Реконструкция санатория - чертежи

Содержание

Введение

1 Техническая часть

1.1 Архитектура

1.1.1 Анализ местоположения

1.1.2 Краткая климатическая и инженерно-геологическая

характеристика участка

1.1.3 Градостроительная ситуация

1.1.4 Функциональное зонирование территории

1.1.5 Архитектурно - планировочные решения

1.1.5.1 Наружная отделка

1.1.5.2 Внутренняя отделка

1.1.6 Технологические решения

1.1.7 Помещения культурно-массового назначения

1.1.8 Вместимость комплекса

1.1.9 Служба охраны

1.2 Технология и организации строительного производства

1.2.1 Общие положения проектирования

1.2.2 Определение нормативной продолжительности

строительства

1.2.3 Определение номенклатуры и объемов строительства

1.2.5 Построение и расчет сетевого графика

1.2.6 Оценка трудоемкости работ и потребности в технических

средствах

1.2.6 Краткое описание методов производства работ

1.2.6.1 Земляные работы

1.2.6.2 Прокладка напорных трубопроводов

(водоснабжение)

1.2.6.3 Прокладка безнапорных трубопроводов

(канализации)

1.2.7 Испытания трубопроводов

1.2.7.1 Напорные трубопроводы

1.2.7.2 Безнапорные трубопроводы

1.2.8 Определение расчетной численности рабочих кадров

1.2.9 Определение потребных ресурсов строительства в местных

и привозных стройматериалах

1.2.10 Разработка технологической карты на устройство

сборных ж/б колодцев

1.2.10.1 Область применения

1.2.10.2 Последовательность выполнения работ

1.2.10.2.1 Земляные работы

1.2.10.2.2 Монтажные работы

1.2.10.2.3 Контроль качества

1.2.11 Проектирование строительного генерального плана

1.2.11.1 Расчет потребности во временных зданиях и

сооружениях

1.2.11.2 Расчет площадей инвентарных складов и

производственных помещений

1.2.11.3 Расчет потребности строительства в воде

1.2.11.4 Обеспечение строительства электроэнергией

1.2.11.5 Технико-экономические показатели

2 Правовая экспертиза

2.1 Из истории санатория «Черноморье»

2.2 Основные положения об акционерном обществе

2.3 Экспертиза земельного участка

2.4 Основные положения по осуществлению реконструкции

2.5 Налогообложение

3 Экономическая экспертиза

3.1 Обоснование вложения инвестиций в реконструкцию

санатория «Черноморье»

3.2 Анализ конкурентов

3.3 Оценка инвестиционного проекта реконструкции

санатория «Черноморье»

3.4 Расчет сроков окупаемости спального корпуса

санатория «Черноморье»

4 Управление объектом недвижимости

4.1 Цели управления недвижимостью

4.2 Организация и планирование рекламной деятельности

санатория «Черноморье» (на 2001 год)

4.2.1 Планирование рекламной кампании

4.2.2 Временные горизонты

4.2.3 Основной подход к организации рекламной

деятельности санатория «Черноморье»

4.2.4 Потенциальные потребители рекламы санатория

«Черноморье»

4.2.5 Рекламное обеспечение деятельности санатория

4.2.6 Краткая характеристика рекламоносителей,

которые могут быть использованы в рекламе санатория

«Черноморье»

4.2.7 Расчет эффективности рекламной кампании

4.3 Технический менеджмент санатория «Черноморье»

4.3.1 Определение физического износа санатория

«Черноморье» на 2007 год

4.3.1.1 Определение физического износа

нормативным методом

4.3.1.2 Определение физического износа

методом срока лет

4.3.1.3 Определение итоговой величины износа

4.3.1.4 Состав работ по устранению физического износа

4.4 Техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт

спального корпуса санатория «Черноморье»

4.4.1 Особенности сезонной эксплуатации здания

4.4.2 Система планово-предупредительных ремонтов и

технического обслуживания зданий

4.5 Энергетический паспорт спального корпуса санатория

«Черноморье»

4.5.1 Расчет тепло-влажностного режима ограждения

4.5.2 Энергетический паспорт здания

4.6 Анализ эффективности управления недвижимостью

4.6.1 Оценка стоимости спального корпуса санатория

«Черноморье» на 2001 год

4.6.2 Оценка стоимости спального корпуса санатория

«Черноморье» на 2007 год

5 Экологическая экспертиза и безопасность жизнедеятельности

5.1 Экологическая экспертиза

5.1.1 Экспертиза месторасположения

5.1.2 Экспертиза геоподосновы

5.1.3 Мероприятия по предотвращению загрязнения почв

в процессе реконструкции и рекультивации нарушенного

земельного участка

5.1.4 Экспертиза влияния объекта на окружающую территорию

5.2 Организация безопасности жизнедеятельности

5.2.1 Организация строительной площадки, участков

работ и рабочих мест

5.2.2 Эксплуатация строительных машин

5.2.3 Эксплуатация технологической оснастки и инструмента

5.2.4 Транспортные работы

5.2.5 Электросварочные и газопламенные работы

5.2.6 Погрузочно-разгрузочные работы

5.2.7 Изоляционные работы

5.2.8 Земляные работы

5.2.9 Монтажные работы

Заключение

Приложение

Приложение

Приложение

Библиографический список

Введение

Данный дипломный проект разработан на тему «Реализация инвестиционного проекта реконструкции санатория «Черноморье» на 120 мест в Центральном районе г. Сочи».

Объектом исследования данного дипломного проекта является реконструируемый санаторий «Черноморье» и процессы, касающиеся данной реконструкции и дальнейшего использования объекта.

Целью дипломного проекта заключается в разработке и обосновании управленческих решений, способствующих развитию санатория.

В рамках дипломного проекта принимаются следующие управленческие решения:

реконструкция объекта недвижимости;

снижение расходов бюджета;

увеличение доходности бюджета;

поддержание санатория в исправном техническом состоянии после ввода в эксплуатацию;

повышение репутации санатория, увеличение заполняемости.

Структура дипломного проекта состоит из шести разделов:

1) в правовом разделе рассмотрены вопросы, связанные с организационно-правовой формы собственника санатория «Черноморья», правоотношения, касающиеся вопросов права пользования земельным участком, процесса проведения реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию, а также раскрыты вопросы по учету основных средств в бухгалтерии предприятия.

2) в техническом разделе представлены: анализ природно-климатических условий района, анализ местоположения, основные архитектурно-планировочные и конструктивные решения.

3) в разделе технологии и организации производства работ составляется календарный план, а также строительный генеральный план.

4) в экономическом разделе производится обоснование эффективности реконструкции санаторного комплекса, а также производится расчет рентабельности и окупаемости проекта. В этом же разделе произведен анализ конкурентов санатория в области предоставления туристических услуг.

5) в управленческом разделе представлены мероприятия по повышению эффективности функционирования санатория – разработана рекламная кампания, направленная на информирование потенциальных потребителей туристического продукта о данном санатории и повышение среднегодовой заполняемости. Также, описаны мероприятия по поддержанию санатория в исправном техническом состоянии. В заключительной части управленческого раздела оценена эффективность управления санаторием.

6) в экологическом разделе оценено местоположение санатория и его влияние на окружающую его среду. Также учтены основные требования безопасности рабочих на этапе реконструкции объекта.

В Заключении даны краткие выводы по каждому из разделов.

Библиографический список включает основную литературу, используемую при выполнении данного дипломного проекта.

Техническая часть

1.1.2 Краткая климатическая и инженерно-геологическая характеристика участка

В соответствии со схемой климатического районирования территории СССР (СНиП 2.01.0182 [1]) г. Сочи расположен в зоне IVБ и по климатическим признакам выделяется в южный район Черноморской провинции с мягким морским климатом.

Климат данного района побережья влажный, субтропический, формируется под влиянием двух основных физико-географических факторов: теплового эффекта Черного моря и защитного эффекта Главного Кавказского хребта, отгораживающего побережье от холодного воздействия континентального юго-востока территории страны.

Именно данными факторами объясняется теплая, мягкая зима, затяжная холодная весна, относительно жаркое лето и теплая затяжная осень.

В районе города-курорта Сочи за год выпадает 1551 мм осадков, причем, основная масса осадков приходится на зимне-весенний период (февраль-март месяцы).

Суточный максимум осадков достигает 177 мм. Среднегодовая температура +14°. Средняя относительная влажность воздуха в 13 часов - 68-70% (СНиП 2.01.0182, прил.3).

В отдельные годы отмечались ливневые дожди от 3 до 7 суток, в результате чего в отдельных пунктах сумма осадков составила 350450 мм в месяц.

В период сентябрь-апрель происходит наибольшая активизация оползневых явлений, активизируется плоскостной смыв, донная и боковая эрозия временных и постоянных водотоков.

Число дней со снежным покровом с высотой над уровнем моря увеличивается от 8-9 до 277 дней на Главном Кавказском хребте.

Исследованный участок располагается по ул. Орджоникидзе в Центральном районе города-курорта Сочи между Зимним театром и медучилищем.

Геоморфологически, участок приурочен к нижней части приморского склона с уклонами поверхности 23°, в пределах фрагмента карангатской террасы, перекрытой глинистым делювиальным шлейфом. Абсолютные отметки участка составляют 2933 м. Юго-западнее (в 2030 м) проходит бровка головного уступа абразионнооползневого цирка с уклонами поверхности до 2530°, в пределах которого развиты оползни различного генезиса. Большинство из них находятся в стадии стабилизации, однако, некоторые из них имеют тенденцию к приращению и развитию в направлении территории санатория и Театральной площади.

Геолого-литологическое строение исследуемой территории характеризуется распространением 5 основных литологогенетических слоев, соответствующих отдельным инженерно-геологическим элементам: слой 1 - насыпные (мощностью 0.3-2.5 м), слой 2 - глинистые (мощностью 4-7 м), слой 3 – песчаные (мощностью 1-3 м), слой 4 – галечниковые 9 мощностью 4-6 м), слой 5 – аргиллиты сочинской свиты.

Гидрогеологические условия характеризуются распространением сезонной верховодки, развитой практически повсеместно на глубинах до 2.0-2.5 м, грунтовых вод карангатских песчано-галечниковых отложений и тесно связанных с ними подземных вод трещиноватой зоны коры выветривания. Грунтовые воды древнеморской карангатской террасы развиты в ее низах, мощность потока не превышает 1.0 м. Все грунтовые воды участка неагрессивны к бетонам на всех видах цементов.

Из отрицательных физико-геологических процессов на территории санатория “Черноморье” развиты процессы набухания-усадки покровных делювиальных глин, давление набухания которых до 3-5 кг/см2. Оползневые процессы с преобладанием блоковопластовых оползней широко развиты на приморском склоне, прилегающем к территории санатория с юго-запада.

