеется возможность посещения термальных источников (ванн) туристами находящие в данной местности или проезжающих по Великому Шелковому пути. Но это почти не осуществляется по причине отсутствия рекламы и маркетинга предложения а также и плохой освоенности. К тому же инфраструктура из-за своей ветхости имеет очень низкий стандарт.
Прежде всего можно было бы повысить значимость термальных источников находящихся на берегу Иссык-Куля через строительство новых ванн представить как великолепное дополнение к привлекательным видам туризма (треккинг альпинизм верховая езда парагляйтинг). Это было бы также привлекательным для регионального туризма и для туристов Великого Шелкового пути.
Где возможно там должны быть освоены и сами источники. Это было бы эталоном доверия если посетитель сам может видеть источник.
Необходимо стремиться к комбинации с другими туристическими предложениями. Это значительно повысит посещаемость лечебно-профилактических учреждений.
3.3. Анализ предложения на рынке туристических услуг
Нами был проведен анализ предложения на рынке туристических услуг на основании сравнения 3х наиболее крупных пансионатов и 3х коттеджных городков на северном побережье озера Иссык-Куль.
Анализ количества комнат в предоставляемых номерах
С целью выявления наивыгодного сочетания предоставляемых номеров в нашем курортно-оздоровительном комплексе были проанализированы структуры коттеджей пансионатов «КАПРИЗ» «ВИТЯЗЬ» И «АВРОРА ПЛЮС».
Главной задачей является анализ предложения в данном сегменте рынка и выявление потребностей в номерах которые могут быть востребованы.
Рис. 3 структура пансионата «Каприз»
Рис. 3 структура пансионата «Витязь»
Рис. 3 структура пансионата «Аврора плюс»
Рис. 3 анализ предложения 1 2 3 4 5 и 6-ти комнатных номеров
Рис. 3 анализ структуры коттеджных городков
На основании анализа вышеизложенных диаграмм мы предлагаем на рынок выложить 2-х комнатные номера так как предложение в этом секторе не соответствует спросу спрос превышает количество предложения.
В нашем комплексе рациональнее предложить небольшое количество 1-но комнатных номеров для одиночек (в основном посещающих пансионаты с целью пользования лечебно-профилактическими услугами) большую часть должны занимать 2 и 3-х комнатные номера – для отдыхающих с семьями и друзьями.
Анализ расценок на путевки
С целью выявления средних цен на путевки в пансионаты были проанализированы расценки в круглогодичных курортно-оздоровительных санаториях «ИССЫК-КУЛЬ-АВРОРА» «КИРГИЗСКОЕ ВЗМОРЬЕ» И «ГОЛУБОЙ ИССЫК-КУЛЬ».
Главной задачей является анализ цен на предоставляемые услуги в данном сегменте рынка.
Рис. 3 по заявленному прейскуранту на 2008г. (за 1 человека в сутки)
На основании анализа вышеизложенных диаграмм можно отметить широкий диапазон цен на предоставляемые услуги в зависимости от периода года: в летние месяцы они в 2 раза выше чем в зимние. Это объясняется ориентированностью санаториев на пляжный туризм и отсутствие спроса в зимние месяцы.
Мы же предлагаем не большую зависимость цен от периода года в связи с тем что главным образом будем ориентированы на предоставление комплекса услуг в течение круглого года (отдых культурно-развлекательные и лечебно-оздоровительные услуги конгрессные и информационно-образовательные услуги и т.д.). Мы предполагаем сочетание разных функций в одном комплексе привлечет большее число клиентов не только летом но и зимой поток посетителей будет более стабильным что позволит сгладить перепады в ценах на предоставляемые услуги.
3.4. Продажа недвижимости в сфере туризма
Последние годы рынок туризма остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Поэтому и инвестиции в торговую недвижимость сейчас – одни из наиболее выгодных – как в краткосрочной (за счет роста цен) так и долгосрочной (за счет сдачи площадей в аренду) перспективах. Уровень доходности такой недвижимости высокий – около 15-20% годовых. В последующие годы этот показатель будет снижен в результате увеличения конкуренции и стабилизации развития экономики. Стоимость продажи недвижимости на Иссык-Куле определяется теми же факторами что и аренда. Дополнительно к ним влияют на продажную стоимость торговых помещений вид продажи объекта и юридическая чистота и прозрачность возникновения прав собственности на объект и переходов прав собственности от владельца к владельцу. Под видом продажи понимаются переоформление прав собственности на объект недвижимости с одного лица на другое переоформление прав на юридическое лицо которому принадлежит объект недвижимости или покупка пакета акций предприятия которому принадлежит объект недвижимости. Указанные факторы определяют степень риска при проведении сделок купли-продажи а также дополнительные затраты при покупке на проверку юридической чистоты объекта отсутствие судебных споров аудиторские проверки и т.п.
