Строительство 6-ти этажного жилого дома с офисными помещениями на первом этаже и подземной парковкой 60,0 х 21,7 м в г. Набережные Челны

ттк кирпичная кладка.dwg

С О Г Л А С О В А Н О
Д 2902.201.009.00.00.000 АС
Хирургический корпус
ментно-песчаным раствором.
местно с листами АС1-2
Данный лист рассматривать сов-
полнений см. пояснительную записку.
Откосы дверных проемов кирпичных
стен и перегородок оштукатурить це-
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
расположенного в г. Наб. Челны
на пересечении пр. Сююмбике и пр. им.Вахитова
Технологическая карта разработана на кладку наружных и внутренних стен из кирпича с расшивкой швов 4-х этажного жилого дома. В состав работ
рассматриваемых в карте входят: -кирпичная кладка стен; -перестановка подмостей; -транспортные и такелажные работы. Все работы по устройству кирпичной кладки стен выполняют в летний период и ведут в две смены.
ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
До начала кирпичной кладки стен должны быть выполнены: -работы по организации строительной площадки; -работы по возведению нулевого цикла; -геодезическая разбивка осей здания; -доставлены на площадку и подготовлены к работе монтажный кран
необходимые приспособления
инвентарь и материалы. Доставку кирпича на объект осуществляют на поддонах в специально оборудованных бортовых машинах. Раствор на объект доставляют растворовозами и выгружают в установку для перемешивания и выдачи раствора (раздаточным бункером). В процессе кладки запас материалов пополняется. Складирование кирпича предусмотрено на спланированной площадке на поддонах или железобетонной плите. Разгрузку кирпича с автомашин и подачу на склад и рабочее место осуществляют пакетами с помощью захвата Б-8. При этом обязательно днища пакетов защищают брезентовыми фартуками от выпадения кирпича. Раствор подают на рабочее место инвентарным раздаточным бункером вместимостью 1м³ в металлические ящики вместимостью 0
м³. Работы по возведению этажа жилого дома выполняет бригада из 12 человек: -каменщик 3 разряда; -каменщик 4 разряда; -монтажник-такелажник 2 разряда; -плотник 4 разряда; -плотник 2 разряда. При производстве кирпичной кладки стен используют инвентарные шарнирно-пакетные подмости: для кладки стен в зоне лестничной клетки - переходные площадки и подмости для кладки пилонов. Общую ширину рабочих мест принимают равной 2
в том числе рабочую зону 60-70см. Работы по производству кирпичной кладки стен этажа выполняют в следующей технологической последовательности: -подготовка рабочих мест каменщиков; -кирпичная кладка стен с расшивкой швов. Подготовку рабочих мест каменщиков выполняют в следующем порядке: -устанавливают подмости; -расставляют на подмостях кирпич в количестве
необходимом для двухчасовой работы; -расставляют ящики для раствора; -устанавливают порядовки с указанием на них отметок оконных и дверных проёмов и т.д. Процесс кирпичной кладки состоит из следующих операций: -установка и перестановка причалки; -рубка и теска кирпичей (по мере надобности); -подача кирпичей и раскладка их на стене; -перелопачивание
расстилание и разравнивание раствора на стене; -укладка кирпичей в конструкцию (в верстовые ряды
в забутку); -расшивка швов; -проверка правильности выложенной кладки. Кирпичную кладку стен с рашивкой швов предусмотрено вести 6 звеньями "двойка" в две смены по захваткам и ярусам. В процессе кладки работа в звене "двойка" распределяется следующим образом. Каменщик 4 разряда (N1) устанавливает рейку-порядовку
натягивает причальный шнур для обеспечения прямолинейности кладки. Каменщик 3 разряда (N2) берет из пакета кирпичи и раскладывает их. Кирпич раскладывают на стене в определенном порядке. Для наружной версты кирпич раскладывают на внутренней стороне стены
а для внутренней версты - на середине стены. Затем каменщик N2 расстилает раствор. В это время каменщик N1 ведет кладку наружной и внутренней версты способом "вприжим". После укладки 4-5 кирпичей избыток раствора
выжатого из горизонтального шва на лицо стены каменщик подрезает ребром кельмы. Одновременно с кладкой стены каменщик N2 расшивает швы
причем сначала расшивает вертикальные швы
а затем горизонтальные. Рашивку швов каменщик N2 производит сначала более широкой частью расшивки (оправка шва)
а затем более узкой. После кладки наружной версты каменщик N2 ведет кладку забутки
а каменщик N1 помогает ему. Если в стене предусмотрены проемы
то при кирпичной кладке внутренней версты каменщик N1 закладывает просмоленные пробки для крепления оконных блоков. По окончании кладки каменщик N1 угольником проверяет правильность и горизонтальность рядов кладки. Толщину стен
длину простенков и ширину оконных проемов замеряют метром. В случае отклонений каменщик №1 исправляет кладку правилом и молотком- кирочкой. После этого каменщики переходят работать на другую захватку. Выполнив кирпичную кладку на 1 ярусе каменщики переходят работать на 2 ярус. Установку шарнирно-пакетных подмостей в 1 положение выполняют в следующем порядке. Такелажник 2 разряда стропит подмости за 4 внешние петли. По сигналу машинист крана подает подмости к месту установки. Плотники 4 и 2 разрядов принимают подмости
регулируют их положение над местом установки и плавно опускают на место
следя за плотностью их примыкания к соседним подмостям
при необходимости регулируют их положение при помощи ломов. Установленные подмости расстроповывают. Установка подмостей из 1 положения во 2 производится следующим образом. Плотники 4 и 2 разрядов стропят подмости
переходят на стоящие рядом подмости
подают сигнал машинисту крана на подъем и следят за равномерным раскрытием опор и горизонтальностью подмостей. После полного раскрытия опор и перемещения их в вертикальное положение плотники 4 и 2 разрядов устанавливают подмости на перекрытие. Затем по лестнице они поднимаются на подмости и расстропоывывают их.
Данный лист смотреть совместно с листами АС и ТХ данного проекта. 2. Работы по возведению каменных конструкций следует осуществлять в соответствии с технической документацией: -указания по виду материалов
применяемых для кладки
их проектные марки по прочности и морозостойкости; -марки растворов для производства работ; -способ кладки и мероприятия
обеспечивающие прочность и устойчивость конструкций в стадии возведения. 3. Приемочный контроль каменных работ осуществляют согласно СНиП 3.03.01-91 "Несущие ограждающие конструкции".
Наименование процессов
Периодичность контроля
Ответственный за контроль
Технические критерии оценки качества
проверка паспортов и сертификатов
До начала кладки стен этажа
В случае сомне- ния лаборатория
Должны соответствовать требованиям стандартов и технических условий. Не допускается применение обезвоженных растворов.
Правильность разбивки осей
Смещение осей - 10 мм
Горизонтальность отметки обрезов кладки под перекрытие
До установки панелей перекрытия
Отклонение отметок обрезов - 15мм
Геометрические размеры кладки (толщина
После выполнения каждых 10м³ кладки
Отклонения по толщине конструкций -15 мм
по ширине проемов - +15 мм
горизонтальность и поверхность кладки стен
В процессе и после окончания кладки стен этажа
Отклонения поверхностей и углов кладки от вертикали на 1 этаж-10мм
на все здание высотой более 2 этажей -30 мм. Отклонения рядов кладки от горизонтали на 10 м длины стены -15мм. Неровности на вертикальной поверхности кладки - при накладывании рейки длиной 2м -10мм.
Качество швов кладки (размеры и заполнение)
Средняя толщина горизонтальных швов в пределах высоты этажа принимается 12 мм (10 15). Средняя толщина вертикальных швов -10мм (8 15)
ОПЕРАЦИОННЫЙ КОНТРОЛЬ
Затраты труда на весь объем
Нормы времени на ед.изм.
Кладка наружных стен толщиной в 2 кирпича
Кладка внутренних стен толщиной в 1
Подъем кирпича на этаж
Подъем раствора на этаж
Нормы времени чел-ч.
УКАЗАНИЯ ПО ТЕХНИКЕ БЕЗОПАСНОСТИ
Работы по кирпичной кладке стен выполняют с соблюдением СНиП III-4-80 "Техника безопасности в строительстве". Необходимо пользоваться инструкциями по эксплуатации применяемых машин и оборудования. Уровень кладки после каждого перемещения подмостей должен быть не менее чем на 0
м выше уровня рабочего настила или пе- рекрытия. Не допускается кладка стен толщиной до 0
м в положении стоя на стене. При кладке стен высотой более 7 м необходимо применять за- щитные козырьки по периметру здания
удовлетворяющие следующим требованиям: -ширина защитных козырьков должна быть не менее 1
они должны быть установлены с уклоном к стене так
образуемый между нижней частью стены здания и поверхностью козырька был 110°
а зазор между стеной здания и настилом козырька не превышал 50 мм; -первый ряд защитных козырьков должен иметь сплощной настил на высоте не более 6 м от земли и сохраняться до полного окончания кладки стен
изготовленный сплошным или из сетчатых материалов с ячейкой не более 50x50 мм
должен ус- танавливаться на высоте 6-7 м над первым рядом
а затем по ходу кладки переставляться через каждые 6-7 м. Рабочие
занятые на установке
очистке или снятии защитных козырьков
должны работать с предохранительными поясами. Ходить по козырькам
испльзовать их в качестве подмостей
а также складывать на них материалы не допускается.
КАЛЬКУЛЯЦИЯ ЗАТРАТ ТРУДА
МАШИННОГО ВРЕМЕНИ И ЗАР.ПЛАТЫ
ГРАФИК ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ НА ВОЗВЕДЕНИЕ 1-ГО ЭТАЖА
Строп четырехветвевой
ПОТРЕБНОСТЬ В ИНСТРУМЕНТЕ
ИНВЕНТАРЕ И ПРИСПОСОБЛЕНИЯХ
техническая характеристика
Установка для перемешивания и выдачи раствора
Кирпичная кладка стен
Подача раствора для кирпичной кладки
Прием раствора из бункера
Установка для подачи раствора
Шарнирно-пакетные подмости
размер 5500x2500x1100
Поддон с металлическими крючьями
Складирование кирпича
Разравнивание раствора
Сколка и теска кирпичей
Проверка вертикальности кирпичной кладки стен
Уровень строительный
Проверка горизонтальности кирпичной кладки
Проверка прямолинейности рядов кладки
Проверка правильности кирпичной кладки
Разметка осей здания
Линейка измерительная
Обеспечение горизонтальности рядов кладки
Угольник для каменных работ
Проверка углов при кладке внутренних стен
Зачаливание шнура при кладке стен
Наименование материала
ПОТРЕБНОСТЬ В МАТЕРИАЛАХ
ПОЛУФАБРИКАТАХ И КОНСТРУКЦИЯХ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО КИРПИЧНОЙ КЛАДКЕ
Норма расхода материала на ед.изм.
Кирпич по ГОСТ 7484-78
Перемычки (сер. 1.038.1-1 В1.):
ПБ13-1 2ПБ16-2 3ПБ21-8 3ПБ18-8 3ПБ16-37 3ПБ18-37 3ПБ13-37 5ПБ27-37
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ НА ОДИН КУБОМЕТР КИРПИЧНОЙ КЛАДКИ
Затраты труда рабочих
Затраты машинного времени
Продолжительность выполнения работ
Выработка на одно звено рабочих в смену
РАБОЧЕЕ МЕСТО И РАСПОЛОЖЕНИЕ МАТЕРИАЛОВ ЗВЕНА КАМЕНЩИКОВ НА ПОДМОСТЯХ
- рабочая зона каменщика 2 - рабочая зона каменщика 3 - ящик с раствором; 4 - пакет кирпича.
второй уровень подмостей
первый уровень подмостей
СХЕМА РАЗБИВКИ КИРПИЧНОЙ КЛАДКИ ПО ЯРУСАМ
СХЕМА СКЛАДИРОВАНИЯ КИРПИЧА
- кирпич; 2 - поддон; 3 - строп четырехветвевой; 4 - ящик для раствора; 5 - подмости шарнирно-пакетные.
СТРОПОВКА ЯЩИКА С РАСТВОРОМ
СХЕМА РАЗБИВКИ ЗАХВАТКИ НА ДЕЛЯНКИ И РАССТАНОВКИ ПОДМОСТЕЙ
д-14д - номера делянок
Кладка внутренних стен толщи- ной в 1
Технологическая карта на
ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ КАРТА НА КИРПИЧНУЮ КЛАДКУ

ЖБК ригель.dwg

расположенного в г. Наб. Челны
Монолитный неразрезной
Спецификация железобетонных конструкций
Спецификация арматурных изделий
Ведомость расхода стали на элемент
на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Отзыв.docx

Казанский государственный архитектурно-строительный университет
на тему: «Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка расположенного в г. Набережные Челны на пересечении пр. Сююмбике и пр. Вахитова».
Дипломник: Кариева Илюза Ильнуровна
Актуальность проекта обосновывается необходимостью повышения эффективности использования земельного участка расположенного в г. Набережные Челны.
Дипломный проект выполнен в полном объеме в соответствии с выданным заданием и отвечает всем установленным требованиям.
Выбор варианта застройки территории основан на анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
В работе были поставлены и решены следующие задачи:
- разработано архитектурно-планировочное решение шестиэтажного здания;
- рассмотрены основные конструктивные решения выполнен расчет ригеля.
- разработан календарный график строительства определены потребности в трудовых ресурсах и сроки возведения объекта.
- выполнен сводный сметный расчет на объект.
- определено негативное воздействие объекта на окружающую среду на стадии эксплуатации объекта и разработаны мероприятия по его снижению.
- рассмотрены правовые и управленческие аспекты проекта строительства жилого здания.
К положительным сторонам выполненного проекта можно отнести следующие:
Тщательно изучены теоретические аспекты необходимости и возможности развития свободного земельного участка.
Достаточно полно рассмотрен градостроительный план развития г. Набережные Челны проанализировано состояние и перспективы развития территории.
Квалифицированно разработан архитектурный раздел в котором представлено архитектурно-планировочное решение 6-ти этажного жилого дома экономическая и правовая экспертиза.
Явных недостатков в проекте нет. Дипломником проведена большая самостоятельная работа и проработан большой объем технической и экономической литературы.
Дипломником при выполнении проекта использованы современные программные продукты такие как AutoCAD Corel Draw «Альт-Инвест» «Гранд-Смета» «Spider Project».
Рекомендации по внедрению дипломного проекта: ознакомить администрацию г. Набережные Челны с результатами разработки дипломного проекта.
Дипломный проект заслуживает оценки «отлично».
Руководитель проекта
к.э.н. старший преподавательМ. Ю. Вирцев

оценка плакат.dwg

Определение восстановительной
Оценка физического износа
технической экспертизы (Ифиз)
Расчет остаточной стоимости
Определение стоимости земельного
Сзатр = Сост + Сзем =
с учетом проведенной
Сзатр = Сост + Сзем + Ссмет
Сметная стоимсоть реконструкции
Сравнительный подход
Определение чистого операционного
Расчет коэффициента
капитализации (Ккап)
где Ск - ставка дохода на капитал
НВК - норма возврата капитала
Метод прямой капитализации
Формирование совокупности данных
о рыночных ценах объектов - аналогов
Выявление подходящих объектов
Выявление количественных
и качественных корректировок
Расчет равновесной цены
оцениваемого объекта
Расчет стоимости объекта недвижимости
по сравнительному подходу (Ссрав)
Согласование результатов до реконструкции объкта
Определение рыночной стоимости
Стомость здания после проведения
Стоимость здания до проведения
Сумма затрат на проведения реконструкции
Полученный эффект от реконструкции
Экономический эффект от реконструкции
Метод сравнения продаж
Определение рыночной стоимости
Мониторинг рынка предложений и
формирование совокупных данных
о рыночных ценах объектов-аналогов
по результатам выявлено что:
Выявление количественных и
качественных поправок
Сз.у.=Сед.*Sз.у.=7 865
объекта недвижимости
Выбор стоимости базы
Сметная стоимость строительства
Сстр= 270 785 050 руб.
Расчет стоимости объекта недв.
Сбор и проверка достоверности
информации о предлагаемых на продажу
или недавно проданных аналогах
Сравнение данных об отобранных
аналогах и объекте оценки
Стоимость воспроизводства
Сзатр.=Ссмет*ПП+Сз.у.
Расчет общей стоимости объекта
недвижимости по сравнительному
квартиры 211 461 549
офисные помещения 81 897 880
земельный участок 29 180 097
Согласование результатов и определение
рыночной стоимости объекта оценки