Участок изысканий расположен за пределами карты сейсмического микрорайонирования. Согласно Постановлению Минстроя России от 26 июля 1996 года №1876 с 1 января 1996 г. исходная (фоновая) сейсмичность г. Сочи принята 92 баллов (см. изменения №3 к СНиП II781 [2])

Однако постановлением Госстроя России №СП2925/1 от 03.04.98 г. и подтвержденное Минстроя России №БЕ584 от 25.12.98г фоновая сейсмичность по г. Сочи (за исключением поселка Красная поляна)82 балла. Цифра 2 при индексе балльности характеризует период повторяемости землетрясений данной интенсивности. Категория грунтов по сейсмическим свойствам – II (вторая) согласно табл. 1 СНиП II781. Следовательно, расчетная сейсмичность участка реконструкции «Черноморье» сохраняется на уровне фоновой - 82 баллов.

1.1.3 Градостроительная ситуация

Уникальные природно-климатические условия и развитие инфраструктуры курорта Сочи предопределяют формирование полноценных рекреационных объектов международного класса.

В новых градоэкономических условиях и на ближайшую перспективу основными предпосылками рентабельности строительства рекреационных объектов являются следующие факторы:

благоприятность экологоландшафтных характеристик территории размещения,

высокий уровень инженерного оборудования с использованием нетрадиционных источников энергообеспечения,

высокий уровень комфорта за счет оптимизации вместимости и развитой сферы услуг комплекса в целом,

обеспечение визуальной связи с морем и природными комплексами,

приближение территории к коммуникационным, культурно-бытовым центрам, в том числе к административно-деловому центру города курорта.

По Генеральному плану города-курорта Сочи проектируемая территория расположена в санаторной зоне. По естественным и градостроительным факторам она отвечает всем требованиям формирования объекта международного класса.

Изменение экономических условий и опыт эксплуатации здравниц внесли коррективы в градостроительную политику реализации генплана за счет рекреационных объектов с высокой эффективностью и небольшой вместимостью.

Территория проектируемого комплекса на 120 мест расположена в курортной зоне в пределах пешеходной доступности к центру города и пляжу.

Естественные условия окружающей среды (смежно расположенные пляжная зона, парк, вид на море) при умеренной урбанизации района застройки обеспечивают высокий уровень комфорта рекреационных ресурсов проектируемых объектов лечебно-оздоровительного назначения.

По программному заданию заказчика санаторий запроектирован на 120 мест. Следовательно, на одного отдыхающего приходится 156м2 территории (не считая территории без права застройки), что соответствует требованиям СНиП 2.07.0189*. [3]

Участок прямоугольный формы со спокойным рельефом, с общим уклоном в сторону моря, перепад абсолютных отметок по диагонали участка составляет около 4м. от +29 до 33м над уровнем моря.

1.1.4 Функциональное зонирование территории

Всю запроектированную территорию санатория можно условно разделить на восемь функциональных зон:

зона главного входа;

зона входа со стороны Приморского парка;

мемориальная зона;

спортивная зона;

рекреационная зона при лечебном корпусе;

детская игровая зона;

хозяйственная зона.

Зона главного входа включает с себя кольцевой проезд перед входом в санаторий, места для стоянки машин. Перед главным ходом запроектирована клумба с каскадом декоративных бассейнов. Въезд на территорию комплекса осуществляется со стороны ул. Орджоникидзе и Театральной площади.

Спускаясь по проезду, ведущему мимо главного входа, мы попадаем в хозяйственную зону, которая находится между рестораном и административным блоком.

Со стороны Приморского парка устраивается два входа: один приближен к Театральной площади, другой к гостинице «Приморской». Вход на территорию комплекса со стороны Театральной площади украшен колоннадой. Пройдя через нее, мы попадаем на главную аллею, которая является основным элементом парковой зоны, которая объединяет все зоны комплекса. Пройдя через другой вход, мы попадаем к подножию ресторана.

Вход на территорию у здания ресторана и конференц-зала устраивается для посетителей из города, так как эти заведения могут работать автономно. У входа в ресторан предусмотрена площадка с декоративным фонтаном и цветником.

Прилегающая территория вокруг входа в лечебный комплекс является мемориальной зоной и посвящена истории санатория. Вход оформлен портиком, являющимся копией существующего на здании столовой.

Спортивная зона размещена между лечебным корпусом и плавательным бассейном со стороны улицы Театральной, включает в себя открытый теннисный корт и волейбольную площадку. Теннисный корт имеет сетчатое ограждение и заглублен на 12м.

Детская игровая зона размещается между плавательным бассейном и главной аллеей парка. На площадке со специальным травяным покрытием предусмотрены различные игровые устройства и плескательный бассейн.

Запроектированные пешеходные пути обеспечивают оптимальную связь всех функциональных зон, как между собой, так и со зданиями санаторного комплекса.

Хозяйственные проезды запроектированы по кратчайшим направлениям и, практически, не пересекают территорию санатория и пешеходные пути.

Проезд в хозяйственную зону решен вне территории движения отдыхающих, и транспорт, прибывающий в нее, не мешает автомобилям, привозящим в санаторий отдыхающих. Проезд к лечебному комплексу небольшой по протяженности и не мешает функционированию спортивной зоны.

1.1.5 Архитектурно - планировочные решения

Санаторный комплекс решен в гармонии с ландшафтом в увязке с существующей и перспективной застройкой данного района.

Комплекс состоит из следующих основных частей:

спальный корпус на 120 мест;

комплекс ресторана на 120 посадочных мест;

рабочая столовая;

киноконцертный зал (ночной клуб на 120 посадочных мест);

вестибюльная группа с регистратурой (рецепцией) и баром на 30 посадочных мест и службой портье;

административный корпус;

лечебно-оздоровительный корпус с группой лечебных кабинетов, комплексом бань, крытым плавательным бассейном, универсальным спортивным залом и кегельбаном.

Главный вход в комплекс расположен на главной композиционной оси в зоне площади главного входа, подъезд осуществляется под остекленный навес, обеспечивающий комфортный доступ из автомобиля к входным дверям в любую погоду.

Вход в корпус осуществляется через стеклянные автоматически открывающиеся раздвижные двери, которые дублируются еще двумя дверьми обычного открывания и в основном используются для провоза тележек с багажом гостей.

Вестибюль решен двухсветным объемом, в котором располагаются необходимые службы по приему и сервисному обслуживанию гостей, а уютный бар на первом этаже органично переходит в зону отдыха с зимним садом и фонтаном. Переход между уровнями пола помимо лестниц осуществляется так же и по пологим пандусам для инвалидов в колясках. Слева от оси главного входа располагается рецепция (регистратура), где оформляется приезд гостей и расположена служба портье. Справа располагается вход в административный корпус и проход в аванзал ресторана и конференц-зала.

Напротив рецепции в вестибюле в уровне 1-го этажа расположен лифтовой холл для гостей с двумя лифтами грузоподъемностью по 1000 кг каждый, оборудованными широкими кабинами и широкими раздвижными дверьми для удобного входа и выхода из кабины. Эти лифты связывают все подземные этажи. С другой стороны вестибюля располагаются служебные комнаты с лифтовым холлом и грузопассажирским лифтом для персонала, грузоподъемностью 1000 кг, имеющим удлиненную кабину, удобную для перевозки мебели, тележек, а так же пригодную для транспортировки лежачих больных на каталке. Жилые этажи спального корпуса (гостиницы) начинаются с 3-го надземного этажа с отм. 7.20

Объемно-планировочные решения комплекса приняты с учетом обеспечения свободного передвижения маломобильных групп населения (инвалидов):

перепады уровней пола соединяют удобные пандусы;

двери лифтов и кабины уширенной конструкции;

двери во все помещения приняты с учетом ширины колясок;

входные двери автоматически открываются от инфракрасных датчиков;

с/узлы (в некоторых номерах) оборудованы дополнительными приспособлениями.

На антресольном этаже вестибюля располагается почтовое отделение, отделение банка с пунктом обмена валюты, небольшой торговый центр, библиотека и музыкальный салон, имеющий выход на эксплуатируемую кровлю с элементами озеленения и благоустройства.

На двух верхних этажах располагается специальный номер для особо важных персон (VIP), в состав которого входят так же комплекс саун с небольшим бассейном на эксплуатируемой кровле и бильярдная, имеющая выход на открытую террасу с перголой и элементами озеленения.

На первом уровне этого номера напротив входа в него предусмотрен небольшой зал совещаний с подсобным помещением, который может использоваться как банкетный зал или зал для переговоров. На этом же этаже могут располагаться, при необходимости, и служба личной охраны, и сопровождающие лица.

Один из лифтов в режиме «VIP» будет использоваться только для верхних двух этажей, а доступ посторонних лиц на эти этажи будет ограничен.

Все жилые комнаты имеют ориентацию в сторону моря и обращены на юг, что при горизонтальной солнцезащите в летнее время при высокостоящем солнце значительно снижает избыточную инсоляцию, а в зимний и осенне-весенний период года обеспечивает необходимую инсоляцию при низкостоящем солнце.

От западного солнца солнцезащитой служат разделительные экраны лоджий. Данная ориентация корпуса позволяет так же с каждой лоджии обозревать прекрасную панораму близлежащих гор, побережья и комплекс Зимнего театра.

Обслуживающие, вспомогательные и складские помещения расположены в основном в уровне цокольного этажа.

Со стороны хозяйственной зоны предусмотрены служебные входы для персонала, рампа для загрузки продуктов, инвентаря, расходных материалов и мебели и отдельная рампа для погрузки мусорных контейнеров на спецавтотранспорт. В уровне цокольного этажа предусмотрен технологический проход в лечебный корпус, который отделяется противопожарными дверьми.

Фасады комплекса решены функционально с учетом ориентации к окружающей опорной застройке.

Фасад, обращенный в сторону ул. Орджоникидзе, решен в виде мощного портала, обрамляющего и объединяющего элементы главного входа. С флангов к нему примыкают: слева – протяженное двухэтажное здание лечебно-оздоровительного корпуса, фасад которого решен в виде модульной стеклянной поверхности, на фоне которой, немного выдвинувшись, расположен классический портик входа с двумя колоннадами по краям. Отражение портика с колоннадами, а так же части парка перед корпусом в зеркальной плоскости фасада создает эффект аллюзионизма и как бы растворяет объем лечебного корпуса в пространстве парка, выделяя лишь легкий портик и флангирующие его колоннады.

Справа – небольшой административный двухэтажный корпус, на лицевой плоскости фасада которого предполагается разместить название санаторного комплекса. Эта плоскость повернута под углом 45 градусов к главной оси и направляет движение к главному входу и одновременно закрывает собой хозяйственную зону.