Стоимость продажи недвижимости в коттеджных городках на Иссык-Куле
Характеристики местоположения
Характеристики коттеджей
Стоимость долл. США за 1 м2. общей площади
-2 этажные коттеджи 5-7 просторных и светлых комнат несколько сан. узлов высокие потолки высококачественная отделка и оформление выполненные по авторскому проекту профессиональных дизайнеров дорогая мебель и бытовая техника.
-2 этажные коттеджи 3-5 просторных и светлых комнаты сан. узел высокие потолки высококачественная отделка и оформление мебель и бытовая техника.
этажные коттеджи 1-3 комнаты сан. узел качественная отделка и оформление мебель и бытовая техника.
Одним из главных факторов формирующих спрос на предприятия отдыха и туризма является местоположение объекта. Самыми привлекательными являются зоны месторождений лечебных природных факторов северное побережье озера Иссык-Куль. При этом стоимость таких объектов если исключить зависимость от других параметров несомненно одна из самых высоких.
Тенденции и прогнозы
Основные тенденции рынка коттеджной застройки:
рост благосостояния населения и уровня доходов способствует росту товарооборота что влечет за собой увеличение спроса
рост цен на частную недвижимость в курортной зоне
рост дефицита ликвидных объектов
рост количества площадей переводимых из жилого фонда в частный курортный фонд под застройку коттеджными городками (преимущественно в престижных районах).
На 2006 – 2008 гг. специалисты прогнозируют стабильный рост объемов ввода и предложения курортной недвижимости на Иссык-Куле. Согласно анализу заявленных к реализации проектов рынок курортной недвижимости в 2007 - 2008гг. ожидает новый качественный виток развития связанный с вводом в эксплуатацию объектов европейского образца. В этой связи конкурентные преимущества для местных девелоперов может обеспечить привлечение в объект качественных иностранных торговых сетей реализация новых форматов организации отдыха и создание уникальной концепции.
В 2008-2009 годах на рынке ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных проектов.
В то же время ряд экспертов считает что в ближайшее время особых сложностей с заполняемостью не будет. Насыщение рынка пока не наступило
В связи с появлением новых проектов наполнением рынка и ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и как следствие рост сроков окупаемости новых проектов. Однако до насыщения рынка еще далеко. Так что инвесторы с уверенностью могут вкладывать средства в строительство торговой недвижимости и рассчитывать на гарантированный высокий доход.
3.5.Аренда помещений
Запрашиваемые ставки на коммерческие помещения в пансионатах высокого класса обслуживания находятся в диапазоне 90–150 за кв. м в мес. включая эксплуатационные расходы без НДС. За 2006 г. ставки аренды выросли в среднем на 9–11%.
Следует отметить что в этих учреждениях отдыха заполняемость близка к 100%. Свободные помещения можно найти только в недавно введенных в эксплуатацию или в пансионатах более низким уровнем предоставляемых услуг.
Анализ условий аренды помещений в рассматриваемых объектах показал что уровень запрашиваемых арендных ставок для пансионатов низкого уровня находится в диапазоне 50–100 за кв. м. в мес. включая эксплуатационные расходы без НДС. Рост арендных ставок в 2006 г. составил порядка 8–10%.
Стоимость аренды помещений на Иссык-Куле определяется множеством факторов. Главными из них являются месторасположение внутреннее состояние (уровень отделки и оборудования) номенклатура и уровень услуг которые может получить арендатор (телефония интернет клининг охрана и т. п.). На стоимость аренды влияет также конкретное расположение помещения в здании (откуда вход в помещение куда окна этаж и т.д.) наличие отдельного входа возможность парковки площадь высота потолков и ряд других факторов. Влияют на арендную ставку и сроки аренды.
Стоимость аренды помещений на Иссык-Куле
Категория помещения
Характеристика помещения
Стоимость в долл. США за 1 кв. м. в месяц