Пояснительная записка.docx

Техническая экспертиза12
1. Климатические условия района строительства и нагрузки12
2. Архитектурно – строительные решения12
2.1. Архитектурно - планировочное решение генплана12
2.2. Объемно - пространственное решение13
2.3. Архитектурно – планировочное решение здания14
2.4. Основные технико-экономические показатели14
2.5 Наружная отделка15
3. Конструктивные решения15
4. Инженерная система здания17
5. Противопожарная и охранная безопасность комплекса21
7. Типовая технологическая карта (ТТК)30
7.1. Условия подготовки процесса30
7.2. Приёмка материалов30
7.3. Организация и технология строительного процесса31
7.4. Подготовительные работы32
7.5. Установка и подключение установки для приёма и выдачи раствора33
7.6. Кирпичная кладка наружних и внутренних стен34
7.7. Кирпичная кладка перегородок37
7.8. Производства кирпичной кладки при отрицательных темпе-ратурах40
7.9. Обеспечение безопасности процессов41
7.10. Требования пожаробезопасности45
Экономическая экспертиза47
1. Теоретические основы оценки недвижимости47
2. Анализ рынка недвижимости г. Набережные Челны49
2.1 Анализ рынка жилой недвижимости49
2.2 Анализ рынка офисной недвижимости51
3. Характеристика объекта недвижимости52
3.1. Характеристика земельного участка52
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 52
4.1. Юридическая доступность53
4.2. Физическая осуществимость53
4.3. Финансовая обеспеченность53
4.4. Максимальная эффективность54
4.5. Юридически разрешенные варианты использования54
5. Сравнительный подход к оценке земельного участка54
6. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж55
7. Оценка рыночной стоимости построенного здания60
7.1. Оценка рыночной стоимости построенного здания затратным подходом60
7.2 Оценка рыночной стоимости построенного здания доходным подходом60
7.3. Оценка рыночной стоимости построенного здания сравнительным подходом61
8. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки80
9. Бизнес план на строительство жилого многоквартирного дома81
9.2. Сущность бизнес-планирования83
9.3 Описание проекта85
10. План по рискам87
11. Определение ставки дисконта93
12. Анализ показателей эффективности проекта..93
12.1. Анализ отчета о прибылях и убытках93
12.2. Анализ отчета о движении денежных средств95
12.3.Анализ показателей коммерческой эффективности проекта96
13. Планирование сроков строительства в программе Spider Project97
Правовая экспертиза99
1. Форма собственности и виды прав на землю99
2. Сегментирование рынка недвижимости100
3. Правовые основы федеральные законы относящие к многоквартирным жилым домам102
4. Правовой статус земельного участка104
5. Определение источника финансирования106
6. Правовой статус участников инвестиционного проекта109
7. Основание для разработки проекта110
8. Процедура подготовки форм исходной разрешительной докумен - тации116
9. Процедура получения разрешения на строительство118
10. Основание проведения строительно-монтажных работ120
11. Основание ввода объекта в эксплуатацию121
12. Строительный контроль надзор за объектом124
Управленческая экспертиза127
1 Основные принципы и цели управления недвижимостью127
2.Управление стоимостью ОН на протяжении жизненного цикла128
3. Управление жилой недвижимостью139
4. Права и обязанности ТСЖ139
5. Частное управление141
6. Общественное самоуправление142
7. Анализ рынка управляющих компаний144
8.Требования предъявляемые к управляющей компании145
9. Стоимость услуг управляющей компании147
10.Мероприятия по ресурсосбережению148
11.Управление объектом для повышения доходности151
12. Расчет доходности от управления152
Экологическая экспертиза153
1. Виды воздействия153
2. Общие сведения об объекте154
2.1 Краткая характеристика объекта154
3. Оценка воздействия объекта на атмосферу155
3.1. Расчет объемов выбросов загрязняющих веществ от автомобильного транспорта156
3.2. Категория опасности объекта159
3.3. Определение санитарно-защитных зон объекта160
4. Оценка воздействия объекта на гидросферу160
4.1. Определение объема выброса загрязняющих веществ в гидро-сферу160
4.2. Расчет расходов поверхностных сточных вод отводимых с территории объекта161
5. Оценка воздействия объекта на литосферу166
5.1. Определение объема выбросов загрязняющих веществ в лито-сферу166
6. Защита почв от возможного воздействия168
7. Воздействие на растительный и животный мир168
8 Физические факторы воздействия168
Список использованных источников173
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики представляющий собой совокупность объектов недвижимости экономических субъектов оперирующих на рынке процессов функционирования рынка т.е. процессов производства (создания) потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком и механизмов обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Дипломная работа представляет собой проведение мероприятий по экспертизе 6-ти этажного жилого дома строящегося на пересечении проспекта Сююмбике и проспекта имени Вахитова в городе Набережные Челны с офисными помещениями на первом этаже и подземной парковкой.
Цель дипломной работы - провести техническую экономическую экологическую и правовую экспертизы объекта жилой недвижимости. На основании проведённых экспертиз сделать вывод о целесообразности строительства объекта недвижимости и определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Актуальность дипломной работы заключается в том что в настоящее время важнейшей задачей градостроительства является улучшение комфортности проживания населения и реализации этой задачи необходимо уделить достаточное время при принятии решения того какое жилье необходимо строить.
Проект строительства жилого дома имеет следующие составляющие:
рассмотрение архитектурной и инженерно-технической части проекта здания;
оценка экономических аспектов и целесообразности строительства объекта недвижимости;
описание возможного способа управления объектом жилой недвижимости;
анализ правовых аспектов строительства и эксплуатации здания;
определение влияния данного объекта недвижимости на экологическую ситуацию в районе застройки в период эксплуатации.
Реализация проекта требует определенной совокупности мероприятий связанных с разработкой технико - экономического обоснования и рабочего проекта организацией и финансированием работ по проекту планированием ресурсов и хода работ над проектом строительством и сдачей готового объекта в эксплуатацию а также управлением недвижимостью после сдачи в эксплуатацию.
Дипломная работа включает в себя 5 разделов в том числе приложения в виде сметного расчёта список используемой литературы архитектурно-строительную часть представленную в виде чертежей плакаты со схемами и диаграммами.
При написании дипломного проекта использовались различные источники включая методическую литературу нормативную литературу учебные пособия статьи из периодических изданий заданной тематики информационные порталы сети Интернет нормативно-правовые документы и т.д.
Техническая экспертиза
1. Климатические условия района строительства и нагрузки
Земельный участок строительства 6-ти этажного жилого дома находится в РТ г. Набережные Челны в районе пересечения проспекта Сююмбике и проспекта имени Вахитова.
Климатические условия района строительства и нагрузки:
Климатический район
минимальная расчетная температура наружного воздуха -34°С;
средняя месячная температура воздуха в июле +20°С;
средняя месячная температура воздуха в январе -15°С;
температура наиболее холодной пятидневки -29°С;
масса снегового покрова 320 кгм²;
скоростной напор ветра 30 кгм²;
нормативная глубина промерзания грунта 18 м.
2. Архитектурно – строительные решения
2.1. Архитектурно - планировочное решение генплана
Для строительства 6-ти этажного жилого дома был выбран земельный участок расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны в районе пересечения проспекта Сююмбике и проспекта имени Вахитова.
Участок выбранный для строительства жилого дома ограничен проспектом Сююмбике проспектом имени Вахитова и существующим дворцом спорта.
Основные показатели участка застройки
Общая площадь участка
Строительный объем здания
Общие габариты дома по макс. выступающим точкам
Максимальная высота от нулевой отметки
2.2. Объемно - пространственное решение
Вид строительства - новое.
Здание выбранное в дипломном проекте относится к жилому типу. 6-ти этажный жилой дом имеет следующую структуру:
В подземной части располагается парковка на 110 местмашин и технические помещения. Въезд в парковку осуществляется с проспекта Сююмбике.
На 1-ом этаже размещаются офисные помещения (площадью от 154 до 1684 кв. м.) который имеет отдельный вход со стороны проспекта имени Вахитова.
Входы в жилую зону предусмотрены со стороны проспекта Сююмбике. На 2– 6 этажах располагаются квартиры площадью от 478 до 15544 кв. м.
Озеленение участков предполагает засев газонов и устройство цветников вдоль главного фасада здания. Также проектом предусмотрено максимальное сокращение площади асфальтового покрытия – пешеходные тротуары запроектированы с брусчатым покрытием. Недостаток озелененных территорий и площадок для отдыха и игр компенсируется за счет сквера расположенного в зоне пешеходной доступности.
Расстояния между соседними домами не противоречат требованиям СНиП по освещенности и противопожарным нормам.
Расположение и ориентация проектируемого дома обеспечивает непрерывную инсоляцию жилых помещений что соответствует нормативным требованиям.
Высота жилого дома – 20470 м (СП 53.13330.2011 Пожарная безопасность зданий и сооружений).
Предусмотрено оборудование дверей эвакуационных выходов из помещений принудительной противодымной защитой приспособлениями для самозакрывания и с уплотнением в притворах.
Двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров холлов и лестничных клеток не должны иметь запоров препятствующих их свободному открыванию изнутри без ключа.
Противопожарные двери находящиеся по условиям эксплуатации закрытыми оборудованы автоматическими устройствами открывающими их при срабатывании системы автоматической пожарной сигнализации или открываемые или открываемые только со стороны эвакуирующихся или запирающимися устройствами типа «Антипаника».
В квартирах расположенных на высоте более 15 м предусмотрены аварийные выходы на балкон оборудованный люком и наружной лестницей соединяющей с нижележащим этажом. Предусмотрена отделка стен пола и потолков путей эвакуации (лестничных клеток коридоров вестибюлей холлов) из негорючих материалов.
2.3. Архитектурно – планировочное решение здания
Участок застройки расположен на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова.
Планировочное решение построено с учетом постоянного проживания людей обеспечения комфорта.
Квартиры дома запроектированы с одинаковым набором помещений. Все квартиры имеют хорошую инсоляцию в течение светового дня.
Планировка квартир обеспечивает удобную взаимосвязь помещений и зонирование по функциональному назначению: прихожую гостиную кухню спальные комнаты расположенные рядом с санитарными узлами. Состав и характер квартир определен заказчиком. Каждая квартира имеет летние помещения. В квартирах установлены радиаторы отопления с нижней подводкой.
2.4. Основные технико-экономические показатели
Технико – экономические показатели
Количество надземных этажей
Количество подземных этажей
Строительный объем общий
- в т.ч. надземная часть
- в т.ч подземная часть
Общая площадь здания
2.5 Наружная отделка
Фасады здания выполнены с применением современных технологий и материалов. Все применяемые материалы имеют соответствие гигиеническим и пожарным сертификатам.
Наружные ограждающие конструкции дома – трехслойные слоистая кладка.
Фасады на первом этаже облицованы керамическим кирпичем. Выше оштукатурены по сетке и покрашены высококачественной фасадной силан - силоксановой краской с высокой атмосферостойкостью и морозоустойчивостью.
3. Конструктивные решения
-ти этажный жилой дом с подземной парковкой и нежилыми помещениями 1-го этажа на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова запроектирован по индивидуальному проекту.
За условную отметку ±0.000 принята отметка чистого пола 1-го этажа что соответствует абсолютной отметке.
Несущий остов дома выполнен из монолитного каркаса. Наружные стены здания с внутренней стороны выполнены из керамического кирпича далее - слой утеплителя затем керамический кирпич штукатурка.
Внутренние перегородки выполнены из керамического кирпича. Оконные дверные проемы жилых помещений заполняются деревянными рамами с двойным стеклопакетом.
Входные двери в подъезды и офисы выполнены из массива дуба и инкрустированы состаренным металлом.
Внутренняя отделка лифтовых холлов и лестниц жилой части: гранит штукатурка. С последующей окраской. Используется также лепнина.
Проект жилого дома выполнен с учетом природно – климатических условий и с соблюдением санитарно – гигиенических и противопожарных требований согласно СНиП 21-01-97* СНиП 31-01-2003 СНиП 2.01.02-85* СНиП 21-02-99*.
Инсоляция помещений соответствует СНиП 23-05-95*.
Класс ответственности здания – II (нормальный).
Степень огнестойкости здания – I.
Класс пожарной опасности – КО.
Класс функциональной пожарной опасности – Ф1.3.
Класс конструктивной пожарной опасности – СО.
Фундаменты представляют собой сплошную монолитную железобетонную плиту.
Жилой дом запроектирован из монолитного железобетона.
Стены подвала выполнены из монолитного железобетона утепленные с наружной стороны плитами «Пеноплекс 35».
Колонны и стены возведены в соответствии с требованиями СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Внутренняя и наружная верста наружных стен выполнены из керамического полнотелого кирпича пластического прессования М 100 (ГОСТ 530-2007). Для слоистой кладки применен теплоизоляционный слой – из минераловатных плит «ROCKWOOL-КАВИТИ БАТТС» толщиной 150 мм. Теплоизоляционный материал с «теплой» стороны защищен пароизоляционным слоем. Между теплоизоляционным слоем и наружной кладкой оставлен воздушный зазор толщиной 20 мм.
Все внутренние стены и перегородки подземной части перегородки санузлов ванных помещений уборочного инвентаря тех. помещений ограждения каналов выполнены из керамического полнотелого кирпича пластического прессования М100 (ГОСТ 530-2007) с армированием через 5 рядов кладки кладочной сеткой 4Вр-I c ячейками 50х50 мм. В местах пересечения кирпичных перегородок заложена кладочная сетка.
Кладка наружных стен внутренних стен и перегородок выполнена на цементно-песчаном растворе М100.
Материал покрытия кровли – металлочерепица.
Полы и внутренние отделочные работы выполнены после прокладки и монтажа всех электро - и санитарно-технических сетей и проводок.
4. Инженерная система здания
Отопление. Источником тепла служат индивидуальные теплогенераторы – газовые котлы Vaillant для жилых помещений – одноконтурные котлы с водонагревателями косвенного нагрева.
Теплоноситель в системе отопления вода 80-60 С.
Система отопления – двухтрубная лучевая.
Отопительные приборы для офисных помещений – радиаторы алюминиевые секционные Н=500 мм с установленными на них термостатическими вентилями а для жилых помещений – напольные радиаторы. В кухнях и в санузлах – система «Теплый пол» с параметрами теплоносителя 50-45 С.
Трубопроводы системы отопления выполнены из металлопластиковых труб.
Трубопроводы системы отопления прокладываемые в конструкции пола изолируются трубной изоляцией из вспененного полиэтилена типа Энергофлекс толщиной 6 мм в местах пересечения внутренних стен прокладываются в гильзах с последующей заделкой огнестойким материалом.
Лестничные клетки отапливаются электрическими конвекторами.
Вентиляция. Система вентиляции не отапливаемой автостоянки приточно-вытяжная с механическим побуждением. Объем вытяжного воздуха в автостоянке принят на 20 % больше приточного. В холодный период нагрев приточного воздуха в венткамеру приточной установки обслуживающую автостоянку осуществляется при помощи канального электронагревателя.
Система вентиляции офисных залов приточно-вытяжная с механическим побуждением. В качестве распределителей воздуха используются потолочные диффузоры с распределением воздушного потока в четырех направлениях. Теплоснабжение приточных установок магазинов осуществляется от газового котла.
Воздухообмен в помещениях рассчитан согласно соответствующих СНиП. Приток воздуха в жилые помещения организован через приточный клапан встроенный в конструкцию оконной рамы.
Общеобменная вытяжная вентиляция квартир с естественным побуждением (и механическим побуждением на 5 и 6 этажах – при помощи бытовых вентиляторов).
Вытяжка из кухонных плит осуществляется посредством технологических зонтов со встроенными вентиляторами.
Распределение и удаление воздуха происходит по оцинкованным и гибким воздуховодам через решетки и диффузоры.
Горизонтальные воздуховод проходящие транзитом через помещения покрыты огнезащитным составом с пределом огнестойкости не менее 1 часа.
В помещении автостоянки запроектирована система дымоудаления. Расположение вентилятора дымоудаления – на кровле здания. В тамбур-шлюз перед лестничной клеткой в случае пожара осуществляется подпор воздуха.
Клапана дымоудаления ДКС-1 (в подземной автостоянке) нормально закрытые при пожаре открываются все одновременно.
Все противопожарные клапана ОКС-1 нормально открытые. При пожаре закрытие клапанов осуществляется в пределах этажа пожара.
Система автоматики обеспечивает регулирование температуры приточного воздуха отключение общеобменных систем вентиляции при пожаре и соответственно включение дымоудаления и подпора воздуха.
В автостоянке устанавливаются датчики СО при помощи которых регулируется работа приточно-вытяжной системы в зависимости от концентрации угарного газа в зоне автостоянки.
Для снижения уровня шума от вентиляционных установок до допустимых норм предусмотрена установка пластинчатых трубчатых и гибких шумоглушителей на воздуховодах.
Для регулирования подачи воздуха в вентиляционных системах предусмотрены воздушные клапаны (дроссель-клапаны) а также решетки с регулятором расхода воздуха.
Расход тепла на вентиляцию – 544 кВт.
Водопровод и канализация. Водоснабжение жилого дома предусматривается от существующей сети водопровода 300мм по пр.Сююмбике.
Общеплощадочные сети водопровода запроектированы из полиэтиленовых труб среднего давления: ПЭ 100 SDR 11 наружный диаметр 200 мм.
Расход воды на внутренние пожаротушение принят по СНиП 2.04.01-85* - 2.5лс. В пожарных шкафах отделено место для двух огнетушителей с пожарным рукавом. Наружное пожаротушение предусмотрено с расходом 15лс согласно СНиП 2.04.02-84 от пожарных гидрантов городских сетей водоснабжения.
На трубопроводе запроектирован водопроводный колодец с установкой в нем запорной арматуры. Хозяйственно-бытовая и производственная канализация отводится самотеком в существующую сеть канализации 300мм по пр. Сююмбике.
Наружные сети хозяйственно-бытовой канализации приняты из полиэтиленовых труб ПЭ 80 SDR 17.6-160x19.1 по ГОСТ 18599-2001. Отвод ливневых и талых вод с кровли здания и с территории центра предусматривается в существующую сеть ливневой канализации 1200 мм по пр. Сююмбике.
Для приема дождевых и талых вод проектом предусматривается установка дождеприёмных колодцев.
Электроснабжение. Электроснабжение жилого дома выполнено в соответствии с договором с Набережночелнинскими электрическими сетями от одной встроенной трансформаторной подстанции. Мощность трансформатора.
00 кВА. Выбор величин освещенности произведен по СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение".
Источником света служат лампы накаливания и светодиодные лампы. Проектом предусмотрено рабочее аварийное и ремонтное освещение. Питание щитов рабочего и аварийного освещения предусматривается от щита силового освещения (ЩСО). Напряжение сети 380220В с системой заземления TN-C-S.
Напряжение на лампах рабочего и аварийного освещения - 220в ремонтного-12В установленная мощность освещения - 653 кВт расчетная мощность освещения - 522 кВт.
На путях эвакуации из здания установлены световые указатели со встроенной батареей обеспечивающей автономную работу в течении трех часов.
Управление освещением выполняется с помощью выключателей.
В помещении санузла устанавливается отдельная распределительная коробка ШДУП для выполнения дополнительной системы уравнивания потенциалов путем присоединения всех сторонних проводящих частей проводами ПВ-1к РЕ шине группового щитка.
Распределительные и групповые сети выполнены кабелем ВВГнгLS открыто и в кабельных каналах.
Для защиты при косвенном прикосновении используются нулевые защитные проводники электропроводки.
Проектом предусматривается зануление электрического оборудования с помощью нулевого защитного РЕ-проводника.
Монтаж ведется в соответствии с ПУЭ СНиП 3.05.06-85 ГОСТ Р50571.15-97 РД34.21.122-87.
Слаботочные системы. Охранная сигнализация. В основу системы ОС заложена аппаратура на базе центрального оборудования НВП «Болид».
Система предназначена для контроля охранных (ИО) извещателей с подачей звуковой и световой сигнализации отображением информации управлением внешними исполнительными устройствами выводом информации на пульт управления внутри объекта.
Управление и отображение информации о состоянии ОС осуществляются при помощи пультов управления которые устанавливаются на рабочих местах охранников в комнатах охраны.
Приемно-контрольное устройство:
прибор приемно-контрольный охранно-пожарный ППКОП (Сигнал-20П SMD).
Устройство управления и индикации:
пульт управления и программирования (С2000);
пульт контроля и управления (С2000-К).
Извещатели охранные:
магнитоконтактный на обычную дверь ИО 102-162;
магнитоконтактный на металл ИО – 102-26 «Аякс»;
акустический разбития стекла Астра-С;
объемный оптико-электронный инфракрасный Астра-5.
Структурированная кабельная система локальной вычислительной сети и телефонной связи включает в себя розетки двухпортовые и розетки однопортовые. Кроме того в щитках квартирных предусмотрены коммутаторы D-Link и сетевые фильтры на 5 электрических розетках.
Также проектом предусмотрены:
автоматика водяного пожаротушения;
СКС и телефонная связь;
система телевидения.
5. Противопожарная и охранная безопасность комплекса
Проектирование проездов выполнено с учётом возможности проезда пожарных машин вокруг здания и обеспечения доступа пожарных с автолестниц в любую квартиру.
Наружное пожаротушение с расходом 15 лсек. Предусмотрено от 2-х существующих пожарных гидрантов расположенных на расстоянии не более 200 м от здания.
Основная лестничная клетка – незадымляемая НЗ с подпором воздуха в тамбур-шлюз при пожаре. В качестве аварийного выхода из квартир предусмотрены глухие простенки шириной 12 м от торца балкона до оконных проемов и простенки шириной 16 м между окнами выходящими на лоджию.
В жилом доме запроектирована система дымоудаления из поэтажных коридоров и подпор воздуха при пожаре в лифтовую шахту и тамбур-шлюз. В квартирах предусмотрено устройство внутриквартирного пожаротушения. В каждом помещении квартиры предусмотрена установка автономных дымовых пожарных извещателей в прихожих - тепловых пожарных извещателей. В общих коридорах - дымовых пожарных извещателей. Системы оповещения людей о пожаре – 2-го типа.
Встроено-пристроенные помещения офиса имеют 2 эвакуационных выхода непосредственно наружу оборудованы автоматической пожарной сигнализацией и системой оповещения людей о пожаре 2-го типа.
Определение усилий в ригеле поперечной рамы.
Поперечная многоэтажная рама имеет регулярную расчетную схему с равными пролетами ригелей и равными длинами стоек. Сечение ригелей и стоек по этажам приняты постоянными. Такую многоэтажную раму расчленяем для расчета на вертикальную нагрузку на одноэтажные рамы с нулевыми точками моментов – шарнирами расположенными по концам стоек – в середине длины стоек всех этажей кроме первого.
Нагрузка на ригель от плит считается равномерно распределенной. Ширина грузовой полосы на ригель равна шагу поперечных рам.
Высота ригеля назначается в пределах:
принимаем h=45см=045м.
Ширина сечения в пределах:
принимаем b=20см поверху.
Подсчет нагрузок на 1 погонный метр ригеля приведен в таблице 1.3.
Нагрузки на 1 погонный метр ригеля
волокнистые γ=250=24мм
Железобетонная плита
Временная длительная
Вычисляем расчетную нагрузку на 1м длины ригеля.
Полная нагрузка на 1 погонный метр ригеля:
нормативная длительная
Расчетная схема. При свободном опирании ригеля на консоли ригель работает как простая балка с расчетным пролетом:
На протяжении всей длинны полки будут находиться в растянутой зоне. Поэтому при расчете прочности расчетное сечение принято b×h=20×45см.
При этом напряжение сжатия на опорной площадке равно:
Расчет прочности по нормальному сечению.
Характеристики прочности бетона и арматуры.
Бетон тяжелый класса В20: расчетное сопротивление при сжатии при растяжении коэффициент условий работы бетона модуль упругости
Арматура продольная рабочая класса А-III расчетное сопротивление
Определение высоты сечения ригеля.
Высоту сечения подбирают по опорному моменту при поскольку на опоре момент определен с учетом образования пластического шарнира.
Принятое же сечение ригеля следует затем проверить по пролетному моменту так чтобы относительная высота сжатой зоны была и исключалось переармированное неэкономичное сечение. По нормативным данным находим
Минимально необходимая рабочая высота:
Высота ригеля: принимаем .
Рабочая высота сечения:
Вычисляем коэффициент :
Принимаем 4 диаметром 20 А-III c
Расчет прочности наклонного сечения по поперечной силе.
Поперечная арматура принимается по условию технологии сварки диаметром 8мм А-I с число поперечных стержней n=2.
где – тяжелый бетон – прямоугольное сечение.
следовательно необходим расчет поперечных стержней.
Предельное усилие в поперечных стержнях вычисляем по формуле:
Требуемый шаг поперечных стержней:
Максимально допустимый шаг:
где - тяжелый бетон.
По конструктивным требованиям при h=450мм:
принимаем по торцам балки на
В середине пролета принимаем .
Расчет прочности ослаблением части ригеля (подрезки).
Проверяем условие где .
Для В20 – при тепловой обработке для А-III.
Коэффициент армирования:
- для тяжелого бетона.
Условие: – удовлетворяется.
Расстояние между поперечными стержнями при этом:
Предельная поперечная сила воспринимаемая бетоном и поперечными стержнями:
Следовательно прочность бетона обеспечена необходимая длина участка с подрезкой на которой должна ставиться поперечная арматура с шагом: .
где - расстояние от опоры консоли до конца подрезки.
Для арматуры периодического профиля растянутой в растянутом бетоне:
Нижняя продольная арматура ослабленной части ригеля принята 2 диаметром 28мм А-III. Эту арматуру приваривают к опорному швеллеру и запускают в ригель на длину больше относительной анкеровки равной .
сечение прямоугольное:
где – для бетона В20
Относительная высота сжатой зоны бетона:
Плечо внутренней пары сил:
Вычисляем кривизну при изгибе:
где – для бетона В20.
Упругопластический момент сопротивления:
Коэффициент характеризующий неравномерность деформаций растянутой арматуры:
где – при длительно действующей нагрузке;
– при длительно действующей нагрузке.
– прогиб в пределах нормы.
Это значит что прогиб допустимый.
7. Типовая технологическая карта (ТТК)
7.1. Условия подготовки процесса
До начала производства работ необходимо:
закончить работы по организации строительной площадки;
закончить работы по возведению нулевого цикла;
закончить геодезическую разбивку осей здания;
доставить и разместить в зоне складирования поддоны с кирпичём;
места производства работ должны быть освобождены от неиспользуемого инвентаря приспособлений строительного материала;
очистить основание на котором будет производиться кладка стен от мусора наледи снега (в зимнее время);
произвести проверку подготовку и подачу к месту производства работ необходимого инструмента приспособлений инвентаря.
7.2. Приёмка материалов
Поступающий на объект кирпич должен проходить входной контроль качества посредством документальной визуальной и измерительной проверки соответствия их требованиям сопроводительной и изготовительной документации. При этом проверяется соответствие материалов и изделий по виду количеству и качеству товарно-транспортной накладной паспорту с приложенными к паспорту сертификационными документами ГОСТ или ТУ на изготовление данного материала (изделия) рабочему проекту.
Результаты проверок заносятся производителем работ в журнал входного контроля.
Входной контроль кирпича осуществлять руководствуясь ГОСТ 379-95 «Кирпич и камни силикатные. Технические условия» ГОСТ 530-95 «Кирпич и камни керамические. Технические условия» ГОСТ 7484-78 «Кирпич и камни керамические лицевые. Технические условия».
поверхность граней должна быть плоской рёбра прямолинейными. Допускается выпускать изделия с закруглёнными вертикальными рёбрами с радиусом закругления не более 15мм. По фактуре поверхности (ложковой тычковой) могут быть гладкими или рифлёными;
на изделии не допускаются дефекты внешнего вида;
известковые включения вызывающие после пропаривания изделий разрушение поверхностей и отколы глубинной более 6мм не допускаются. На поверхности изделий допускается наличие отколов по наибольшему измерению от 3 до 6 мм числом не более 3шт;
количество половняка в партии не болжно быть более 5%. Кирпич имеющий одну или несколько сквозных трещин на всю толщину кирпича протяжённостью по ширине кирпича более 30мм и расположенные в центральной части опорной поверхности относят к половняку.
Складирование кирпича предусмотрено на спланированной площадке на поддонах или железобетонных плитах.
7.3. Организация и технология строительного процесса
Техкартой предусматривается следующий порядок производства работ:
Подготовительные работы
подготовка рабочего места;
разметка основания под наружние и внутренние стены;
подача кирпича к месту производства работ;
приём кирпича и распределение его по этажу.
Установка и подключение УВР
приём растворной смеси в УВР;
подключение УВР к сети и перемешивание раствора;
выгрузка раствора в мульды для раствора и подача их к месту производства работ.
Кирпичная кладка наружних и внутренних стен
натяжка (перестановка) причального шнура;
устройство растворной пастели;
рубка и теска кирпичей (по мере надобности);
установка подмостей каменщика (для производства кирпичной кладки выше 12м).
Кирпичная кладка перегородок
разметка основания под перегородки;
установка подмостей каменщика (для производства кирпичной кладки выше 12м);
крепление перегородок закладными деталями к стенам и перекрытию
Профессиональный состав звена
Работы предлагается вести последовательным методом комплексной бригадой из 12-ти человек с учетом совмещения следующих профессий:
каменщик 4р – 5чел (далее по тексту К1-К5);
каменщик 2р – 7чел (далее по тексту К6-К12).
Кроме того не менее чем два человека из состава звена должны быть аттестованными стропальщиками.
При отсутствии указанных выше специальностей и квалификации у рабочих до начала производства работ необходимо провести их обучение и аттестацию.
7.4. Подготовительные работы
До начала производства работ рабочие К1-К10 разделяются на звенья по 2 человека. В состав звена должен входить 1 каменщик 4-го разряда и 1 каменщик 2-го разряда. Далее этаж делят на участки (захватки). Количество участков должно соответствовать количеству звеньев. За каждым участком (захваткой) закреплено звено из двух рабочих-каменщиков. Звено должно быть закреплено за выделенным ему участком на весь период каменной кладки. Затем на каждом из участков рабочие К1 и К2 подготавливают и размещают в зоне работ необходимую оснастку и инструмент устанавливают в зоне работ подмости. Согласно рабочих чертежей рабочие К1-К10 производят разметку под наружние и внутренние стены устанавляивают порядовки с указанием на них отметок оконных и дверных проёмов натягивают причальные шнуры.
Причальный шнур первого ряда кирпичей натягивается между двумя колоннами (если они есть) или забивается в швы между плитами перекрытий (блоков) цокольного этажа.
Рабочий К12 на приобъектном складе осматривает кирпичи на отсутсвие деформаций сколов и трещин. Затем принимает поданные краном цепные стропа и заводит их под поддон с кирпичём. Чтобы убедиться в надёжности строповки рабочий 1 подаёт сигнал машинисту крана на предварительную натяжку. Машинист крана плавно приподнимает поддон с кирпичём на высоту 15-20 см. Убедившись в правильности и надёжности строповки рабочий К12 отходит на безопасное рассотяние и подаёт сигнал машинисту крана на подъём кирпича к месту производства работ.
Машинист крана доставляет поддон с кирпичём к каждому участку (захватке) в количестве 05 сменной выработки (05-10м3). Рабочие К1-К10 принимают поддон с кирпичём на перекрытии производят его расстроповку и расставляют кирпич на подмостях в количестве необходимом для двухчасовой работы.
7.5. Установка и подключение установки для приёма и выдачи раствора (УВР)
УВР устанавливается на подготовленную заранее площадку для въезда и выгрузки растворной смеси из автосамосвалов. УВР подключается дежурным электриком к трансформаторной подстанции. Перед приёмом растворной смеси рабочий К11 производит осмотр УВР затем смачивает её внутреннюю поверхность и производит её проверку на холостом ходу.
Машинист крана подаёт к установке мульды для приёмки растворных смесей. Рабочий К11 принимает их у сливного патрубка УВР и расстороповывает также смачивает их внутренню поверхность водой.
При поступлении растворной смеси на объект Рабочий К11 контролирует въезд автомашины на площадку с УВР и производит выгрузку растворной смеси.
После отъезда автосамосвала с площадки рабочий К11 включает УВР и втечение 1-2 минут перемешивает растворную смесь затем отключает установку и производит выгрузку смеси в мульды для раствора.
Далее рабочий К11 принимает поданный краном 4-х ветвевой строп и производит строповку мульды с раствором. Для проверки правильности и надёжности строповки рабочий К11 даёт сигнал машинисту крана на предварительную натяжку. Машинист крана приподнимает мульду с раствором на высоту 15-20 см. Убедившись в правильности и надёжности строповки рабочий К11 подаёт сигнал на подъём и подачу мульды с раствором к месту производства работ на этаж.
Машинист крана доставляет мульду с раствором к каждому участку (захватке). Рабочие К1-К10 принимают мульду на перекрытии и расстроповывают стропа.
7.6. Кирпичная кладка наружних и внутренних стен
Процесс кирпичной кладки состоит из следующих операций:
установка и перестановка причального шнура;
рубка и теска кирпичей (по мере необходимости);
подача кирпичей и раскладка их на стене (подмостях);
перелопачивание подача расстилание и разравнивание раствора на стене (перекрытии);
укладка кирпичей в конструкцию;
расшивка швов (если есть);
проверка правильности выложенной кладки.
Работы по возведению кирпичных стен необходимо выполнять в соответствии с проектом.
Ряды кирпича начинают и заканчивают выкладывать с наружной версты. Кладку любых конструкций и их элементов а также укладку кирпича под опорными частями конструкций независимо от системы перевязки следует начинать и заканчивать тычковым рядом.
В процессе кладки работа в звене (на каждом участке по 2 человека) распределяется следующим образом:
Рабочий К1 устанавливает рейку порядовку и натягивает причальный шнур для обеспечения прямолинейности кладки. Порядовку выполняют по отвесу или нивелиру. Засечки для каждого ряда на всех порядовках должны быть в одной горизонтальной плоскости. Порядовки устанавливаются на углах в местах пересечения и примыкания стен а на прямых участках стен - на расстоянии 10 - 15 м одна от другой. При укладке наружных стен причальный шнур устанавливают для каждого ряда натягивая его на уровне верха укладываемых кирпичей с отступом от вертикальной плоскости кладки на 1 - 2 мм.