Фасад, обращенный в парковую зону комплекса, решен иначе. В уровне 1-го этажа почти вдоль всего фасада, на некотором расстоянии от него предусматривается устройство системы пергол, которые будут являться переходным элементом от открытого паркового пространства к закрытому объему корпусов комплекса.

Тектоника фасада девятиэтажного спального корпуса решена асимметрично за счет использования горизонтальных, плавно сгибающихся элементов солнцезащиты и экранов лоджий с правой стороны и преобладающих вертикальных элементов в левой части.

В центральной части подчеркнуто, выделен цилиндрический объем, увенчанный карнизом, решенным в виде перголы. Слева и справа от цилиндрической части, подчеркивая ее значимость для общей композиции, предусматривается устройство легких пергол для вьющейся зелени.

Входы, крыльца, колоннады и перголы решены как элементы парковой архитектуры создающие, уютные уголки для отдыха в любое время года.

1.1.5.1 Наружная отделка

Для наружной отделки применяются современные высокотехнологичные материалы и технологии:

“вентилируемый фасад” из естественного камня и большеразмерной керамической плитки;

легкие элементы ограждений и солнцезащиты из “алюкобонда”;

“структурный” и “полуструктурный фасад” при остеклении фасадов лазоревым зеркальным стеклом в обрамлении анодированного алюминиевого профиля цвета старой бронзы;

декоративные покрытия из каменной штукатурки;

замощения из спец. керамической плитки.

1.1.5.2 Внутренняя отделка

Внутренняя отделка и декоративно-художественное оформление выполняются из долговечных высококачественных материалов с высокими эстетическими и санитарно-гигиеническими характеристиками в соответствии со значимостью, технологическими требованиями и назначением помещений комплекса.

1.1.6 Технологические решения

Санаторный комплекс запроектирован так, чтобы создать максимум удобств для гостей. Удобно расположенная рецепция находится непосредственно у главного входа и подъезда, здесь же располагается служба портье и носильщики. Пол вестибюля и площадки перед входом находятся в двух уровнях, но по обе стороны от парадной лестницы предусмотрены пандусы, что позволяет удобно передвигаться инвалидам и транспортировать багаж на тележках.

Автоматически открывающиеся двери, работающие на инфракрасных датчиках, дополнительно облегчают вход и выход из гостиницы.

Служба портье обеспечивает весь комплекс основных и дополнительных услуг для гостей:

оформление проживания и расчет за услуги;

выдача и изготовление новых магнитных ключей;

оформление заказов на все виды услуг и контроль за их выполнением;

сервисное обслуживание гостей (телефонограммы, телеграммы и другие сообщения, напоминание и информационные услуги).

Каждый номер оснащается минибаром, в котором в постоянной готовности находятся необходимые продукты и напитки. Мини-бары пополняются два раза в сутки регулярно или дополнительно по просьбе гостей.

Уборка и смены белья производятся ежедневно или дополнительно по просьбе гостей. Уборка производится в отсутствие гостей в номере с инвентарных специальных тележек, оборудованных необходимым инвентарем и имеющие специальные контейнеры для сбора расходных материалов и мусора. Пылеудаление при помощи автономных пылесосов, приспособленных для влажной уборки.

Администрация санаторного комплекса состоит из следующих отделов:

директор-секретарь;

служба маркетинга;

служба эксплуатации;

бухгалтерия.

Все службы оборудуются сетевой компьютерной системой и локальной оперативной связью.

1.1.7 Помещения культурно-массового назначения

В состав санаторного комплекса входят следующие помещения культурно-массового обслуживания: библиотека, музыкальный салон, зал игровых автоматов, а также почта, отделение банка с обменом валюты, минимаркет, киоски, подсобные помещения.

Библиотека-читальня с книгохранилищем запроектирована в торце крыла здания. Библиотека-читальня расположена в одном помещении, совмещающем читальный зал, книгохранилище и выдачу книг - абонемент.

Помещение читального зала оборудуется стеллажами для газет, журнальными столиками и мягкой мебелью.

Читальный зал отделен от книгохранилища стеллажом-перегородкой и стеллажами для газет и кафедрой выдачи книг.

Книгохранилище оборудовано двусторонними стеллажами для книг.

Музыкальный салон предназначен для проведения концертов, лекций. Он оборудован мягкой мебелью. Для музыкального салона запроектированы кабинет заведующего клубом и кладовая инвентаря.

Отделение банка с обменом валюты состоит из операционного зала и кладовых хранения денежных сумм и условных ценностей.

Операционный зал отделен барьером от зала ожидания для клиентов.

Каждое рабочее место операционного зала оснащено персональными компьютерами и машиной для пересчета денег.

Кладовые денежных сумм и условных ценностей оборудуются сейфами и картотечным шкафом.

Почтовое помещение разделено шкафами на 2 зоны: операционную с продажей конвертов, марок, прием писем и телеграмм и отделение сортировки и доставки почты.

Предусмотрено следующее почтовое оборудование: стол с расчетно-кассовым аппаратом, шкаф витринный, стол почтальона, шкафы для сортировки писем и печати, сейф.

Для продажи периодической печати, аптечных товаров, сувениров и пляжных товаров запроектированы киоски. Киоски оснащаются набором необходимого оборудования.

Мини-маркет реализует напитки и фасованную продукцию, а также мороженое заводского изготовления. В зале устанавливаются охлаждаемые прилавкивитрины, горки пристенные для выкладки и реализации продуктов.

Посетители обслуживаются через прилавок.

Завоз товара в минимаркет осуществляется по мере реализации.

Штат минимаркета - 3 человека.

Штат работников киосков - 3 человека.

1.1.8 Служба охраны

Охрана комплекса осуществляется двумя способами:

путем установки технических средств по контролю и визуальному наблюдению из диспетчерского пункта;

путем круглосуточного патрулирования объекта и прилегающей территории.

Между диспетчерским пунктом и патрулем осуществляется оперативная радиосвязь.

1.2 Технология и организация строительного производства

1.2.1 Общие положения проектирования

Проект организации строительства (ПОС) – это комплект проектных документов, определяющих порядок возведения объектов строительного комплекса, способы возведения зданий и сооружений, рациональное распределение объемов капитальных вложений, строительных и монтажных работ по исполнителям, периодам и пространству строительства, а также потребность в основных материалах, трудовых и технических ресурсах по стройке в целом, отдельным зданиям и сооружениям комплекса и календарным периодом строительства. [4]

ПОС разрабатывается проектной организацией в составе проектно-сметной документации, согласовывается и утверждается в установленном порядке. ПОС является обязательным документом для заказчика.

В состав ПОС входят:

календарный план строительства с распределением капитальных вложений и объемов строительных и монтажных работ по зданиям и сооружениям, а также периодам строительства;

строительные генеральные планы для подготовительного и основного периодов строительства;

организационно- технологические схемы, объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ с выделением работ по основным зданиям и сооружениям, пусковым и градостроительным комплексам, периодам строительства;

ведомость и потребность в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудовании с распределением по календарным периодам, составляемая на объект строительства в целом и на основные здания и сооружения;

график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по строительству в целом;

график потребности в кадрах строителей;

пояснительная записка, содержащая характеристику района строительства, обоснование методов производства работ, расчеты потребности в трудовых и материальных ресурсах, основных строительных машинах, механизмах и транспортных средствах, электрической энергии, воде, паре, кислороде, сжатом воздухе, временных зданиях и сооружениях, обоснование принятой продолжительности строительства объектов.

В заключительной части ПОС приводятся: общая продолжительность строительства, в том числе подготовительного периода и монтажа оборудования, максимальная численность работающих, затраты на выполнение строительных и монтажных работ.

Согласно требованиям СНиП 12.01.2004 «Организация строительства» [5] к основным работам по строительству объекта разрешается приступать только после окончания подготовительных работ.

Внутриплощадочные подготовительные работы предусматривают:

сдачу - приемку геодезической разбивочной основы

планировку территории строительной площадки

работы по водоотводу

устройство постоянных и временных дорог

прокладку инженерных сетей

установку временных ограждений строительной площадки

устройство складских площадок

организацию связи

обеспечение площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации

Подготовительные работы технологически увязывают с общим потоком основных строительно- монтажных работ.

Основные принципы подготовки календарного плана:

работы основного периода начинаем только после окончания подготовительных работ

строительство начинаем с прокладки постоянных подъездных путей к строительной площадке - въезд на стройплощадку осуществляем с запроектированной дороги, которая выполняется как временная

с дальнейшим переустройством в качестве постоянной, обеспечивающей подъезд к запроектированным зданиям

возведение надземных конструкций здания начинаем только после устройства подземных конструкций и обратной засыпки котлованов

продолжительность строительства здания или сооружений не должна превышать нормативную, определяемую согласно СНиП 12.04.2004 «Организация строительства».

1.2.2 Определение нормативной продолжительности строительства

Одним из основных вопросов при составлении календарного плана является определение общей продолжительности строительства, которая во многом определяет основные показатели календарного плана.

При разработке проекта используем директивные нормы продолжительности строительства, представленные в СНиП 12.04.2004 «Организация строительства».

Согласно проекту организации строительства принимаем продолжительность строительства внутриплощадочных сетей 3 месяца..

1.2.6 Краткое описание методов производства работ

1.2.6.1 Земляные работы

Рытье траншей начинают после проведения на сооружаемом участке трубопровода подготовительных работ (нивелировки, разбивочных работ, подготовки строительных машин), доставки и раскладки труб. Для производства земляных работ осуществляют необходимые мероприятия по защите траншей от размыва и поступления в них поверхностных вод.

Разработку траншей и котлованов ведут с пониженных участков трасы.

Трубопроводы укладывают на ненарушенный грунт. Для обеспечения этого требования разработка грунта при рытье траншей производится с недобором до проектной отметки. Окончательная подчистка дна, а также рытье приямков для стыковых соединений труб производится непосредственно перед укладкой трубопроводов.

Непосредственно после укладки и соединения труб до засыпки трубопроводов производится присыпка и тщательная подбивка пазух с обоих сторон траншеи, а также засыпка приямков под стыками вынутым грунтом или песком.

Засыпка уложенных трубопроводов производится в два этапа:

частичная засыпка (секций или плетей стальных труб, пролетов между колодцами асбестоцементных трубопроводов ) мягкой не слежавшейся землей без твердых включений на высоту 0,20,25 м над верхом трубы с осторожным уплотнением осуществляется сразу после выполнения работ по прокладке отдельных участков трубопроводов и подбивки пазух. При этом стыки труб не засыпают для наблюдения за ними в процессе испытания.