Высокое качество отделки помещений скоростной интернет кондиционирование расположенные в зонах с высокой проходимостью с хорошим видом из окон охрана парковка.
представительский класс
Отличный ремонт выделенный интернет кондиционирование контроль доступа парковка расположенные в местах с хорошей проходимостью
Хороший ремонт сетевая разводка средняя проходимость
Пригодные для работы помещения и площади часто требуют ремонта могут быть удалены от основных потоков могут располагаться вне территории пансионата.
В арендную плату включаются НДС коммунальные услуги охрана обслуживание мест общего пользования техническое обслуживание здания эксплуатационные расходы электроэнергия как правило в арендную плату не входит также отдельно оплачиваются уборка помещений и телекоммуникационные услуги.
Тенденции рынка сдаваемых помещений
Сложившаяся стабильная ситуация на рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время сохранится что является привлекающим фактором для инвестиций в данную сферу недвижимости.
Продолжится стабильный рост спроса на качественные помещения классов А и В. Появление крупных проектов строительства офисных центров класса А и В (в том числе в составе многофункциональных комплексов) реализация которых приведет к значительному увеличению объема рынка.
Конкуренция на офисном рынке в сегменте класса А относительно низкая тем не менее появление проектов нового строительства ведет к повышению качества новых площадей. Для площадей класса В характерен стабильный прирост предложения который компенсируется стабильно увеличивающимся спросом.
Дефицит площадей в сегменте высококачественных помещений в ближайшие несколько лет сохранится.
Для правильного развития рынка соотношение спроса и предложения должно быть сбалансированным. Значительное превосходство спроса над предложением позволяет собственникам диктовать условия арендосъемщику.
4.Анализ роли туристической отросли
4.1.Инвестиционная ситуация
В последние годы наблюдается повышение активности в сфере туризма Кыргызстана. Были совершены пилотные сделки по покупке инвестиционно-привлекательных объектов. Активное участие в девелоперских проекта крупных компаний обусловлено явным недостатком качественных завершенных объектов недвижимости. Поданным Национального Статистического Комитета в 2006 г. в сферу туризма было инвестировано 10558 млн. сом а в 2007 г. – более 19786 млн. сом. Прирост составил 874%.
Рис. 3. по данным Государственного агентства по туризму при правительстве КР
За последние годы по конкурсу реализован детский оздоровительный комплекс «Радуга» за 45 млн.сомов с инвестиционными обязательствами – 025 млн.долл.США пансионат «Гулькайыр» за 75 млн.сомов пансионат «Асыл-Таш» за 116 млн.сомов ДОЦ «Бригантина» за 43 млн.сомов. в аренду с последующим выкупом реализованы детские оздоровительные комплексы «Кун-Чубак» - 46 млн.сомов «Жалын» - 24 млн.сомов комплекс «Эллиг» в пансионате «Алтын-Куль» - 1916 тыс.сомов «Золотые пески» - 4666 млн.сомов «Учкун-2» - 575 млн.сомов имущественный комплекс пансионата «Учкун» - 3406 млн.сомов.
4.2.Вклад туризма в экономику страны
Туризм как одна из наиболее динамичных и высокодоходных отраслей вносит свой вклад в экономику страны. Так в 2000г. поступления в государственную казну от международного туризма составили 242 млн. долларов США что в 677 раза больше чем в 2002г. (357 млн. долларов)
гос бюджет поступило млн.
от туристов из стран СНГ
от туристов из стран вне СНГ
Позитивная тенденция развития туризма в республике – стремительный рост валового выпуска в сфере туристской деятельности. Так за последние 3 года величина этого показателя увеличилась в 24 раза что свидетельствует о расширении ассортимента и качества предоставляемого продукта. Рост валовых показателей по сфере туризма в основном был достигнут за счет отрасли гостиничного хозяйства а так же по отрасли «отдых и туризм».
Несмотря на благоприятные тенденции роста количественных и качественных показателей на сферу туризма в Кыргызстане приходится лишь 26% валового внутреннего продукта. Туризм еще не занял достойного места среди отраслей народного хозяйства республики хотя мог бы стать главным источником валютных поступлений («невидимый экспорт») и оказывать позитивное влияние на платежный баланс страны.
В условиях где отмечаются высокие темпы прироста трудовых ресурсов большой отток сельских жителей в города развитие туризма значительно смягчает проблемы занятости поскольку туризм характеризуется большой трудоемкостью.