При кладке наружной версты тычкового ряда каменщик К2 берет из пакета (поддона) по два лицевых кирпича и отступив от края участка (захватки) на 50 - 60 см раскладывает их на внутренней половине стены тычковыми гранями параллельно стене по два кирпича с интервалом в 12 - 13 см между стопками.
Затем берет из мульды лопатой раствор и расстилает его на наружной половине стены в виде грядки шириной 23 - 24 см толщиной 2 - 25 см с отступом от края простенков при кладке в пустошовку и 15 - 2 см при кладке в подрезку.
Каменщик К1 ведет кладку «вприжим». Кельмой он разравнивает раствор на участке длиной 50 - 60 см затем левой рукой подносит кирпич к месту укладки а кельмой в правой руке загребает часть раствора в стороне от постели подготовленной под укладываемые кирпичи и наносит его на ложковую грань после чего прижимает кирпич к ранее уложенному прижимая его к полотну кельмы и одновременно правой рукой вытягивает кельму. Нажатием укладываемого кирпича каменщик образует из раствора вертикальный поперечный шов. Уложенный кирпич каменщик осаживает до уровня ранее уложенных нажатием левой руки и легким постукиванием ручкой или полотном кельмы. Выжатый на поверхность стены раствор каменщик подрезает кельмой и забрасывает в растворную постель.
При кладке внутренней версты ложкового ряда каменщик К2 раскладывает обычный кирпич на наружной версте в том же порядке как и для кладки наружной версты ложкового ряда. Затем расстилает раствор на внутренней половине стены для кладки внутренней версты и забутки.
Кладку внутренней версты ложкового ряда каменщик К1 ведет «вприсык» загребая раствор тычковой гранью кирпича в том же порядке как и для наружной версты.
При кладке наружной версты ложкового ряда каменщик К2 берет из пакета по два лицевых кирпича и отступив на 50 - 60 см от края делянки раскладывает их на внутренней половине стены ложковыми гранями параллельно оси стены стопками по два кирпича с интервалом в один кирпич между стопками. Затем расстилает раствор на наружной версте в виде грядки шириной 10 - 11 см толщиной 2 - 25 см.
Каменщик К1 ведет кладку наружной версты «вприжим» ограничивая ее на конце делянки убежной штрабой.
При кладке внутренней версты тычкового ряда каменщик К2 раскладывает обычный кирпич на наружной версте не отступая от края делянки и расстилает раствор на внутренней половине стены в том же порядке что и для наружной версты.
Каменщик К1 ведет кладку «вприсык». Разравнивая раствор кельмой и держа кирпич в левой руке в наклонном положении он ложковой гранью загребает часть раствора из постели на расстоянии 5 - 6 см от ранее уложенного кирпича. Постепенно выправляя положение кирпича до горизонтального каменщик продвигает его с раствором к ранее уложенному кирпичу образуя вертикальный шов и обсаживает кирпич на растворной постели до уровня ранее уложенных нажатием руки и постукиванием ручкой или полотном кельмы. Выжатый на поверхность стены раствор он подрезает кельмой и забрасывает в растворную постель.
При кладке забутки каменщик К2 следуя за каменщиком К1 выкладывающим внутреннюю версту ряда берет из пакета по кирпичу в каждую руку и укладывает их в забутку способом «вполуприсык». Для этого держа кирпичи почти плашмя загребает их ложковыми гранями раствор для частичного заполнения вертикального шва и плотно прижимает к растворной постели так чтобы верхняя плоскость уложенных в забутку кирпичей была на одном уровне с верстовыми. Полностью вертикальные швы заполняются при расстилании раствора для следующего по высоте ряда кладки. Каменщик К1 закончив внутреннюю версту переходит на укладку кирпичей в забутку а каменщик К2 подает ему кирпичи.
Расшивка швов осуществляется каменщиком К2 одновременно с кладкой стены причем сначала расшиваются вертикальные швы а затем горизонтальные. Операция расшивки швов выполняется в два приема: сначала широкой частью расшивки а затем более узкой после затирки поверхности шва ветошью.
По окончании кладки каждого ряда каменщик К1 угольником проверяет правильность и горизонтальность рядов кладки. Толщину стен длину простенков и ширину оконных проёмов замеряют метром. Отклонение по вертикали проверяется уровнем или отвесом. В случае отклонений каменщик К1 исправляет кладку правилом и молотком-кирочкой.
Кладку в местах взаимных пересечений или примыканий стен следует производить как правило одновременно.
Кладка выполняется поярусно (три яруса на этаже). Высота яруса – 12м.
Выполнив кирпичную кладку на I ярусе каменщики переходят работать на II ярус. Для этого необходимо установить шарнирно-пакетные подмости.
Установку шарнирно-пакетных подмостей в первое положение выполняют в следующем порядке:
Рабочий К12 визуально проверяет исправность подмостей и в случае необходимости устраняет неисправности. Очистив подмости от раствора он стропит их за 4 внешние петли поданные машинистом крана и подаёт сигнал на подхём подмостей к месту установке на этаже.
Рабочие К1 и К2 принимают подмости регулируют их положение над местом установки и плавно опускают на место при необходимости регулируют их положение при помощи ломов. Установленные подмости расстроповывают. Далее на подмости подаётся кирпич и раствор. Схему расположения материалов на подмостях.
Последовательность работ по устройству кирпичной кладки стен второго яруса аналогична работам по устройству кирпичной кладки первого яруса.
Для устройства кирпичной кладки 3-го яруса рабочие К1 и К2 раскладывают подмости в положение 2: Рабочие К1 и К2 производят строповку подмосте за 4 внешние петли и подают сигнал машинисту крана на подъём и следят за равномерным раскрытием опор и горизонтальностью подмостей. После полного раскрытия опор и перемещения их в вертикальное положение рабочие К1 и К2 устанавливают подмости на перекрытие при необходимости регулируя при помощи ломов их положение. Затем по лестнице они поднимаются на подмости и расстроповывают их.
Последовательность работ по устройству кирпичной кладки стен третьего яруса аналогична работам по устройству кирпичной кладки первого яруса. После устройства наружних и внутренних стен рабочие К1-К10 приступают к кирпичной кладке перегородок.
7.7. Кирпичная кладка перегородок
До начала устройства перегородок должны быть выполнены следующие работы:
устройство наружних и внутренних стен;
разметка перегородок;
доставка на рабочее место необходимых материалов инструмента и приспособлений.
Процесс кирпичной кладки перегородок состоит из следующих операций:
установка и перестановка причального шнура;
рубка и теска кирпичей (по мере необходимости);
подача кирпичей и раскладка их на перегородки (подмостях);
перелопачивание подача расстилание и разравнивание раствора на стене (перекрытии);
укладка кирпичей в конструкцию;
проверка правильности выложенной кладки.
Работы по возведению кирпичных перегородок необходимо выполнять в соответствии с проектом. Кирпичная кладка перегородок выполняется из цельного кирпича с перевязкой в 12 кирпича по длине рядов
При устройстве перегородок каменщик К1 закрепляет и натягивает причальный шнур.
Каменщик К2 раскладывает кирпичи сначала на перекрытии (затем на выложенной перегородке) вплотную один к другому на расстоянии трех кирпичей от начала кладки оставляя место для расстилки раствора. Так укладывает 6 кирпичей после чего расстилает раствор. Перед подачей раствора на перегородку каменщик К2 перелопачивает его в мульде до получения однородной массы. Затем лопатой подает раствор на перегородку и поставив лопату наклонно на боковую грань расстилает его грядкой шириной около 10 см толщиной 2 - 25 см и длиной 75 см.
После того как каменщик К1 уложит 3 кирпича каменщик К2 укладывает раствор еще под 3 кирпича.
Каменщик К4 ведет кладку вприсык. Сначала кельмой разравнивает раствор под 3 кирпича; затем держа кирпич левой рукой в наклонном положении тычковой гранью загребает часть разостланного раствора и двигает его к ранее уложенному кирпичу создавая полный вертикальный шов. После этого выравнивает кирпич заподлицо с поверхностью перегородки легкими ударами ручки кельмы осаживая кирпич до уровня причального шнура с тем чтобы зазор между шнуром и кирпичом не превышал 1 - 2 мм. Выжатый на лицевую поверхность стены раствор подрезает кельмой и забрасывает в вертикальный шов кладки. Затем укладывает еще 3 кирпича на этом же участе.
Перегородки толщиной в 14 кирпича для устойчивости армируются в горизонтальных швах полосовым железом толщиной 1 мм или прутками стальной арматуры диаметром не более 6 мм не реже чем через 5 - 6 рядов. Толщина швов в которых располагается арматура должна превышать диаметр арматуры не менее чем на 4 мм. Перегородки толщиной в 12 кирпича выкладывают ложками.
В местах сопряжения перегородок с капитальными стенами устраивают закладные датели.
Закладные детали крепятся с двух сторон перегородки в шахматном порядке.
Раствор применяемый для кладки перегородок должен соответствовать проекту. Кладка перегородок так же как и стен выполняется поярусно (три яруса на этаже). Высота яруса – 12м.
Выполнив кирпичную кладку на I ярусе каменщики переходят работать на II ярус. Работы на втором и третьем ярусах производятся с подмостей и аналогичны работам на первом ярусе.
При кладке перегородок особое внимание уделяется качеству заполнения швов раствором правильности положения каждого кирпича вертикальности кладки в целом.
По ходу кладки устанавливается арматура и перемычки над проемами. Вертикальность и горизонтальность рядов кладки периодически проверяется при помощи отвеса правила и уровня. Выравнивается кладка легким постукиванием молотком-кирочкой по правилу приложенному с внешней стороны перегородок.
При выполнении разрыва кладки вертикальной штрабой в швы кладки штрабы следует заложить сетку (арматуру) из продольных стержней диаметром не более 6 мм из поперечных стержней - не более 3 мм с расстоянием до 15 м по высоте кладки а также в уровне каждого перекрытия.
Число продольных стержней арматуры принимается из расчета одного стержня на каждые 12 см толщины стены но не менее двух при толщине стены 12 см.
Этаж перекрывается только после устройства перегородок.
В местах сопряжения перегородок с перекрытием устраивают закладные датели. Закладные детали крепятся с двух сторон перегородки в шахматном порядке.
Шаг установки заклданых деталей не должен превышать 15м с каждой стороны.
7.8. Производства кирпичной кладки при отрицательных температурах
Кладку каменных конструкций в зимних условиях следует выполнять на цементных цементно-известковых и цементно-глинистых растворах.
Состав строительного раствора заданной марки для зимних работ подвижность раствора и сроки сохранения подвижности устанавливает предварительно строительная лаборатория.
Возведение стен и столбов по периметру здания и в пределах между осадочными швами следует выполнять равномерно не допускается разрывов по высоте более чем на 12 этажа.
При кладке глухих участков стен и углов разрывы допускаются высотой не более 12 этажа и выполняются штрабой.
Не допускается при перерывах в работе укладывать раствор на верхний ряд кладки. Для предохранения от обледенения и заноса снегом на время перерыва в работе верх кладки следует накрывать.
Конструкции стен из кирпича в зимних условиях допускается возводить следующими способами:
с противоморозными добавками на растворах не ниже марки 50;
на обыкновенных (без противоморозных добавок) растворах с последующим своевременным упрочнением кладки прогревом;
способом замораживания на обыкновенных (без противоморозных добавок) растворах не ниже марки 10 при условии обеспечения достаточной несущей способности конструкций в период оттаивания (при нулевой прочности раствора).
Применение растворов с противоморозными добавками для конкретного вида каменных конструкций должно быть согласовано с проектной организацией.
Кладку на растворах с химическими добавками ведут на открытом воздухе так же как и кладку способом замораживания на обычных подогретых растворах но с обязательным соблюдением требований специальных инструкций.
Растворная смесь с химическими добавками в момент укладки должна иметь температуру не ниже 5 °С. Замерзший а затем отогретый горячей водой раствор использовать запрещается.
Кладку способом прогрева конструкций необходимо выполнять с соблюдением следующих требований:
утепленная часть сооружения должна оборудоваться вентиляцией обеспечивающей влажность воздуха в период прогрева не более 70 %;
нагружение прогретой кладки допускается только после контрольных испытаний и установления требуемой прочности раствора отогретой кладки;
температура внутри прогреваемой части здания в наиболее охлажденных местах - у наружных стен на высоте 05 м от пола - должна быть не ниже 10 °С.
Глубина оттаивания кладки продолжительность оттаивания прочность растворов твердеющих при различных температурах принимается в соответствии с СНиП 3.03.01-87.
Способом замораживания на обыкновенных (без противоморозных добавок) растворах в течение зимнего периода при соответствующем обосновании расчетом разрешается возводить здание высотой не более четырех этажей и не выше 15 м.
При кладке способом замораживания растворов (без противоморозных добавок) необходимо соблюдать следующие требования:
выполнять работы следует одновременно по всей захватке;
во избежание замерзания раствора его следует укладывать не более чем на два смежных кирпича при выполнении версты и не более чем на 6 - 8 кирпичей при выполнении забутовки;
на рабочем месте каменщика допускается иметь запас раствора не более чем на 30 - 40 мин. Ящик для раствора необходимо утеплять или подогревать. Использование замерзшего или отогретого горячей водой раствора не допускается.
7.9. Обеспечение безопасности процессов
К строительно-монтажным работам допускаются лица не моложе 18 лет имеющие соответствующую квалификацию прошедшие медицинский осмотр прошедшие первичный инструктаж на рабочем месте по технике безопасности стажировку и допущенные к выполнению работ в качестве сварщика плотника арматурщика и бетонщика.
Все рабочие должны быть обучены безопасным методам производства работ а стропальщики и сварщики должны иметь удостоверение.
Все лица находящиеся на стройплощадке обязаны носить защитные каски по ГОСТ 12.4.011-75. рабочие и ИТР без защитных касок и других необходимых средств индивидуальной защиты к выполнению работ не допускаются. Допуск посторонних лиц а также работников в нетрезвом состоянии на территорию строительной площадки на рабочие места в производственные и санитарно-бытовые помещения запрещается.
На месте рабочих входов установить лестницы для спуска в котлован в соответствии с ГОСТ 26887-86 (угол между лестницей и горизонтом должен составлять не более 450 также лестница должна оборудована ограждением)
Рабочие места и проходы к ним расположенные на перекрытиях покрытиях на высоте более 13 м и на расстояние менее 2 м от границы перепада по высоте должны быть ограждены предохранительным защитным ограждением а при расстоянии более 2 м – сигнальными ограждениями соответствующими требованиями ГОСТов.
Производство работ на высоте следует выполнять с использованием предохранительных поясов по ГОСТ 12.4.089-86 и канатов страховочных по ГОСТ 12.3.107-83.
Проемы в стенах при одностороннем примыкании к ним настила (перекрытия) должны ограждаться если расстояние от уровня настила до нижнего проема менее 07 м.
Приставные лестницы должны быть оборудованы нескользящими опорами и ставится в рабочие положение под углом 70 – 75 град. к горизонтальной плоскости. Конструкция приставных лестниц должна соответствовать требованиям предусмотренным ГОСТ 26887-86.
Размеры приставной лестницы должны обеспечивать рабочему возможность производить работу в положении стоя на ступени находящейся на расстоянии не менее 1 м от верхнего конца лестницы. При работе с приставной лестницы на высоте более 13 м следует применять предохранительный пояс прикрепленный к конструкции сооружения или к лестнице при условии крепления ее к конструкции.
При температуре воздуха на рабочих местах ниже 10° работающие на открытом воздухе или в неотапливаемых помещениях должны быть обеспечены помещениями для обогрева.
В зимнее время необходимо очищать рабочие места и подходы к ним от снега и наледи.
Имеющиеся на территории стройплощадки открытые колодцы должны быть закрыты или ограждены а в тёмное время суток у этих мест выставить световые сигналы.
Ответственный за безопасное производство работ краном обязан проверить исправность такелажа приспособлений подмостей и прочего погрузочно-разгрузочного инвентаря а также разъяснить работникам их обязанности последовательность выполнения операций значения подаваемых сигналов и свойств материалов поданных к погрузке (разгрузке).
Графическое изображение способов строповки и зацепки а также перечень основных перемещаемых грузов с указанием их массы должны быть выданы на руки стропольщикам и машинистам кранов и вывешены в местах производства работ.
Для строповки груза на крюк грузоподъемной машины должны назначаться стропальщики обученные и аттестованные по профессии стропальщика в порядке установленном Ростехнадзором России.
Способы строповки грузов должны исключать возможность падения или скольжения застропованного груза.
До начало работы с применением машин руководитель работ должен определить схему движения и место установки машин места и способы зануления (заземления) машин имеющие электропривод указать способы взаимодействия и сигнализации машиниста (оператора) с рабочим-сигнальщиком обслуживающим машину определить (при необходимости) место нахождения сигнальщика а также обеспечить надлежащие освещение рабочей зоны. В случае когда машинист управляющей машиной не имеет достаточную обзорность рабочего пространства или не видит рабочего (специально выделенного сигнальщика) подающего ему сигналы между машинистом и сигнальщиком необходимо установить двухстороннюю радиосвязь или телефонную связь. Использование промежуточных сигнальщиков для передачи сигналов машинисту не допускается.
Поднимаемые грузы или монтируемые элементы следует поднимать плавно без рывков раскачивания и вращения.
Поднимать грузы или конструкции следует в 2 приема: сначала на высоту 20-30 см а затем после проверки надежности строповки производить дальнейший подъем.
Нахождение людей и производство каких-либо работ под поднимаемым грузом или монтируемыми элементами до установки их в проектное положение и закрепления запрещается.
Не допускается пребывание людей на элементах конструкций и оборудования во время их подъема или перемещения.
Во время перерывов в работе не допускается оставлять поднятые элементы конструкций и оборудования на весу.
Не допускается выполнять работы на высоте в открытых местах при скорости ветра 15 мс и более при гололедице грозе или тумане исключающем видимость в пределах фронта работ. Работы по перемещению и установке вертикальных панелей и подобных им конструкций с большой парусностью следует прекращать при скорости ветра 10 мс и более.
Применяемые инструменты грузозахватные приспособления для временного крепления конструкций должны быть исправны и соответствовать ГОСТ 12.2.012-75.
Поднимать кирпич на подмости краном следует как правило пакетами на поддонах при помощи подхват-футляров грузоподъемностью 3 т четырехстеночных или трехстеночных футляров исключающих возможность выпадения кирпича.
Опускать порожние поддоны с подмостей следует при помощи грузоподъемных механизмов. Запрещается сбрасывать поддоны с подмостей и транспортных средств.
Не разрешается кладка стен здания высотой более двух этажей без устройства междуэтажных перекрытий или временного настила по балкам этих перекрытий а также без устройства площадок маршей и установки их ограждений.
Наружные швы кладки следует расшивать с перекрытия или подмостей. Во время проведения этой операции рабочим запрещается находиться на стене.
До установки столярных изделий необходимо установить ограждения на оконных и дверных проемах выкладываемых стен.
При кладке стен с внутренних подмостей подлежит по всему контуру здания устанавливать наружные защитные инвентарные козырьки (настил на кронштейнах навешенных на стальные крюки которые заделываются в кладку по мере ее возведения на расстоянии не более 3 м друг от друга).
Наружные защитные козырьки могут быть устроены также и на консолях выпускаемых из оконных проемов.
Над входами в лестничные клетки при кладке стен с внутренних подмостей надлежит устраивать навесы размером в плане не менее 2?2 м.
Запрещается оставлять материалы и инструменты на стенах во время перерыва в кладке.
При кладке стен высотой более 7 м необходимо применять защитные козырьки по периметру здания удовлетворяющие следующим требованиям:
ширина защитных козырьков должна быть не менее 15 м и они должны быть установлены с уклоном к стене так чтобы угол образуемый между нижней частью стены здания и поверхностью козырька был 110° а зазор между стеной здания и настилом козырька не превышал 50 мм;
первый ряд защитных козырьков должен иметь сплошной настил на высоте не более 6 м от земли и сохраняться до полного окончания кладки стен а второй ряд изготовленный сплошным или из сетчатых материалов с ячейкой не более 5050 мм должен устанавливаться на высоте 6 - 7 м над первым рядом а затем по ходу кладки переставляться через каждые 6 - 7 м.
Рабочие занятые на установке очистке или снятии защитных козырьков должны работать с предохранительными поясами. Ходить по козырькам использовать их в качестве подмостей а также складывать на них материалы не допускается.
Весь строительный мусор должен удаляться в специально подготовленные контейнеры. Не допускается сбрасывать его без специальных устройств.
В период естественного оттаивания и твердения раствора в каменных конструкциях выполненных методом замораживания следует устанавливать постоянные наблюдения за ними
7.10. Требования пожаробезопасности
Производственные территории должны быть оборудованы средствами пожаротушения согласно Правилам пожарной безопасности в Российской Федерации.
В местах содержащих горючие или легковоспламеняющиеся материалы курение должно быть запрещено а пользование открытым огнем допускается только в радиусе более 50 м.
Не разрешается накапливать на площадках горючие вещества (жирные масляные тряпки опилки или стружки и отходы пластмасс) их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте.
Противопожарное оборудование должно содержаться в исправном работоспособном состоянии. Проходы к противопожарному оборудованию должны быть всегда свободны и обозначены соответствующими знаками.
На рабочих местах где применяются или приготовляются клеи мастики краски и другие материалы выделяющие взрывоопасные или вредные вещества не допускаются действия с использованием огня или вызывающие искрообразование. Эти рабочие места должны проветриваться. Электроустановки в таких помещениях (зонах) должны быть во взрывобезопасном исполнении. Кроме того должны быть приняты меры предотвращающие возникновение и накопление зарядов статического электричества.
Рабочие места опасные во взрыво- или пожарном отношении должны быть укомплектованы первичными средствами пожаротушения и средствами контроля и оперативного оповещения об угрожающей ситуации.
Экономическая экспертиза
1. Теоретические основы оценки недвижимости
В Гражданском Кодексе РФ (статья 130 п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки участки недр обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в т.ч. леса многолетние насаждения здания сооружения»
В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена затраты и себестоимость.
Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах отражающих рыночные условия.
Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.
Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции к которому она имеет отношение. Так фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих машин и материалов) а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск связанный со строительством.
Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.
Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины как «рыночная стоимость» «потребительная стоимость» «инвестиционная стоимость» «оцененная стоимость».
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка с учетом сбалансированности спроса и предложения.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий необходимых для заключения честной сделки при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно считая что на цену не оказывается неправомерного влияния.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком.
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов входящих в состав затратного сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
2. Анализ рынка недвижимости г. Набережные Челны
2.1. Анализ рынка жилой недвижимости
С начала 2015 года в Набережных Челнах в эксплуатацию введено 167 тыс. кв.м. жилья что составляет 49% от годового плана. Всего же в течение 12 месяцев строители планируют сдать 340 тыс. кв.м.
Планируется 184 тыс. кв.м. построят по программе социальной ипотеки 274 тыс. кв.м. – инвестиционного и 475 тыс. «квадратов» индивидуального жилья. Согласно данным исполкома в эксплуатацию намерены ввести 43 жилых дома. Общее количество квартир превысит 5 тыс. Объекты будут сданы в микрорайоне Замелекесье в 65-м 40-м 53-м и 60-м комплексах в ЖК «Чаллы Яр» «Солнечный парк» а также в поселке ГЭС.
Анализ рынка жилой недвижимости в новостройках г.Набережные Челны по состоянию на апрель-май 2015 года показан в таблице 2.1.
Анализ рынка жилой недвижимости в новостройках г.Набережные Челны по состоянию на апрель-май 2015 года.
Стоимость за 1 кв.м. руб
-комнатная квартира в ЖК «Берег» (57 в.м. 45 эт. балкон предчистовая отделка)
-комнатная квартира по ул.Полякова (41кв.м. 35 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в районе Автозаводский ( 40 кв.м. 45 эт. балкон 6 м чистовая отделка)
-комнатная квартира в районе Центральный (56 кв.м. 25 эт. черновая отделка)
-комнатная квартира в районе Автозаводский 46 мкр. (54 кв.м. 28 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский д.632 (60 кв.м. 35 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский 63 комплекс (52 кв.м. 25 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Комсомольский ул.Железнодорожников д.12а (62 кв.м. 47 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Комсомольский ул.Полякова д.632 (52 кв.м. 35 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский ул.Полякова (52 кв.м. 25 эт. чистовая отделка)
-комнатная квартира ЖК «Берег» (96 кв.м. 15 эт. предчистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Центральный 67 ЖК «Европейский» (105 кв.м. 37 эт.)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский 67 мкр. (105 кв.м. 47эт.)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский проспект Вахитова 54А (101 кв.м. 38 эт.)
-комнатная квартира в р-не Центральный 67 ЖК «Европейский» (108 кв.м. 45 эт.)
Из проведенного выше анализа можно сделать вывод о том что средняя стоимость 1 кв.м. первичного жилья в г.Набережные Челны составляет 51 078 руб.
2.2. Анализ рынка офисной недвижимости
Анализ рынка офисных помещений в г.Набережные Челны
Арендная плата в месс. за 1 кв.м.
В торгово-административном здании сдаётся помещение 90 кв.м на 2 этаже. Объект находится в центре города на проспекте Мира 11 комплекс. Напротив автобусная остановка. Рядом с объектом находится крупный торговый комплекс Омега. Удобные подъездные пути.
Нежилое помещение (под офис клинику или другое) с чистовой отделкой площадью 103 кв.м. отдельный вход (с пр.Чулман) 1 этаж.Сдам в аренду 550 руб.м2
Сдам офисное помещение 109 м²в здании класса A
Сдаю торгово-офисные помещения. От 28 до 1000 кв.м. С выходом на проспект Мира. Цена 400 руб. кв.м. Высокий автомобильный трафик. Место для рекламной вывески есть. Удобные подъездные пути. Парковка.
Срочно сдаю помещение по адресу 2509 в новом кирпичном доме по улице Татарстан (пересечение ул. Татарстан и пр. Мира). Помещение свободного назначения можно под офис складское торговое. Есть сан узел. Есть отдельный вход с улицы. Каждая ниша по 70 кв.м. Можно каждый по отдельности а можно все 3 вместе. Удачное место расположение. Первая линия. На фото с тех. планом выделено желтым цветом те площадикоторые сдаются в аренду. Цена 550 р за кв.м. Торг уместен.
Сдам офисное помещение 200 м²в здании класса A
Свежий ремонт свободная планировка2входа имеется склад 100кв.м с воротами.удобные подьездные пути
Сдам офисное помещение 167 м²
Новый просторный светлый офис . Площадь 167 кв.м. возможно разделение на более мелкие помещения. Сан узлы пожарная сигнализация все соответствует нормам и требованиям. Возможна установка вывески.
Круглосуточный доступ. Удобные подьездные пути. Близость к торговому центру. Красивый сосновый массив во дворе. Парковка просторная.
Из проведенного выше анализа можно сделать вывод о том что средняя арендная ставка офисных помещений в г.Набережные Челны составляет 514 руб. в месяц за 1 кв.м.
3. Характеристика объекта недвижимости
3.1. Характеристика земельного участка
Оцениваемый объект расположен по адресу: Республика Татарстан г. Набережные Челны в 21 микрорайоне в районе пересечения пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова.
Общая площадь участка 3 710 м2.
Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. Предполагается что на территории данного района нет почв и грунтов опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации характеристик оцениваемого объекта идентификация востребованных рынком вариантов совместимых с параметрами оцениваемого объекта расчет доходности каждого варианта и оценка стоимости недвижимости при каждом варианте.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Наиболее эффективное использование с экономической точки зрения можно определить как физически возможное и законодательно (юридически) разрешенное использование участка которое приводит к максимальной норме прибыли на вложенный капитал в недвижимость.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:
Юридическая доступность;
Физическая осуществимость;
Финансовая обеспеченность;
Максимальная эффективность.
Последовательность рассмотрения данных критериев входе анализа различных вариантов соответствует приведенной выше. Данная последовательность обусловлена тем что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим если он юридически запрещен или не возможна физическая реализация.
4.1. Юридическая доступность
Оценщик рассматривает частные ограничения нормы зонирования строительные нормы и правила экологическое законодательство. На выбор наиболее эффективного использования может оказывать влияние наличие долгосрочных договоров аренды ограничения в направлении использования здания или земельного участка.
4.2. Физическая осуществимость
Определяет физическую возможность реализации рассматриваемого проекта которая определяется размерами участка топографией геологическими и сейсмологическими характеристиками климатологическими условиями и т.д. В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние здания для определения его дальнейшего использования на новой основе.
4.3. Финансовая обеспеченность
Предполагает что использование должно обеспечивать доход равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов финансовых обязательств и капитальных затрат. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов то такой вариант считается не приемлемым в финансовом отношении.
4.4. Максимальная эффективность
Наиболее эффективный вариант использования должен иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования вероятность реализации которых обоснована экономически. Таким образом реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных физически реализуемых и обеспечивающих положительный результат вариантов выбор такого вида использования который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка.
Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использования земельного участка как свободного и вариант оптимального использования земельного участка с существующими улучшениями. В том случае если земельный участок с существующими улучшениями имеет стоимость большую чем стоимость земельного участка без существующих улучшений за вычетом расходов на снос то оптимальным вариантом будет являться использование земельного участка с улучшениями.
Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния объекта:
анализ земельного участка как неосвоенного;
анализ земельного участка с существующими улучшениями.
4.5. Юридически разрешенные варианты использования
Проведенное исследование не выявило законодательных ограничений которые нарушал бы существующий вариант использования объекта.
5. Сравнительный подход к оценке земельного участка
Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму чем та за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены недавно уплаченные за сопоставимые объекты отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж метод выделения и метод распределения.
Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж.
Применение метода сравнительных продаж возможно:
при развитом рынке земли;
при доступности информации об условиях и ценах продаж.
Этапы расчета стоимости метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Сбор данных и анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка.
Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц сравнения при анализе продаж используемых единиц сравнения:
Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с целью корректировки цен их продаж.
Анализ и согласование скорректированных цен аналогов и установление итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.
Площадь оцениваемого участка 3 710 м2. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (табл. 2.3).
6. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 2.3
Характеристики объектов-аналогов
г.Наб.Челны 62 комплекс
г.Наб.Челны пр.Чулман
г.Наб.Челны р-он Комсомольский
Объект оценки расположен по адресу: Республика Татарстан г. Набережные Челны в 21 микрорайоне в районе пересечения пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова (кадастровый номер 16:52:060103:73).
Сравнительный анализ стоимости оцениваемого земельного участка и участков-аналогов проводился с помощью введения корректировок учитывающих отличие сравниваемых объектов (табл. 2.4).
Расчет стоимости земельного участка
Сопоставимые объекты
Площадь участка кв.м.
Величина поправки руб.
Цена с поправкой на объем прав руб
Условия финансирования
Цена с поправкой на условия финансирования руб.
продолжение табл. 2.4
Цена с поправкой на условия продажи руб.
Цена с поправкой на торг руб.
Цена с поправкой на дату продажи руб.
Наличие коммуникаций
Цена с поправкой на коммуникации руб.
Цена за 1 кв.м. земельного участкаруб
г. Наб. Челны в 21 мкр в р-не пересеч. пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
г.Наб.Челны р-он Центральный
Кадастровая стоимость за 1 кв.м руб
Отношение кадастровых стоимостей
Цена с поправкой на местоположение руб.
Цена с учетом поправки на рельеф
Поправка на форму участка
Цена с учетом поправки на форму участка
Соотношение площадей
Величина поправ. руб.
Цена с поправкой на площадь руб.
Вес при согласовании
Вклад в итоговую стоимость руб.
Откорректированная стоимость 1 кв.м. руб.
Стоимость земельного участка руб.
Пояснение по ведению поправок:
Корректировка на право собственности
Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности так как объекты-аналоги реализуются также на праве собственности корректировка по данному элементу сравнения не производится.
Корректировка на условия финансирования
Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: бартер уступка по требованию кредитование. Так как объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному пункту корректировка не вносится.