окончательная засыпка бульдозером. Осуществляется после предварительного испытания трубопроводов с принятием мер против повреждения и смещения уложенных труб.

При переходе коллектора под автодорогой с твердым покрытием обратная засыпка производится гравийным или другим несжимаемым материалом с послойным уплотнением на всю глубину.

В местах пересечения разрабатываемых траншей с действующими подземными коммуникациями, походящими в пределах глубины траншей. Если проектом не предусмотрены другие устройства обеспечивающие неизменяемость положения и сохранность коммуникаций на период производства работ и эксплуатации. Обратная засыпка траншеи производится в следующем порядке:

подсыпка на действующие коммуникации песчаным грунтом по всему поперечному сечению траншеи на высоту до половины диаметра трубопровода или защитной оболочки с послойным уплотнением грунта.

вдоль траншей размер подсыпки должен быть больше на 0,5 м с каждой стороны трубопровода (кабеля) или его защитной оболочки. А крутизна откосов подсыпки не более 1:1.

1.2.6.2 Прокладка напорных трубопроводов (водоснабжение)

Способы опускания трубопроводов в траншею устанавливается в зависимости от размеров и материала труб, от их веса, а также от конструкции крепления траншей. Звенья и плети стальных трубопроводов во всех случаях укладывают при помощи автокранов или трубоукладчика.

Трубы и фасонные части до укладки их в траншею тщательно осматривают и очищают от грязи.

При укладке трубопроводов в траншею отдельными трубами каждую укладываемую трубу тщательно центрируют.

Соблюдение заданных уклонов уложенных труб и участков трубопровода проверяют по визиркам. Правильность оси участков трубопровода по шнуру.

Укладку труб производят снизу вверх, начиная с участков трассы с более низкими отметками. В местах поворотов и в тупиковых концах сети устанавливают упоры.

При укладке стальных трубопроводов независимо от вида сварки послеоперационная проверка качества сварных работ производится при сборке. Прихватке и наложении швов.

Транспортирование стальных труб и заранее сваренных звеньев может осуществляться как обычными, так и специализированными машинами, в зависимости от веса и длины труб. Доставленные трубы укладываются вдоль траншеи в одну нитку с таким расчетом, чтобы обеспечить удобство последующей сварки и опускания в траншею.

Соединение плетей в непрерывную нитку в траншеи осуществляют ручной дуговой сваркой с неповоротными стыками.

Установку сварных фасонных частей на трубопроводе производят до его испытания на герметичность и прочность.

1.2.6.3 Прокладка безнапорных трубопроводов (канализации)

Соединение асбестоцементных безнапорных труб производится при помощи асбестоцементных производственных муфт (поставляется комплектно с трубами)

Уплотнение стыка производится смоляной прядью на 0,5 глубины муфты (симметрично засаженной на стык) с последующей заделкой цементным или асбестоцементным раствором на глубину не менее 40 мм с каждой стороны. При заделке торца с одной стороны другая половина муфты центрируется деревянными или металлическим шаблоном. Обеспечивающим равномерную кольцевую щель.

Для облегчения и ускорения монтажа муфту рекомендуется соединять с укладываемой трубой на бровке траншеи с последующим соединением труб в траншеи по типу раструбного стыка.

1.2.7 Испытания трубопроводов

1.2.7.1 Напорные трубопроводы

Приемка трубопроводов в эксплуатацию производится после его испытания на прочность и герметичность (плотность соединений). Водопроводы из стальных труб проверяются водой или воздухом.

Величина испытательного давления равна рабочему давлению с коэффициентом 1.25. Сети хозяйственного – питьевого водопровода до сдачи их в эксплуатацию должны быть подвергнуты промывке и санитарной обработке.

Утечка воды при гидравлическом испытании напорных трубопроводов не должна превышать при диаметре труб 150мм 0,42 л/мин на участке не менее 1 км.

1.2.7.2 Безнапорные трубопроводы

Безнапорные трубопроводы следует испытывать на герметичность дважды.

Предварительное до засыпки и приемочное (окончательное) после засыпки определением объемом воды добавляемой в трубопровод.

Испытание коллектора на герметичность следует проводить участками между смежными колодцами на всем его протяжении.

Гидростатическое давление в трубопроводе при его испытании должно создаваться заполнением водой верхнего колодца до опорной плиты люка.

Предварительное испытание коллектора на герметичность производится при присыпанном землей трубопроводе в течение 30 мин. Трубопровод и колодец признаются выдерживавшими испытание, если при их осмотре не будет обнаруженною утечек воды и величина расхода подкаченной воды не превышает 0,35 л/мин на 100 м трубопровода. Приемочное испытание на герметичность следует начинать после выдержки в заполненном состоянии трубопровода и колодцев в течение 24 часов.

Герметичность при приемочном испытании засыпанного трубопровода определяют по замеряемому в верхнем колодце объему, добавляемый в колодец воды в течение 30 мин, при этом понижение уровня в колодце не допускается более 20 см.

Трубопровод признается выдержавшем испытания на герметичность, если определенные при испытании в течение 30 мин объемы добавленной воды будут не более 0,35 л/мин на 100м трубопровода.

1.2.10 Разработка технологической карты на устройство сборных ж/б колодцев

1.2.10.1 Область применения

Технологическая карта разработано на процесс устройства круглых сборных железобетонных колодцев.

Карта составлена для устройства внутриплощадочных сетей водоснабжения и канализации при строительстве санатория «Черноморье» в городе-курорте Сочи.

Комплекс работ включает: земляные работы, монтажные работы, устройство гидроизоляции.

Работы по строительству объекта ведутся на плоском рельефе.

Перед началом работ необходимо выполнить следующие подготовительные процессы:

планировку площадки строительства: грубая планировка площадки строительства необходима в данном случае и для устройства площадок для устойчивой и эффективной работы строительных механизмов (экскаватора и крана). Эта работа выполняется в две смены бульдозером ДЗ19 на базе трактора Т100;

устройство временных дорог: вдоль траншей;

установку инвентарных временных ограждений.

1.2.10.2 Последовательность выполнения работ

Работы по строительству нулевого цикла жилого дома террасного типа ведут в следующей последовательности:

Захватка 1

Производится отрыв грунта экскаваторами в отвал, закрепление стенок досками на всю высоту, зачистка дна котлована. Используемые механизмы экскаватор ЭО2233.

Захватка 2.

Устройство плиты днища. Используемые механизмы автокран КС 2561, грузоподъемность 6 т.

Захватка 3.

Производится заделка труб, монтаж сборных ж/б конструкций, гидроизоляция стен и днища. Используемые механизмы автокран КС 2561, грузоподъемность 6 т.

1.2.10.2.1 Земляные работы

В состав земляных работ входят траншей экскаватором, рытье траншей вручную, обратная засыпка грунта, уплотнение грунта.

Вид выбираемой землеройной машины зависит от рельефа местности, вида грунта, объема и глубины земляных выработок, условий работы (в отвал, на транспорт). Наибольшее распространение в строительстве получили одноковшовые экскаваторы: это обусловлено высокой производительностью этих машин при разработке грунтов различных категорий.

В проекте для разработки грунта в котловане принят одноковшовый экскаватор Э2233, оборудованный обратной лопатой с ковшом вместимостью 0,65 м3. Он разрабатывает грунт, расположенный ниже уровня стоянки экскаватора с погрузкой грунта в автотранспорт или в отвал.

После разработки грунта экскаватором, на первой захватке ведется доработка грунта вручную, зачистка дна траншей для устройства щебеночной подготовки.

1.2.10.2.2 Монтажные работы

На подготовленную щебеночною подготовку укладываем сборную ж/б плиту днища. Для канализационных колодцев устраивается бетонный лоток. Лотки в колодце набивают из бетона марки М150. Устраиваются лотки после укладки труб и возведения стенок колодцев до шелыги трубы. Высота лотка принимается равной наибольшему диаметру присоединяемых труб. Полки лотка имеют уклон 0,02 от стенок колодца.

Концы труб жестко заделывают в стенки колодца. Заподлицо с внутренней поверхностью. Место сопряжения заполняют цементным раствором.

При помощи автокрана монтируем сборные ж/б конструкции стенок колодца и плит перекрытия с их соединением крепежными деталями.

После этого устанавливаем люк и ходовые скобы.

Устраиваем гидроизоляцию наружных и внутренних стен и днища. Гидроизоляция внутренних стен и днища – штукатурная асфальтовая из горячего асфальтового раствора толщиной 10 мм, по огрунтовке разжиженным битумом. Наружная гидроизоляция окрасочная из горячего битума, наносимого в 2 слоя толщиной 5 мм по огрунтовке из битума, растворенного в бензине.

1.2.10.2.3 Контроль качества

Контроль качества производится при:

устройстве щебеночной подготовки. Контролируем толщину слоя и проектные отметки поверхности. Контроль производится мастером после зачистки дна и в процессе выполнения работ;

укладке сборной ж/б плиты днища, производится контроль проектных отметок поверхности в процессе выполнения работ;

монтаже сборных ж/б конструкций, проверяется точность положения и вертикальность оси колодца;

заделка труб – герметичность стыков;

гидроизоляция стен и днища контролируем равномерность покрытия.

Правовая экспертиза

2.1 Из истории санатория «Черноморье»

В данном дипломном проекте рассматривается проведение реконструкции санатория «Черноморье» в городе-курорте Сочи, по улице Орджоникидзе, 27.

Санаторий был организован на базе национализированной частной собственности и с 15 апреля 1925 года существовал как дом отдыха транспортного отдела ОГПУ на 60150 мест.

В годы Великой Отечественной Войны в санатории размещался госпиталь. В 1946 году госпиталь расформирован, и объект передан в ведение 3-го Главного управления министерства здравоохранения СССР для организации специфической медицинской помощи работникам созданного в то время министерства среднего машиностроения и носил название «Санаторий НКВД2». В 1956 году получил название «Черноморье» и стал санаторием общего профиля. В 1983 году санаторий был передан, вместе с другими здравницами аналогичного профиля, из Минздрава в ЦК профсоюза работников министерства среднего машиностроения и принимал больных только этого ведомства, являясь режимным объектом. В 1993 году санаторий «Черноморье» стал акционерным обществом открытого типа. В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 4 июля 1997 года № 447/2 часть территории санатория «Черноморье», находящаяся на улице Орджоникидзе, была передана Сочинской Гостелерадиокомпании, а основной участок, включая добавленную территорию, прилегающую к Приморскому парку, с постройками и всем имуществом перешла в ведение Государственного унитарного предприятия «Дирекция по эксплуатации оздоровительных учреждений железнодорожного транспорта Министерства Путей Сообщений Российской Федерации».