Таким образом туризм в Кыргызстане в последние годы способствовал притоку капитала в страну и неуклонному нарастанию доходов государства и предприятий отрасли туризма. Однако величины этих показателей пока крайне малы занятость населения в этой сфере остается низкой привлечение инвесторов так же остается неразрешенной стратегической проблемой.
Из публикаций в СМИ (из интервью Турусбека Мамашева директора Государственного агентства по туризму при Правительстве КР): « главная ставка нового туристического сезона будет сделана не на увеличение числа туристов а на улучшение сервиса предоставляемых услуг. Это позволит создать условия для развития элитного туризма увеличить доходную часть а так же снизить риск экологической угрозы к которому приводит массовый туризм »
На вопрос о том чего не хватает туристам посещающим Кыргызстан Мамашев ответил что необходимо развивать индустрию развлечений и открывать в пансионатах и домах отдыха центры культуры.
«Туризм – это реальный сектор и нужно понимать его шире ведь развитие туризма способствует развитию инфраструктуры отдаленных регионов и в Кыргызстане каждый доллар вложенный в туристическую сферу приносит восьмикратный доход» - заключил Т. Мамашев.
4.3.Тенденции развития рынка предприятий туризма
В 2008г. ожидается еще большая активность международных инвестиционных фондов. Соответственно и спрос на высококачественную недвижимость будет только расти.
По мнению экспертов рост цен на коммерческую недвижимость в данном районе в ближайшие полтора десятка лет будет продолжаться. Поскольку этот сегмент рынка только вступил в стадию освоения после длительного застоя ему гарантировано длительное и стабильное развитие.
Косвенным показателем устойчивого роста рынка является постоянный рост цен на предоставляемые услуги а так же увеличение размера арендной ставки и стоимости недвижимости в данном районе.
На инвестиционной привлекательности территории побережья озера Иссык-Куль сказываются два обстоятельства: высокая доходность задуманных проектов и связанные с этим высокие риски. Средняя доходность инвестиций достигает 75–8%.
5.Обоснование целесообразности создания
курортно - оздоровительного комплекса
Продление сезона ведет к улучшению использования имеющихся мощностей и тем самым к улучшению среднегодовых показателей рентабельности туристических предприятий. Дополнительный эффект заключается в создании постоянных рабочих мест и продлении сезонной работы ликвидации пиковой нагрузки и повышении пропускной способности в целом; при этом нет необходимости привлекать дополнительные бюджетные инвестиции (инфраструктура систем снабжения и устранения отходов).
Сохранениесанация и дооснащение уже существующих объектов индустрии туризма: в соответствии с целями устойчивого использования ресурсов абсолютный приоритет имеют ликвидация застоя в инвестиционных потоках. Дооснащение уже существующих объектов индустрии туризма служит сохранению незастроенного пространства путем отказа от освоения новых участков (уплотнение фонда). В качестве дополнительного эффекта возможно повышение рентабельности.
Создание нового целевого предложения рассчитанного на различные целевые группы потребителей может в дополнение к повышению ценности имеющихся сооружений способствовать расширению региональной структуры предложения.
Целью повышения стоимости существующих сооружений является приведение их в соответствие с развитием и дифференциацией требований предъявляемых центрально-азиатским и международным туристическим рынком.
Использование продукции и рабочей силы данного региона способствует оптимальному использованию экономического потенциала развития туризма и одновременно создает импульс для устойчивого развития других отраслей (сельское хозяйство).
Как показали маркетинговые исследования рынок коллективных средств размещения и предприятий туризма не насыщен качественными объектами различного назначения. На рынке наблюдается стабильный рост спроса на качественные услуги поэтому номера в данном курортно – оздоровительном комплексе будут востребованы.
Курортно – оздоровительный комплекс соответствует всем требованиям предъявляемым к подобного рода учреждениям имеет благоприятное местоположение и развитую инфраструктуру.
Сдаваемые номера и предоставляемые услуги будут пользоваться спросом и предполагается что заполняемость комплекса в холодное время года будет не ниже 30% а в летние месяцы будет стремиться к 100%.