Корректировка на условия продажи
Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных отношениях: родственные отношения головная и дочерняя фирмы реализация банка в результате банкротства. В наших расчетах корректировка не вводится так как объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые условия продаж.
Корректировка на местоположение и окружение
Данной корректировка проводится путем соотношения кадастровых стоимостей объекта оценки и объектов-аналогов за 1 кв.м.
для объекта №1: 383556325694=118(корректировка составит 1777%)
для объекта№2: 383556286925=134 (корректировка составит 3368%)
для объекта №3: 3835563 69756=104 (корректировка составит 373%)
Корректировка на площадь земельного участка
При различиях в площадях меньше 15раза нет необходимости введении корректировок. Если площадь объекта оценки больше или меньше площади объекта аналога в 15-3 раза – в этом случае стоимость изменяется от 5-15%.
Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки (корректировка на торг) принята в размере 10% как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю в текущих рыночных условиях по данным агентств недвижимости.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций
Все объекты по данному критерию полностью аналогичны объекты объекту оценки поэтому поправка не требуется.
Таким образом после проведения согласования результатов получили стоимость земельного участка равной 786526 рублей за 1 кв. м.
Цена данного объекта с учетом всех корректировок принята за оценку объекта:
Сз.у. =7 86526 *3 710= 2918009796 руб.
Скв.м. = 786526 руб.
7. Оценка рыночной стоимости построенного здания
7.1. Оценка рыночной стоимости построенного здания затратным подходом
Затратный подход – это совокупность методов оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении что покупатель не заплатит за готовый объект больше чем за создание объекта аналогичной полезности.
Сущность затратного подхода заключается в том что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка его благоустройство и строительство на нем объекта недвижимости.
Так как в нашем случае производится оценка нового строительства за основу берется себестоимость нового строительства а именно сметная стоимость строительства здания.
Сзатрат.= Ссмет+ ПП. + Сзем (2.1)
Сзатрат.= 270 785 04975*115 + 29 180 09796 = 34058290517 рублей.
ПП - прибыль предпринимателя (согласно справочника Лейфера составляет 15%)
7.2 Оценка рыночной стоимости построенного здания доходным подходом
Оценка доходным подходом предполагает что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания который гласит о том что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода – определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения эксплуатации ОН и дохода от его перепродажи.
Оцениваемый жилой дом будет использоваться исключительно для целей проживания то есть будущие собственники не планируют сдавать квартиры в аренду с целью извлечения дохода. Также несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию не имеющую документального подтверждения и обоснования считается невозможным.
Учитывая изложенное выше принимается решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.
7.3. Оценка рыночной стоимости построенного здания сравнительным подходом
Сравнительный подход применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке оценщик должен:
Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу производилась с использованием метода сопоставимых продаж.
Данный метод заключается в прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами которые были проданы или включены в реестр на продажу. В качестве единицы сравнения использовалась площадь в квадратных метрах.
Основными элементами сравнения для объекта недвижимости являются:
права собственности;
условия финансирования (соотношение собственных и заемных средств в виде представления рассрочки платежа);
условия платежа (денежными средствами взаимозачет бартер и т.п.);
месторасположение и окружение;
физические характеристики;
транспортная доступность наличие или близость инженерных сетей и условие подключения к ним.
Все аналоги взяты из интернет ресурсов прошло не более чем пол года с момента подачи объявлений о продажи.
Информация по объектам-аналогам представлена в таблице 2.5
Объекты-аналоги квартир
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий (38 кв.м. 35 эт.лоджия чистоваяотделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий (40 кв.м.45 эт.лоджиячистоваяотделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий 46 мкр. (54 кв.м.28 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий ул.Полякова д.632 (52 кв.м.35 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий 63 комплекс (52 кв.м.25 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводсий ул.Полякова (52 кв.м.25 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Центральный 67 мкр (105 кв.м.37 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Автозаводский пр.Вахитова 54а (101 кв.м.38 эт. лоджия чистовая отделка)
-комнатная квартира в р-не Центральный мкр.Европейский (106 кв.м.37 эт. лоджия чистовая отделка)
Расчет стоимости 1-комнатной квартиры на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
г.Наб.Челны в 21 микрорайоне в районе пересечения пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
р-не Автозаводсий (38 кв.м. 35 эт. лоджия чистовая отделка)
р-не Автозаводсий (40 кв.м.45 эт. лоджия чистовая отделка)
р-не Автозаводсий 46 мкр. (54 кв.м.28 эт. лоджия чистовая отделка)
Цена за ед. общей площади
продолжение табл. 2.6
Скорректированная цена
Стоимость 1 кв.м объекта недвижимости
Наличие огороженной территории
Абсолютная сумма корректировок
Стоимость 1-комнатной квартиры по сравнительному подходу составляет 2982 115 руб.
Пояснения к корректировкам:
Корректировка на состав передаваемых прав собственности.
При продаже объекта недвижимости в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами) возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. В нашем случае эта корректировка не используется.
Корректировка на условия финансирования как правило проводится в том случае если установлено что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы т.е. кредитовал покупателя. Объекты аналоги продаются не в рассрочку поэтому данную корректировку не учитываем.
Корректировка на условия продажи вводится в случае если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях.
Корректировка на торг принята в размере 5% как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю в текущих рыночных условиях по данным агентств недвижимости.
Корректировка на местоположение и окружение.
Корректировка не вводится так как объекты-аналоги расположены в центре города также как и объект оценки.
Корректировка на материал стен
Корректировка не водится так как у объектов-аналогов стены кирпичные как и у объекта оценки.
Корректировка на площадь помещений.
Для определения корректировки на площадь определим стоимость квадратного метра помещений.
Согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи (площади) стоимость единицы в которой измеряется натуральная величина объекта оценки снижается. С увеличением площади помещений стоимость 1 кв.м. при прочих равных условиях снижается и наоборот.
Корректировка на разницу в площади определяется следующим образом:
На разницу площади (данные Ко-Инвест)
объект аналог №1: 478380 =125 ( поправка 095);
объект аналог №2: 478400=119 ( поправка 095);
объект аналог №3: 47854 =088 ( поправка 1);
Корректировка на состояние отделки
Данная корректировка не вводится так как у объектов-аналогов выполнена чистовая отделка как и у объекта оценки.
Итоговая стоимость 1-комнатной квартиры Ссрав = 2510 905руб.
Расчет стоимости 2-комнатной квартиры на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
г. Набережные Челны в 21 микрорайоне в районе пересечения пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
в р-не Автозаводсий ул.Полякова д.632
р-не Автозаводсий 63 комплекс
р-не Автозаводсий ул.Полякова
Стоимость 2-комнатной квартиры по сравнительному подходу составляет 3963 869 руб.
Корректировка на состав передаваемых прав собственности.
объект аналог №1: 688520 =132 ( поправка 095);
объект аналог №2: 688520 =132 ( поправка 095);
объект аналог №3: 688520 =132 ( поправка 095);
Итоговая стоимость 2-комнатной квартиры Ссрав = 3251869 руб.
Расчет стоимости 3-комнатной квартиры на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
г. Наб. Челны в 21 микрорайоне на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
в р-не Центральный 67 мкр
в р-не Автозаводский пр.Вахитова 54а
р-не Центральный мкр.Европейский
продолжение табл. 2.8
Стоимость 3-комнатной квартиры по сравнительному подходу составляет 4473 615 руб.
объект аналог №1: 8331050 =079 (поправка 11);
объект аналог №2: 8331010=082 (поправка 11);
объект аналог №3: 8331060 =078 (поправка 11);
Итоговая стоимость 3-комнатной квартиры Ссрав = 4473615 руб.
Расчет общей стоимости квартир представлен в таблице 2.9.
Расчет общей стоимости квартир
Площадь квартиры кв.м.
Общая стоимость руб.
Для оценки нежилых помещений общей площадью 4908 кв.м. были выбраны три объекта-аналога которые показаны в таблице 2.10.
Объекты-аналоги по продаже офисных помещений
Продам офисное помещение 414 м² п. Сидоровка С-18 общая площадь пом. - 414 кв.м. цокольный этаж в 5 этажном доме под офисы магазины цокольный этаж на уровне 1-го этажа.
Продам офисное помещение 350 м²
Продаю офисное помещение с отдельным входом.
Продаются офисные пом. по адресу: п. Сидоровка д. С-30А на 1-м этаже 5-этажного дома. Площадь - 408 кв.м. Два отдельных входа. Удобные подъездные пути. Все коммуникации. Все в собственности.
Расчет стоимости офисных помещений на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
Оцениваемое нежилое помещение
г. Наб. Челны в 21 микрорайоне на пересечения пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова
р-н Центральный г.Набережные челны пр.Сююмбике д.39.
р-н Центральный Набережночелнинский проспект дом 54 корп.4
р-н Центральный ул. 40 лет Победы д.49
Набережночелн. проспект
продолжение табл. 2.11
Группа капитальности
I группа капитальности
Наличие отдельного входа
Транспортная доступность
хорошая внутриквартальное расположение
хорошая первая линия транспортной магистрали
Стоимость офисных помещений по сравнительному подходу составляет 21897 880 руб.
Корректировка не вводится так как объекты-аналоги расположены в центральной части города как и объект оценки.
объект аналог №1: 49085100 =109 ( поправка 1);
объект аналог №2: 49083500=106 ( поправка 1);
объект аналог №3: 49084080 =14 ( поправка 095).
Для оценки подземной парковки также были взяты три объекта-аналога которые показаны в таблице 2.12.
Объекты-аналоги по продаже машиномест
Стояночное место №66 на подземной парковке дома по пр.Вахитова 36В (47361).
Продаю машиноместо на подземной парковке.
пр.Вахитова 36В (4736) место №52.
Отличное место охраняемая стоянка.
Продам машиноместо 144 кв.м. в охраняемом подземном паркинге
Стояночное место №8 на подземной парковке дома по пр.Вахитова 36В
Расчет стоимости машиномест на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
г. Наб. Челны в 21 микрорайоне в районе пересечения пр.Сююмбике и пр. им. Вахитова
пр.Вахитова 36В (47361) место №66
пр.Вахитова 36В (4736) место №52
пр.Вахитова 36В место №8
продолжение табл. 2.13
окончание табл. 2.13
Стоимость 1 машиноместа по сравнительному подходу составляет 434344 руб.
Общая стоимость подземной парковки составляет:
4344*110 = 47777840 руб.
Расчет общей стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу
Наименование объекта
Вывод: Стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу составляет 35031736785 руб.
8. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
После оценки объекта по трем подходам необходимо установить окончательную стоимость. Для этого используется процедура согласования. Она заключается в определении весов каждого подхода в итоговой величине стоимости. Весовые коэффициенты устанавливаются оценщиком исходя из собственного опыта по весу того или иного вида использования объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой результат согласования оценок по различным подходам что можно представить в следующей таблице (табл. 2.15).
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Значение стоимости по каждому подходу руб.
Коэффициент весомости результата
Рыночная стоимость руб.
Вывод: стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила
9. Бизнес план на строительство жилого многоквартирного дома
Целью данного проекта является создание жилого многоквартирного дома с административными помещениями.
Основанием для реализации проекта является освоение свободных территорий в рамках развития города с учетом градостроительных регламентов.
Цели разработки бизнес-плана:
обоснование эффективности строительства;
определение суммы инвестиций необходимых для реализации проекта;
привлечение банковского кредита;
определение коммерческой эффективности проекта.
Задачи разработки бизнес-плана:
обоснование экономической целесообразности реализации проекта;
расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности;
определение намечаемого источника финансирования реализации проекта.
Настоящий бизнес-план предлагает проект создания жилого многоквартирного дома с административными помещениями общей площадью 9054 кв.м.
Финансовый план составлен на перспективу в 10 лет с момента первоначальных вложений в проект. Расчеты представлены по годам.
В качестве привлекаемого источника финансирования инвестиционных затрат по проекту в расчетах рассматриваются собственные и заемные средства.
Размер уставного капитала составляет 67 088379 руб. также часть денежных средств берется в виде кредита в банке под 16% годовых. Сумма заемных средств необходимых для финансирования определена в размере 277 305677 руб. Привлечение указанной суммы полностью покрывает инвестиционные затраты проекта обеспечивая положительное сальдо денежных потоков в течение всего горизонта исследования.
В процессе реализации проекта создаются офисные помещения а так же парковочная зона. Основной целевой аудиторией проекта является платежеспособное население города Набережные Челны с доходом выше среднего индивидуальные предприниматели владельцы бизнеса рестораны бутики спортивные клубы общественные организации.
Показатели коммерческой и финансовой эффективности проекта представлены в таблице 2.16 2.17.
Показатели коммерческой эффективности проекта
Простой срок окупаемости (год)
Дисконтированный срок окупаемости (год)
Внутренняя норма рентабельности (%)
Норма доходности дисконтированных затрат
Чистая приведенная стоимость (руб)
Следовательно проект является приемлемым для реализации обладает достаточным запасом финансовой устойчивости.
Показатели финансовой эффективности проекта
Выручка от реализации (руб)
Чистая прибыль (руб)
Произведенные в бизнес-плане расчеты показателей характеризующих экономическую коммерческую и бюджетную эффективность инвестиционного проекта свидетельствуют о том что проект является высокоэффективным и привлекательным для финансирования.
9.2. Сущность бизнес-планирования
Рассмотрим начальную (прединвестиционную) фазу проекта т.к. она имеет принципиально важное значение для потенциального инвестора (заказчика) и собственника.
Сначала разрабатывается концепция проекта. В данном случае цели и задачи уже определены – строительство шестиэтажного жилого дома с офисными помещениями на первом этаже и подземной парковкой. Полезность данного проекта определяется решением не только интересами заказчика.
Центральным моментом работы над прединвестиционной (начальной) фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования инвестиций. В нашем случае разрабатывают эскизный проект.
В состав эскизного проекта обычно включается:
общая пояснительная записка;
архитектурно-строительные решения;
сметная документация.
По результатам технической экспертизы принимается решение о строительстве жилого дома с офисными помещениями на первом этаже и подземной парковкой.
После того как проведены все исследования предшествующие принятию инвестиционного решения взвешены все «плюсы» и «минусы». Необходим итоговый компактный документ который позволит предпринимателю не только обоснованное решение но и указать что и когда надлежит сделать чтобы оправдались ожидания относительно эффективности проекта. Для этого составляется бизнес-план являющийся главным инструментом предпринимателя.
Бизнес-план описывает основные аспекты будущего проекта анализирует все проблемы с которыми проект может столкнуться а также определяет способы их решения. Бизнес-план отвечает на вопрос: «Стоит ли вообще вкладывать деньги в проект и принесет ли он доходы которые окупят все затраты ?»
Бизнес-план позволяет оценить и обосновать реализацию проекта в условиях конкуренции описывает цели и задачи которые необходимо решить организации как в ближайшем будущем так и на перспективу содержится оценка текущего момента сильных и слабых сторон проекта анализ рынка и информация о потребителях продукции и услуг.
Ценность бизнес-плана определяется тем что он:
дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;
содержит ориентир как должен развиваться проект;
служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.
При составлении бизнес-плана необходимо оценить возможности и проблемы которые могут возникнуть в будущем. Этот процесс называется определением (или оценкой) общего положения. Имея такую оценку приступают к постановке целей и задач. Этот процесс в свою очередь состоит из двух частей. Во-первых устанавливается что является продукцией проекта во-вторых определяются главные количественно обоснованные цели на перспективу.
Установление таких целей является наиболее легкой задачей. Решив ее необходимо определить пути достижения этих целей. Для этого необходимо выработать стратегию и составить планы которые формируют ядро бизнес- плана. Хорошо составленный бизнес-план как правило является существенным фактором длительного выживания предприятия и его прибыльности.
Бизнес-план помогает решить вопросы финансирования то есть он может стать средством привлечения капитала необходимого для реализации проекта (развития предприятия).
Таким образом бизнес-план должен быть достаточно подробным чтобы ознакомившись с ним потенциальные инвесторы смогли получить полное представление о предполагаемом проекте и понять его цели. Кроме того работа над бизнес-планом помогает и самому предпринимателю лучше все обдумать и взвесить.
Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы к которой он относится.
Например если предполагается наладить производство нового вида продукции то должен быть разработан весьма подробный план диктуемый сложностью самого продукта и сложностью рынка этого продукта.
Таким образом состав и детализация бизнес-плана зависят от характера создаваемого предприятия - относится ли оно к сфере услуг или к производственной сфере. В нашем случае организация относится к сфере услуг то состав бизнес-плана зависит от размера предполагаемого рынка сбыта наличия конкурентов и перспектив роста организации.
9.3 Описание проекта
Выбранное здание относится к жилому типу 6-ти этажный жилой дом.
Входы в жилую зону предусмотрены со стороны проспекта Сююмбике. На 2 – 6 этажах располагаются квартиры площадью от 478 до 15544 кв. м.
Характеристика площадей объекта
Площадь представляемого участка
Площадь асфальтовых покрытий
Количество наземных этажей
Количество подземных этажей
Общая площадь здания
Вместимость автостоянки (подземной)
Площадь офисных помещений 1-го этажа
Целью строительства объекта является обеспечение отдельной жилой площадью населения высокого достатка в центре города.
Риск является следствием возможности наступления какого-либо неблагоприятного или благоприятного события которое появляется из-за неопределенности или вследствие неточных прогнозов. Можно выделить несколько подходов и рекомендаций по расчету составляющих рисков по ставке дисконта. Чаще используют 2 широко применяемых подхода к определению ставки дисконта для собственного капитала:
) метод оценки капитальных активов;
) кумулятивная модель.
Один из разновидностей кумулятивной модели – это метод постадийной оценки риска на основе экспертных оценок которым мы будем руководствоваться. В силу того что объём исходной информации на начальных этапах работы проекта невелик привлекаются компетентные в этой области эксперты. Каждому эксперту работающему независимо от других предоставляется перечень рисков и предлагается оценить вероятность их наступления.
Первым этапом выясним где сосредоточены основные источники риска и как скажется на результатах деятельности организации реализация того или иного риска.
Перечень возможных рисков и их влияние на деятельность предприятия:
Подготовительная стадия:
Непредвиденные затраты - уменьшение прибыли организации;
Трудность в получении кредита - увеличение затрат уменьшение прибыли организации;
Форс мажор - увеличение затрат уменьшение прибыли организации.
Стадия функционирования:
а) финансово-экономические риски:
Неустойчивость спроса - падение спроса с ростом цены на услуги;
Риск изменения процентных ставок;
Снижение цен конкурентами - вынужденное снижение цен для поддержания спроса;
Риск изменения курса обмена иностранных валют;
Рост цен на расходные материалы и сырье - снижение прибыли.
б) социальные риски:
Квалификация кадров - снижение качества предоставляемых услуг снижение производительности привлечение новых квалифицированных кадров;
Недостаточный уровень заработной платы - текучесть кадров снижение производительности труда;
Текучесть кадров - снижение производительности труда уменьшение прибыли;
Уровень обеспеченности населения денежными средствами - падение спроса снижение прибыли;
Колебания нестабильность спроса - падение спроса снижение прибыли.
в) технические риски:
риск перехода на режим работы с вынужденными (аварийно допустимыми) перетоками;
нарушения диспетчерского графика и дисциплины;
ошибки оперативного персонала.
г) экологические риски:
пожароопасность - остановка работы убытки;
вредное воздействие на окружающую среду.
д) нормативно-законодательные и политические риски:
изменением налогового законодательства - убытки сложность при функционировании;
изменением требований по лицензированию основной деятельности;
изменением судебной практики по вопросам связанным с деятельностью Общества;
изменением правил таможенного контроля и пошлин;
гражданские беспорядки.
Деятельность предприятия подвергается большому количеству рисков. Вероятность осуществления каждого вида риска различна как и сумма убытков которую они могут вызвать. Поэтому в следующем этапе оценим количественно вероятность реализации каждого вида рисков. Для этого используем метод постадийной оценки риска на основе экспертных оценок. В силу того что объём исходной информации на начальных этапах работы проекта невелик привлекаются компетентные в этой области эксперты. Каждому эксперту работающему независимо от других предоставляется перечень рисков и предлагается оценить вероятность их наступления руководствуясь следующей шкалой оценок (в процентах):
– риск рассматривается как несущественный;
– риск скорее всего не реализуется;
– о наступлении событий ничего определённого сказать нельзя;
– риск скорее всего проявится;
0 – риск реализуется непременно.
Для нашего проекта было приглашено 3 эксперта. Все возможные риски были проанализированы с учётом оценок экспертов и определена средняя величина вероятности наступления рисков. Разработчики проекта провели ранговый анализ всех рисков:
«ранг 1» – присваивается рискам которые могут оказать максимальноевоздействие на эффективность проекта;
«ранг 3» – присваивается наименее существенным для проекта рискам;
«ранг 2» – соответствует промежуточному значению между первым и третьим рангом.
Оценки экспертов анализируются и рассчитывается средняя величина риска (среднеарифметическое значение).
Далее проводится ранговый анализ всех рисков:
Ранг 1 присваивается рискам которые могут оказать максимальное воздействие на эффективность проекта;
Ранг 2 соответствует промежуточному значению между 3-м и 1-м рангами;
Ранг 3 присваивается наименее существенным для проекта рискам.
Проводится процедура взвешивания то есть процедура определения веса с которым каждый простой риск входит в общий проект. При этом риски первого ранга имеют больший вес чем риски второго. Риски третьего ранга имеют минимальный вес. Все риски с одним и тем же рангом имеют равные веса. Суммарный вес всех рисков:
Итого сумма весов всех рангов равна 1 (100%).
Постадийная оценка рисков
Подготовительная стадия
Трудности в получении кредита
Непредвиденные затраты
Итого: подготовительная стадия
Стадия функционирования
Финансово-экономические риски
Неустойчивость спроса
Снижение цен конкурентами
Риск изменения процентных ставок
Риск изменения курса обмена иностранных валют
Рост цен на сырье и материалы
Низкий уровень заработной платы
Уровень обеспеченности населения денежными средствами
Колебания нестабильность спроса на продукцию
продолжение табл. 2.19
Производственно-технические риски
Риск перехода на режим работы с вынужденными (аварийно допустимыми) перетоками
Нарушения диспетчерского графика и дисциплины
Ошибки оперативного персонала
Эксплуатация оборудования с предельными отклонениями от нормативно-технических требований
Нестабильность качества сырья и материалов
Нормативно-законодательные риски
Изменением налогового законодательства
Изменением требований по лицензированию основной деятельности
Изменением судебной практики по вопросам связанным с деятельностью Общества
Изменением правил таможенного контроля и пошлин
Вредность производства
окончание табл. 2.19
Административно - политические риски
Изменение текущего законодательства
Изменение системы налогообложения
Риск национализации и экспроприации без адекватной компенсации
Риск разрыва контракта из-за действий властей страны в которой находится компания-контрагент
Гражданские беспорядки
Итого: функциональная стадия
11. Определение ставки дисконта
Ставка дисконта – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Ставка дисконта учитывающая риски при реализации проекта определяется по формуле:
где r - ставка рефинансирования ЦБ РФ;
P - величина рисков;
di - безрисковая ставка.
Таким образом ставка дисконтирования учитывающая риски при реализации проекта в нашем случае составит 20%.
12. Анализ показателей эффективности проекта
12.1. Анализ отчета о прибылях и убытках
Выручка от реализации – это произведение объема производства на цену продукции которая устанавливается ориентируясь на рыночные условия. Общая выручка за рассматриваемые периоды составляет 319 308000 руб. Выручка от реализации на протяжении всего рассматриваемого периода возрастает эта положительная тенденция связана с увеличением объема предоставляемых услуг.
Отчет о прибылях и убытках составляется для определения взаимосвязи между выручкой от реализации и полученной прибылью. Т.е. анализируется себестоимость предоставляемых услуг выручки от их реализации. Показатель отчета о прибыли и убытках показывает что в течение жизни проекта предприятие получает прибыль.
Чистая прибыль - это разница между балансовой прибылью и суммой налогов относимых на финансовые результаты налога на прибыль и выплат процентов по кредиту.
Рис. 2.2 Чистая прибыль
Чистая прибыль на протяжении периода планирования имеет динамику роста что свидетельствует об увеличении прибыльности предприятия (доходы растут расходы остаются относительно постоянными). По итогам всех периодов чистая прибыль составила 45 467720 руб.
12.2. Анализ отчета о движении денежных средств
Составление таблицы потока реальных денег является завершающей стадией в финансовых расчетах по проекту. Эта таблица показывает обеспеченность финансовыми ресурсами процесса реализации проекта на каждом этапе. Денежный поток формируется из оттока и притока денежной наличности. На графике видно что минимальное значение денежных средств будет во 1 году.
Рис. 2.3 Движение денежных средств
Для осуществления главного условия – финансовой реализуемости проекта (положительного денежного потока на каждом шаге расчета) были привлечены собственные источники финансирования – 67 088379 руб. и из заемных источников – 277 305677 руб. в виде банковского кредита.
Рис. 2.4 Остаток задолженности по кредиту
12.3.Анализ показателей коммерческой эффективности проекта
После того как все расчеты выполнены их результаты проверены на соответствие главному условию финансовой реализуемости проекта наступает очередь расчета перечня показателей финансовой эффективности проекта:
) простой срок окупаемости;
) дисконтированный срок окупаемости;
) внутренняя норма доходности проекта;
) чистый дисконтированный доход;
) индекс доходности;
) норма доходности полных инвестиционных затрат.
Рис.2.5 Окупаемость проекта (для полных инвестиционных затрат)
Чистый дисконтированный доход (NPV) – это разница между дисконтированными к моменту начала проекта стоимостями всех денежных доходов и затрат по проекту. По итогам реализации нашего проекта чистый дисконтированный доход полных инвестиционных затрат составляет 22 660000 руб.
Таким образом NPV – положительно это означает что в результате реализации такого проекта ценность фирмы возрастет и следовательно инвестирование пойдет ей на пользу то есть может считаться приемлемым.
Положительное значение NPV проекта показывает о превышении поступлений денежных средств над затратами. Это проект экономически рационален.
Внутренняя норма рентабельности (IRR) – рассчитывается путем определения такой ставки дисконтирования при которой приведенная стоимость сумму будущих поступлений равняется приведенной стоимости затрат то есть NPV=0. Чем больше IRR тем проект выгоднее.
Метод расчета периода окупаемости инвестиций состоит в определении того срока который понадобиться для возведения суммы первоначальных инвестиций то есть он предполагает вычисление того периода за который кумулятивная сумма (сумма с нарастающим итогом) денежных поступлений сравняется с суммой первоначальных инвестиций. Для настоящего проекта простой срок окупаемости равен 292 года дисконтированный срок окупаемости 296 года. Это говорит о том что проект приемлем.
13. Планирование сроков строительства в программе Spider Project
Строительство жилого многоквартирного дома длится с 28.04.2015 г по 10.10.2016 г.
В нашем проекте мы использовали 5 составляющих стоимости:
)стоимость материалов;
)стоимость механизмов;
)стоимость инженерных сетей;
Заработная плата составила – 11586240. 05 руб.
Стоимость материалов составила – 21724081. 43 руб.
Стоимость механизмов составила – 2743615. 57 руб.
Стоимость инженерных сетей составила - 170000000. 00 руб.
Прочие затраты составили по проекту 64731113. 00 руб.
Продолжительность проекта составляет 374 дней.
Плановая трудоемкость по проекту составила: 88584. 27 чел*часов.
Итого общая стоимость по проекту – 270785050 05 руб.
Основные особенности Spider Project:
возможность составления расписания проекта основываясь на физических объемах работ и производительности ресурсов;
оптимизация использования ресурсов проекта и широкие возможности моделирования их работы;
включение в модель проекта поставок и финансирования и расчет расписания с их учетом;
расчет и использование ресурсного критического пути и ресурсных резервов;
интенсивное использование в проектах всевозможных баз данных;
использование множественных иерархических структур работ и ресурсов проекта;
оригинальные подходы к моделированию рисков;
дополнительные формы графических отчетов.
1. Форма собственности и виды прав на землю
Частная -принадлежит гражданам (на праве общей совместной и общей долевой собственности) и юридическим лицам (организациям предприятиям).
Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям может быть обременен определенными обязательствами:
запретом на изменение целевого назначения земельного участка;
запрещением способов использования земельного участка которые ведут к ухудшению окружающей природной среды деградации земли и снижению плодородия почв;
требованиями к плотности высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
запретом на размещение социально-культурных коммунально-бытовых промышленных и иных зданий строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
запретом на продажу сдачу в аренду или субаренду;
запретом на изменение внешнего вида недвижимости;
условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;
иными требованиями установленными ФЗ законами и иным нормативными актами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Разрешенное использование земельных участков определятся органами исполнительной власти РФ субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель а так же при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:
в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
в свидетельствах договорах и иных документах удостоверяющих права на землю;
в документах государственного земельного кадастра;
в документах государственной регистрации.
Вывод: Виды прав на землю бывают частная муниципальная и государственная. У земли могут определенные обременения. Разрешенное использование земельных участков определятся органами исполнительной власти.
2. Сегментирование рынка недвижимости
Объект строительства – жилой многоквартирный дом. Место строительства – г. Набережные Челны проспект сююмбике. Земельный участок является незастроенным земельным участком категория – земли поселений (земли населенных пунктов) вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка. Рынок земельных участков г. Набережные Челны является активным.
Таким образом видом разрешенным использованием для земельного участка является многоэтажная жилая застройка.
Согласно градостроительному уставу г. Набережные Челны (введен в действие 07.10.2009 г. №4395) перечень зон выделенных на карте зон градостроительных регламентов (по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости) города Набережные Челны:
Ж1 - зона индивидуальной жилой застройки;
Ж2 - зона индивидуальной жилой застройки;
Ж3 - зона среднеэтажной смешанной жилой застройки;
Ж4 - зона многоэтажной жилой застройки в 3 - 10 этажей;
Ж5 - зона многоэтажной жилой застройки в 6 - 20 этажей.
Общественно-деловые зоны:
ДИ - зона Государственного историко-культурного и художественного музея-заповедника «Казанский Кремль»;
ДА - зона делового ядра центра города;
Д1 - зона коммерческой и деловой активности;
Д2 - зона обслуживания населения.
Зоны специального назначения.
Производственные зоны.
Зона сельскохозяйственных угодий.
Рис. 3.1. Схема функциональных зон г. Набережные Челны
Вывод: Для строительства жилого многоквартирного жома было необходимо найти такой земельный участок который бы соответствовал требованиям Градостроительного регламента. Данным требованием является соответствие вида разрешенного использования земельного участка а в нашем случае – это земельные участки для многоэтажной жилой застройки в 3 - 10 этажей. Данный земельный участок расположен в зоне Ж-4 – зона многоэтажной жилой застройки в 3 - 10 этажей что соответствует правилам землепользования и застройки.
3. Правовые основы федеральные законы относящие к многоквартирным жилым домам.
Федеральный закон о содействии развитию жилищного строительства
Список изменяющих документов в ред. Федеральных законов от 01.12.2008 N 225-ФЗ от 07.05.2009 N 91-ФЗ от 27.12.2009 N 343-ФЗ от 24.05.2010 N 102-ФЗ от 22.07.2010 N 165-ФЗ от 22.07.2010 N 166-ФЗ от 28.12.2010 N 407-ФЗ от 14.06.2011 N 138-ФЗ от 11.07.2011 N 200-ФЗ от 18.07.2011 N 214-ФЗ от 18.07.2011 N 244-ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ от 10.07.2012 N 118-ФЗ от 30.12.2012 N 290-ФЗ от 30.12.2012 N 318-ФЗ от 02.07.2013 N 185-ФЗ от 23.07.2013 N 239-ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ от 21.07.2014 N 259-ФЗ от 24.11.2014 N 356-ФЗ.
Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
Статья 2. Правовое положение Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства является юридическим лицом созданным в организационно-правовой форме фонда.
Фонд создается Российской Федерацией и действует на основании настоящего Федерального закона. Для создания Фонда и осуществления его деятельности не требуются учредительные документы предусмотренные статьей 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полное наименование Фонда на русском языке - "Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства". Сокращенное наименование Фонда на русском языке - "Фонд "РЖС". Полное наименование Фонда на английском языке - "Russian Housing Development Foundation". Сокращенное наименование Фонда на английском языке - "RHDF".
Местом нахождения Фонда является город Москва.
Фонд имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим полным наименованием.
Фонд имеет банковский счет в Центральном банке Российской Федерации а также вправе открывать банковские счета в иных кредитных организациях на территории Российской Федерации в порядке установленном законодательством Российской Федерации.
Фонд вправе создавать филиалы и открывать представительства а также создавать коммерческие и некоммерческие организации участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
Фонд создается без ограничения срока его деятельности.
Фонд может быть реорганизован или ликвидирован на основании федерального закона определяющего цели порядок и сроки реорганизации или ликвидации Фонда а также судьбу имущества находящегося в его собственности.
На Фонд не распространяются положения пунктов 3 5 7 10 и 14 статьи 32 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Федеральный закон "О некоммерческих организациях") а также положения абзаца третьего пункта 3 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К процедуре ликвидации Фонда не применяются правила предусмотренные законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
Остальные статьи данного закона можно рассмотреть в источниках.
Отношения по поводу создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в Российской Федерации регулируются и охраняются нормами гражданского права.
Исходной правовой базой являются следующие положения Конституции Российской Федерации принятой на всероссийском референдуме 12.12.1993 года:
Ст. 30 Конституции Российской Федерации закрепляет важные положения согласно которым:
«1. Каждый имеет право на объединение Свобода деятельности общественных объединений гарантируется.
Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».
Ст. 40 Конституции Российской Федерации определяет что
«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство создают условия для осуществления права на жилище».
Ст. 71 Конституции Российской Федерации закрепляет что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Главным актом гражданского законодательства является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).
ЖСК является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ) некоммерческой организацией. Это прямо предусмотрено абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.
4. Правовой статус земельного участка
Земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома на проспекте Сююмбике г. Набережные Челны обладает следующими основными характеристиками:
Местоположение – г. Набережные Челны проспект Сююмбике;
кадастровый номер - 16:52:060103:73;
площадь – 3 710.00 кв. м;
категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов);
планируемое использование – строительство многоквартирного жилого дома.
Предоставление земельного участка из муниципальной собственности для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
) выбор земельного участка и принятие в порядке установленном статьей 31 ЗК РФ решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
) проведение работ по формированию земельного участка;
) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами предусмотренными статьей 70 ЗК РФ;
) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами установленными статьей 32 ЗК РФ.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
) границы земельного участка;
) границы зон действия публичных сервитутов;
) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий строений сооружений за пределами которых запрещено строительство зданий строений сооружений;
) информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
) информация о разрешенном использовании земельного участка требованиях к назначению параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства объектах культурного наследия;
) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.
5. Определение источника финансирования
Для реализации проекта строительства источником финансирования будут выступать заемные денежные средства.
Обоснование стратегии финансирования инвестиционного проекта предполагает выбор методов финансирования определение источников финансирования инвестиций и их структуры.
Метод финансирования инвестиционного проектавыступает как способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта.
В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться:
самофинансирование т.е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств;
акционирование а также иные формы долевого финансирования;
кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков выпуск облигаций);
бюджетное финансирование;
смешанное финансирование на основе различных комбинаций рассмотренных способов;
проектное финансирование.
Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования инвестиционных проектов в тех случаях когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется прежде всего:
возможностью разработки гибкой схемы финансирования;
отсутствием затрат связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;
использованием эффекта финансового рычага позволяющего увеличить рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения собственного и заемного капитала в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;
уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты включаемые в себестоимость.
Инвестиционные кредиты являются как правило средне- и долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать наличие льготного периода т.е. периода отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита но увеличивает его стоимость так как процентные платежи исчисляются с непогашенной суммы долга.
Инвестиционные кредиты в российской практике оформляются как правило в виде срочной ссуды со сроком погашения в интервале от трех до пяти лет на основе составления соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную линию.
Для получения инвестиционного кредита необходимо соблюдение следующих условий:
подготовка для банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного проекта. Бизнес-план инвестиционного проекта служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита;
имущественное обеспечение возврата кредита. В дополнение к бизнес-плану инвестиционного проекта должно быть предоставлено соответствующее обеспечение в виде залога имущества гарантий и поручительства третьих лиц и др. Рыночная стоимость имущественного залога оцениваемая за счет заемщика независимыми оценщиками должна превышать сумму кредита так как в случае невыполнения условий кредитного договора заемщиком ликвидационная стоимость залога может оказаться ниже рыночной что приведет к убыткам банка-кредитора;
предоставление банку-кредитору исчерпывающей информации подтверждающей устойчивое финансовое состояние и инвестиционную кредитоспособность заемщика;
выполнение гарантийных обязательств — ограничений накладываемых на заемщика кредитором. В целях максимального снижения риска по предоставленному кредиту кредитор устанавливает в кредитном договоре ряд различных ограничивающих условий обеспечивающих сохранение текущего финансового положения компании (ограничения капитальных расходов ограничения на выплату дивидендов и перепродажу акций ограничения на получение другой долгосрочной ссуды у нового кредитора отказ от залога имущества другому кредитору запрет на совершение сделок по аренде собственности и др.);
обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием средств по кредиту предназначенного для финансирования конкретного инвестиционного проекта например открытие специального счета с которого денежные средства перечисляются только на оплату предусмотренных в бизнес-плане инвестиционного проекта капитальных и текущих затрат.
6. Правовой статус участников инвестиционного проекта
Участники инвестиционно проекта
Застройщик (Инвестор) – КАМГЭСГРАЖДАНСТРОЙ
-свидетельство о государственной регистрации права серии 16 № 06543168413
- осуществляет капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств
Технический заказчик - ГКУ «ГИСУ РТ»
«Устав организации» от 15.02.12
СРО РНП "Содружество строителей РТ" № 1887.02-2013-1657432304-И-014
- организовывает взаимодействие всех участников проекта;
- предоставляет лицам выполняющим инженерные изыскания материалы и документы для выполнения необходимых видов работ;
- подписывает документы для ввода объекта в эксплуатацию;
- формирует рабочую комиссию и организует приемку законченного капитальным ремонтом объекта.
Генеральный проектировщик -
Государственное унитарное предприятия «Татинвестгражданпроект»
СРО РНП "Содружество строителей РТ" №1112.04-2010-16555010668-С-014
-участие в составлении задания на проектирование и выборе площадки для строительства;
- определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов этапов и стоимости проектных работ;
- организация авторского надзора за реализацией проектных решений (по договору с застройщиком) участие в приемке объектов в эксплуатацию
- выдано СРО Центр лицензирования и сертификации «ЭталонЭксперт» №1032.01-2002-1655505168-С-014
- выполнение основных строительно-монтажных работ представленных в лицензии собственными силами;
- организация работ и координация действий субподрядных организаций;
- сдача объекта приемочной комиссии
7. Основание для разработки проекта
Основанием для разработки проекта и документом регулирующим правовые и финансовые отношения взаимные обязательства и ответственность сторон является договор заключаемый на проектирование здания с заказчиком неотъемлемой частью которого является задание на проектирование. Задание на проектирование здания должно содержать комплекс основных требований заказчика условий исходно-разрешительной документации требований городских служб представленных в таблицах 3.2-3.4.
Техническое задание на производство инженерно-геологических изысканий для проектирования объекта: «Жилой многоквартирный дом»
Многоквартирный жилой жом
Характер строительства
Местоположение объекта по административному делению
Республика Татарстан г.Набережные Челны проспект Вахитова
Стадия проектирования
ГУП "Татинвестгражданпроект
Основание для выдачи задания
Договор на выполнение
Год начала строительства
Желательные сроки и этапность выполнения работ
Согласно договору на выполнение проектно – изыскательских работ для строительства
Разрешение на производство изыскательских работ поручается получить предприятию
Муниципальное унитарное предприятие
города Набережные Челны «Служба градостроительного развития» № СРО-П-014-159.3-1650008231-27122010
Сведения о наличии материалов ранее выполненных инженерных изысканий и исследований (выполненные виды работ время их производства наименование организации проводившей изыскания место хранения материалов):
Характеристика ожидаемых воздействий объектов строительства на природную среду в соответствии с требованиями СНиП 22-01-95:
Требования к форме представления изыскательской продукции:
технический отчет в переплетенном виде в 3 экз.
Инженерно-геологические изыскания
Получение необходимых и достаточных материалов по инженерно-геологическим и гидрогеологическим условиям геологическому строению состоянию и свойствам грунтов для проектирования объектов а также для прогнозирования изменений инженерно-геологических условий и развития опасных геологических процессов и изменения техногенных условий.
В случае проявления неблагоприятных инженерно-геологических процессов природного или технического характера выполнить их детальное изучение и выдать рекомендации по снижению их негативного воздействия на окружающую среду и обеспечению устойчивости проектируемых зданий и сооружений.
2 Требования к инженерно-геологическим изысканиям
Изыскания провести согласно СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» СП 11-105-97.Часть 1. «Инженерно-геологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ» СП 11-105-97. Часть 2. Правила производства работ в районах распространения опасных геологических и инженерно-геологических процессов ГОСТ 21.302-96. СПДС. Условные графические приложения в документации по инженерно-геологическим изысканиям ГОСТ 25100-2011. Грунты. Классификация ГОСТ 30416-96. Грунты. Лабораторные испытания. Общие положения СП 24.13330.2011. «СНиП 2.02.03-85. Свайные фундаменты».
Выполнить бурение геологических выработок под проектируемые сооружения и провести статическое зондирование грунтов расположение скважин и точек зондирования выполнить согласно генплану. Выполнить замеры удельного сопротивления грунта. Определить наличие и уровень грунтовых вод выполнить отборы проб воды и их химический анализ дать прогноз изменения гидрогеологической ситуации. Выполнить лабораторные исследования грунтов и воды.
3 Дополнительные требования
Дать сведения о строительной категории грунтов по трудности разработки.
4 Приложения к техническому заданию
Техническая характеристика проектируемых зданий и сооружений
Нагрузка на фундаменты
Жилой многоквартирный дом
Примечание: Глубина и количество скважин могут быть скорректированы в зависимости от требований технических условий а также при выполнении буровых работ исходя из состояния грунтов.
Техническое задание на разработку проектно-сметной документации по объекту: «Жилой многоквартирный дом»
Перечень основных данных и требований
Основные данные и требования
Основание для проектирования
Основанием для реализация данного инвестиционного проекта является: договор инвестирования
Сведения об участке строительства и планировочных ограничений
Градостроительный план земельного участка
утвержден приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Набережные Челны
Технологическое задание
Технологическое задание утвержденное начальником управления градостроительной политики Министерства строительства архитектуры и ЖКХ РТ Загидуллиной Г.А. в 2015 г. Согласовано руководителем Главного инвестиционо-строительного управления Республики Татарстан Айзатуллиным М.М.
Источник финансирования
За счет собственных средств и инвестиционного кредита
Район проектирования и строительства
г. Набережные Челны проспект Сююмбике
Основные технико-экономические показатели объекта
Общая площадь здания: 9054 м2
Площадь застройки: 8375м2
Строительный объем – 26 51862 м3
Типы и этажность новых зданий и сооружения
Тип здания и его этажность принять в соответствии с технологическим заданием на проектирование с учетом требования ГПЗУ;
Планировочные решения генеральный план благоустройство озеленение. транспортная обеспеченность
С учетом планировки наземного пространства пешеходных подъездных путей к входам (в т.ч. для пожарной техники).
Отметки проектирующих проездов увязать с существующими отметками. Использовать высокопрочные материалы для покрытия проездов и тротуаром площадок отдыха.
На газонах предусмотреть защитную периметральную посадку деревьев и кустарников разбивку цветников с посадкой многолетних и однолетних растений предусмотреть максимальное сохранение зеленых насаждений.
Обустроить территорию малыми формами (парковые скамьи цветочницы урны и.т.д.) и осветительными приборами наружного освещения территории.
В границах участка предусмотреть открытую автостоянку на 8 мест.
Архитектурные решения
Архитектурно-планировочные решения объекта должно соответствовать ГПЗУ утвержденному технологическому заданию санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам с учетом ограничения существующих подземных инженерных коммуникаций и санитарно-защитных зон.
Все архитектурно-планировочные решения номенклатура типов и площади помещений уточняются проектом.
Конструктивные и объемно-планировочные решения
Провести инженерно-геологические и экологические изыскания участка проектируемого строительства.
Фундамент здания определить в соответствии с инженерно-геологическими условиями участка.
Конструктивные и объемно-планировочные решения разработать в соответствии с требованиями действующих нормативных документов с применением современных эффективных материалов гарантирующих надежную и безопасную эксплуатацию здания.
Фундамент – ленточный
Стены наружные – кирпичные многослойные с эффективной теплоизоляцией
Стены внутренние – кирпичные толщиной 380 мм
Перекрытия железобетонные
Крыша - металлочерепица
Стадийность проектирования
Работы выполнять в полном объеме необходимом и достаточном для обеспечения строительства. Стадии «Проектная документация» «Рабочая документация»
Сроки проектирования и строительства
с 28.04.2015 г по 10.10.2016 г.
Указания о необходимости согласования проектной документации
На Исполнителя возлагается:
- органами государственного надзора;
- организациями выдавшими технические условия;
- получение положительного заключения негосударственной экспертизы.
Документы прилагаемые к заданию
Градостроительный план земельного участка.
Технические условия на:
- электроснабжение (ООО «КЭС»);
- водоснабжение и водоотведение («Водоканал»)
- телефонизацию (ООО «Таттелеком»);
- пожарную и охранную сигнализацию (МЧС).
Организация которая осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в которую должен быть направлен запрос о получении технических условий определяется органом местного самоуправления на основании схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства в области тепло- газо- водоснабжения и водоотведения федерального регионального и местного значения а также с учетом инвестиционных программ указанной организации утверждаемых представительным органом местного самоуправления в порядке установленном законодательством Российской Федерации а для сетей газоснабжения - на основании программ газификации утверждаемых уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Организациями выдающими технические условия на подключение инженерных сетей в г. Набережные Челны являются:
)Водоснабжение и водоотведение – МУП "Водоканал";
)Пожарная и охранная сигнализация –ГУ МЧС по РТ.
После подготовки технического задания на инженерные изыскания и технического задания на проектирование они должны пройти процедуру государственной экспертизы проектной документации.
Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов в том числе санитарно-эпидемиологическим экологическим требованиям требованиям государственной охраны объектов культурного наследия требованиям пожарной промышленной ядерной радиационной и иной безопасности а также результатам инженерных изысканий.
Результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий требованиям к содержанию разделов проектной документации предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией).
8. Процедура подготовки форм исходной разрешительной документации
Пакет документов собираемый техническим заказчиком необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта проработка исходных данных определяет качественные параметры объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен зачастую – длителен.
Комплект ИРД включает в себя план земельного участка размещение будущего здания на местности обозначение границы земельного участка а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов технический заказчик начинает стадию проектирования проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.
О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика по договору выступает от его имени и собирает всю ИРД.
После прохождения градостроительного совета получения постановлений местной администрации о проектировании прохождения общественных слушаний по объекту техзаказчик заказывает создание проектной документации которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.
Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии снизить расходы по предстоящему строительству технический заказчик заинтересован в том же и обладает опытом предыдущих работ который позволит сократить предпроектную стадию собрать пакет документов в планируемый срок.
Для подготовки проектной документации необходимы следующая информация и документы:
)задание застройщика;
)градостроительный план земельного участка;
)результаты инженерных изысканий;
)документы об использовании земельного участка для строительства;
)технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.
По общему правилу в состав проектной документации объектов капитального строительства должны быть включены следующие разделы:
)пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования строительства реконструкции капитального ремонта объектов капитального строительства в том числе с результатами инженерных изысканий техническими условиями;
)схема планировочной организации земельного участка выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
)архитектурные решения;
)конструктивные и объемно-планировочные решения;
)сведения об инженерном оборудовании о сетях инженерно-технического обеспечения перечень инженерно-технических мероприятий содержание технологических решений;
)проект организации строительства объектов капитального строительства;
)проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства их частей для строительства реконструкции других объектов капитального строительства);
)перечень мероприятий по охране окружающей среды;
)перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения образования культуры отдыха спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения объектам транспорта торговли общественного питания объектам делового административного финансового религиозного назначения объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
) проектно-сметная документация объектов капитального строительства финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.
Вся проектная документация направляется застройщиком на экспертизу и при положительном заключении утверждается. Заверение происходит путем проставления подписи физического лица или подписи представителя и оттиска печати юридического лица на титульном листе проекта.
При оформлении и согласовании полного пакета документов можно переходить к следующей стадии – процедуре получения разрешения на строительство.
9. Процедура получения разрешения на строительство
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован в Постановлении от 15 августа 2011 г. N 4530.Разрешение на строительство представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство за исключением случаев предусмотренных Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство выдается управлением градостроительных разрешений Исполнительного комитета МО г. Набережные Челны.
В целях строительства объекта застройщик управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета МО г. Наб. Челны заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
)правоустанавливающие документы на земельный участок;
) градостроительный план земельного участка;
) разрешение на строительство;
) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
) документ подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом осуществляющим строительство;
)документ подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов подписанный лицом осуществляющим строительство;
) документы подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
)схема отображающая расположение построенного объекта капитального строительства расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка а также планировочная организация земельного участка подписанная лицом осуществляющим;
)заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство копия такого разрешения направляется в орган уполномоченный осуществлять государственный строительный надзор - Инспекцию государственного строительного надзора Республики Татарстан. Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации. Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство обязан на безвозмездной основе передать в Управление обеспечившее выдачу разрешения на строительство сведения о площади высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства о сетях инженерно-технического обеспечения один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации.
Разрешение на строительство выдается на срок предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае если строительство объекта капитального строительства не начато до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
10. Основание проведения строительно-монтажных работ
Договор подряда это такой договор в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК). Договор подряда консенсуальный возмездный и взаимный.
Стороны в договоре подряда — заказчик и подрядчик. Заказчиком является сторона которая поручает другой стороне выполнение определенной работы а подрядчиком — сторона которая обязуется выполнить работу.
Предметом договора подряда является результат выполненной работы. В зависимости от задания заказчика и вида работ результат может выражаться в создании новой вещи либо в восстановлении улучшении или ином изменении уже существующих вещей (ст. 703 ГК).
Форма договора подряда простая письменная.
В договоре подряда важен срок т.к. заказчику важно выполнение работы к определенному сроку. В договоре подряда следует различать момент начала и окончания выполненной работы а также промежуточные сроки.
Ценой в договоре подряда является денежная сумма которую заказчик обязуется уплатить подрядчику за выполнение работы. На выполнение работ может быть составлена твердая или приблизительная смета.
Права и обязанности сторон в договоре подряда носят взаимный характер т.е. правам одной стороне соответствуют обязанности другой. Подрядчик обязуется за свой риск выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов. Работа должна быть выполнена по заданию заказчика т.е. в соответствии с теми требованиями которые заказчик определил в договоре техническом задании прилагаемом к договору иди квитанции в договоре бытового подряда. Подрядчик обязан выполнить работу доброкачественно т.е. без недостатков делающих использование изготовленной вещи по назначению непригодным а также в точном соответствии с заданием заказчика.
Подрядчик в отличие от заказчика является специалистом в порученной работе поэтому на подрядчика возлагается особая обязанность своевременно предупредить заказчика о том что соблюдение указаний последнего грозит годности или прочности выполняемой работы (п. 716 ГК). Если заказчик не изменит указаний о способе выполнения работы в соразмерный срок подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков причиненных прекращением договора (п. 3 ст. 716 ГК).
При выполнении подрядчиком работы из своего материала он несет ответственность за доброкачественность используемого материала точно так же как и продавец при продаже товаров ненадлежащего качества (п. 5 ст. 723 ГК). Если же работа выполняется из материала заказчика то на подрядчика возлагается обязанность экономного бережного расходования он несет ответственность за неправильное использование материала а по выполнении всей работы обязан предоставить отчет в израсходовании материала и возвратить заказчику остаток материала. Подрядчик обязан проверить доброкачественность предоставляемого заказчиком материала при его приемке.
Основные обязанности заказчика состоят в уплате вознаграждения подрядчику и принятии выполненной работы. При принятии выполненной работы заказчик обязан осмотреть ее и при обнаружении явных отступлений от условий договора ухудшивших работу или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.
Заказчик обязан принять работу в сроки и в порядке которые предусмотрены договором при этом санкцией за неисполнение этой обязанности является переход риска случайной гибели результата работы на заказчика с момента когда передача результата работы должна была состояться (ст. 720 ГК).
Заказчик вправе контролировать выполнение работ давать указания о способе их выполнения конкретизировать требования к результату выполняемой работы не изменяя существа задания (ст. 715 ГК).
11. Основание ввода объекта в эксплуатацию
Порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории РТ регламентируются Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства муниципальным казенным учреждением "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны" утвержденным Постановлением ИО МО г.Набережные Челны от 18 августа 2011 г. N 4660.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в Управление градостроительных разрешений с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются:
) градостроительный план земельного участка или - в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта - проект планировки территории и проект межевания территории;
)разрешение на строительство;
) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства реконструкции капитального ремонта на основании договора);
) документ подтверждающий соответствие построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом осуществляющим строительство;
) документ подтверждающий соответствие параметров построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов подписанный лицом осуществляющим строительство (застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства реконструкции капитального ремонта на основании договора) за исключением случаев осуществления строительства реконструкции капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
) документы подтверждающие соответствие построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
) схема отображающая расположение построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка а также планировочная организация земельного участка подписанная лицом осуществляющим строительство (застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства реконструкции капитального ремонта на основании договора) за исключением случаев строительства реконструкции капитального ремонта линейного объекта;
)заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов заключение органа государственного экологического контроля в случаях предусмотренных частью 7 статьи 54 Кодекса. Заявление и документы могут быть представлены также в электронном виде. Управление в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязано обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов осмотр объекта капитального строительства и обеспечить выдачу заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или подготовить отказ в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
В ходе осмотра построенного реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям установленным в разрешении на строительство градостроительному плану земельного участка а также требованиям проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. В случае если при строительстве объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор осмотр такого объекта органом выдавшим разрешение на строительство не проводится.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае если в Управление передана на безвозмездной основе копия схемы отображающей расположение построенного объекта капитального строительства расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка для ее размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
12. Строительный контроль надзор за объектом
Строительный контроль за строительством и строительный контроль за ремонтом осуществляется в интересах Заказчика строительства с целью обеспечения контроля качества строительства и имеет целью постоянное проведение оценки соответствия строящегося объекта требованиям к его безопасности установленным техническими регламентами а также нормативными документами и стандартами являющимися доказательной базой соблюдения требований технических регламентов и подтверждением возможности безопасной эксплуатации объекта при последующей передачи его в эксплуатацию.
Строительный контроль позволяет отслеживать технологическую последовательность выполнения строительных и ремонтных работ.
Строительный контроль в ходе реализации проекта позволяет обеспечить точное соблюдение определяемых проектом сроков объемов стоимости и качества производимых работ и строительных материалов. Кроме того строительный контроль включает в себя и проверку правильности соблюдения технологии ведения строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ.
Важно понимать что основной задачей строительного контроля является не поиск ошибок и брака а предотвращение выполнения строительно-монтажных работ и принятия технических решений в ущерб качеству объекта строительства.
Основные обязанности строительного контроля:
Контроль над соблюдением проектных решений.
Участие в разработке графиков производства работ.
Участие в разработке проектно-сметной документации.
Осуществление контроля за соблюдением сроков строительства и требований нормативных документов.
Осуществление контроля качества применяемых материалов.
Осуществление контроля за соблюдением качества строительно-монтажных работ.
Осуществление проверки наличия документов удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций изделий и материалов (технических паспортов сертификатов результатов лаб.испытаний и др.).
Осуществление контроля за устранением выявленных дефектов контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ.
Осуществление по мере готовности с участием представителей генеральной подрядной организации промежуточной приёмки ответственных конструкций зданий.
Осуществление контроля за соответствием объёмов и качества выполненных работ проектно-сметной документации и нормативов.
Осуществление контроля наличия и правильности ведения первичной технической документации.
Осуществление контроля за исполнением строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора требований строительного контроля.
Участие в оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства.
Осуществление контроля за соблюдением подрядной организации технологий и рекомендаций фирм производящих строительные материалы и оборудование.
Осуществление контроля за внесением не обоснованных изменений в техническую документацию и увеличением стоимости строительства.
Участие в проверках состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж инженерного оборудования в качестве его монтажа и приёмке в эксплуатацию.
Осуществление контроля наличия и правильности ведения исполнительной документации (общий журнал работ журнал сварочных работ журнал арматурных работ и т.д.) в том числе актов исполнительных схем и др. (по требованию заказчика и согласованию с производителем работ)
Осуществление промежуточной приёмки этапов выполненных работ.
Осуществление контроля за своевременным устранением дефектов и недоделок.
Обоснование требований и замечаний строительного контроля.
Проблемы которых можно избежать с помощью строительного контроля:
Неравномерная осадка здания трещины деформации и обрушения здания вызванные несоблюдением нормативных и проектных требований и технологий;