2.2 Основные положения об акционерном обществе

Так как санаторий «Черноморье» принадлежит открытому акционерному обществу «Российские Железные Дороги», дадим краткую характеристику данного акционерного общества.

Акционерным обществом признается общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. [14]

Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций.

Фирменное наименование акционерного общества должно содержать его наименование и указание на то, что общество является акционерным.

Правовое положение акционерного общества и права и обязанности акционеров определяются в соответствии с Гражданским Кодексом и законом об акционерных обществах. [14,15]

Особенности правового положения акционерных обществ, созданных путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, определяются также законами и иными правовыми актами о приватизации этих предприятий.

Особенности правового положения кредитных организаций, созданных в форме акционерных обществ, права и обязанности их акционеров определяются также законами, регулирующими деятельность кредитных организаций.

Акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, признается открытым акционерным обществом. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами.

Открытое акционерное общество обязано ежегодно публиковать для всеобщего сведения годовой отчет, бухгалтерский баланс, счет прибылей и убытков.

Управление в акционерном обществе:

Высшим органом управления акционерным обществом является общее собрание его акционеров. [14]

К исключительной компетенции общего собрания акционеров относятся:

1) изменение устава общества, в том числе изменение размера его уставного капитала;

2) избрание членов совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии (ревизора) общества и досрочное прекращение их полномочий;

3) образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);

4) утверждение годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов прибылей и убытков общества и распределение его прибылей и убытков;

5) решение о реорганизации или ликвидации общества.

2.3 Экспертиза земельного участка

Для реконструкции санатория «Черноморье» постановлением Главы администрации г. Сочи №863/6 от 28.09.98г. определен участок общей площадью 1,7672 га., фактически занимаемый санаторием, в том числе полоса, прилегающая к Приморскому парку, площадью 0,22 га., без права застройки.

По предложению заказчика и предварительному согласованию с администрацией города, к выделенному участку присоединяется территория, занимаемая краеведческим музеем и жилым домом по ул. Театральной. Таким образом, вся территория, предлагаемая под реконструкцию санатория «Черноморье», составляет 2,06 га.

Характеристики земельного участка, на котором расположен санаторий «Черноморье»:

площадь 2,06 га;

используется санаторием на правах аренды;

разрешенное использование земельного участка – фактически занимаемый зданиями и сооружениями санатория «Черноморье»;

вид права – государственная собственность;

категория земли –земли поселений;

обременения- особый режим использования земли – вторая зона округа горно-санитарной охраны;

кадастровая стоимость 1 м2 на 2007 год – 2857,64 руб.

Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ [15]. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Исходя из определения, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Вовторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. Втретьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Т.к. в процессе реконструкции происходит расширение земельного участка, прилегающего к санаторию (с 1,77 га до 2,06 га), за счет земель, находящихся в государственной собственности, то порядок предоставления земельного участка происходит в соответствии со статьей 30 Земельного Кодекса РФ [16] в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного Кодекса.

Права арендатора при пользовании земельным участком.

Арендатор имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Обязанности арендаторов земельных участков:

1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

4) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

5) своевременно производить платежи за землю;

6) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

8) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

Кадастровый номер участка 23:49:02 04 029:0011.

2.5 Налогообложение

Операции по выполнению СМР признаются объектом налогообложения НДС на основании пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ [18]. При этом налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из фактических расходов на их выполнение в соответствующем налоговом периоде (п. 2 ст. 159 НК РФ). В учете начисление НДС отражается записью:

Д-т 19, субсчет "НДС при приобретении основных средств",

К-т 68, субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС".

При выполнении СМР подрядным способом налоговая база определяется исходя из полной стоимости произведенных СМР (Письмо Минфина России от 16.01.2006 N 030415/01).

Застройщики ведут журналы учета полученных и выставленных счетовфактур, книги покупок и книги продаж в соответствии с Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур (далее Правил), книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 914 (в ред. от 11.05.2006).

По строительно-монтажным работам, выполненным с 1 января 2001 г. организацией для собственного потребления, счета-фактуры составляются в момент определения налоговой базы согласно п. 10 ст. 167 НК РФ и регистрируются в книге продаж (п. 25 Правил).

Суммы начисленного НДС принимаются к вычету по мере уплаты налога в бюджет согласно п. 5 ст. 172 НК РФ. В соответствии с абз. 2 п. 12 Правил счета-фактуры на суммы начисленного НДС регистрируются в книге покупок в целях определения суммы налога, предъявляемой к вычету. Данная сумма отражается по строке "Сумма налога, исчисленная при выполнении строительно-монтажных работ и уплаченная в бюджет, подлежащая вычету" декларации по налогу на добавленную стоимость в следующем налоговом периоде.

Таким образом, начисление НДС по строительным работам, и принятие сумм начисленного налога к вычету осуществляются в разных налоговых периодах. Данный вывод содержится в Письме Минфина России от 03.07.2006 N 030410/09.

Возможны ситуации, когда по итогам налогового периода общая сумма начисленного НДС, включая НДС по СМР для собственного потребления, окажется меньше суммы налога, предъявленного к вычету. Например, в случае сезонного завоза строительных материалов или приобретения технологического оборудования согласно проектным данным и т.д. В этих случаях сумма начисленного налога в бюджет не перечисляется в соответствии с п. 2 ст. 173 НК РФ. Однако организация сохраняет за собой право предъявить сумму начисленного налога к вычету в следующем налоговом периоде.

Следует обратить внимание, что на основании абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ вычеты производятся, если имущество, созданное в результате выполнения СМР, предназначено для осуществления облагаемых НДС операций. Стоимость такого имущества подлежит включению в расходы (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль.

В случае если объекты недвижимости, принятые к учету в качестве основных средств, в дальнейшем будут использоваться для осуществления операций, не подлежащих налогообложению (указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ), то суммы НДС, принятые к вычету, подлежат восстановлению в течение 10 лет с года, в котором наступил момент начисления амортизации по объекту основных средств. Налоговая декларация о восстановлении сумм налога представляется в налоговый орган за последний налоговый период каждого календарного года из десяти согласно абз. 4 и 5 п. 6 ст. 171 НК РФ.

Налоговые вычеты при выполнении СМР формируются также за счет сумм налога, предъявленных застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). Вычеты согласно п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ производятся на основании выставленных продавцами счетов-фактур после принятия застройщиком товаров (работ, услуг) к учету.

Налоговые вычеты оформляются в следующем порядке:

счета-фактуры, полученные от продавцов по приобретенным товарам (выполненным работам, оказанным услугам), для выполнения с 1 января 2001 г. строительномонтажных, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур (п. 4 Правил);

счета-фактуры, составленные налогоплательщиком согласно п. 25 Правил, регистрируются в книге покупок в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету, в установленном порядке (абз. 1 п. 12 Правил).

Одновременно сумма предъявленного к вычету налога включается в налоговую декларацию по налогу на добавленную стоимость за текущий налоговый период по строке "Сумма налога, предъявленная налогоплательщику при приобретении на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг), имущественных прав, подлежащая вычету".

Управление объектом недвижимости

4.1 Цели управления недвижимостью

Управление недвижимостью – имеющий долговременный эффект многосторонний процесс оптимизации, который включает обеспечение надлежащего содержания, использования и развития недвижимого имущества. [19]

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

сохранения и улучшения технического состояния объекта;

минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

повышения рыночной стоимости недвижимого имущества;

увеличение денежных потоков от использования объекта.

4.2 Организация и планирование рекламной деятельности санатория «Черноморье» (на 2001 год)

Экономическая роль рекламы реализуется в том, что она способствует росту денежных потоков от использования объекта.

В условиях современного экономического рынка, века жестокой конкуренции предприятий гостиничного и санаторно-курортного комплекса важным направлением деятельности данных предприятий является изучение рынка, проведение маркетинговых исследований обеспечение рекламной деятельности санаторно-курортного предприятия.

Цель рекламной кампании: содействие сохранению и укреплению позиций санатория на рынке бизнес услуг для зарубежных и российских фирм, повышение эффективности и конкурентоспособности его деятельности.

Задачи:

1. Поддержание и укрепление имиджа как одного из лидеров сочинского и российского рынка санаторно-курортных и деловых услуг в новых экономических условиях.

2. Сохранение и расширение круга клиентов, потребителей конкретных услуг санатория.

3. Информирование деловых кругов о существующих и новых видах услуг и формах обслуживания клиентов.

4. Стимулирование продаж дополнительных услуг.

5. Совершенствование структуры рекламного обеспечения и оптимизация рекламной работы.

4.2.1 Планирование рекламной кампании

Рекламная кампания - это серия рекламных и стимулирующих сбыт товаров действий, тщательно спланированная, скоординированная и проводимая в течение длительного времени.

На первом этапе рекламной кампании определяется ее цель, дается четкий ответ на вопрос, для чего она проводится. При этом необходимо обеспечить соответствие этой цели маркетинговой и рекламной стратегии фирмы. Формулировка цели должна быть конкретной и однозначной, влиять на выбор средств и вид рекламных каналов. Рекламная кампания предусматривает использование следующих видов рекламы:

1) вводящая реклама - концентрирует внимание на объекте рекламы. Цель ее - создать положительную психологическую установку, снять недоверие, предубеждения, представить новое изделие, обратив внимание на его уникальные потребительские достоинства.

2) престижная реклама - должна привлечь внимание к самому рекламодателю. Распространяются благоприятные сведения об истории предприятия, данные о высоких доходах фирмы, благотворительной и спонсорской деятельности. Конечной целью престижной рекламы является снятие ограничений идеологического, морального, экономического, этического и другого характера, создание положительного имиджа фирмы и укрепление в сознании общества положительного образа торговой марки.

Важным шагом является определение и изучение целевой аудитории рекламного воздействия. Четко сформулированная цель кампании обозначает и целевую группу, и желаемое воздействие, которое на нее должна оказать реклама.

На третьем этапе важным является выбор средств и носителей для рекламной кампании на основании данных, полученных от целевой аудитории. При выборе учитываются следующие основные факторы:

1. объем охвата целевой аудитории,

2. эффективность охвата.

Именно от выбранных средств распространения рекламы будет зависеть информированность потенциальных покупателей или клиентов, а соответственно и объемы продаж.

На заключительном этапе разрабатывается бюджет рекламной кампании. Бюджет устанавливается предприятиями различными способами. Наиболее распространено планирование от достигнутого (т.е. цифра прошлых расходов без изменений переходит в будущее, планирование от сбыта (в % от прошлого и ожидаемого)), планирование на основе оценки рекламного бюджета конкурентов.

После разработки рекламной кампании необходимо выбрать ее исполнителей, а так как рекламная кампания - это работа творческая и требует определенного профессионализма.