0. Задание на дипломное проектирование.doc

КЫРГЫЗСКО – РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра «Строительство»
на дипломное проектирование студенту группы
(фамилия имя отчество)
Срок сдачи студентом законченного проекта
Исходные данные к проекту:
Содержание расчетно-пояснительной записки
Графическая часть листы A1 формата
Консультации по отдельным разделам помимо руководителя
Ф.И.О. уч.степень звание(подпись)

содержание.doc

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ И ТЕХНИКО-ЭКСПЛУПТАЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1Техническая экспертиза существующей застройки (корпусА)_ _ _ _ _ _ _ _ _
1.1Основные конструктивные элементы и инженерное оборудование корпуса А_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.2Техническое заключение_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.3Обоснование возможности реконструкции объекта_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2Строительство нового жилого корпуса (Корпус Б)_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.1Архитектурно-планировочные решения_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1Характеристика рынка многофункциональных комплексов_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2Территориальная привлекательность объекта_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.1Общая характеристика местоположения_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.2Экология района_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.3Климат_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.4Характеристика рынка учреждений отдыха в районе_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.5Транспортное обеспечение_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3Маркетинговые исследования_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.1Обзор туристического рынка_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.2Анализ рынка коллективных средств размещения и предприятий туризма_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.3Анализ предложения на рынке туристических услуг_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.4Продажа недвижимости в сфере туризма_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.5Аренда помещений_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4Анализ роли туристической отросли в экономике страны_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.1Инвестиционная ситуация_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.2Вклад туризма в экономику страны_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.3Тенденции развития рынка предприятий туризма_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
5Обоснование целесообразности создания курортно-оздоровительного комплекса_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
ТЕХНОЛОГИЯ ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1Проектирование календарного плана_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.1Сущность календарного планирования_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.2Определение объёмов строительно-монтажных работ_ _ _ _ _ _ __ _ _
1.3Выбор основных строительных машин и механизмов_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.4Расчет калькуляции трудозатрат_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.5Построение календарного графика производства работ_ _ _ _ _ _ _ _ _
1.6Технико-экономические показатели календарного графика_ _ _ _ _ _ _
2Разработка строительного генерального плана_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.1Расчет потребности во временных сооружениях_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.2Расчет площадей складского хозяйства_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.3Обеспечение строительной площадки_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.4временными инженерными сетями_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.5Организация дорожного движения на площадке_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.6Технико-экономические показатели стройгенплана_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
УПРАВЛЕНИЕ СОЗДАНИЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1Правовая экспертиза _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2Условия кредитования проекта _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3Структура курортно – оздоровительного комплекса _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4Структура управления (эксплуатации) комплекса _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.1Управление курортно – оздоровительным комплексом _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.2Структура технической эксплуатации _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4.3Техническое обслуживание курортно-оздоровительного комплекса _ _
5Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6Прогнозирование денежного потока _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6.1Финансирования строительных работ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6.2Расчет размера налоговых отчислений _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6.3Определение величины страховых отчислений _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6.4Структура затрат на содержание и управление зданием _ _ _ _ _ _ _ _
6.5Структура дохода от эксплуатации _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6.6курортно – оздоровительного комплекса _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
7Дисконтирование потока денежных средств _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
7.1Определение ставки дисконтирования кумулятивным методом _ _ _ _
7.2Расчет коэффициента дисконтирования _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
8Показатели экономической эффективности проекта _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ _ _ _ _ _ _ _
1Производственная и экологическая безопасность проекта _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.1Безопасность жизнедеятельности на стадии проектирования _ _ _ _ _ _
1.2Планировочные решения по защите здания от пожаро- и взрывоопасности _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.3Вопросы обеспечения безопасности жизнедеятельности за счёт устойчивости и прочности здания в процессе возведения _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.4Обеспечение безопасности при проектировании стройгенплана _ _ _ _
1.5Обеспечение пожарной безопасности _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.6Техника безопасности при демонтажных работах _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.7Техника безопасности при монтажных работах _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.8Техника безопасности при кровельных работах _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.9Техника безопасности при отделочных работах _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.10Техника безопасности при монтаже _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.11инженерного оборудования _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.12Электробезопасность _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.13Охрана труда и производственная санитария _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.14Требования к микроклимату _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2Обеспечение экологической безопасности при строительстве объекта _ _ _ _
2.1Основные понятия и определения _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.2Экологическая безопасность в период строительства _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.3Воздействие проектируемого объекта на окружающую среду _ _ _ _ _
2.4Благоустройство и озеленение территории после завершения строительства _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3Выводы _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