Нарушение прочностных характеристик конструкций ухудшение ситуации в результате использования подрядчиками дешевых строительных материалов не указанных в проекте.
Снижение рентабельности проекта вызванное срывом сроков проведения работ;
Необоснованное увеличение затрат на реализацию проекта вследствие некорректно составленной сметы.
Вывод: правовая экспертиза дала полное описание последовательности осуществления строительства с юридической точки зрения. А именно разработка проектной документации определение порядка получения исходно-разрешительной документации на строительство получение разрешения на строительство рассмотрены все аспекты осуществления строительно-монтажных работ и порядок ввода в эксплуатацию.
На основании всего вышесказанного можно сделать вывод что рассматриваемый объект не противоречит существующим правовым нормам и позволяет эффективно решить комплекс правовых проблем.
Управленческая экспертиза
1 Основные принципы и цели управления недвижимостью
Управление недвижимостью – это комплекс организационно-технических мероприятий направленный на поддержание и улучшение состояния объекта недвижимости. Задача собственника состоит в том чтобы как можно дольше поддерживать объект недвижимости в надлежащем конкурентоспособном состоянии с целью увеличения срока его эксплуатации.
Рис.4.1 Состав управления недвижимостью
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости так и соответствующие им системы – муниципальный ведомственный и частный жилой фонд товарищества собственников жилья земельный и лесной фонд и т. д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
экономическое — управление доходами и затратами распределение финансовых потоков позиционирование объекта на рынке;
техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;
правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.
Экономические задачи управления недвижимостью:
планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;
привлечение инвестиций;
маркетинг и реклама объекта привлечение арендаторов;
анализ эксплуатационных расходов и их снижение;
контроль за поступлением арендных платежей;
поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;
создание прозрачных для собственника финансовых отношений.
Технические задачи управления недвижимостью:
техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;
отношения с коммунальными службами;
организация охраны объекта недвижимости;
клининг – профессиональная уборка;
отношения с субподрядчиками по эксплуатации;
согласование перепланировок и реконструкций.
Правовые задачи управления недвижимостью:
подготовка и заключение договоров с арендаторами подрядчиками;
представление интересов в государственных и муниципальных органах;
разрешение спорных вопросов защита интересов в суде.
2.Управление стоимостью ОН на протяжении жизненного цикла
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—утилизации.
Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости выбор объекта недвижимости формирование стратегии проекта инвестиционный анализ оформление исходно-разрешительной документации привлечение кредитных инвестиционных средств.
Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы организацию финансирования выбор архитектурно-инженерной группы руководство проектированием.
Зачастую собственник (застройщик) просто стремится к минимизации общего объема начальных капиталовложений.
Решения принимаемые собственником о строительстве (приобретении) объекта недвижимости только на основе анализа начальной цены (приобретение строительство аренды) в большинстве своем не являются наилучшими и часто оказываются просто неверными. Безусловно эта задача (расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной но стоит приложить усилия для ее решения либо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости
Стадия строительства заключается в выборе подрядчика координации ведения строительных работ и контроле качества строительства смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
Современная ситуация в экономике заставляет участников инвестиционных проектов уплотнять графики работ по реализации конкретного строительного проекта с тем чтобы результаты проекта стали приносить пользу в избранном направлении предпринимательской деятельности как можно раньше. Поэтому строительные работы начинаются уже на стадии проектирования (еще до полного завершения разработки проекта) что требует высокой степени согласованности действий всех участников проекта. Такая организация строительства приводит к экономии (от 5–10%) за счет снижения стоимости капитала (уменьшение объемов и сроков заимствования) ввиду более раннего ввода в действие объекта недвижимости а также к появлению принципиально новых бизнес-решений. На этой стадии достигается существенное сокращение затрат при оптимальном выборе формы управления строительством а именно управление проектом или генподрядный договор.
Одним из видов управления строительством широко распространенным в странах с развитой рыночной экономикой является управление проектами. Такой вид управления охватывает весь период строительства — от выбора цели строительного проекта до его эксплуатации. В ходе управления проектом решаются следующие задачи:
эффективное использование инвестиций и контроль за данным процессом;
разработка проектной документации;
реализация требований проектной документации в процессе строительства;
контроль качества строительного объекта.
Для управления проектами с жесткими условиями реализации создаются специальные структуры во главе с управляющими стройкой. Мировая практика свидетельствует что такая форма управления позволяет достигать общей экономии средств на строительство до 10% повышает эффективность контроля над всеми видами расходов а также сокращает сроки реализации проекта.
В отечественной практике более распространен подрядный принцип строительства объектов когда по договору строительного подряда строительная организация-подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Обычно заказчик выбирает одну строительную организацию на роль генерального подрядчика заключает с ней договор на весь комплекс работ предоставляя ей возможность заключения субподрядных договоров на весь комплекс работ. При строительстве крупных объектов заказчик (застройщик) может назначить несколько генподрядных организаций каждая из которых отвечает за определенный участок и работает под непосредственным контролем представителей заказчика.
В отечественной практике архитектурно-проектные организации отстранились от контроля качества строительно-монтажных работ. Проектировщики ограничиваются лишь периодическими посещениями строительной площадки для того чтобы удостовериться что все их рекомендации учтены при реализации проекта поэтому контроль за качеством работ лежит на заказчике (застройщике). Помимо контроля качества при реализации крупных проектов привлекаются внешние эксперты (при отсутствии собственных специалистов) для выполнения следующих задач: оценка стоимости работ контроль за соблюдением графика выполнения отдельных операций либо комплекса работ бухгалтерский учет и аудит правовые вопросы взаимодействие с контролирующими органами и представителями местной власти.
Порядок приемки объектов в эксплуатацию — достаточно высокорегламентированный нормативный процесс документального оформления.
Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию объектов их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости являясь многомерной функцией в системе управления включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений материальный учет противопожарную охрану и технику безопасности управление коммуникациями утилизацию и переработку отходов перемещение и переезды изменения и перестройки устранение аварийных ситуаций обеспечение эксплуатации и ремонта установку мебели и охрану объекта.
Не существует единого определения понятия «оборудование помещений» но их основу составляют: системы отопления вентиляции и кондиционирования; оборудование электроосвещения и системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения; системы механической и электрической вертикальной и горизонтальной транспортировки (лифты эскалаторы и т. д.).
В последнее время из-за угрозы терроризма и роста преступности возросла роль функции безопасности. Поэтому все большее количество организаций стремится обеспечить безопасную рабочую среду. Как правило системы охраны (в том числе и противопожарной) и технической безопасности разрабатываются и реализуются с учетом специфической потребности и функционального назначения объектов недвижимости.
Управление коммуникациями — функция определяемая сутью объекта недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура все шире используются для обеспечения услуг факсимильной связи телетекста передачи и приемки данных. Потенциал этих услуг и их качество улучшается посредством распространения волоконно-оптической связи. Помимо телефонизации развиваются компьютерные и интернет-технологии (сетевые связи компьютеров) автоматизация рабочих мест.
Электронная или информационная безопасность дополняется обеспечением информационной защиты на электронных устройствах частично — в программном обеспечении а также пополнением банка данных организации.
Процесс утилизации вредных отходов при эксплуатации объектов недвижимости включает ряд сложных управленческих задач от утилизации до ликвидации вредных отходов. Как правило управляющий объектом недвижимости заключает договор с организациями которые специализируются на их захоронении и утилизации. Большинство процедур по переработке отходов заключается в их раздельном сборе и перепродаже либо уничтожении. Отходы классифицируются по видам и делятся на категории: бумага стекло (листовое бутылки) металлолом (сталь чугун алюминий) пенопласт моторные масла шины и пр.
Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций результат чего либо снос либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Основы организации эксплуатации и управления объектом недвижимости. Достижение целей собственника независимо от того в каком качестве им используется недвижимость – как операционная или как инвестиционная невозможно без поддержания объектов недвижимости в технически исправном и работоспособном состоянии. На решение этой задачи направлена система технической эксплуатации объектов недвижимости. Выполнение функций по технической эксплуатации может быть организовано как силами управляющей компании выполняющей весь комплекс функций по управлению объектом (включая работу с арендатором и пр.) так и с помощью аутсоринга – привлечения на договорной основе компаний специализирующихся на оказании услуг по технической эксплуатации недвижимости.
Основное содержание деятельности обеспечивающей техническую исправность и пригодность объектов недвижимости для эксплуатации – их техническая эксплуатация. Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ связанных с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости. Полезно в связи с этим обратиться к нормативным документам в частности к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда утвержденным Госстроем РФ.
Согласно этому документу в понятие «техническая эксплуатация» включается управление жилищным фондом: организация эксплуатации взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками все виды работ с арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание) включая диспетчерское и аварийное осмотры подготовка к сезонной эксплуатации текущий ремонт капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования уборка мест придомовой территории уход за зелеными насаждениями.
Несмотря на то что документ прямо отнесен лишь к жилищному фонду тем не менее приведенная расшифровка термина «техническая эксплуатация» с некоторыми уточнениями может быть отнесена к эксплуатации любой недвижимости.
Деятельность по технической эксплуатации объектов недвижимости может быть представлена следующим образом.
Техническая эксплуатация объектов недвижимости
Работы по технической эксплуатации объектов недвижимости подразделяются на:
техническое обслуживание;
текущий и капитальный ремонт;
взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными организациями;
санитарное содержание объекта территории.
Техническое обслуживание объектов недвижимости включает работы по контролю технического состояния поддержанию работоспособности и исправности наладке и регулировке подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом. Его элементов и систем а также по обеспечению санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.
Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительных конструкций зданий сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт здания заключается в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций отделке зданий предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей возникающих при эксплуатации объектов недвижимости.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы в процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основных конструкций срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонные фундаменты все виды стен и каркасов стен для сооружений это трубы наружных сетей днища и стены резервуаров отстойников фильтров ограждающие конструкции подземных каналов земляное полотно автомобильных и железных дорог опоры воздушных сетей и др.
Взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными организациями включает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло- энерго- водоснабжение) оказание специализированных услуг (ремонтных по обслуживанию оборудования вывозу мусора и пр.)
Санитарное содержание объектов недвижимости включает уборку зданий и сооружений и уход за ними вывоз мусора уборку прилегающей территории работы по ее озеленению прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов ландшафтная архитектура).
Осмотры – целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования и содержания помещений.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
общие в ходе которых проводится осмотр здания в целом включая конструкции инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
частичные – осмотры которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
После ливней ураганных ветров обильных снегопадов наводнений и других явлений стихийного характера вызывающих повреждения отдельных элементов зданий а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования нарушающих условия нормальной эксплуатации должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию которые имеют физический износ свыше 60%.
Обнаруженные во время осмотров дефекты деформации конструкций или оборудования зданий которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания обрушению или нарушению нормальной работы оборудования должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах паспортах актах.
Управление эксплуатацией
Анализ состава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяет выявить три группы работ которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации.
) К первому уровню эксплуатации следует отнести работы связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здани. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания недвижимости обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.
) Ко второму уровню (базовому) эксплуатации относятся работы выполняемые в соответствии с действующими нормативными документами по которым выполняется 100%-й объем соответствующее качество и необходимая периодичность работ.
) Третий уровень эксплуатации предполагает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническими документами но и дополнительные работы необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирована на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий современные торговые объекты).
Техническая эксплуатация объектов недвижимости как правило осуществляется на основании заключенного договора со специализированными эксплуатационными компаниями. Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатациооной компанией или несколькими с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно силами своего штатного персонала.
Для выполнения работ связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций систем энергоснабжения и санитарно – технического оборудования в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников численность которых зависит от размеров специфики объекта состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов.
Высокая стоимость объектов недвижимости и оборудования требует повышения роли гарантий в том что здания системы и оборудование будут эксплуатироваться и подвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность и надежная программа эксплуатации и ремонта – единственный способ обеспечения эффективного функционирования объекта при управлении.
Организация эксплуатации объекта управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих задач и функций:
моментальное реагирование на все проблемы безопасности охраны окружающей среды и установленные дефекты;
ежедневный уход и уборка помещения для содержания его в подобающих условиях;
своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении в случае необходимости – осуществление ремонта;
разработка и внедрение графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных разрушений объекта его систем и компонентов;
выполнение основных ремонтных работ при минимальной стоимости;
идентификация основного проекта и проектов по внедрению усовершенствований для снижения и доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое обслуживание и текущий ремонт;
оказание коммунальных услуг наиболее экономически целесообразным способом с необходимой безопасностью и надежностью;
представление понятных и полных обоснований и необходимости ремонта и других работ по эксплуатации;
точная оценка стоимости для определения и принятия наиболее экономических мер для решения эксплуатационных проблем;
выбор материалов и запчастей для текущих ремонтов;
тщательное отслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;
представление графика всех плановых работ заранее определение и размещение всех требований на рабочую силу для исключения неожиданности появления внеплановых работ по эксплуатации;
контроль за исполнением всех эксплуатационных работ;
сохранение данных о выполнявшихся ранее работах.
Как функция сервисного обслуживания управление эксплуатацией должно учитывать мнение учредителя управления и пользователей. Являясь также административной и организационной функцией управление эксплуатацией всегда будет стремиться к снижению затрат.
При организации управления эксплуатацией могут оказаться существенными следующие показатели:
затраты на эксплуатацию включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией) на введение новшеств (например компьютерного помещения) мебель и прю;
ущерб наносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации включая потери рабочего времени;
удовлетворенность штата служащих и управленческого аппарата условиями работы;
время реагирования (например число часов дней недель) управления эксплуатацией на возникшие проблемы;
эффективность использования помещений отношение используемых помещений ко всей площади здания.
В настоящий момент проблема повышения эффективности управления объектом недвижимости является актуальной.
3. Управление жилой недвижимостью
Управление жилым домом подразумевает техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц лифтов чердаков и подвалов строительных конструкций инженерных систем здания и проч.); предоставление коммунальных услуг жильцам; решение вопросов пользования общим имуществом (например сдача в аренду чердака или подвала участка придомовой территории); а также иная деятельность направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
При пользовании жилым помещением обязательно должны соблюдать права и законные интересы проживающих в нем граждан и их соседей требования пожарной безопасности санитарно-гигиенические экологические иные требования законодательства. Этих целях Правительством РФ утверждены правила пользования жилыми помещениями: согласно статье 23 Федерального закон от 30 марта 1999 г. №52-Ф3 "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади планировке освещенности инсоляции ионизирующих излучения должны соответствовать санитарным правилам чтобы обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания независимо от его длительности.
4. Права и обязанности ТСЖ
Для чего создается данная организация? Товарищество собственников жилья вправе:
заключать договор управления многоквартирным домом а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома специальные взносы и отчисления в резервный фонд а также другие расходы;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;
продавать и передавать во временное пользование обменивать имущество принадлежащее товариществу;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами.
Помимо этого если это не нарушает законные права и интересы собственников товарищество может:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме;
осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.
Кроме прав ТСЖ имеет определенные обязанности. Оно должно:
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений не являющимися членами товарищества;
поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.
5. Частное управление
Безусловно в перспективе ведущее место займет частное управление жилой недвижимостью. Основная форма управления - ТСЖ которые создаются на вторичном рынке недвижимости путем объединения собственников квартир и комнат. Цели товарищества - обеспечение наиболее эффективных методов эксплуатации всего жилого объекта (дома здания) как целостного единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг оказываемых жильцам со стороны различных ведомств фирм и служб.
Актуальным является создание ТСЖ на стадии строительства жилого (многоквартирного) дома особенно учитывая развитие и расширение строительного бизнеса. Очевидно что частный инвестор строительная компания или агентства недвижимости просто реализуют (продают) квартиры в строящихся зданиях и вплотную дальнейшей судьбой жилого комплекса не замаются. Нередко покупая жилплощадь в новом доме жильцы-собственники сталкиваются с массой нерешенных проблем как то: отсутствие воды тепла электроэнергии; недоделки и мусор в подъездах; жуткое состояние придомовой территории плохая организация эксплуатационных служб (лифты пожарные лестницы и др.) Все перечисленные проблемы можно устранить общими усилиями собственников и при наличии их желания объединиться в товарищество. Уместно отметить что ТСЖ представляет в добровольное объединение собственников и принудительно никого нельзя заставить быть членом такой организации. Довольно часто председателем ТСЖ избирают кого-то из жильцов скажем того кто наиболее активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется что человек далек от понимания проблем которые возникают в процессе эксплуатации здания. Безусловно выбор управляющего частным жилым домом - прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. Однако как показывает контракту из числа специалистов имеющих профессиональные здания и опыт работы в сфере недвижимости. Частное управление несколькими жилыми домами предусматривает создание ЖСК или кондоминиума в составе которых помимо квартир и комнат могут быть также объекты коммерческой недвижимости например: офисы фитнес - клубы гаражи магазины расположенные на первых этажах в подвалах или пристроенных зданиях. Если жилой дом муниципальный и в нем нет частных структур (ТСЖ ЖСК и др.) а таковых - большинство в любом городе то в данном случае муниципальные организации (районная управа префектура Департамент ЖКХ городские и районные жилищные комитеты) вправе нанимать частную компанию.
Частная компания как управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью.
Задачи частой компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых жомов и комплексов все оговоренные услуги обеспечивать надлежащее содержание ЖСК проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги. На рынке жилищно-коммунальных услуг частная компания выступает заказчиком например озеленения придомовой территории уборки и вывоза мусора установки домофона и систем видеонаблюдения а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т.д.
Частная компания может значительно расширить перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме она сможет исполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона ремонт сантехники доставка на дом продуктов лекарств присмотр за квартирой во время отпуска и т.п. В Москве есть даже примеры когда сотрудники частной компании обслуживающие жилой дом совершенно бесплатно отвозят детей в садик и вечером забирают их оттуда если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы. Участие частных компаний в управлении жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения которая способна оплачивать данные услуги.
6. Общественное самоуправление
Объединения жителей (жильцов в том числе неприватизированных квартир комнат и простых нанимателей жилья) - это некоммерческая организация которая может ускорить процесс реформирования ЖКХ основываясь на следующих принципах самоуправления:
Сокращение времени реализации принятых решений распоряжений и постановлений; более качественное исполнение поручений по обслуживанию жилых объектов; контроль за деятельностью всех исполнителей.
Общественная и гласная оценка результатов работы РЭУ ЖЭКов ДЕЗов и других организаций; Привлечение к участию в управлении собственным жилым комплексом большего количества людей (жильцов) частных предпринимателей бизнесменов; Демократический и коллегиальный выбор руководителя членов правления (совета жильцов) их числа профессиональных специалистов; Устранение административных и директивных методов управления и переход к поной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг. Коллективы (домовые общины комитеты содружества) создаются по инициативе и желанию самих жильцов. Известна основная форма коллективного самоуправления жилой недвижимостью - домовой комитет (домков). Выделим основные задачи которые могут и должны в перспективе решать домкомы в процессе коллективного самоуправления:
Сокращение числа бюрократических государственных структур в системе управления ЖКХ; Установление прямых (без чиновнического аппарата) связей и деловых контактов с частным бизнесом и мелким предпринимательством;
Совершенствование системы ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и экономической обоснованности действующих тарифов на жилье (свет вода газ отопление связь радио и др.).
Улучшение благоустройства подъездов жилых домов придомовой территории подвальных помещений и прилегающих к дому пристроек; Контроль над правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при проведении капитального и текущего ремонта жилого дома; Соблюдение общественного порядка и норм поведения в отношении арендаторов жилья и буйных жильцов с целью недопущения пьяных разборок семейных скандалов террористических актов и т.д.
Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том что каждый человек проживающий в доме может обратиться в домком с любой просьбой заявкой на бытовые услуги (ремонт установка подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание.
Все мнения и предложения жильцов могут быть рассмотрены быстро и оперативно. Домовые комитеты будут постоянно информировать жильцов обо всех изменениях и плановых мероприятиях проводимых в жилом доме. У подъездов планируют установить специальные информационные стенды о работе органов коллективного самоуправления.
7. Анализ рынка управляющих компаний
Татарстан на начальном этапе своего развития. Нет еще достаточного опыта квалифицированных и подготовленных специалистов. Но за ним - большое будущее. В становлении профессионального управления недвижимостью важная роль принадлежит профессиональным объединениям.
Управляющая компания — коммерческая организация юридическое лицо осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц переданным в соответствии с договором доверительного управления.
Функции управляющей компании состоят в следующем: она должна в сроки и на условиях оговоренных в договоре управления обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям установленными техническими регламентами.
Исходя из этого рассмотрим рейтинг Наб. Челнинских жилищных управляющих кампаний. Он составлен по итогам работы УК за 12 месяцев 2014 года. При одинаковых экономических природно-климатических условиях при одинаковой тарифной политике договорных отношениях с горожанами разные управляющие компании показали разные результаты деятельности.
Наибольшее количество баллов набрали управляющие компании добившиеся лучших показателей. Они оценивались по десятибалльной шкале. Первое место в рейтинге у УК «Махалля» второе - у «Ремжилстроя» третье – у УК «Паритет». В конце рейтинга оказались УК «Электротехников» и УК «Челныстройремонт».
В целом по городу по сравнению с прошлым годом на 7 процентов уменьшилось количество заявок от челнинцев на выполнение тех или иных видов работ.
Рис. 4.2. Рейтинг управляющих компаний г. Набережные Челны 2014г.
8.Требования предъявляемые к управляющей компании
Штат управляющей компании должен быть укомплектован квалифицированными специалистами (управляющими объектами недвижимости) имеющими высшее экономическое и юридическое образование прошедшими обучение по специальной программе и аттестованными в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.
При заключении договора на управление управляющая компания предъявляет учредителю управления свидетельства о профессиональной квалификации своего персонала (копии дипломов о высшем образовании сертификаты (свидетельства) о профессиональной подготовке по специальности “Управление недвижимостью” справки об опыте работы и т. д.).
Управляющий объектом недвижимости должен уметь:
планировать организовывать и координировать работу по управлению и развитию объектов недвижимости;
вести переговоры с собственниками пользователями (арендаторами) объектов недвижимости представлять их интересы в контролирующих и надзорных органах;
составлять программу управления конкретным объектом недвижимости и контролировать ее выполнение;
формулировать требования к маркетинговым исследованиям рынка недвижимости работе оценочных консалтинговых изыскательских и проектных организаций;
анализировать полученные результаты осмысливать их с учетом целей собственника требований нормативно-технических документов лучших образцов отечественного и зарубежного опыта;
представлять итоги управления недвижимостью в виде отчетов собственнику.
Персонал управляющей компании должен:
знать и выполнять свои функциональные обязанности;
в точности соблюдать установленный порядок отчетности перед учредителем управления;
не допускать нарушения прав и законных интересов учредителя управления и третьих лиц при управлении недвижимостью;
знать и выполнять установленную субъектом управления процедуру обслуживания клиентов (в том числе арендаторов) и рассмотрения их жалоб и претензий;
знать положения законодательных и нормативных актов федеральных региональных и местных органов власти требования документов ЕСПУН затрагивающие его функциональные обязанности;
периодически проходить обучение и повышать квалификацию.
Информация об управляющей компании должна быть доступна для учредителей управления.
Управляющая компания должна публично предоставлять:
свидетельство о государственной регистрации субъекта управления;
документы подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) своих сотрудников;
тарифы и расценки на оказание услуг;
образцы типовых договоров протоколов доверенностей и других документов оформляемых управляющей компанией;
процедуру обжалования действий должностных лиц субъекта управления.
Управляющая компания должна предоставить информацию о полномочиях и квалификации сотрудника подписывающего с учредителем договор на управление.
Управляющая компания должна сообщать учредителям управления и пользователям объекта недвижимости что оказываемые ею услуга по управлению соответствует требованиям документов ЕСПУН и предоставлять их для ознакомления.
9. Стоимость услуг управляющей компании
Чаще всего цена услуг сторонней управляющей компании складывается из себестоимости работ и дополнительного вознаграждения за профессионализм. При этом существует множество схем по которым рассчитывается вознаграждение управляющей компании.
Гарантированный доход собственника. Эту схему используют при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов которые связаны с обслуживанием эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) является выручкой управляющей компании.
Процент от выручки. При такой схеме оплаты управляющая компания по договору получает ежемесячный процент ежемесячного дохода (после вычета всех расходов). С точки зрения управляющей компании эта схема является выгодной. Собственники же обычно используют этот вариант на стадии запуска когда необходимо быстро заполнить объект. От каждого договора аренды по факту управляющей компании отчисляется от 5 до 20% (в зависимости от спектра оказываемых услуг).
Управляющая компания выходит на объект прописывает стандарты сдачи в аренду и стандарты эксплуатации а затем начинает поточным методом искать клиентов и управлять клиентским потоком ремонтными работами и прочим. Однако после заполнения объекта собственник обычно предлагает перейти на другие условия оплаты.
Абонентская плата. В этом случае управляющая компания и собственник договариваются о постоянной величине выплат для управляющей компании (например исходя из количества кв. м). Данная схема имеет тот недостаток что управляющая компания не заинтересована в улучшении качества работы и в достижении лучших результатов.
Смешанные варианты. Поскольку каждая из описанных схем имеет свои недостатки на рынке часто применяются смешанные варианты оплаты услуг управляющей компании. Например за основу берется схема абонентской платы и к этой сумме добавляются проценты от оговоренного превышения потока дохода (проценты от того что превышает определенную цифру).
Другой вариант - фиксированная сумма и бонус за достижение определенных финансовых показателей заполненность безаварийность и за другие качественные пара метры которые следует прописать заранее. Выбранные качественные показатели зависят от того чего желает добиться собственник. В зависимости от этого он стимулирует управляющую компанию на определенные результаты.
Оплата услуг управляющей компании зависит от того какие функции на объекте она выполняет. Бывает что управляющая компания занимается только эксплуатацией бизнес-центра или только сбором арендных платежей. В случае если речь идет о доверительном управлении то есть о полной координации всех функций на объекте стоимость услуг управляющей компании может составлять до 20% от выручки. Однако при увеличении размеров объекта удельные затраты управляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться. Поэтому получается что не большие объекты (до 5000 кв. м) будут самыми дорогими. Относительно дешевыми с точки зрения управления будут объекты по 20 000 — 40 000 кв. м и более.
10.Мероприятия по ресурсосбережению
Увеличение доли естественного светав общей комбинированной системе освещения достигается реализацией следующих мероприятий:
Установка новых отражателей.Наиболее простой и не требующий больших вложений способ энергосбережения – установка новых съемных отражателей в светильники. В связи с потерей отражающих свойств или отсутствием отражателей КПД светильника снижается в 15 – 2 раза а коэффициент использования осветительной установки в 2 – 25 раза. При замене отражателей установленная мощность может быть снижена на 13 при создании более высоких уровней освещенности (200 – 300 лк).