После деятельной разработки рекламной кампании возникает необходимость контроля результатов в рекламе. Рекламный контроль способен реально сэкономить средства даже в текущем режиме публикаций рекламы. Постоянно действующая система контроля рекламы предназначена не для оценки общих результатов последней, а для определения эффективности используемых средств рекламы.

4.2.2 Временные горизонты

В планировании рекламных коммуникаций и стимулирования могут использоваться следующие три временных горизонта.

Краткосрочный период - когда желаемые результаты нужно получить как можно скорее.

Среднесрочный (годовой) - типичный период планирования рекламной компании и составления рекламного бюджета.

Долгосрочный период длительностью от одного года и до какого-то момента в предсказуемом будущем (3,5,10,15 лет).

Эти три горизонта планирования охватывают большинство ситуаций, с которыми сталкиваются менеджер при постановке маркетинговых целей для рекламной компании.

Цели в отношении цены

Прибыль можно повысить, увеличить цену продукта или услуги. Общая прибыль от реализации должна повыситься, если только количество проданных по более высокой цене изделий не слишком уменьшиться. Эластичность цены является важным аспектом получения прибыли.

4.2.3 Основной подход к организации рекламной деятельности санатория «Черноморье»

При рекламировании услуг «Черноморье» необходимо руководствоваться принципом, что реклама сама по себе не способна компенсировать низкое качество услуг. И, конечно, надо иметь в виду, что хорошо обслуженный клиент - потенциальный рекламный агент.

Основные идеи рекламной концепции:

1) выделение его безусловных достоинств (отличий).

Успех рекламной политики санатория может быть обеспечен только в случае эффективного сочетания:

рекламы отдельных услуг: баров, ресторана, конференц-зала и его оборудования, медицинских услуг, лазерного центра и т.д.

оперативной рекламы: презентации, праздники и памятные даты (событийные мероприятия), праздничные туры и т.д. Данную рекламу целесообразно проводить совместно с региональными представителями.

информации о новых видах услуг. В данном случае это реклама услуг санатория с целью загрузки в период межсезонья. Гибкая ценовая политика предприятия и высокое качество предоставляемых услуг вызовет интерес у покупателя.

Реклама комплекса услуг, предлагаемых санаторием «Черноморье», должна быть ориентирована не только на удержание и закрепление уже имеющихся клиентов, а и на привлечение новых, в частности, на активную работу с региональными турфирмами и крупными российскими туроператорами.

Лейтмотивом как рекламной политики в целом, так и конкретных рекламных кампаний, должна стать мысль, что качество услуг санатория «Черноморье» соответствует цене на предлагаемые услуги, и что «Черноморье» мог бы стать при большей его открытости и увеличения числа предложений одним из лидеров сочинского рынка санаторно-курортных предприятий.

Принятие решения по размещению рекламной продукции в средствах массовой информации должно основываться на анализе эффективности рекламы в них, а также данных маркетинговых исследований.

2) реклама в выбранных СМИ должна даваться вовремя (при проведении праздничного тура) и перед началом сезона обязательно (если не будет решена актуальная для города Сочи проблема межсезонья).

3) важным направлением комплексной рекламной деятельности является сфера «паблик рилейшнс», основная задача которых - поддержание и упрочение имиджа «Черноморье» (выставочная деятельность).

Вся реклама санаторного комплекса «Черноморье» должна быть выдержана в фирменном стиле.

Особое внимание должно уделяться рекламе на электронных носителях и в сети Интернет, что является самым современным и перспективным средством рекламы.

Рекламой надо заниматься целенаправленно и методично, и вся реклама должна быть в одних руках. Должен быть налажен механизм оценки эффективности рекламы и обратной связи.

4.2.4 Потенциальные потребители рекламы санатория «Черноморье»

Анализ клиентов санатория «Черноморье» позволяет сделать вывод, что основными целевыми группами потребителей рекламы являются:

российские бизнесмены

гости города курорта, жители Сочи

участники конференций

Таким образом, потенциальная клиентура санатория - это бизнесмены высшего и среднего звена и их семьи, групповые клиенты.

4.2.5 Рекламное обеспечение деятельности санатория

Учитывая специфику санатория и тенденции его развития, а также объективные преимущества, целесообразно строить рекламную политику на основе адресно комплексного принципа, сочетая:

рекламу санатория как оздоровительного и культурно-делового комплекса;

рекламное обеспечение дополнительных услуг;

оперативную рекламу услуг.

Относительно сувенирной продукции рекламно-издательскому отделу следует постоянно следить за обновлением ассортимента заказываемой продукции. Отбор и закупка сувенирной продукции должны производиться в строгом соответствии с концепцией рекламной стратегии, а именно при выборе и заказе сувениров следует придерживаться принципа формирования 3-х пакетов: для высокого, среднего и рядового уровня партнеров. При рекламе санатория обязательно нужно сочетать фирменный знак «Черноморье». В рекламном тексте обязательно должны быть отражены все благоприятные моменты, включая месторасположение, автостоянку, возможность аренды автомобиля, наличие конференц-площадей и т.д.

Следует проводить тщательные маркетинговые исследования с целью поиска новых клиентов и, соответственно, задействования рекламы. Поэтому отдел маркетинга предприятию необходим. В современных условиях необходимо использовать каждую возможность по размещению рекламы гостиницы в сети Интернет. Активными пользователями рекламы в Интернет являются туристические агентства. В настоящее время имеется тенденция бронирования номеров через сеть Интернет, которая (тенденция), по оценкам экспертов, будет активно развиваться.

4.4 Техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт спального корпуса санатория «Черноморье»

Все здания, независимо от их формы собственности, должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

Техническая эксплуатация зданий регламентируется нормативными документами, основными из которых являются следующие документы: «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» и «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых зданий и зданий социальной инфраструктуры». [43]

Организация комплекса мероприятий по техническому обслуживанию зданий заключается в проведении в плановом порядке ремонтов и профилактических работ в сроки, предупреждающие преждевременный износ. Техническое состояние зданий и уровень организации их эксплуатации определяются в процессе периодических осмотров. Правилами и нормами технической эксплуатации зданий установлены три вида осмотров:

общий осмотр здания включает осмотр отдельных частей здания и инженерных систем;

частичный осмотр, включающий осмотр отдельных частей здания и конструкций;

внеочередной осмотр после экстремальных воздействий на здание (ураганы, наводнения и т.д.).

4.4.1 Особенности сезонной эксплуатации здания

Смена времен года накладывает особый отпечаток на техническую эксплуатацию зданий. Например, особенно в осенне-зимний период санитарно-технические и отопительные системы работают с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают воздействия знакопеременных температур. Большие ветровые нагрузки при низких температурах создают условия для интенсивного охлаждения помещений. Одним из важнейших мероприятий по подготовке здания к зиме является составление плана работ, предусматривающего комплексный ремонт источников теплоснабжения, теплотрасс, а также устранение отказов в системах отопления, горячего и холодного водоснабжения, выявленных в прошедшем отопительном сезоне. Здание считается подготовленным к зиме при подписании соответствующего акта.

Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:

приведение в порядок фасадов и их архитектурных деталей, балконов, эркеров и их ограждений;

утепление оконных и балконных проемов;

замена разбитых стекол окон и балконных дверей;

утепление входных дверей;

утепление трубопроводов в подвальных помещениях;

укрепление и ремонт парапетных ограждений;

ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;

утепление бойлеров;

утепление и прочистка вентиляционных каналов;

проверка состояния продухов в цоколях зданий

ремонт и утепление наружных водоразборных кранов.

Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

укрепление водосточных труб, колен и воронок;

консервация системы центрального отопления;

ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

ремонт просевших отмосток;

устройство дополнительной сети поливочных систем.

4.6 Анализ эффективности управления недвижимостью

Завершающим этапом разработки проектного решения по управлению недвижимостью является формирование показателей его результативности и эффективности, по которым можно будет оценить, верны ли преобразования.

Результативность всего управляемого процесса – это результат, эффект, итог, достигаемый благодаря воздействию на объект управления. В наиболее общем виде конечная результативность определяется ростом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экологическая экспертиза и безопасность жизнедеятельности

5.1 Экологическая экспертиза

5.1.1 Экспертиза месторасположения

Объектом экологической экспертизы является санаторий «Черноморье», расположенный в центральном районе города-курорта Сочи, по ул. Орджоникидзе,26. В непосредственной близости находится Зимний театра и Приморский парк.

Участок располагается на территории существующего санатория “Черноморье” на расстоянии около 200 м от моря. Рельеф участка спокойный.

Климат данного района побережья влажный, субтропический, формируется под влиянием двух основных физико-географических факторов: теплового эффекта Черного моря и защитного эффекта Главного Кавказского хребта, отгораживающего побережье от холодного воздействия континентального юго-востока территории страны.

Именно данными факторами объясняется теплая, мягкая зима, затяжная холодная весна, относительно жаркое лето и теплая затяжная осень.

По Генеральному плану города-курорта Сочи проектируемая территория расположена в санаторной зоне. По естественным и градостроительным факторам она отвечает всем требованиям формирования объекта международного класса.

Территория проектируемого комплекса на 120 мест расположена в курортной зоне в пределах пешеходной доступности к центру города и пляжу.

Естественные условия окружающей среды (смежно расположенные пляжная зона, парк, вид на море) при умеренной урбанизации района застройки обеспечивают высокий уровень комфорта рекреационных ресурсов проектируемых объектов лечебно-оздоровительного назначения.

Участок прямоугольный формы со спокойным рельефом, с общим уклоном в сторону моря, перепад абсолютных отметок по диагонали участка составляет около 4м. от +29 до 33м над уровнем моря.

С северо-востока участок ограничен ул. Орджоникидзе, с юго-востока – ул. Театральной, с юго-запада – пешеходной аллеей Приморского парка; с северо-запада участок примыкает к территории медицинского училища и ветхому жилому фонду.

Наличие в непосредственной близости от участка точек подключения ко всем необходимым инженерным коммуникациям является очень существенном фактором, влияющим на сокращение сроков строительства и снижения неблагоприятного влияния на окружающую территорию.

Таким образом, прилегающая территория участка не оказывает негативного экологического воздействия на объект, и следовательно, месторасположение санатория является наиболее благоприятным.

5.1.2 Экспертиза геоподосновы

Геоморфологически участок приурочен к нижней части приморского склона с уклонами поверхности 23°, в пределах фрагмента карангатской террасы, перекрытой глинистым делювиальным шлейфом. Абсолютные отметки участка составляют 2933 м. Юго-западнее (в 2030 м) проходит бровка головного уступа абразионнооползневого цирка с уклонами поверхности до 2530°, в пределах которого развиты оползни различного генезиса. Большинство из них находятся в стадии стабилизации, однако, некоторые из них имеют тенденцию к приращению и развитию в направлении территории санатория и Театральной площади.