БЛАНКИ К ДИПЛ.doc

Министерство образования и науки Кыргызской Республики
Министерство образования Российской Федерации
Кыргызско - Российский Славянский университет
Кафедра«Строительство»
(фамилия имя отчество)
«Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции
курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области»
Содержание расчетно-пояснительной записки
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Обоснование инвестиций
Технология планирование и организация создания объекта недвижимости
Управление развитием объекта недвижимости
Производственная и экологическая безопасность
Графическая часть листы формата А1
Консультации по отдельным разделам помимо руководителя
Ф.И.О. ученая степень звание подпись
Задание принял студент
(дата)(подпись студента)
факультет Архитектуры Дизайна и Строительства
ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ НА ТЕМУ:
«Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области»
(фамилия имя отчество)(подпись)
Работа к защите допущена
РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ДИПЛОМНОМУ ПРОЕКТУ НА ТЕМУ:
Проект к защите допущен

6_7 седьмой 19.500.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях II - V)
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях V - VIII)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях ХI - ХIII)
Техническое помещение
Лифтовой холл (лифт)
План на отметке 19.500
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости

1_Jibek_ГП.dwg

Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
планирование и организация создания объекта недвижимости
- площадка для соревнований
- баскетбольная площадка
- волейбольная площадка
Условные обозначения
- лиственные деревья
- питьевой фонтанчик

10_фасады.dwg

Консультанты по разделам:
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Общий вид Главный фасад

11_Обосн.инв..dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Обоснование инвестиций
Анализ туристических потоков
Анализ предложения на рынке коллективных средств размещения
Средняя продажная стоимость 1м²
Влияние на экономику страны

13_Управл.разв..dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Управление развитием объекта недвижимости
Структура затрат и дохода от эксплуатации
Сруктура затрат на управление курортно-оздоровительным комплесом
Сруктура дохода от эксплуатации курортно-оздоровительного комплеса

Jibek_Календарный.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
Наименование материала
Наименование машин и механизмов
оборудованный прямой лопатой
Бульдозер на базе трактора Т-100
планирование и организация создания объекта недвижимости
Календарный план График движения рабочих График завоза материалов График движения машин и механизмов
Календарный график производства работ
График движения рабочих
График завоза строительных материалов
График работы строительных машин

7_8, 9-ый восьмой..dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях II - V)
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ 8эт.
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях V - VIII)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях ХI - ХIII)
Техническое помещение
Лифтовой холл (лифт)
ПЛАН НА ОТМ. 22.500 и 25.500
Планы на отметках 22.500
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ 9эт.

12_Дисконт..dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Управление развитием объекта недвижимости
Движение денежных средств

5_6 шестой.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
План на отметке 16.500
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях II - V)
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "Б
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях V - VIII)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях ХI - ХIII)
Техническое помещение
Лифтовой холл (лифт)
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСОВ "А" и "В
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 7 -9
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -10
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -11

8_разрезы1.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Теплоблок толщ. 200мм
Штукатурка цементно-
теплоизоляция Isover OL-E
Теплоблок толщ. 400мм
Цем.-песчанный р-ор

9_Разрезы2.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Теплоблок толщ. 200мм
Штукатурка цементно-
теплоизоляция Isover OL-E
Цем.-песчанный р-ор
слив из оцинкованной