Очистка остекления фонарей и окон.Проведение работ по регулярной очистке окон и фонарей позволит обеспечить необходимые уровни освещенности в течение дневной смены с мая по сентябрь месяцы года без включения искусственного освещения (график включения и выключения искусственного освещения может быть определен по очистки остекления и проведения необходимых измерений естественного освещения).
Окраска помещений с применением светлых отделочных материалов.Коэффициент отражения потолков и защитных боковин фонарей 07 – (белый цвет) стен 04 – 05 (светло-зеленый или светло-желтый цвета). Увеличение отражающих свойств позволяет улучшить качество освещения по распределению яркости (смягчение теней улучшение равномерности освещения повышение освещенности в вертикальных плоскостях снижение ослепленности) снизить установленную мощность на 10%. Поскольку окраска стен в большинстве своем преимущественно тёмная поэтому рекомендуется за счёт изменения окраски увеличить коэффициент отражения а следовательно уменьшить установленную мощность осветительных установок. Указанное мероприятие целесообразно провести одновременно с модернизацией искусственного освещения.
Модернизация осветительной установки с заменой существующих ламп накаливания на компактные люминесцентные лампы.Принцип действия КЛЛ тот же что и у традиционных люминесцентных трубок: под воздействием электроэнергии пары ртути начинают генерировать ультрафиолетовое излучение которое нанесенный на внутреннюю поверхность колбы люминофор преобразует в видимый свет. Принципиальное отличие одно: миниатюрность.
Сравнительные характеристики ЛН и КЛЛ
Сравниваемые параметры
Энергосберегающие лампы
Номинальная мощность лампы Вт
Напряжение питания В
Средняя продолжительность горения час
Диапазон рабочих температур
Компактные люминесцентные лампы в 5 раз экономичнее ламп накаливания при той же величине светового потока. К тому же если тарифы на оплату электрической энергии со временем увеличатся то выгода от применения компактных люминесцентных ламп будет еще значительнее.
Управление освещением при помощи выключателей с инфракрасным датчиком движения. Датчики предназначены для автоматического включения освещения при нахождении в зоне действия датчика и отключения освещения при уходе людей из зоны.
Управление освещением при помощи реле-таймеров.Разработано семейство реле-таймеров предназначенное для управления освещением (дозированного включения) с целью экономии электроэнергии.
Реле-таймер предназначен для установки в помещениях с недостаточной естественной освещенностью (коридоры подвалы лестничные марши служебные помещения). При необходимости освещения свет включается с помощью кнопок расположенных в необходимых местах а по истечении установленного времени система переходит в дежурный режим. Конструкция реле-таймера – ремонтопригодная (разборная). Могут быть поставлены реле-таймеры с другим стандартным рабочим напряжением (род тока: постоянный и переменный) и другими значениями выдержек включения нагрузки а также разработаны партии реле-таймеров на другие условия работы.
Использование редукторов светового потока (стабилизаторов напряжения).Управление напряжением питания осветительных сетей по определенному графику в результате чего увеличивается срок службы газоразрядных ламп и снижается потребление электроэнергии. Редукторы светового потока – это один из наиболее эффективных способов энергосбережения в системах освещения. Снижение суммарных эксплуатационных затрат на освещение достигает 42%. Срок окупаемости составляет от 05 до 2-х лет.
11.Управление объектом для повышения доходности
Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения.
Финансово-коммерческое управление недвижимостью
Как было отмечено выше финансово-коммерческое управление недвижимостью или пропети-менеджмент основной целью имеет повышение доходности. Достижение этой цели возможно путем решения следующих задач:
Финансовое планирование доходов и расходов по объекту недвижимости (бюджетирование).
Оперативное управление финансовыми ресурсами в ходе эксплуатации объекта.
Ведение корпоративной структуры юридического лица владеющего объектом недвижимости включая составление и оформление учредительных документов взаимодействие с контролирующими органами власти.
Сдача в аренду объекта включая определение стратегии разработку маркетинговой программы подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов разработку стандартного договора аренды проведение переговоров с потенциальными арендаторами организацию заключения договоров аренды.
Реструктуризация состава арендаторов с целью повышения доходности объекта недвижимости.
Организация отношений с существующими арендаторами (ведение договоров аренды включая учет важных событий и дат договоров разработку программы удержания арендаторов).
Ведение бухгалтерии юридического лица — владельца объекта по законодательным управленческим стандартам.
Регулирование вопросов страхования объекта недвижимости включая привлечение профессиональных страховых компаний организацию заключения договоров страхования ущерба нанесенного имуществу и гражданской ответственности.
Составление бюджетов операционных расходов ведение учета фактических затрат.
Предоставление оперативных и финансовых отчетов владельцу объекта.
Анализ результатов маркетинговых исследований с целью внесения изменений в концепцию объекта и повышения доходности объекта.
12. Расчет доходности от управления
Мое здание подразумевает наличие коммерческих объектов на первых этажах здания. Благодаря этому планируется увеличить доход с такими способами как:
На первом этаже предусмотрены помещения под кафе. Планируется сдача данных помещений для ведения ресторанного бизнеса. Площадь – 61 кв.м. Арендная ставка – 700 руб.кв.м. Таким образом:
Доход = 61 * 12 * 700 = 512 400 руб. в год.
Доход = 4298 * 468 * 12 = 24137568 руб. в год
Для создания удобств жителей и сотрудников офиса планируется размещение на первом этаже ряда банкоматов и терминалов оплаты услуг. Общее количество – 5Арендная ставка – 3000 руб. в месяц. Таким образом:
Доход = 5 * 3000 * 12 = 180 000 руб. в год.
Экологическая экспертиза
В соответствии с требованиями природоохранного законодательства России и в частности ст. 32 Федерального закона «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 10.01.02 г. любая намечаемая хозяйственная или иная деятельность должна сопровождаться проведением оценки воздействия на окружающую среду независимо от организационно-правовых форм собственности субъектов хозяйственной или иной деятельности.
Проводимое выявление анализ и учет прямых и косвенных последствий воздействия на окружающую среду планируемой хозяйственной деятельности строящихся объектов позволяют уже на стадии рабочего проектирования уменьшить неблагоприятное воздействие на окружающую среду или разработать меры по уменьшению или их предотвращению.
Целью данной экспертизы является оценка изменения состояния воздушного водного бассейнов и земельного фонда в районе проектируемого объекта под воздействием его технологических и производственных процессов при эксплуатации в том числе степень потенциального влияния объекта на здоровье населения.
1. Виды воздействия
На основании существующих экспертных оценок любая намечаемая хозяйственная или иная деятельность оказывает явное или косвенное воздействие на окружающую среду. Основные виды воздействия следующие:
выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух;
сброс загрязняющих веществ в водоемы;
изъятие полезных ископаемых из недр;
размещение бытовых и коммунальных отходов;
изъятие земельных ресурсов;
угнетение биологических ресурсов;
физические факторы (шум радиация электромагнитное излучение).
К основным объектам этих воздействий относят персонал организации население попадающее в зону воздействия социально-экономические условия жизнедеятельности населения.
2. Общие сведения об объекте
2.1 Краткая характеристика объекта
Объектом оценки является жилой дом на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова в городе Набережные Челны.
Вместимость парковки
Жилой дом находится в центре города на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова. Общие габариты здания: 60 м х 23.45 м.
Целью строительства объекта является обеспечение отдельной жилой площадью населения высокого достатка в центре города.
В качестве благоустройства прилегающей территории запроектировано озеленение участков газоном устройство цветников вдоль главного фасада.
В качестве инженерного обеспечения объект оборудован:
Для офисных помещений – двухконтурные газовые с закрытой камерой котлы для жилых помещей одноконтурные котлы с водонагревателями косвенного нагрева VLHCQVallant 150л.
Система отопления двухтрубная лучевая. Теплоноситель вода 80 С.
Отопительные приборы для офисных помещений – радиаторы алюминиевые секционные ColidorSuperH=500 мм с установленными на них термостатическими вентилями Dansfoss а для жилых помещений – напольные радиаторы JagaMiniCanal. В кухнях и сан.узлах – система «Теплый пол» с параметрами теплоносителя 45-50 С. Лестничные клетки отапливаются электрическими конвекторами.
Система вентиляции автостоянки и торговых залов приточно-вытяжная с механическим побуждением. В жилых помещениях обеспечивается двумя видами: естественным побуждением в жилой зоне с принудительной подачей в зоне газовых плит в виде вытяжки и на 5 и 6 этажах при помощи бытовых вентилятров. Также есть наличие противопожарных клапанов ОКС-1 на каждом этаже.
Водоснабжение и канализация:
Водоснабжение жилого дома предусматривается от существующей сети водопровода 300мм по пр. Сююмбике.
Общеплощадочные сети водопровода запроектированы из полиэтиленовых труб среднего давления: ПЭ 100 SDR 11 наружный диаметр 200 мм.
На трубопроводе запроектирован водопроводный колодец с установкой в нем запорной арматуры. Хозяйственно-бытовая и производственная канализация отводится самотеком в существующую сеть канализации 300мм по пр. Сююмбике.
Электроснабжение жилого дома выполнено в соответствии с договором с Набережночелнинскими электрическими сетями от одной встроенной трансформаторной подстанции. Мощность трансформатора 1000 кВА. Выбор величин освещенности произведен по СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение".
В подвальном этаже: электрощитовая венткамеры дымоудаления водомерный узел насосной и 2 венткамеры;
Также в инженерное оборудование входят: охранная сигнализация лифтовых системы домофон система пожаротушения телефонная связь радиосвязь телевидение.
3. Оценка воздействия объекта на атмосферу
Климат в Набережных Челнах умеренно-континентальный. Зима длительная – начинается во второй половине ноября и заканчивается ближе к концу марта. Самые холодные месяцы – январь и февраль. Среднемесячная температура их – 11.2°С и – 11.0°С соответственно. Продолжительность периода с температурами ниже 0°С - 152 дня. Весна внезапная растянутая с частыми возвращениями морозов. Лето теплое и непродолжительное. Нередки жара и засухи. Самый теплый месяц – июль средняя температура в это время составляет +20.3°С. Осень как и весна наступает быстро. Длится с сентября по начало ноября и отличается большим количеством пасмурных дней и общей суммой выпадающих осадков. Самый дождливый месяц в году – октябрь. За год в городе выпадает 555 мм осадков. Самый сухой месяц – март. С мая по декабрь количество осадков распределяется достаточно равномерно и колеблется от 45 до 60 мм за месяц.
Зимой в городе преобладают ветра юго-западного направления летом – западного.
Основными источниками загрязнения атмосферы в период эксплуатации являются выхлопные газы от автомобильного транспорта жителей дома и посетителей офисов а также газовых котлов системы отопления дома но при использовании качественного газового топлива выхлопами идущих от котлов можно пренебречь.
3.1. Расчет объемов выбросов загрязняющих веществ от автомобильного транспорта.
Качественный и количественный состав отработавших газов от передвижных источников зависит от ряда факторов: типа двигателя режима работы технического состояния и качества топлива. Приблизительный расчет количества токсичных веществ содержащихся в выхлопных газах автомобилей можно производить используя коэффициент эмиссии который приведен в таблице 5.2
Выбросы вредных веществ при сгорании 1 тонн топлива
Выбросы вредных веществ двигателями
При этом расход топлива за один час для дизеля составляет 0019 тч и бензина 0014 тч.
Исходя из условий можно предположить что всего 13 часть жителей владеют автомобилями на дизельном топливе следовательно 23 эксплуатируют автомобили с бензиновым топливом а также можно предположить что для завода и глушения одного автомобиля суммарно достаточно 20 минут в сутки количество же дней в году возьмем 365.
Вычислим количество автомобилей с карбюраторными и дизельными двигателями.
Всего мест на подземной парковке = 110 ммест.
автомобили с карбюраторными двигателями 74 машин;
автомобили с дизельными двигателями 36 машин.
Вычислим расход топлива в год для этого расход топлива в час переведем на 20 минут.
(13 часа) т.е. расход топлива надо разделить на 3 получает расход топлива по каждому автомобилю в сутки затем находим расход топлива по каждому автомобилю в год умножая суточный расход топлива на количество дней в году умножим годовой расход топлива на количество машин по каждому виду и суммируем вычисления.
Расход 74-ти карбюраторных автомобилей в год = 0014х(13)х365*74=12605 тг;
Расход 36 дизельных автомобилей в год = 0019х(13)х365х36=8322 тг;
Кроме подземной стоянки на атмосферу воздействуют выхлопы парковки для клиентов офисных площадей. На офисные площади рассчитано 8 ммест. Предположим что в день офисные площади на первом этаже здания посещают клиенты на 18 автомобилях также 13 из которых предпочитают автомобили на дизельном топливе и 23 аналогично бензиновые. Количество рабочих дней в году при 5-ти дневной рабочей неделе и выходных во все государственные праздники получаем 246 дней.
Расход 12-ти карбюраторных автомобилей в год = 0014*(13)*246*12=1618 тг;
Расход 6 дизельных автомобилей в год = 0019*(13)*246*6=1098 тг;
Расходы по каждому виду автомобилей суммируем и получаем что расход карбюраторных автомобилей =14223 тг и дизельных автомобилей = 942 тг.
Используя таблицу 5.2 находим количество каждого вредного компонента в год от всех автомобилей.
На 86 карбюраторных приходится: 12605+1618=14223 тг; на 42 дизельных 8322+1098=942 тг.
где Wk и Wd – расход карбюраторных и дизельных двигателей в год тг;
mi и mj – выброс вредного вещества от карбюраторного и дизельного двигателей тт.
M(CO)=14223*06+942*01=94758 тг;
M(сажа)=14223*058*+942*155*=1542 тг;
M(NO2)= 14223*004+942*004=9457 тг;
М(SO2)=14223*0.002+942*0.02=2168 тг;
M(Pb)=14223*0.3*=0042669 тг;
M(бенз(а)пирен)=14223*023*+942*032*=62*тг.
Результаты заносим в таблицу 5.3
Вывод: В ходе проведенной оценки выявлено что всего за год с жилого дома с офисными помещениями а именно от автомобилей посетителей и дома выбрасывается в атмосферу 107968 тонны вредных веществ. Для уменьшения количества выбросов а также снижения воздействия на окружающую среду рекомендуется:
заменить автомобили с дизельным двигателем на карбюраторные;
на подземной парковке в систему вентиляции установить фильтрационную систему отходящего воздуха;
перевести автомобиль на газовое топливо или гибридное;
ввести дни отказа от автомобиля а в теплое время года пересесть на велосипеды.
3.2. Категория опасности объекта
Категория опасности предприятия (КОП) рассчитывается согласно «Рекомендациям по делению предприятий на категории опасности в зависимости от массы и видового состава выбрасываемых в атмосферу загрязняющих веществ».
Расчет КОП проводится по следующей формуле:
где – масса выброса
ПД – среднесуточная предельно-допустимая концентрация
n – количество загрязняющих веществ выбрасываемых предприятием;
a – безразмерная константа зависящая от класса опасности i- го вещества представленная в таблице 5.4
Зависимость константы а от класса опасности
Расчет КОП для всех веществ и исходные данные для него приводятся в таблице 5.5.
Коэффициент опасности предприятия
Зависимость категории опасности предприятия от КОП
Категория опасности предприятия
По полученному значению КОП а также из таблицы 5.6 присваиваем жилому дому на пересечении проспекта Сююмбике и проспекта имени Вахитова - IV категорию опасности объекта.
Объект воздействует на окружающую среду незначительно и не вызывает большого качественного и количественного изменения состава воздуха.
3.3. Определение санитарно-защитных зон объекта
Санитарно-защитной зоной является территория между границами промплощадки и территории жилой застройки ландшафтно-рекреационные зоны зоны отдыха. Для жилых домов с офисами согласно СанПиН 2.2.12.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов» санитарно-защитная зона не устанавливается.
4. Оценка воздействия объекта на гидросферу
4.1. Определение объема выброса загрязняющих веществ в гидросферу
Проектируемое здание в период эксплуатации использует городскую централизованную сеть водоснабжения и канализации и оборудуется следующими системами инженерного обеспечения:
холодного водоснабжения;
горячего водоснабжения;
хоз-бытовой канализации;
дождевой канализации.
Расчет водопотребления
Водоснабжение жилого дома предусматривается от существующей сети водопровода 300мм по пр. Сююмбике.
квартирного типа с ванной и душем
Итого водопотребление в год составит 10311512 воды.
4.2. Расчет расходов поверхностных сточных вод отводимых с территории объекта
Территория проектируемого объекта по характеру загрязнений относится к первой группе сток от которых по составу примесей близок к поверхностному стоку с селитебных территорий и не содержит специфических веществ с токсическими свойствами.
Сбор и отвод дождевых и талых вод с кровли здания организованы по системам внутренних и наружных водостоков от зданий производится в сторону проездов газонов и далее в места общего понижения рельефа местности.
Объем определяется согласно утвержденной Минприроды РТ методике «Методика расчета предельно-допустимых сбросов (ПДС) веществ в водные объекты со сточными водами» ВНИИ ВО. М. 1993г.
Расчет объема стока дождевых вод с территории объекта.
Объем стока дождевых вод с территории объекта определяется по формуле:
=25*354*071*14=87969 (5.2)
где Нд – слой осадков за теплый период со средними температурами выше С равен 354 мм;
1 – коэффициент учитывающий объем стока дождевых вод в зависимости от интенсивности дождя продолжительностью 20 минут в условиях РТ;
- коэффициент учитывающий интенсивность формирования дождевого стока в зависимости от степени распространения водонепроницаемых поверхностей на площади водосбора. Определяется в соответствии с таблицей.
Значение (%) определяется как отношение площади водонепроницаемых поверхностей к общей площади территории природопользователя.
* При определении промежуточных значений к меньшему показателю добавляется 2%.
=022045 Га 0371 Га*100=60%; следовательно =14;
где 022045 Га - площадь твердых поверхностей 0371 Га - общая площадь участка.
Расчет объема стока талых вод с территории объекта
Объем стока талых вод с территории предприятия определяется по формуле:
=173*047*10=8131 ; (5.3)
где - слой осадков за холодный период со средними температурами ниже С равен 173 мм;
7 – коэффициент учитывающий объем стока талых вод в зависимости от условий снеготаяния в РТ;
- коэффициент учитывающий вывоз снега с территории объекта =10.
Слой осадков берется с ноября по апрель включительно.
Расчет объема стока поливомоечных вод с территории объекта.
Объем стока поливомоечных вод с территории объекта определяется по формуле:
=10*12*05*153=918 . (5.4)
где: q - расход воды на одну поливку (мойку) твердых покрытий за отчетный период принимается по данным учета или в размере 12-13 лм2;
- коэффициент стока поливомоечных вод;
N - количество поливок (моек) в год в период с мая по сентябрь поливка (мойка) осуществляется ежедневно 1 раз в сутки в оставшийся период принимается по данным учета.
Количество дней с 1 мая по 30 сентября = 153 дня
Количество моек за год N =153.
Расчет величины сброса (выноса) загрязняющих веществ с дождевыми талыми и поливомоечными водами с урбанизированных территорий (застроенные участки с высоки уровнем благоустройства при отсутствии на них производственных объектов).
Расчет производим по формуле:
где: S – площадь территории водосбора;
– площадь водонепроницаемых покрытий подвергающихся мокрой уборке;
– объемы стока дождевых талых и поливомоечных вод соответственно;
– фактическая концентрация i-го загрязняющего вещества стоке дождевых талых и поливомоечных вод соответственно.
Расчетные расходы годовых объемов поверхностных сточных вод скровли здания и прилегающей территории сведены в таблицу 5.9.
Объемы сточных вод .год
Результаты расчета массы загрязняющих веществ выносимых с территории объекта представлены в таблице 5.10.
Расчет массы загрязняющих веществ
Концентрация загрязняющего вещества
окончание табл. 5.10
Полученные результаты по расчетам объема сточных вод образующихся в период эксплуатации приведены в таблице 5.11
Результаты по расчетам объема сточных вод
Водопотребление из системы
хозяйственно - питьевого
На хозяйственно питьевые нужды
Асфальтобетонное покрытие в т.ч. озеленение
Водоотведение в систему
хозяйственно бытовой канализации
Безвозвратные потери
Объем стока талых вод с территории
Объем стока дождевых вод с территории
Из выше посчитанного следует что размещение и эксплуатация проектируемого здания на отведенной территории не противоречит действующим санитарным и экологическим нормам и не окажет значительного воздействия на гидросферу в период эксплуатации.
Выводы: Анализ результатов расчета сброса загрязняющих веществ показывает что эксплуатация объекта не повлияет негативно (прямо или косвенно) на состояние поверхностных и подземных вод.
Рассматриваемая территория располагается вне зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и вне водоохраной зоны поверхностных водных объектов;
Изъятие воды для хозяйственных и других нужд из поверхностных водоемов и подземных источников не предусмотрено;
Организованный сброс на рельеф местности (водный объект) исключается;
Водоснабжение в период эксплуатации осуществляется из существующих сетей;
Отвод хозяйственно-бытовых стоков в период эксплуатации осуществляется в существующие сети;
Проектом предусмотрено асфальтирование прилегающей к объекту строительства территории.
5. Оценка воздействия объекта на литосферу
5.1. Определение объема выбросов загрязняющих веществ в литосферу
В процессе эксплуатации основными источниками образования отходов являются жизнедеятельность жильцов дома сотрудников бутиков санитарная уборка территории и замена отработанных ламп.
Норматив образования отходов от жизнедеятельности рассчитывают с учетом удельного показателя образования ТБО что составляет 350-450 кг (12-15 ) на человека и 40-70 кг (02-03 ) на сотрудника.
Для жилых зданий характерно образование отходов 14 и 5 классов опасности в результате: жизнедеятельности жильцов и персонала встроенных предприятий торговой деятельности канцелярской деятельности АУП санитарной уборки освящения.
Расчет и обоснование образования отходов.
Расчет ведется по формуле:
где и – норматив ТБОП для административного персонала и жителей дома соответственно кгсотр. сут;
и – среднесписочное количество сотрудников и жителей соответственно;
и – количество рабочих дней и время пребывания жителей в квартирах сутгод.
Макулатуру требуется выделять из состава ТБО и рассчитывать следующим образом:
Масса макулатуры = численность АУП * кол-во рабочих дней * 56 грамм образования макулатуры в сутки = 31*246*56=427056 грамм или 427056 кггод.
Масса ТБОП без макулатуры =ТБОП -макулатуры.
Масса ТБОП без макулатуры =- 427056 =18502764 кггод.
Расчет количества образующегося смета с территории.
Методика расчета выполнена согласно «Сборнику методик по расчету объемов образования отходов». СПб: ЦОЭК 2001.
Количество смета = площадь убираемой территории * количество нормативного смета (5 кг с 1) = 2872*5=14360 кггод.
Расчет массы отработанных люминесцентных ламп.
Рассчитывается по формуле:
где Оп.л –количество люминесцентных ламп подлежащих обезвреживанию шт;
Кл.л –количество установленных ламп шт;
Чл.л. – среднее время работы одной лампы 457 час. в смену;
С – число рабочих смен в году;
Нл.л. – нормативный срок службы одной лампы по ГОСТ составляет 12000 часов.
Расчет массы люминесцентных ламп трубчатых.
= количество ламп шт.* массу одной лампы около 170 грамм1000000= 275*1701000000=0047 тонн.
Перечень образующихся отходов и их количество приводятся втабличной форме.
Перечень отходов образующихся в период эксплуатации
Процесс в результате которого
Процессы жизнедеятельности
жителей дома и сотрудников
Процесс работы офисных
площадей документация.
Вывод: В ходе эксплуатации объекта выделяется 3376 тгод твердых бытовых отходов некоторые из которых имеют 1 класс опасности. Для хранения и складирования отходов на территории объекта находятся 4 мусорных контейнера вместимостью 075 м3 каждый вывоз ТБО происходит в холодное время года раз в 2 дня в теплое каждый день.
Для уменьшения влияния на литосферу предложено использовать раздельный сбор мусора и его вывоз с территории объекта.
6. Защита почв от возможного воздействия
На территории объекта нет земель имеющих статус особоохраняемых природных территорий. Большая часть почвы покрыта асфальтобетонным покрытием что не вызывает ее химического и биологического изменения. Территория объекта облагорожена имеются газоны и цветники.
7. Воздействие на растительный и животный мир
Объект размещается в пределах селитебной зоны и не оказывает влияние на растительный и животный мир.
8 Физические факторы воздействия
Под шумом понимается комплекс звуков вызывающий неприятное ощущение или разрушающий орган слуха практически - это любые звуки выходящие за рамки звукового комфорта. Интенсивный шум являясь общебиологическим раздражителем влияет на энергетический баланс организма вызывая глубокие и разнообразные нарушения обмена веществ. В основе механизма действия на организм лежит изменение состояния центральной нервной системы с последующим резким снижением слуха.
Необходимо определить источники образования шума в период эксплуатации.
В период эксплуатации проектируемого здания шумовое воздействие на ближайшие жилые застройки отсутствует. В городских условиях основным источником шума воздействующим на проживающее население является автотранспорт доля вклада которого составляет 70-80% от общего шумового загрязнения. Проведенный расчет показал что шумовое воздействие от автомобильной дороги в пределах допустимых значений для дневного времени суток.
В ходе проведения оценки было выявлено и предложены следующие меры по уменьшению влияния объекта на окружающую среду:
Атмосфера: в ходе проведенной оценки выявлено что за год с автомобилей посетителей и жильцов дома выбрасывается в атмосферу 107968 тонны вредных веществ. Для уменьшения количества выбросов а также снижения воздействия на окружающую среду рекомендуется:
на подземной парковке в систему вентиляции установить фильтрационную систему отходящего воздуха;
перевести автомобиль на газовое топливо или гибридное;
ввести дни отказа от автомобиля а в теплое время года пересесть на велосипеды;
Гидросфера: Анализ воздействия объекта на гидросферу показывает что эксплуатация объекта не повлияет негативно (прямо или косвенно) на состояние поверхностных и подземных вод так как:
рассматриваемая территория располагается вне зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и вне водоохраной зоны поверхностных водных объектов;
изъятие воды для хозяйственных и других нужд из поверхностных водоемов и подземных источников не предусмотрено;
организованный сброс на рельеф местности (водный объект) исключается;
водоснабжение в период эксплуатации осуществляется из существующих сетей;
отвод хозяйственно-бытовых стоков в период эксплуатации осуществляется в существующие сети;
проектом предусмотрено асфальтирование прилегающей к объекту строительства территории.
Литосфера: в ходе эксплуатации объекта образуется 3376 тгод твердых бытовых отходов некоторые из которых имеют 1 класс опасности. Для хранения и складирования отходов на территории объекта предусмотрено 4 мусорных контейнера вместимостью 075 м3 каждый вывоз ТБО происходит в холодное время года раз в 2 дня в теплое каждый день.
Территория объекта облагорожена имеются газоны и цветники.
Объект размещается в пределах селитебной зоны и не оказывает влияние на растительный и животный мир так как растительный и животный мир представлен синантропными видами.
Соблюдение всех предложенных мер позволит в разы снизить воздействие объекта на окружающую среду и благоприятно повлияет на здоровье жителей дома.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод об экологической допустимости проектирования жилого дома.
При этом выделенные воздействия не ухудшат экологическую обстановку района расположения объекта и не повлияют отрицательным образом на состояние окружающей природной среды а следовательно не окажут отрицательного влияния на здоровье людей не ухудшат социальные условия их проживания не нанесут ущерба их благосостоянию.
В ходе выполнения данного дипломного проекта решены следующие задачи:
В первой главе проведена техническая экспертиза в которой разработаны архитектурные чертежи проектов планы этажей и разрезы здания.
Архитектурно-строительное проектирование осуществлялось путем подготовки проектной документации определяющей архитектурные функционально-технологические конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.
Во второй главе в рамках экономической экспертизы проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке проведен анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости рассмотрены основные методы оценки недвижимости и земельных участков определена рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка составлен бизнес-план и смета на строительство.
В третьей главе проведена правовая экспертиза где приведено полное описание последовательности осуществления строительства с юридической точки зрения. А именно определен порядок получения исходно-разрешительной документации на строительство проведения экспертизы проектной документации рассмотрены все аспекты осуществления архитектурно-строительного проектирования и порядок проведения государственной регистрации.
В четвертой главе проведена управленческая экспертиза и выяснилось что развитие управленческого сегмента рынка перспективна а следовательно отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.
В пятой главе проведена экологическая экспертиза в которой оценены изменения в районе строительства объекта под воздействием технологических и производственных процессов при эксплуатации.
При разработке этого раздела были выполнены следующие исследования:
определен уровень воздействия проектируемого объекта на окружающую природную среду и выполнена оценка соответствия проектных решений действующим природоохранным нормативам и требованиям;
проведена оценка изменений природной среды в результате планируемого воздействия;
разработаны проектные решения по предотвращению либо уменьшению негативного воздействия объекта строительства на компоненты окружающей среды;
проведена комплексная оценка последствий экологического воздействия объекта на окружающую среду в период эксплуатации.
В связи с этим подтвердилась экологическая допустимость проектирования жилого дома при этом воздействия объекта на окружающую среду не ухудшат экологическую обстановку района расположения объекта и не повлияют отрицательным образом на состояние окружающей природной среды а следовательно не окажут отрицательного влияния на здоровье людей не ухудшат социальные условия их проживания не нанесут ущерба их благосостоянию.
На основании вышесказанного можно сделать общий вывод о том что реализация данного проекта является экономически целесообразной технически осуществимой не противоречит существующим юридическим нормам экологическим требованиям и позволяет эффективно решить комплекс управленческих экономических и социальных проблем. Данный проект обладает коммерческой эффективностью его реализация способствует повышению доходности объекта недвижимости.
Список использованных источников
Нормативные источники
ГОСТ 379-95 «Кирпич и камни силикатные. Технические условия».
ГОСТ 530-95 «Кирпич и камни керамические. Технические условия».
ГОСТ 7484-78 «Кирпич и камни керамические лицевые. Технические условия».
«Градостроительный кодекс Российской Федерации».
«Гражданский кодекс Российской Федерации».
«Земельный Кодекс РФ».
Санитарные правила и нормы: СанПиН 2.2.12.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов».
Свод правил: СП 11-105-97. Инженерно-геологические изыскания для строительства. Часть I. Общие правила производства работ.
Свод правил: СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Свод правил: СП 53.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. N 18-7) (в редакции от 3 июня 1999 г. 19 июля 2002 г.).
Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Строительные нормы и правила СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» (утв. постановлением Минстроя РФ от 2 августа 1995 г. N 18-78) (с изменениями и дополнениями).
Строительные нормы и правила СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Строительные нормы и правила СНиП 3.05.06-85 «Электротехнические устройства».
Строительные нормы и правила СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».
Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г №101-ФЗ.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 10.01.02 г
Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. - М.: МИКХиС 2001. – 392 с.
Байков В.Н. Сигалов Э.Е. Железобетонные конструкции: Общий курс: Учеб. для вузов – 5-е изд. перераб. и доп.-М.: Стройиздат 1991 – 767 с.
Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Инвестиционное планирование» для студентов очного и заочного отделения специальности 080502 Сост. Ю.В. Чугунова Казань: КГАСУ 2006. - 12с.
Методические указания для проведения практических занятий по курсу «Экономическая оценка эффективности инвестиций» Сост. О.Н. Боровских. - Казань КазГАСУ 2005. - 32 с.
Методические указания для дипломного и курсового проектирования по дисциплине « Экологическое проектирование и экспертиза» Сост.: Скибинская А.А. Шарафутдинова А.В. - Казань: Изд-во КГАСУ 2012.-36 с.
Методические указания к лабораторным занятиям по дисциплине «Бизнес-планирование» для студентов очного и заочного отделения специальностей 080502»Экономика и управление на предприятии строительства» « Экономика и управление городского хозяйства» КГАСУ Сост. Чугунова Ю. В. - Казань 2008.- 32 стр.
Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 270115 Сост.: И.С. Сабиров Ю.В. Миронова Сиразетдинов Р.М.. Боровских О.Н. ЧугуноваЮ.В. - Казань: КГАСУ 2011. - 36 с.
Методические указания по выполнению курсовой работы в рамках изучения курсов «Земельный кадастр» и «Кадастр и оценка земельной собственности» для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» и 270800 «Строительство» Сост. А.А. Кульков. - Казань: КГАСУ 2012. – 38с.
Орлов В.Я. Планирование на предприятии строительства: Проектно-ориентированный подход к управлению: учебное пособие. Казань: КГАСУ 2008. – 105 с.
Справочник проектировщика промышленных жилых и общественных зданий и сооружений. Книга 1. Под ред. А.А. Уманского. М: Строй-издат 1972г. – 600 с.
Электронные источники