Геолого-литологическое строение исследуемой территории характеризуется распространением 5 основных литологогенетических слоев, соответствующих отдельным инженерно-геологическим элементам: слой 1 - насыпные (мощностью 0.3-2.5 м), слой 2 - глинистые (мощностью 4-7 м), слой 3 – песчаные (мощностью 1-3 м), слой 4 – галечниковые 9 мощностью 4-6 м), слой 5 – аргиллиты сочинской свиты.

Гидрогеологические условия характеризуются распространением сезонной верховодки, развитой практически повсеместно на глубинах до 2.0-2.5 м, грунтовых вод карангатских песчано-галечниковых отложений и тесно связанных с ними подземных вод трещиноватой зоны коры выветривания. Грунтовые воды древнеморской карангатской террасы развиты в ее низах, мощность потока не превышает 1.0 м. Все грунтовые воды участка неагрессивны к бетонам на всех видах цементов.

Из отрицательных физико-геологических процессов на территории санатория “Черноморье” развиты процессы набухания-усадки покровных делювиальных глин, давление набухания которых до 3-5 кг/см2. Оползневые процессы с преобладанием блоковопластовых оползней широко развиты на приморском склоне, прилегающем к территории санатория с юго-запада.

Участок изысканий расположен за пределами карты сейсмического микрорайонирования. Согласно Постановлению Минстроя России от 26 июля 1996 года №1876 с 1 января 1996 г. исходная (фоновая) сейсмичность г. Сочи принята 92 баллов (см. изменения №3 к СНиП II781).

Однако постановлением Госстроя России № СП2925/1 от 03.04.98г и подтвержденное Минстроя России № БЕ584 от 25.12.98г фоновая сейсмичность по г. Сочи (за исключением поселка Красная поляна)82 балла. Цифра 2 при индексе бальности характеризует период повторяемости землетрясений данной интенсивности. Категория грунтов по сейсмическим свойствам – II (вторая) согласно табл. 1 СНиП II781. Следовательно, расчетная сейсмичность участка реконструкции «Черноморье» сохраняется на уровне фоновой - 82 баллов.

Анализ геоподосновы, в целом, указывает на стабильность участка, однако в дальнейшем санаторию следует обратить внимание на оползневые процессы прилегающей территории и принятие мер по предотвращению их развития.

5.1.3 Мероприятия по предотвращению загрязнения почв в процессе реконструкции и рекультивации нарушенного земельного участка

Почва – связывающее звено между атмосферой, гидросферой и животными организмами. Почвенная влага определяет химический состав грунтовых вод, речных и морских вод, влияет на состав придельного слоя атмосферы. Загрязнение почв и нарушение земельного участка осуществляется преимущественно на этапе строительства в результате воздействия от возведения временных сооружений, прокладки дорог для подъезда строительной техники. Неконтролируемое загрязнение тяжелыми металлами происходит при проведении сварочных работ. В связи с этим необходимо по завершении строительства осуществлять рекультивацию почвы, восстановление растительного покрова (посев многолетних трав), максимально возможное сохранение деревьев, посадка новых взамен вырубленных деревьев и кустарников. При проектировании и осуществлении природоохранных мероприятий применяется принцип минимального нанесения ущерба окружающей среде. не допускается не предусмотренные проектом удаления древеснокустарниковой, газонной растительности, засыпка грунтом корневых шеек и стволов растущих деревьев и кустарников. Ценные породы деревьев и кустарников, которые попадают в зону строительно-монтажных работ, по возможности, сохраняются или пересаживаются.

В процессе строительства строительный мусор, хозяйственно-бытовые отходы собираются в контейнеры и вывозятся на городскую свалку. После окончания строительства здания временные водопроводы и канализационные сети, складские помещения демонтируются, вывозятся временные сооружения, демонтируются системы ограждения и освещения. Восстанавливаются нарушенные части вокруг здания, система водоотводных мероприятий. По проекту выполняется рекультивация земель, нарушенных при проведении строительных работ. Производится восстановление плодородного слоя почвы, который был испорчен временными сооружениями под строительные нужды. На рекультивируемых землях производится восстановление клумб с посадкой кустарников, цветников, декоративной травы, ценных пород деревьев.

5.2 Организация безопасности жизнедеятельности

5.2.1 Организация строительной площадки, участков работ и рабочих мест

Организация строительной площадки, участков работ и рабочих мест должна обеспечивать безопасность труда работающих на всех этапах выполнения работ. Все опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности. Надписями установленной формы. Строительная площадка должна быть ограждена.

При размещении временных сооружений. Ограждений, складов и лесов следует учитывать требования по габаритам приближения строений к движущемуся вблизи транспорту.

Пожарная безопасность на строительной площадке, участках работ и рабочих местах должна обеспечиваться в соответствии правил пожарной безопасности при производстве сварочных и других огневых работ, поэтому на строительной площадке устанавливаем 2 пожарных гидранта с расходом 15 л/с.

Строительная площадка, участки работ, рабочие места, проезды и проходы к ним в темное время суток должны быть освещены в соответствии с инструкцией по проектированию электрического освещения строительных площадок.

Освещенность должна быть равномерной, без слепящего действия осветительных приспособлений на работающих.

Производство работ в неосвещенных местах не допускается.

Колодцы, шурфы и другие выемки в грунте в местах возможного доступа людей должны быть закрыты крышками, прочными щитами или ограждениями. В темное время суток ограждения должно быть обозначено электрическими лампами напряжением не выше 4 В.

Складирование материалов, должно производится за пределами призмы обрушения грунта выемки (котлована, траншеи), стенки которых не закреплены, а их размещение в пределах призмы обрушения грунта у выемок с креплением допускается при условии предварительной проверки расчетом прочности крепления с учетом коэффициента динамичности нагрузки.

Проезды, проходы и рабочие места необходимо регулярно очищать, а расположенные вне зданий посыпать песком или шлаком.

Подача материалов, строительных конструкций и узлов оборудования на рабочие места должна осуществляться в технологической последовательности, обеспечивающей безопасность работ. Складировать материалы необходимо так, чтобы они не создавали опасность при выполнении работ и не стесняли проходы.

Материал следует размещать на выровненных площадках, принимая меры против самопроизвольного смещения, просадки, осыпания или раскатывания складируемых материалов.

5.2.2 Эксплуатация строительных машин

Лица, ответственные за содержание строительных машин в хорошем состоянии, обязаны обеспечивать проведение их технического обслуживания и ремонта в соответствии с требованиями эксплуатационных документов завода - изготовителя. До начала работы с применением машин руководитель работ должен определить схему движения и места установки машин, места и способы заземления машин, имеющих электропривод, указать способы взаимодействия и сигнализации машинистам рабочим сигнальщиком, обслуживающим машину, определить место нахождение сигнальщика, а также обеспечить надлежащее освещение рабочей зоны.

Место работы машин должно быть определено так, чтобы было обеспеченно пространство, достаточное для обзора рабочей зоны маневрирования.

Значение сигналов, подаваемых в процессе работы или передвижения машины, должно быть разъяснено всем лицам, связанным с ее работой.

В зоне работы машины должны быть установлены знаки безопасности и предупредительные надписи.

Оставлять без надзора машины с работающим (включенным) двигателем не допускается.

При эксплуатации машин должны быть приняты меры, предупреждающие их опрокидывание или самопроизвольное перемещение под действием ветра или при наличии уклона местности.

5.2.3 Эксплуатация технологической оснастки и инструмента

Строительно-монтажные работы должны выполняться с применением технологической оснастки, средств коллективной защиты и строительного ручного инструмента, определяемых составом нормокомплектов, а их эксплуатация - согласно эксплуатационным документам предприятий-изготовителей.

Грузовые крюки грузозахватных средств (стропов, траверс), применяемых при производстве строительно-монтажных работ, должны быть снабжены предохранительными замыкающими устройствами, предотвращающими самопроизвольное выпадение груза.

Стропы, траверсы и тара в процессе эксплуатации должны подвергаться техническому осмотру лицом, ответственным за их исправное состояние, в сроки, установленные требованиями Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов, утвержденных Госгортехнадзором СССР, а прочая технологическая оснастка - не реже чем через каждые 6 мес., если техническими условиями или инструкциями завода-изготовителя не предусмотрены другие сроки. Результаты осмотра необходимо регистрировать в журнале работ.

5.2.4 Транспортные работы

Транспортирование длинномерных, тяжеловесных или крупногабаритных грузов должно осуществляться, как правило, на средствах специализированного транспорта

Во избежание перекатывания (или падения при движении транспорта) грузы должны быть размещены и закреплены на транспортных средствах в соответствии с техническими условиями погрузки и крепления данного вида груза.

При разгрузке автомобилей-самосвалов на насыпях или в выемках их следует устанавливать не ближе 1 м от бровки естественного откоса (границы призмы обрушения), а при разгрузке с эстакад последние необходимо оборудовать надежными отбойными брусьями.

Автомобили-самосвалы должны быть снабжены специальными упорами для поддержания кузова в необходимых случаях в поднятом положении. Не допускается осуществлять техническое обслуживание автомобиля-самосвала с поднятым кузовом без установки упора кузова. Движение автомобилей-самосвалов с поднятым кузовом запрещается.

Подача автомобиля задним ходом в зоне, где выполняются какие-либо работы, должна производиться водителем только по команде лиц, участвующих в этих работах.

5.2.5 Электросварочные и газопламенные работы

Места производства электросварочных и газопламенных работ на данном, а также на нижерасположенных ярусах (при отсутствии несгораемого защитного настила или настила, защищенного несгораемым материалом) должны быть освобождены от сгораемых материалов в радиусе не менее 5 м, а от взрывоопасных материалов и установок (в том числе газовых баллонов и газогенераторов) - 10 м.

При резке элементов конструкций должны быть приняты меры против случайного обрушения отрезанных элементов.

Производить сварку, резку и нагрев открытым пламенем аппаратов, сосудов и трубопроводов, содержащих под давлением любые жидкости или газы, заполненных горючими или вредными веществами или относящихся к электротехническим устройствам, не допускается без согласования с эксплуатирующей организацией мероприятий по обеспечению безопасности.

При выполнении электросварочных и газопламенных работ внутри закрытых емкостей или полостей конструкций рабочие места надлежит обеспечивать вытяжной вентиляцией. Скорость движения воздуха внутри емкости (полости) должна быть при этом в пределах 0,31,5 м/с. В случаях выполнения сварочных работ с применением сжиженных газов (пропана, бутана) и углекислоты вытяжная вентиляция должна иметь откос снизу

Освещение при производстве сварочных работ внутри емкостей должно осуществляться с помощью светильников, установленных снаружи, или с помощью ручных переносных ламп напряжением не более 12 В.