17_ТЭП.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА
Управление развитием объекта недвижимости
Технико - экономические показатели проекта
Наименование показателя
Объемно-планировочные показатели
в т.ч. надземной части
Экономические показатели
стоимость реконструкции
стоимость строительства
стоимость 1м² возводимой части
стоимость 1м² всего здания
стоимость 1м³ здания
общий срок строительства
без учета дисконтирования
с учетом дисконтирования
срок погашения кредита
внутренняя нормаприбыли

3_1 первый 0000.dwg

Расход материала на подшивной потолок цокольного этажа
Подвестные потолоки выполнять после разводки и приемки всех трубопроводов.
Утеплитель - Изовер "Вертитерм" - толщ.100мм - 468.0 м2
Биоплита по металлокаркасу типа
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА
Лифтовой холл (лифт)
Техническое помещение
Консультанты по разделам:
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
горячий цех с раздаточной
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЖЕНСКИЙ КОСМЕТИЧЕСКИЙ САЛОН
МУЖСКОЙ КОСМЕТИЧЕСКИЙ САЛОН
итого (по наружней грани стены):
кладовая сухих продуктов
моечная столовой посуды
моечная кухонной посуды
комната уборочного инвентаря
Лестница в осях Р - П
Лестница в осях Ф - Х
План на отметке 0.000
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости
Лестница в осях 10 - 11

Jibek_СГП.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН
- внутреннее водоснабжение
- центральное водоснабжение
- внутренняя канализация
- центральная канализация
- внутреннее электроснабжение
- центральное электроснабжение
- внутренняя телефонная сеть
- городская телефонная сеть
- контора строительная
- помещения для сушки одежды
- помещения для приема пищи
- крытые площадки складирования
- открытые площадки складирования
- пешеходный переход
- временные бытовые помещения
- въезд и выезд со стройплощадки
- ограждение стройплощадки
- дорожный знак скорости движения
- распределительный щит
- ящик с рубильником
- трансформаторная подстанция
- защитное заземление
Строительный генеральный план
Условные обозначения
- опасная зона крана
планирование и организация создания объекта недвижимости
- ограждение путей крана

14_Кредит.dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
с уклоном 30 - 40 мм армированная стеклонитью
завести 30см на стены.
Выравнивающая цемпесч стяжка -
Обмазка "Гидромалфлекс" - 2 слоя
Утеплитель - минералов. плита повышен-
ной жёсткости толщ. 200мм
Ж.-б. плита перекрытия - 200мм
Управление развитием объекта недвижимости
Структура погашения заемных средств
Финансирование капитальных вложений

4_2-5 тип..dwg

МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях II - V)
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "Б
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях V - VIII)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях ХI - ХIII)
Техническое помещение
Лифтовой холл (лифт)
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 1 -3
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСОВ "А" и "В
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 1 -4
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 4 -6
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 7 -9
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -10
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 3 -5
-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА (в осях 9 -11
Планы на отметках 4.500
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости

2_0 цокольный -3.200.dwg

Сечение стены на отм. -1.200
Консультанты по разделам:
Анализ инвестиционного проекта при строительстве и частичной реконструкции курортно-оздоровительного комплекса в Иссык-Кульской области
МОиН КР МОиН РФ КЫРГЫЗСКО-РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Архитектуры
Дизайна и Строительства кафедра "Строительство"
НАИМЕНОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "А
Техническое помещение бассеина
итого (по наружной грани):
Техническое помещение
Техническое помещение
Спорт. зал в осях 3 - 5
Спорт. зал в осях 7 - 11
Лестница в осях 5 - 6
Лестница в осях 10 - 11
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "В
Спорт. зал в осях 17 - 21
Спорт. зал в осях 22 - 24
Лестница в осях П - Р
Лестница в осях Ф - Х
Спорт. зал в осях 16 - 21
ЭКСПЛИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ КОРПУСА "Б
Лифтовой холл (лифт)
итого (по наружней грани стены):
Приямок на отм. -1.700
План на отметке -3.000
Архитектурно-строительные и технико-эксплуатационные характеристики объекта недвижимости