архитектура-2.dwg

План 1 этажа подземной стоянки
-этажный жилой дом по ул. Лесгафта г. Казани.
БЕТОН КЛ.И-15 ГОСТ 26633-85
ПАРОИЗОЛЯЦИЯ 2 СЛОЯ ПОЛИЭТИЛЕНОВОЙ
СЕТКА 5С ГОСТ 23279-85 -40
ОБЛИЦОВКА -ГРАНИТ -40
План офисной части первого этажа
расположенного в г. Наб. Челны
План лестницы в офисы
Планы подземной автостоянки на отметках -6.100
Пятый этаж объединен с мансардой в двухуров-
он отличается от типового этажа
-8.600 аналогичны плану на отметке -3.600
и на листе не показаны
наличием внутриквартирных лестниц и на листе
Экспликация помещений
Техническая автостоянки
Автостоянка 3эт. на 110маш
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова

архитектура-3.dwg

-этажный жилой дом по ул. Лесгафта г. Казани.
ПЛАН ЛЕСТНИЦЫ В ОФИСЫ N 3
Полиэтиленовая пленка 0
Утеплитель ROKWUL 150мм
с соед. двойным фальцем
Пароизоляция 1 слой пергамина 5мм.
Утеплитель "Роквул"
Гидроизоляция - 2 слоя бикроста 10мм
Деревянные рейки 50мм
расположенного в г. Наб. Челны
Пароизоляция Изоспан В
Гидроизоляция Изоспан С
Паропрон.пленка Изоспан А
Дополнительный металлический
Верхняя секция метал
Устройство воротника
Ригель по периметру трубы
На разрезах 1-1 и 2-2 утеплитель стен
Звукоизоляц.прокладка
Пароизоляция пергамин 5
Монолитная плита 200
Гидроизоляция 2слоя
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
на пересечении пр. Сююмбике и пр. им. Вахитова

архитектура-1..dwg

БЕТОННЫЕ И ДРУГИЕ ПОКРЫТИЯ
ПРОЕКТИРУЕМОЕ ЗДАНИЕ
ЭКСПЛИКАЦИЯ ГЕНПЛАНА
Проектируемая детская площадка
Сущестующие жилые здания
Проектируемое здание
Территория существующего детского сада
Сущест. декоративный сад
Сущест. страховая больничная касса
общая площадь участка
площадь асфальтовых покрытий
коэффициент застройки
коэффициент озеленения
коэффициент асфальтовога покрытия
коэффициент использованной территории
Наименование показателя
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Экспликация генплана
Технико-экономические показатели
расположенного в г. Наб. Челны
на пересечении пр. Сююмбике и пр. им.Вахитова
ГРАНИЦА ЗЕМЕЛЬНОГО ОТВОДА

Экология плакат.dwg

Определение восстановительной
Оценка физического износа
технической экспертизы (Ифиз)
Расчет остаточной стоимости
Определение стоимости земельного
Сзатр = Сост + Сзем =
с учетом проведенной
Сзатр = Сост + Сзем + Ссмет
Сметная стоимсоть реконструкции
Сравнительный подход
Определение чистого операционного
Расчет коэффициента
капитализации (Ккап)
где Ск - ставка дохода на капитал
НВК - норма возврата капитала
Метод прямой капитализации
Формирование совокупности данных
о рыночных ценах объектов - аналогов
Выявление подходящих объектов
Выявление количественных
и качественных корректировок
Расчет равновесной цены
оцениваемого объекта
Расчет стоимости объекта недвижимости
по сравнительному подходу (Ссрав)
Согласование результатов до реконструкции объкта
Определение рыночной стоимости
Стомость здания после проведения
Стоимость здания до проведения
Сумма затрат на проведения реконструкции
Полученный эффект от реконструкции
Экономический эффект от реконструкции
Метод сравнения продаж
Оценка воздействия жилого дома на окружающую среду в период эксплуатации