Сварочный трансформатор надлежит размещать вне свариваемой емкости.

При прокладке или перемещении сварочных проводов необходимо принимать меры против повреждения их изоляции и соприкосновения с водой, маслом, стальными канатами и горячими трубопроводами. Расстояние от сварочных проводов до горячих трубопроводов и баллонов с кислородом должно быть не менее 0,5 м, а с горючими газами - не менее 1 м.

В электросварочных аппаратах и источниках их питания должны быть предусмотрены и установлены надежные ограждения элементов, находящихся под напряжением.

Металлические части электросварочного оборудования, не находящиеся под напряжением, а также свариваемые изделия и конструкции на все время сварки должны быть заземлены, а у сварочного трансформатора, кроме этого, необходимо соединить заземляющий болт корпуса с зажимом вторичной обмотки, к которому подключается обратный провод.

Газовые баллоны надлежит хранить в специальных сухих и проветриваемых помещениях в соответствии с требованиями Правил устройства и безопасной эксплуатации сосудов, работающих под давлением, утвержденных Госгортехнадзором СССР. Пустые баллоны следует хранить раздельно от баллонов, наполненных газом.

По окончании работы баллоны с газами должны находиться в специально отведенном для хранения месте, исключающем доступ посторонних лиц, а переносные ацетиленовые генераторы следует освобождать от карбида кальция с последующим удалением его в специально отведенные места.

5.2.6 Погрузочно-разгрузочные работы

Погрузочно-разгрузочные работы должны производиться, как правило, механизированным способом согласно требованиям ГОСТ 12.3.00976 [48] (СТ СЭВ 351881) и Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов, утвержденных Госгортехнадзором СССР.

Площадки для погрузочных и разгрузочных работ должны быть спланированы и иметь уклон не более 5°.

В соответствующих местах необходимо установить надписи: "Въезд", "Выезд", "Разворот" и др.

Грузоподъемные машины, грузозахватные устройства, средства контейнеризации и пакетирования, применяемые при выполнении погрузочно-разгрузочных работ, должны удовлетворять требованиям государственных стандартов или технических условий на них.

Строповку грузов следует производить инвентарными стропами или специальными грузозахватными устройствами, изготовленными по утвержденному проекту (чертежу). Способы строповки должны исключать возможность падения или скольжения застропованного груза.

Установка (укладка) грузов на транспортные средства должна обеспечивать устойчивое положение груза при транспортировании и разгрузке.

При выполнении погрузочно-разгрузочных работ не допускается строповка груза, находящегося в неустойчивом положении, а также смещение строповочных приспособлений на приподнятом грузе.

При загрузке автомобилей экскаваторами или кранами шоферу и другим лицам запрещается находиться в кабине автомобиля, не защищенного козырьками.

5.2.7 Изоляционные работы

При выполнении изоляционных работ (гидроизоляционных, теплоизоляционных, антикоррозионных) с применением огнеопасных материалов, а также выделяющих вредные вещества следует обеспечить защиту работающих от воздействия вредных веществ, а также от термических и химических ожогов.

При производстве антикоррозионных работ следует выполнять требования ГОСТ 12.3.01687. [49]

Концентрация пожаро, взрывоопасных летучих веществ не должна превышать значений предельно допустимых взрывоопасных концентраций (ПДВК) по ГОСТ 12.1.00485 [50] и должна обеспечиваться принудительной приточновытяжной вентиляцией.

В местах ведения работ и в окружающих их зонах радиусом 25 м по всей открытой высоте не допускается:

проводить какие-либо совмещенные работы, вызывающие образование искр, огня или пыли;

курить, разводить огонь;

иметь при себе спички, зажигалки, а также металлические предметы, которые могут вызвать искру;

работать в обуви со стальными гвоздями на подошвах;

обогревать производственные помещения и защищаемые объекты электроприборами не во взрывоопасном исполнении;

находиться лицам, не участвующим непосредственно в выполнении данных работ.

Зону обозначить знаками безопасности по ГОСТ 12.4.02676. [51]

Битумную мастику следует доставлять к рабочим местам, как правило, по битумопроводу или при помощи грузоподъемных машин. При необходимости перемещения горячего битума на рабочих местах вручную следует применять металлические бачки, имеющие форму усеченного конуса, обращенного широкой частью вниз, с плотно закрывающимися крышками и запорными устройствами.

Не допускается использовать в работе битумные мастики температурой выше 180 оС.

Котлы для варки и разогрева битумных мастик должны быть оборудованы приборами для замера температуры мастики и плотно закрывающимися крышками. Загружаемый в котел наполнитель должен быть сухим. Недопустимо попадание в котел льда и снега. Возле варочного котла должны быть средства пожаротушения.

Для подогрева битумных составов внутри помещений не допускается применять устройства с открытым огнем.

При приготовлении грунтовки, состоящей из растворителя и битума, следует расплавленный битум вливать в растворитель.

Не допускается вливать растворитель в расплавленный битум.

5.2.8 Земляные работы

До начала производства земляных работ в местах расположения действующих подземных коммуникаций должны быть разработаны и согласованы с организациями, эксплуатирующими эти коммуникации, мероприятия по безопасным условиям труда, а расположение подземных коммуникаций на местности обозначено соответствующими знаками или надписями.

Производство земляных работ в зоне действующих подземных коммуникаций следует осуществлять под непосредственным руководством прораба или мастера, а в охранной зоне кабелей, находящихся под напряжением, или действующего газопровода, кроме того, под наблюдением работников электро или газового хозяйства.

Места прохода людей через траншеи должны быть оборудованы переходными мостиками, освещаемыми в ночное время.

Грунт, извлеченный из котлована или траншеи, следует размещать на расстоянии не менее 0,5 м от бровки выемки.

Разрабатывать грунт в котлованах и траншеях "подкопом" не допускается.

Валуны и камни, а также отслоения грунта, обнаруженные на откосах, должны быть удалены.

Рытье котлованов и траншей с вертикальными стенками без креплений в нескальных и не замерзших грунтах выше уровня грунтовых вод и при отсутствии вблизи подземных сооружений допускается на глубину не более, м:

1,0 - в насыпных, песчаных и крупнообломочных грунтах;

1,25 - в супесях;

1,50 - в суглинках и глинах.

При невозможности применения инвентарных креплений стенок котлованов или траншей следует применять крепления, изготовленные по индивидуальным проектам, утвержденным в установленном порядке.

При установке креплений верхняя часть их должна выступать над бровкой выемки не менее чем на 15 см.

Устанавливать крепления необходимо в направлении сверху вниз по мере разработки выемки на глубину не более 0,5 м.

Разборку креплений следует производить в направлении снизу вверх по мере обратной засыпки выемки.

Перед допуском рабочих в котлованы или траншеи глубиной более 1,3 м должна быть проверена устойчивость откосов или крепления стен.

Погрузка грунта на автосамосвалы должна производиться со стороны заднего или бокового борта.

5.2.9 Монтажные работы

На участке (захватке), где ведутся монтажные работы, не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц.

Способы строповки элементов конструкций и оборудования должны обеспечивать их подачу к месту установки в положении, близком к проектному.

Очистку подлежащих монтажу элементов конструкций от грязи и наледи следует производить до их подъема.

Строповку конструкций и оборудования следует производить грузозахватными средствами, обеспечивающими возможность дистанционной расстроповки с рабочего горизонта в случаях, когда высота до замка грузозахватного средства превышает 2 м.

Элементы монтируемых конструкций или оборудования во время перемещения должны удерживаться от раскачивания и вращения гибкими оттяжками.

Не допускается пребывание людей на элементах конструкций и оборудования во время их подъема или перемещения. Во время перерывов в работе не допускается оставлять поднятые элементы конструкций и оборудования на весу.

Установленные в проектное положение элементы конструкций или оборудования должны быть закреплены так, чтобы обеспечивалась их устойчивость и геометрическая неизменяемость.

Окраску и антикоррозионную защиту конструкций и оборудования в случаях, когда они выполняются на строительной площадке, следует производить, как правило, до их подъема на проектную отметку. После подъема производить окраску или антикоррозионную защиту следует только в местах стыков или соединений конструкций.

При перемещении конструкций или оборудования расстояние между ними и выступающими частями смонтированного оборудования или других конструкций должно быть по горизонтали не менее 1 м, по вертикали - 0,5 м.

Заключение

В данном дипломном проекте были детально рассмотрены вопросы, связанные с реконструкцией и дальнейшим эксплуатированием санатория «Черноморье». В каждом из разделов, с разных сторон, были оценены целесообразность и особенности данной реконструкции.

В правовом разделе был установлен собственник санатория «Черноморье», дана краткая характеристика организационно-правовой формы собственника, разобраны правоотношения связанные с владением земельным участком, на котором расположен санаторий, описаны основные положения по осуществлению реконструкции и учету основных средств.

В техническом разделе были оценены местоположение санатория, природно-климатические условия района, дана характеристика геоподосновы, рельефа района. В целом, санаторий обладает удачным месторасположением – в пределах пешеходной доступности к центру города, при этом, находясь в санаторной зоне, рядом с такими достопримечательностями как Зимний театр, Цирк, Приморский парк. В этом же разделе были описаны основные архитектурно-планировочные решения.

В разделе технологии и организации производства работ представлен календарный план, а также строительный генеральный план, рассчитаны потребность реконструкции во временных зданиях, воде, электроэнергии, машинах, оборудовании, инвентаре.

В экономическом разделе было дано обоснование данной реконструкции, оценен рынок конкурентов а также произведена оценка вложения инвестиций в реконструкцию санатория «Черноморье» в целом и отдельно в спальный корпус данного санатория. В результате расчетов установлено, что санаторий обладает целым рядом конкурентных преимуществ. Проект, в целом, является рентабельным, и вложенные инвестиции окупаются в ближайшие 8 лет после ввода объекта в эксплуатацию.

В управленческом разделе описаны основные цели и задачи управления, разработана рекламная кампания санатория, направленная на повышение популярности санатория среди потребителей туристических услуг и оценена эффективность данной кампании. Реклама позволит повысить заполняемость санатория в среднем на 20 %. Также, в управленческом разделе представлены основные планово-профилактические работы, направленные на поддержание санаторного комплекса в исправном состоянии. В итоге, оценена эффективность управления, на основе увеличения рыночной стоимости санатория, которая возросла на 30 %.

В последнем – экологическом разделе – оценено влияние санатория на окружающую его среду. После проведения расчетов, было установлено, что санаторий не оказывает существенного пагубного воздействия на окружающую среду и, следовательно, проект можно принять к реализации.